Københav ns Kommune Borger re pr æs e nt at ione ns Sekretar iat Rådhus et - Rådhus p lads e n 1 1 599 Københav n V

Københav ns Kommune Borger re pr æs e nt at ione ns Sekretar iat Rådhus et - Rådhus p lads e n 1 1 599 Københav n V 2014-193369 D a t o : 0 9-09 - 2 01 5 T i ls y n e t V edrørende jeres sagsnummer 2014-0 2 70 2 23 Statsforvaltni ng en har i dag tilskrevet Lars B örner således: Henvendelse vedrørende Københavns Kommunes behandling af sagen om Andelsboligforeningen Grøndalsvænge Du har den 9. september 201 4 rettet henv endelse til Statsforv altningen v edrørende Københav ns Kommunes behandling af sagen om A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge. Kommunen har i denne sag v ed brev af 7. marts 201 4 oplyst, at andelsv ærdierne er ansat ca. 393 millioner kroner højere, end de skulle v ære i henhold til de seneste v edtægter godkendt af kommunen og skødernes punkt 6, der er tinglyst på samtlige af foreningens ejendomme, og som indeholder et forbud mod fortjeneste v ed v ideresa lg. S t a t s f o r v a l t n i n g e n S t o r e t o r v 1 0 6 2 0 0 A a b e n r a a S a g s n u m m e r. : 2014-1 9 3 3 69 S A G S B E H A N D L ER : A n n - B r i t t M ø ll e r T e l e f o n : 7 2 5 6 7 8 6 6 E A N - N r. 5 7 9 8 0 0 03 62 2 22 s k r i v t i l o s v i a b o r g e r. d k w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g e n. d k E K S P E D I T I O NS - O G T E L EF O NT I D ER f i n d e s p å w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g e n. d k / t i d e r Du har henv ist til, at du mener, at Københav ns Kommunes handle n er helt urime lig og muligv is tillige magtford r e jning. Statsforv altningen har v algt at tage stilling til, hv orv idt Københav ns Kommune lov ligt kan håndhæv e skødernes punkt 6 om forbud mod fortjeneste v ed v ideresalg af andele i A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge med henblik på, at de pågældende boliger kan v edbliv e med at v ære billige hav eboliger. Resumé Det er Statsforv altningens opfattelse, at Københav ns Kommune ikke har en saglig kommunal interesse i at sørge for, at der ikke opnås fortjeneste v ed v ideresalg af andele i A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge for at sikre, at der bliv er v ed med at v ære billige hav eboliger. Efter Statsforv altningens opfattelse kan Københav ns Kommune 1

således ikke lov ligt, efter de regler som Statsforv altningen påser o v erholdelsen af, håndhæv e bestemmelsen i skødernes punkt 6 om forbud mod fortjeneste v ed v ideresalg af andele i A ndelsboligfor e ninge n Grøndalsv æ nge. Statsforv altningen har v ed sagens behandling ikke fundet anledning til undersøge nærmere, hv orv idt bestemmelsen i skødernes punkt 6 i sin tid er blev et indsat i ov erensste m me ls e med dagælde nde regler og retsgrundsæ t ninger. Endv idere har Statsforv altningen ikke v ed denne sags behandling taget stilling til, hv orv idt bestemme ls e n i skødernes punkt 6 er faldet bo rt efter priv atret lige regler. Statsforv altningen har anmodet Københav ns Borgerrepræsentation om inden to måneder at oplyse, hv ad Statsforv altningens udtalelse giv er borgerrepræsentationen anled ning til. Her følger en gennemgang af sagens baggrund og en nærmere begrundelse for Statsforv a lt ninge ns opfatte lse. Sagens baggrund Du har den 9. september 201 4 rettet henv endelse til Statsforv altningen i anledning af Københav ns Kommunes brev af 7. marts 201 4 v edrørende A ndelsboligforeningen Grøndalsv æ nge. Du har i dit brev blandt andet anført følgende : Kø b enhav ns Kommune (i d et fø lgend e KK) fremsend er v edhæ ft ede skriv else t il A B Grø nd alsv æ nge (i d et fø lgend e GRV ) d at eret 7. mart s 2014. I skriv elsen fremfø res d et b la. at d e eft er at hav e fund et en op rind elig sk ø d eklausul frem, har erfaret at d er i d enne st år anfø rt, at d er ingen fo rt jenest e må v æ re v ed salg eller ov erd ragelser af d e enkelt e and ele. Det fremfø res end v id ere at foreningen skulle hav e ov ert råd t foreningens egne v edtæ gt er, som eft er KK s p åst and skulle ind ehold e en som b eskrev at foreningen skulle send e ev ent uelle v edtæ gt er/v edtæ gt sæ nd ringer t il god kend else i KK. KK fremfø rer at v edtæ gt erne fra 2004, således skulle v æ re ulov lige. KK er af d en op fat t else, at v æ rd iansæ t t elserne i v edtæ gt erne er for hø je, id et grund v æ rd ierne er t illagt d e enkelt e and ele. [ ] Det er eft er min b edst e ov erb ev isning en helt urimelig, og måske t illige ulov lig magt ford rejning fra KK s sid e af. KK har selv gennem t id en, t illad t at d er b åd e må t ages fort jenest e af d e enkelt e and ele, og ligeledes at v edtæ gt sæ nd ringer mm. ikke læ ngere skulle god kend es i kommunen. Ikke engang d a GRV i 2004 b etaler sig fra en hjemfald sp ligt for 80 millioner, gjord e INGEN i KK foreningen op mæ rksomme p å at d e i fremt id en v ille st ille t id en t ilb age, og ind d rage d e t illad else d e t id ligere har giv et GRV. Da sagen får konsekv enser for mere end 600 familier, som mist er ca. 1 million hv er af d eres op sp arede mid ler, har sagen som d e nok v ed, fået en d el p resseomt ale. 2

