Greve Kommune Offentligt fremlagt fra 15. april 2011 til 14. juni 2011 Lokalplan nr.13.34 Eghøj Forslag Bebyggelsen Eghøj i Karlslunde
Forslag til Lokalplan nr. 13.34 Eghøj er udarbejdet af Center for Teknik & Miljø, Greve Kommune. Forslag til Lokalplan nr. 13.34 Eghøj er d. 29. marts 2011 godkendt af Greve Byråd til offentlig fremlæggelse i perioden fra den 15. april til 14. juni 2011. Indsigelser skal senest d. 14. juni 2011 være modtaget hos Greve Kommune Center for Teknik & Miljø Rådhusholmen 10 2670 Greve eller: teknik@greve.dk Indholdsfortegnelse Redegørelse side 1 Forhold til anden planlægning side 4 Lokalplanens bestemmelser: 1 Lokalplanens formål side 6 2 Lokalplanområde of zonestatus side 6 3 Områdets anvendelse side 6 4 Udstykning side 6 5 Vejadgang og parkering side 6 6 Byggelinier side 7 7 Tekniske anlæg side 7 8 Bebyggelsens omfang og placering side 8 9 Bebyggelsens ydre fremtræden side 8 10 Ubebyggede arealer side 9 11 Skiltning side 9 12 Ophævelse af byplanvedtægt og lokalplan side 9 13 Midlertidige retsvirkninger side 9 14 Endelige retsvirkninger side 10 Vedtagelsespåtegning side 10 Bilag: Eksisterende forhold inkl. lokalplangrænse Bilag 1 Illustrationsplan Bilag 2 Principskitse for opførelse af overdækkede terrasser Bilag 3
Forslag til Lokalplan nr. 13.34 Eghøj Sk el ve j Bebyggelsen Eghøj i Karlslunde Skelv ej Kø ge Bu gt Mo tor ve je n Langagergård Kar lslu nde Par kve j nd tra S e j ve nd lu K 0m 100m 200m 300m 400m ls ar Oversigtskort 500m Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter den almene boligbebyggelse Eghøj. Lokalplanområdet ligger i den nordlige del af Karlslunde. Området er omgivet af det grønne friareal Langagergård mod nord, Karlslunde Parkvej mod syd, Skelvej vestligt og boliger omkring Højmarksvej, Digetoften og Egedalsvej til den østlige side. Eghøjbebyggelsen består af 11 gårdhusbebyggelser, hver dannet af 4 kædehuse. Bygningerne er opført i en etage og rummer hver 4 lejligheder på mellem 2-5 værelser. Fire bygninger indeholder hhv. 6 og 7 lejligheder. Bebyggelsen rummer ligeledes diverse administrative bygninger, hvor der er indrettet 3 ældreboliger i den ene. Der er yderligere opført 16 ungdomsboliger ud mod Gængehaven. Ejendommen rummer således i dag 206 boliger. Bebyggelserne er opført i røde mursten. Tagene er belagt med bølgeeternit med en hældning på 18o. Gavltrekanter, døre og vinduer er i træ og malet i jordfarver. 1
Ungdomsboligerne skiller sig ud ved, at ydermure er opført i en stribet ornamentering skiftevis i røde og gule mursten. Gavltrekanter og indgangspartier er i sortmalet træværk og indgangsdøre er blå. Taget er opført som afvalmet sadeltag med røde tegl. Området er kendetegnet ved et kuperet terræn. Fra Karlslunde Parkvej stiger landskabet ca. 7 m op mod Eghøjbebyggelsen og giver derved bebyggelsen en markant position i nærmiljøet. Arealet ud mod Karlslunde Parkvej er friholdt for bebyggelse og anvendes som et fælles friareal for beboerne. Mellem de enkelte gårdhuse er der etableret grønne arealer, som anvendes til legepladser og ophold. Bebyggelsen er bilfri. Parkering foregår perifert i området, og fodgængere kan således færdes sikkert i området. De mange stiforbindelser i området skaber gode adgangsforhold mellem bebyggelserne. Hver enkelt bolig har egen have. Haverne er sammen med de mange grønne fællesarealer og legepladser medvirkende til, at området som helhed virker grønt og tæt. Baggrund og formål Den gældende Byplanvedtægt nr. 21 blev vedtaget i 1971. På daværende tidspunkt var Eghøj bebyggelsen ikke opført. Byplanvedtægten blev revideret i1974, hvor en retningsgivende bebyggelsesplan for Eghøj blev indarbejdet. Bebyggelsen blev imidlertid ikke opført i overensstemmelse med denne bebyggelsesplan. Denne fremgangsmåde var på daværende tidspunkt ganske typisk og gav ikke anledning til større problemer. Men som tiderne er skiftet og opførelse af overdækkede terrasser, udhuse, garager og carporte er blevet mere almindeligt, har uoverensstemmelserne mellem den retningsgivende bebyggelsesplan og den endelige bebyggelse givet anledning til flere problemer. Udviklingen i samfundet har betydet, at borgerne arbejder langt fra deres boliger. Dette har betydet, at flere har brug for bil. Den økonomiske udvikling har betydet, at flere gerne vil have udvidet deres bolig med overdækkede terrasser, opført skure og lign. Byplanvedtægten angiver byggefelter, hvor disse bebyggelser kan ske. Grundet uoverenstemmelse mellem den retningsgivende bebyggelsesplan og den endelige bebyggelse har det ikke været muligt at afgøre, hvor der er byggefelter og dermed mulighed for opførelse af overdækkede terrasser. En afgørelse fra Naturklagenævnet har således afgjort, at det kun er muligt at opføre ny bebyggelse i området enten ved dispensationer eller ved tilvejebringelse af en ny lokalplan for området. Da boligselskabet og områdets beboere har ønsker og idéer til overdækkede terrasser og flere p-pladser i bebyggelsen, er det således hensigtmæssigt at udarbejde en ny lokalplan for området. Lokalplanens indhold Formålet med lokalplanen er at sikre, at området anvendes til boligformål, og at der gives mulighed for at supplere bebyggelsen med overdækkede terrasser og flere p-pladser. 2