Du har anført, at Københav ns Kommune v ed godkendelsen af v edtægterne i 1 995 har tilladt, at A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge kan forme egne v edtægter, at andelsboligforeningen i 1 972 købte sig fri af tilskudsdeklarationen, at Københav ns Kommune derv ed har godkendt, at der kan ske ov erdragelse af andele med fortjeneste for så v idt angår husene, og at det ikke er korrekt, at andelsb oligf or e nin ge n har handlet imod gældende v edtægter. Det fremgår af brev af 7. marts 201 4 fra Københav ns Kommune til A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge, at bestemmelsen i skødernes punkt 6 er tinglyst på samtlige af foreningens ejendomme, at andelsboligforeningen ikke kan omdannes til ejerboliger, eftersom formålet billige boliger hermed forv anskes, at kommunen ifølge serv itutterne skal godkende v edtægtsændringer for andelsboligforeningen, at dette senest er sket i 1 995, og at blandt andet v edtægtens 6 om opgørelsen af andelsv ærdien er blev et ændret siden 1 995 uden ko mmunens godkend e ls e. Det fremgår endv idere af brev et af 7. marts 201 4 fra Københav ns Kommune, at andelsv ærdierne er ansat ca. 393 millioner kr. højere, end de v ille kunne fastsættes i henhold til de seneste v edtægter godkendt af kommunen, at andelsforenin gen anmodes om at fremsende et udkast til v edtægter, der fastsætter andelsv ærdierne i ov erensstemmelse med de tidligere godkendte bestemmelser, dog tillagt frikøbsv ederlaget, at det bør fremgå af v edtægterne, at kommunen skal godkende v edtægterne, at der skal henv ises til de tinglyste skødebestemmelser, og at kommunen anmoder om andelsboligforeningens tilkendegiv else af, hv ordan ov erprisproblematikken i forhold til de ov erdragelser, der er sket, efter de ikke godkend te regler om prisfas tsæt te ls e, agtes håndte ret. Statsforv altningen har v ed brev af 1 7. december 201 4 anmodet Københav ns Borgerrepræsentation om en udtalelse. Borgerrepræsentationen er af Statsforv altningen anmodet om særligt at redegøre for med hv ilken begrundelse og med hv ilken lov hjemmel best emmelsen i skødernes punkt 6 om forbud mod fortjeneste blev pålagt Grøndalsv ænge, og med hv ilken lov hj emmel Københav ns Kommune i dag v il påtage sig opgav er i relation til boligforsyning v ed at sikre håndhæv e ls e n af forb ud det mod fortje nest e v ed v ideresa lg. V ed brev af 23. marts 201 5 har du indsendt yderliger e mater ia le til sagen. V ed brev af 30. marts 201 5 har Københav ns Kommune fremsendt en af borgerr ep r æse nt at ione n v edtaget udtalels e med bilag til Statsforv a lt n inge n. Der fremgår følgende af siderne 1 3: Historisk baggrund I forb ind else med A nd elsb oligforeningen Grø nd alsv æ nges kø b af grund e af Kø b enhav ns Kommune i 1915, 1917, 1919 og 1926 b lev d er t inglyst en serv it ut, som b land t and et fast sæ t t er, at d er ikke må op nås fort jenest e p å and elene. Serv it ut t en lyd er: De ved salget og ved senere bebyggelse fremkommende ejendomme samt lejlighederne i disse må ikke ved overdragelse af brugsretten eller anden ret, ved foreningens opl øsning eller på anden måde fordyres for de til enhver tid værende ejere eller brugere derved, at de forrige ejere eller brugere beregner sig nogen fortjeneste ved afhændelsen af deres ret eller ved nogen anden fremgangsmåde. Intet ejerskifte eller brugerski fte må finde sted 3

uden magistratens samtykke, som bl.a. kan ventes gjort betinget af, at det oplyses eller om fornødent dokumenteres, at fortjeneste ikke er opkrævet ved afhændelsen. Magistraten skal til enhver tid være kendt med, hvem der er brugere af ej endommene eller lejlighederne. Foreningen må ikke opløses eller omdannes, således at dens nuværende formål tilvejebringelse af billige, sunde og smukke haveboliger forvanskes. Magistraten har godkendelsesret med hensyn til foreningens vedtægter (love), d er navnlig aldrig vil kunne respekteres, f.s.v. de kommer i strid med dette dokuments og de dertil sig sluttende andre med kommunen oprettede dokumenters indhold, selv om en uoverensstemmelse mulig skulle forblive upåagtet ved kommunens gennemsyn og godkendelse af de nævnte vedtægter. Foreningens medlemmer forudsættes stadig alle at være solidarisk forpligtede overfor G røndalsvænge og således i realiteten også overfor kommunen. Et eksemplar af foreningens i overensstemmelse med vedtægterne reviderede regnskaber bliver hvert år at tilstille magistraten. I forb ind else med d et enkelt e grund salg b lev d er t illagt kommune t ilb agekø b sret t il grund ene i år 2000 for d en op rind elige p ris t illagt v æ rd ien af b ygningerne. I henhold t il serv it ut t en b lev v æ rd ien af d e enkelt e and ele frem t il 1975 fast sat t il anskaffelsess um men for grund ene og b ygningerne med t illæ g af forb edringer. I slut ningen af 1960 erne p åp egede foreningen d et uhold b are i, at d en, d er v ar and elshav er i år 2000, i forb ind else med t ilb agekø b et v i lle få en p ris fra kommunen p å d en op rind elige kø b esum for grund en + b ygningens v æ rd i eft er v urd ering, medens alle t id ligere ejere af and elen helt frem t il 1999 kun v ille få en p ris sv arend e t il d en op rind elige kø b esum for grund en + anskaffelsess um men for b ygningen. I 1972 b lev d et eft er forhand ling mellem kommunen og and elsb oligforeningen aft alt, at b ygningsv æ rd ien eft er d en offent lige ejend omsv urd ering kan ind gå i v æ rd iansæ t t elsen af d e enkelt e and ele. Denne v æ rd iansæ t t elsesmetod e b lev v edtaget af foreningen i 1975 og en herp å sigt end e v edtæ gt sæ nd ring b lev god kend t af kommunen og v ar gæ ld end e frem t il 2004. I 1991 b etalt e and elsb oligforeningen ca. 35 mio. kr. for ud skyd else af d en kommunale t ilb agekø b sret t il år 2025. I d en forb ind else b lev v ederlaget fo r ud skyd elsen af hjemfald et t illagt anskaffelsessummen for grund en, når and elsv æ rd ien skulle fast sæ t t es. Dette er senest b ekræ ft et mellem kommunen og and elsb oligforeningen i 1995, hv or and elsb oligforeningen senest har ind send t og fået god kend t sine v edtæ gt er hos kommunen i ov erensst emmelse med serv it ut t en. Heller ikke p å d et t id sp unkt fremgik d et af v edtæ gt erne, at kommunen skulle god kend e v edtæ gt sæ nd ringer, men foreningens d av æ rend e ad v okat Niels Grub b e anmod ede om god kend else med henv isning t il serv it ut t e n. I 2004 æ nd rede and elsb oligforeningen sine v edtæ gt er, så and elsv æ rd ien sæ t t es t il 95 p ct. af d en offent lige v urd ering af b åd e grund v æ rd i og b ygningsv æ rd i. Dette skete i forb ind else med foreningens frikø b fra hjemfald t il Kø b enhav ns Kommune. De æ nd rede v edtæ gt er b lev ikke forelagt kommunen t il god kend else. Kø b enhav ns Kommune b lev, eft er en henv end else fra en land insp ektø r (p å v egne af nogle and elshav ere) om muligheden for ud st ykning af and elsb oligforeningen t il ejerb oliger, op mæ rksom p å, at foreningen ha r æ nd ret sine v edtæ gt er i 2001, 2003, 2004 og 2013 ud en at forelæ gges d em for Kø b enhav ns Kommune t il god kend else. 4

Teknik - og Miljø forv alt ningen send t e p å d en b aggrund et b rev a f 7. mart s 2014 t il foreningen og anmod ede and elsb oligforeningen om at b ringe v æ rd iansæ t t elsen i ov erensst emmelse med d e senest god kend t e p rincip p er samt redegø re for, hv ord an foreningen v il hånd t ere d en d ermed op nåede ov erp risp rob lemat ik. Herudov er fremgå r der følge nd e af side 8: Kø b enhav ns Kommune har i forb ind else med d en ind sat t e b est emmelse i skø d ernes p unkt 6 om forb ud mod fort jenest e v ed v id eresalg ø nsket at v aretage hensyn t il sikring af grund laget for salget t il foreningen, nemlig at foreningens ejend omme skulle v æ re fri for sp ekulat ion, således at d e p ågæ ld end e b oliger kunne v edbliv e med at v æ re billige, sunde og smukke haveboliger, hv ilket jf. ov enfor er legale kommunale formål. Og v idere side 1 0 fremgår følgende : Kommunens ad gang t il at hånd hæ v e serv it ut t en ind skræ nkes således ikke v ed fort olkning af b egrebet b oligforsyning eft ersom kommunens kont rol og t ilsyn med b est åend e b oliger, som i d enne sag har t il hensigt at op rethold e st at us q uo, ikke t ilfø rer yd erligere b oliger t il kommunens b orgere. Endelig fremg å r der følgend e af konklus ione n side 1 2: Det er kommunens op fat t else, at en kommune kan kø b e og sæ lge fast ejend om, såfremt d et sker med henb lik p å v aretagelse af lov lige kommunale formål. Det lov lige kommunale fo rmål, d er lå b ag salget t il A B G rø nd alsv æ nge i 1915 1927, v ar hensynet t il jord forsyning en, alt så konkret t il, at d et skulle v æ re muligt at op fø re sp ekulat ionsfrit, b illigt b oligb yggeri i kommunen. Formålet med at sikre b illige b oliger b lev fremmet d els v ed at sikre, at d et v ar en and elsb oligforening, man solgt e t il, d els v ed at p ålæ gge v id e reov erd ragelsen af and ele rest riktioner i form af d en foreliggend e serv it ut. Salget af ejend ommene og serv it ut p ålæ gget skete ikke med hjemmel i skrev et lov, men må uanset d ette anses for at hav e v æ ret lov ligt, jf. også ud t alelsen i d en ov enf or næ v nt e Hø je st eretsd om U.2001.2493H, som v edrø rer et ligeledes ikke lov hjemlet serv it ut p ålæ g med d et formål at sikre kommunen konjunkturst igningen af v æ rd ien af en solgt fast ejend om. Når etab leringen af retst ilst and en må anses for at hav e v æ ret lov lig, må hånd hæ v els e af d e p ågæ ld end e rettigheder som ud gangsp unkt også anses for lov lig. I henhold t il en p raksis, d er har ud v iklet sig sid en slut ningen af 1950 erne læ gger t ilsynsmynd ighederne t il grund, at kommunerne ikke kan p åt age sig op gav er i forhold t il d en almind elige forsyning af b orgerne med b oliger ud en hjemmel i skrev en ret. Kø b enhav ns Kommune er ikke enig i, at man kan slut t e herfra t il, at kommunen skulle v æ re afskåret fra at hånd hæ v e sine rettigheder ov er etab lerede b oliger, d a slut ningen ikke har offent ligre t l igt grund lag. V edlagt brev et af 30. marts 201 5 fra Københav ns Kommune v ar, foruden den ov ennæv nte af borgerrepræsentationen v edtagne udtalelse til Statsforv altningen, 5

blandt andet en utrykt dom af 6. februar 1 986 fra Østre Landsret. Der fremgår følge nd e af domme siden 1 6: Der find es ikke hv erken ud fra forv alt ningsretlige synsp unkter, grund b yrd elov en eller d ennes analogi eller eksp rop riat ionsretlige b etragt ninger noget grund lag for at t ilsid esæ t t e 1918 -d eklarat ionerne, hv is formål d et v ar henhold sv is at b ev are v æ rd ist igningen p å jord en for sagsø gt e og sikre b illige b oliger, eller d en v ed d eklarat ionen af 1956 aft alt e ord ning, d er må ant ages ind fø rt ud fra et ø nske fra såv el b eboernes som kommunens sid e om legalisering af ejend omsha nd el i områd et. A f samme dom fremgår side 5 følgende v edrørende deklarationen af 1 1. februar 1 91 8: Deklarat ionen må end v id ere ses p å b aggrund af d en d a herskend e b olignø d, og ø nsket om at b ev are d isse ejend omme som b illige ejend omme for ejerne og lejerne. V idere i samme dom har sagsøger ne gjort følge nd e gældende side 1 3: En op rethold else af d eklarat ionerne eft er hand len i 1977 er i st rid med d e op rind elige forud sæ t ninger for 1918 -d eklarat ionerne, d er ikke b lot v ar at få d el i grund v æ rd ist igningen, men også hav d e d et sociale sigt e at skab e b edre b oliger for folk. Sagsø gt es d isp osit ioner i d ag er alene b aseret p å ø konomiske ov erv ejelser og har karakter af ø konomisk sp ekulat ion p å ejernes b ekost ning. Og sagsøgte Københav ns Kommune er side 1 4 i dommen taget til indtægt for at hav e anført følge nd e: Sagsø gt e har t il st ø t t e for sin frifind elsesp åst and anfø rt, at d er b ag d e omhand lede 2 d eklarat ioner, d er b lev lyst p å sagsø gerens ejend om i 1918, lå hv ert sit formål. Maksimalp risd eklarat ionen b le v p ålagt ejend ommen t il gengæ ld for d e lemp elser, sagsø gt e hav d e ind rø mmet kø b eren, grosserer A lb ert Sv end sen, medens t ilb agekø b sd eklarat ionen hav d e t il formål at ind d rage jord v æ rd ist igningen i kommunekassen. Begge d eklarat ioner b lev æ nd ret v ed 1956 -d eklarat ionen, hv or maksimalp risb est emmelsen b lev aflø st af en fri p risfast sæ t t else. Det v ar klart lov ligt i 1918 at b etinge et kommunalt grund salg af en t ilb agekø b sret, en ret d er i ø v rigt hv iler p å 2.200 ejend omme i Kø b enhav ns Kommune, og d er er ikke i d en forv alt ningsretlige t eori og p raksis hold epunkter for at fast slå at 1918 - d eklarat ionerne eller 1956 -d eklarat ionen, d er æ nd rede 1918 -d eklarat ionerne p å en ræ kke p unkter, skulle v æ re ulov lige. Endv idere v ar Højesterets dommene U.1 991.429/2 H og U.2001.2493 H v edlagt brev et af 30. marts 201 5 fra Københav ns Kommune. Den 7. april 201 5 har Statsforv altningen fra Københav ns Kommune modtaget referat fra borgerr ep ræs e nt a t ione ns møde den 26. marts 201 5. Statsforv altningen har v ed brev e af 23. marts, 24. marts og 29. april 201 5 modtaget bemærkninger til sagen fra henholdsv is Torsten A smund Sørensen, Niklas Olsen og Bjarne Jepsen, sidstnæv nte på v egne af A ndelsboligf ore ni nge n Grønda lsv æ nge. Den 2. juli 201 5 har adv okat Lene Hartv igsen fra A dv okatfirmaet Nielsen Nørage r på v egne af A ndelsforeningen Grøndalsv ænge sendt adv okat Birgitte Grubbes redegøre lse af 4. oktober 201 4 med bilag 1-1 39. 6

Herudov er har Københav ns Kommune v ed brev af 5. august 201 5 efter anmodning frems e nd t supplere nd e oplysninge r i sagen. Endelig har Statsforv altningen v ed brev af 1 2. august 201 5 fra A dv okatfirmaet Nielsen Nørager modtaget adv okatfirmaets udkast til stæv ning mod Københav ns Kommune på v egne af blandt andet A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge, og v ed brev af 26. august 201 5 har Statsforv altningen fra Københav ns Kommune modtaget kopi af stæv ning mod Københav ns kommune indgiv et af A dv okatfirmaet Nielsen Nørager på v egne af blandt andet A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge til Retten på Frederiksb e r g. Statsforvaltni ng ens kompetenc e Statsforv altningen fører tilsyn med, at kommunerne ov erholder den lov giv ning, der særligt gælder for offe nt lige myndighe de r, jf. kommunesty r e lse s lov e ns 48, stk. 1. Statsforv altningen kan udtale sig om lov ligheden af kommunale dispositioner eller undla de ls e r, jf. kommu nesty re lses lov e ns 50. Statsforv a lt ninge n kan ikke tage stilling til spørgsmå l af priv atret lig karakter. Statsforv altningen v il imidlertid altid også når en kommune handler på priv atretligt grundlag kunne påse, at lov giv ning, der særligt gæ lder for offentlige myndigheder, og de almindelige forv altningsretlige grundsætninger ov erholdes. Der henv ises til Lov om kommunernes styrelse med kommentarer af Hans B. Thomsen m.fl., 201 0, side 406-407. Statsforvaltni ng ens udtalels e A. Grundsætningen om saglig forvaltning ved privatretlige dispositioner I det ikke helt ubetydelige omfang forv altningen gør brug af aftaler med borgere eller med andre myndigheder, omfattes forv altningens aftaler som udgangspunkt af de almindelige priv atretlige aftaleregler, men i større eller mindre omfang modifice re s disse af offe nt ligr et lige krav. Der fremgår følgende af Forv altningsret A lmindelige emner af Jens Garde m.fl., Jurist- og Økonomifor b undet s Forla g, 2009, side 1 01 : Den retligt set enklest e d el af forv alt ningens aft aler er d em, som v edrø rer d en p ågæ ld end e mynd ighed i d ens egenskab af grund ejer, b ygherre etc. På d ette områd e kan d er f.eks. v æ re t ale om kont rakter v edrø rend e kø b og salg af grund e eller om lev erancer. Såd anne aft aler kan b etegnes p riv at retlige aft ale r, id et d et offent lige her hand ler p å samme måd e som en p riv at, og forhold et i alt v æ sent ligt må b edø mmes eft er p riv at rettens regler. Dog med d en mod ifikat ion, at forv alt ningen også v ed b eslut ningen om ind gåelse af en så d an aft ale er b und et af forv alt ningsrettens regler om inhab ilit et, jf. forv alt ningslov ens 2, st k. 2, og grund sæ t ningen om saglig forv alt ning (magt ford rejning sgr und sæ t ni ngen ) mv. Se også Kommunernes opgav er Kommunalfuldmagten m.v. af Karsten Rev sbech, Jurist- og Økonomifor b undet s Forla g, 201 5, side 1 00: 7

Som næ v nt ov enfor er kommunerne en d el af d en offent lige forv alt ning (se ov enfor afsnit 3.1), hv orfor d e er und ergiv et d e almind elige forv alt ningsretlige regler. Dette gæ ld er som ud gangsp unkt også, hv or kommunerne hand ler ind en for rammerne af d en uskrev ne kommunalfuld magt. Et af d e almind elige forv alt ningsretlige krav b est år i, at en mynd ighed er forp ligt et t il at t ræ ffe afgø relser samt b eslut ninger v edrø rend e faktisk forv alt ningsv irksomhed ud elukkend e p å grund lag af saglige hensyn (grund sæ t ningen om saglig forv alt ning eller magt ford rejnings gru nd sæ t nin gen ). Kommunerne er således v ed deres indgåelse af priv atretlige aftaler underlagt grundsæ t ninge n om saglig forv alt ning (magtfor dr e jnin gs gr u nd sæt ni nge n ). B. Kommunalfu ld m agt en - boligforsyning Kommunerne har mulighed for at v aretage v isse opgav er med hjemmel i uskrev ne kommunalretlige grundsætninger om kommunernes opgav ev aretagelse de såkaldte kommunalfuldmagtsregler. Kommunalfuldmagtsreglerne er udv iklet gennem praksis og v iger for den skrev ne lov giv ning. Karsten Rev sbech skriv er i bogen om Kommunernes opgav er Kommunalfuldmagten m.v., Jurist- og Økonomif orb und ets Forlag, 201 5, følgend e side 41 : A lt i alt kan d et p å ov enst åend e b aggrund hæ v d es, at kommunalfuld magt en, d er op rind eligt er b aseret p å forhold ets nat ur, eft erhånd en også har en form for et lov hjemmelslignend e grund lag i lov giv ningsmagt ens forud sæ t ninger gennem mange år. Der kan muligv is siges at foreligge en st ilt iend e lov hjemmel. [ ] Kommunalfuld magt en og d e retsgrund sæ t ninger, d er afgræ nser d en, er i d en retlige t rinfø lge p laceret p å lov s niv eau. Det er d erfor p rincip ielt korrekt, at Ind enrigsminist eriet i en konkret sag har ud t alt,» at minist eriet ikke har nogen b efø jelser t il i konkrete t ilfæ ld e at frav ige d e ov enfor b es krev ne kommunalfuld magt sreg ler«. Det forhold, at kommunalfuld magt en med t ilhø rend e retsgrund sæ t ninger er p å lov s niv eau, b etyd er p å d en and en sid e, at kommunalfuld magt sreglerne kan gennemb ryd es v ed lov, således at d er ent en sker en ind skræ nkning eller en ud v id else af kommunernes d isp osit ionsad gang i forhold t il kommunalfu ld magt sregle rne. En kommune kan kun udføre eller støtte en aktiv itet i det omfang, der er en kommunal interesse i aktiv iteten. Hv ad der er en kommunal interesse beror i høj grad på traditionen. Byplan- og byudv iklingsmæssige forhold anses traditionelt for en kommunal interesse og har kunnet begrunde, at kommunen køber og sælger jord til byggegrunde. Den kommunale interesse er imidlertid ikke en fast størrelse. Der sker til stadighed en udv ikling af de samfundsmæssige behov og dermed også af, hv ad der er relev ante fælles behov i et lokalsamfund. Se Kommunernes opgav er kommunalfuldmagten mv. af Karsten Rev sbech, Jurist - og Økonomiforbundets Forla g, 201 5, side 69-73. A f side 74, samme forfatt er, fremgår følge nd e: Det kan imid lert id også forekomme, at en hid t id ig kommunal int eresse i en aktiv it et forsv ind er, således at aktiv it eten ikke læ ngere kan v aretages eller st ø t t es. Dette v il 8

oft e skyld es lov giv ningsmæ ssige forhold, d er b etyd er, at d en kommunale int eresse ikke læ ngere er t il st ede. Oprindeligt v ar det antagelsen, at kommuner uden udtrykkelig lov hjemmel kunne bygge boligejendomme, i hv ert fald arbejderboliger, og at kommuner lov ligt kunne yde lån til boligbyggeri. Efterhånden udv iklede der sig imidlertid den opfattelse, at lov giv ningen om boligbyggeri er udtømmende i henseende til kommunernes støtte, hv ilket kom til udtryk v ed boligstøttelov en af 1 958. Se Kommunernes opgav er Kommunalfuldmagten mv. af Karsten Rev sbech, Jurist - og Økonomiforbundets Forla g, 201 5, kapitel 28. A t kommuner efter kommunalfuldmagtsreglerne som udgangspunkt er afskåret fra at påtage sig opgav er i relation til boligforsyning, medmindre der er lov hjemmel hertil har endv idere støtte i forarbejderne til lov nr. 46 5 af 30. juni 1 993 om kommunernes adgang til at erhv erv e boliger for at fremme udlæ ndinges integration. Der fremgår blandt andet følgende af b emærkninger til lov forslag nr. 336 af 27. maj 1 993: På b aggrund af d en p raksis v edrø rend e kommunernes d elt agelse i b oligforsyning, d er har ud v iklet sig, sid en man i 1958 gennemfø rt e b oligst ø t t elov giv ningen, er kommunerne afskåret fra at p åt age sig op gav e r i relat ion t il d en almind elige forsyning af b orgerne med b oliger, medmind re d er foreligger hjemmel i skrev en ret hert il, som d et f.eks. er t ilfæ ld et ind en for æ ld relov giv ningen. Det ant ages d og, at kommuner, d er fø r gennemfø relsen af b oligst ø t t elov giv ningen hav d e erhv erv et ud lejningsejend omme, fort sat kan eje d isse. Kommuner kan også med hjemme l i kommunalfuld magt sreglerne t ilv ejebringe b oliger t il v isse p ersongrup p er, d er må ant ages at hav e sp ecielle b ehov forud sat at kommunerne i a nd en sammenhæ ng hat sæ rlige forp ligt elser ov er for d isse p ersongrup p er. Da kommunerne ikke har sæ rlige forp ligt elser ov er for ud læ nd inge forp ligt elser, som kommunerne ikke også har ov er for kommunernes ø v rige b orgere kan kommunerne ikke p å ulov b est emt grund lag p åt age sig op gav er i forhold t il ud læ nd inges int egrat ion p å d et b oligmæ ssige områd e. Hov edreglen om at kommuner efter kommunalfuldmagtsreglerne er afskåret fra at påtage sig opgav er i relation til boligforsyning, medmindre der er lov hjemmel her til, blev fastholdt i Indenrigs - og Sundhedsministeriets udtalelse af 29. juni 2007 (Kommunaljuridisk kontor, j. nr. 2007-21 1 22/1 01-3) v edrørende Københav ns Kommunes ønske om i forbindelse med salg af kommunens byggegrunde at stille et v ilkår om, at der skulle opføres boliger til en husleje på max. 5.000 kr. for en lejlighed på ca. 85 m² om måneden til familier med mellemindkomster, det v il sige uformuende familier med årsindkomster på mellem 400.000 kr. og 600.000 kr. Ministeriet fandt et sådant v ilkår ulov ligt, idet der ikke forelå lov hjemmel, og idet kommunen ikke hav de nogen særlige forpligtelser efter lov giv ningen ov er for ufor mue nd e familie r med de næv nte årsindk omste r. Kommunerne kan dog med hjemmel i kommunalfuldmagtsreglerne fortsat tilv ejebringe boliger, herunder yde støtte til tilv ejebringelse af boliger til v isse persongrupper, der må antages at hav e specielle boligbehov, og som på grund af særlige forhold må anses for at hav e sv ært v ed selv at tilv ejebringe egnede boliger. Dette forudsætter dog, at kommunerne i anden sammenhæng har særlige forpligtelser ov er for disse persongrupper, det v il sige forpligtelser, som 9

kommunerne ikke har ov er for kommunens øv rige borgere. Se Kommunalfuldmagtsreglerne i praksis af Inger Mogensen og Dario Silic, Nyt Ju ridisk Forla g 2004, side 1 33-1 34. C. V urdering På baggrund af den foreliggende sag har Statsforv altningen fundet anledning til at v urdere lov ligheden af, at Københav ns Kommune håndhæv er bestemmelsen i skødernes punkt 6 om forbud mod fortjeneste v ed v ideresalg af andele i A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge med henblik på, at de pågældende boliger kan v edbliv e med at v ære billige hav ebolige r. Københav ns Kommune har under sagen oplyst følgend e: Københav ns Kommune har i brev af 7. marts 201 4 til A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge, som sv ar på foreningens forespørgsel til kommunen om muligheden for at omdanne andelsboligerne til ejerboliger, oplyst, at kommunen på baggrund af bestemmelsen i skødernes punkt 6 ikke kan godkende, at andelsboligerne omdannes til ejerbolige r, da formå let billige boliger herme d forv a nsk es. Endv idere har Københav ns Kommune i udtalelsen af 30. marts 201 5, side 8, oplyst følge nd e: Kø b enhav ns Kommune har i forb ind else med d en ind sat t e b est emmelse i skø d ernes p unkt 6 om forb ud mod fort jenest e v ed v id eresalg ø nsket at v aretage hensyn t il sikring af grund laget for salget t il foreningen, nemlig at foreningens ejend omme skulle v æ re fri for sp ekulat ion, således at d e p ågæ ld end e b oliger kunne v edbliv e med at v æ re billige, sunde og smu kke haveboliger, hv ilket jf. ov enfor er legale kommunale formål. Og v idere side 1 0 fremgår følgende : Kommunens ad gang t il at hånd hæ v e serv it ut t en ind skræ nkes således ikke v ed fort olkning af b egrebet b oligforsyning eft ersom kommunens kont rol og t ils yn med b est åend e b oliger, som i d enne sag har t il hensigt at op rethold e st at us q uo, ikke t ilfø rer yd erligere b oliger t il kommunens b orgere. Det er Statsforv altningens opfattelse, at Københav ns Kommune ikke har en saglig kommunal interesse i at sørge for, at der ikke opnås fortjeneste v ed v ideresalg af andele i A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge for at sikre, at der bliv er v ed med at v ære billige hav eboliger. Efter Statsforv altningens opfattelse kan Københav ns Kommune således ikke lov ligt, efter de regler som Statsforv altningen påser ov erholdelsen af, håndhæv e bestemmelsen i skødernes punkt 6 om forbud mod fortje nest e v ed v ideresalg af andele i A ndelsboligf ore n inge n Grønda lsv æ nge. Statsforv altningen har lagt afgørende v ægt på, at det ikke kan antages at v ære Københav ns Kommunes opgav e at v aretage hensynet til, at boligerne i A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge kan v edbliv e med at v ære billige hav eboliger. Det skyldes, at det antages, at kommunerne er afskåret fra at påtage sig opgav er i relation til den almindelige forsyning af borgerne med (billige) boliger, medmindre der foreligger hjemmel i skrev et ret. Kun i det omfang der er tale om persongrupper, som kommunen i anden sammenhæng har særlige forpligtelser ov erfor, kan kommunen med hjemmel i kommunalfuldmagtsreglerne engagere sig i 10

boligforsyning, og Københav ns Kommune har ingen særlige forpligtelser til generelt at forsyne borgere i Københav ns Kommune med billige boliger, hv orfor dette kun kan ske ifølge lov. Herudov er har Statsforv altningen lagt v ægt på, at eftersom et v ilkår om forbud mod fortjeneste v ed v ideresalg med henblik på at sikre billige boliger, efter den nugældende lov giv ning og de gældende retsgrundsætninger, ikke lov ligt v ille kunne indgå i en aftale v edrørende kommunens salg af jord, v il der tilsv arende ikke lov ligt kunne ske en håndhæv e lse af et sådant allere de aftalt v ilkår. Det bemærkes, at det forhold, at der er tale om en deklaration, som er tinglyst som led i en priv atretlig aftale, ikke indebærer en adgang for kommunen til at v a retage det omhandlede hensyn. Kommunerne er således som næv nt ov enfor v ed deres indgåe ls e af priv atretlige aftaler underla gt grundsæt n inge n om saglig forv alt n ing. Det bemærkes endv idere, at det forhold, at der er tale om allerede opførte bygninger og at der således ikke er tale om påtænkte opførelser af nye bygninger ikke kan føre til et andet resultat. Det skyldes, at når det er fast antaget, at kommuner ikke på ulov bestemt grundlag kan påtage sig opgav er i relation til den almindelige forsyning af borgerne med (billige) boliger, så v il kommunen efter Statsforv altningens opfattelse v ære afskåret fra opgav ev aretagelsen, uanset om denne v edrører eksistere nd e eller fremt id ige bolige r. Statsforv altningen har v ed sagens behandling ikke fundet anledning til undersøge nærmere, hv orv idt bestemmelsen i skødernes punkt 6 i sin tid er blev et indsat i ov erensstemmelse med dagældende regler og retsgrundsætninger. Det skyldes, at dette spørgsmål ikke ses at v ære af relev ans for spørgsmålet om, hv orv idt Københav ns Kommune i dag har mulighed for lov ligt at v aretage det pågældende hensyn, som en udnytte lse af deklarat ione n er udtryk for. Endv idere har Statsforv altningen ikke v ed denne sags behandling taget stilling til, hv orv idt bestemmelsen i skødernes punkt 6 er fald et bort efter priv atretlige regler eller til spørgsmål i øv rigt v edrørende Københav ns Kommunes godkendelse af v edtægterne for andelsb oligf ore ni nge n. Endelig har Statsforv altningen ikke taget stilling til spørgsmål v edrørende tilbagekøbsret for Københav ns Kommune i ov erensstemmelse med tinglyste deklarat ione r. Efter Statsforv altningens opfattelse har Højesterets dom i U.2001.2493 H, hv ortil Københav ns Kommune har henv ist, dermed heller ik ke betydning for det spørgsmål, som Statsforv a lt nin ge n har udtalt sig om. Endv idere har Højesterets dom i U.1 991.429/2H, om håndhæv else af en serv itutbestemmelse mellem to kommuner, efter Statsforv altningens opfattelse heller ikke betydning for det spørgsmå l, som Statsforv a lt ni nge n har udtalt sig om. Endelig har den utrykte Østre Landsrets dom af 6. februar 1 986, hv or Københav ns Kommune blev sagsøgt af to husejere, efter Statsforv altningens opfattelse ikke betydning for denne sag, uanset der fremgå r følgende af domme n: Der find es ikke hv erken ud fra forv alt ningsretlige synsp unkter, grund b yrd elov en eller d ennes analogi eller eksp rop riat ionsretlige b etragt ninger noget grund lag for at 11

t ilsid esæ t t e 1918 -d eklarat ionerne, hv is formål d et v ar henhold sv is at b ev are v æ rd ist igningen p å jord en for sagsø gt e og sikre b illige b oliger, eller d en v ed d eklarat ionen af 1956 aft alt e ord ning, d er må ant ages ind fø rt ud fra et ø nske fra såv el b eboernes som kommunens sid e om legalisering af ejend omshand el i områd et. Det er Statsforv altningens opfattelse, at Østre Landsret v ed dommen af 6. februar 1 986, hv or der blev taget stilling til, hv orv idt der v ar grundlag for at tilsidesætte 1 91 8-deklarationerne eller den v ed deklarationen af 1 956 aftalte ordning, ikke har taget stilling til, om Københav ns Kommune i denne situation har en saglig kommunal interesse i at sikre, at de pågælde nde ejendom me bev ares som billige ejendomm e. V i har i den forbindelse lagt v ægt på, at sagsøgerne de to boligejere ifølge det oplyste i dommen side 1 3 (som refereret ov enfor) har gjort gældende, at kommunens håndhæv else af deklarationerne efter 1 977 alene v ar baseret på økonomiske ov erv ejelser og hav de karakter af økonomisk spekulation på ejernes bekostning, og herov erfor har Københav ns Kommune gjort gældende, som det fremgår af dommen side 1 4 (som refereret ov enfor), at maksimalprisdeklarationen blev pålagt ejendommen til gengæld for de lempelser, som kommunen hav de indrømmet køberen, og at tilbagekøbsdeklarationen hav de til formål at inddrage jordv ærd ist ignin ge n i kommune kas se n. Hv erken sagsøgerne eller sagsøgte har således henv ist til, at deklarationerne blev håndhæv et af hensyn til at bev are ejendomm e ne som billige boliger. A f de ov ennæv nte grunde er det således Statsforv altningens opfattelse, at Øst re Landsrets dom af 6. februar 1 986 ikke kan tages til indtægt for den opfattelse, at en kommune har en saglig interesse i gennem udnyttelse af en deklaration at sikre billige bolige r. Statsforv altningen har anmodet Københav ns Borgerrepræsentation om inden to måneder at oplyse, hv ad Statsforv altningens udtalelse giv er borgerrepræsentationen anled ning til. Statsforv altningen har sendt en kopi af dette brev til Københav ns Kommune, Torsten A smund Sørensen, Niklas Olsen, Bjarne Jepsen på v egne af A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge, A dv okatfirmaet Nielsen Nørager v ed adv okaterne Eigil Lego A ndersen og Lene Hartv igsen på v egne af A ndelsboligforeningen Grøndalsv ænge m.fl., Ret & Råd A dv okaterne v ed adv ok at Steen Petersen på v egne af et dødsbo og Retten på Frederiks b er g. Udtalelsen v il bliv e offentliggjort på www.statsforv altningen.dk i anonymiseret form. Dette til orientering og med anmodning om, at Københavns B orgerrepræsentation inden to måneder oplyser Statsforvaltn ing en om, hvad denne udtalels e giver 12

borgerrepræsen ta tion en anledning til. Med v enlig hilsen Hanne V illumse n Kontorc he f A nn-britt Møller 13