Endvidere gives mulighed for carporte på eksisterende p-pladser og på de nye p-pladser. Endelig skal lokalplanen sikre, at der etableres stiforbindelse mellem bebyggelsen og Langagergårdområdet. Zoneforhold Vejadgang Området ligger i byzone og forbliver i byzone. Vejadgangen for kørende trafik til bebyggelsen foregår enten ad Gængehaven eller Karlslunde Parkvej. Fra hver af disse veje er der to indgange til bebyggelsen. Indgangene ender ud i parkeringsarealer. Alle parkeringspladser er placeret perifert i bebyggelsen, således at området holdes bilfrit. Fodgængere og cyklister kan ankomme til bebyggelsen via Karlslunde Parkvej og Gængehaven, hvorfra der er videre stiforbindelse ind i bebyggelsen. Desuden kan man færdes gennem naboområdet mod øst fra Egedalsvej og Digetoften til Eghøjs grønne friareal via to stiforbindelser. Bebyggelse Omgivelser Der gives i lokalplanen mulighed for at etablere overdækkede terrasser og overdækkede p-pladser. Omgivelserne skal i vid udstrækning bevares, som de er. Der bliver mulighed for et spændende rekreativt landskab på skrænten mod Karlsunde Parkvej, når der skal etableres regnvandshåndtering. 3
Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplanlægning Kommuneplanlægning Lokalplanområdet er i Fingerplan 2007 del af det øvrige hovedstadsområde og ligger i Køge Bugt-fingeren i det ydre storbyområde. I Greve Kommuneplan 2009 2021 er lokalplanområdet omfattet af rammeområde 3B14, Eghøj. Anvendelsen i området er tæt/lav bebyggelse. Et delområde er udlagt til fælles friareal. Bebyggelsesprocenten er angivet til maks. 25. Der gives mulighed for opførelse af et mindre antal ungdomsboliger, som er opført. Lokalplanområdet er indtil den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan omfattet af Partiel Byplanvedtægt nr. 21 med efterfølgende ændringer. Byplanvedtægt Servitutter og deklarationer Grundvand Afledning Byplanvedtægten aflyses for området Eghøj ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan En deklaration af 25.05.1988 aflyser fjernvarmepligten for området fra een bestemt udbyder. Denne deklaration aflyses ved den endelige vedtagelse af lokalplanen. Det meste af Greve Kommune ligger i et geografisk område med særlig drikkevandsinteresse (OSD), og hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanområdet ligger i kildepladszone med skærpede miljøkrav. Lokalplanområdet er separatkloakeret. Regnvand og spildevand ledes til hver sin afledning. Grundet de seneste års øgede belastning af overfladeafvanding i Greve Kommune og de problemer det afstedkommer, skal lokalplanen foreslå alternative løsninger og tage hensyn til, at der i højere grad kan ske naturlig nedsivning. Derfor gives der mulighed for, at tagflader og skure kan forsynes med grønne tage for at forsinke og rense regnvandet. Vandforsyning Varmeforsyning Sammenfatning af miljøscreeningen Området forsynes af Greve Vandværk A.m.b.a. Området blev fritaget for fjernvarmepligt fra bestemt udbyder den 5. januar 1988 og kan efter eget valg forsynes fra det nærmeste varmeværk. Kommunen har foretaget en miljøscreening af de miljømæssige forhold ud fra Lov om miljøvurdering. Lokalplanen vurderes både ud fra, om den har positiv og/eller negativ indvirkning på miljøet. Miljøscreeningen vurderer, at overdækkede terrasser og carporte ikke har en væsentlig indvirkning på lokalområdet. De nye parkeringspladser vil sikre bedre mulighed for parkering i området, idet de etableres i forlængelse af allerede anlagte parkeringsarealer og med respekt for, at det indre område med friarealer holdes bilfrit. 4
Screeningen vurderer, at en eventuel etablering af grønne tage på tagflader og carporte vil få en positiv indflydelse på miljøet. En forsinkelse af regnvandet og nedsivning af regnvandet kan ske naturligt og vil dermed aflaste spildevandsledningen. Endeligt vil et grønt tag med planter og urter have en positiv effekt på skabelsen af en ny biotop, idet insekter og fugle vil etablere sig her. Der skal derfor skabes mulighed for nedsivning i området. Der er etableret en faskine i det sydøstlige hjørne af bebyggelsen. Det vurderes, at lokalplanen med de mulige nyanlæg ikke medfører så væsentlige påvirkninger af miljøet, at det udløser en miljøvurdering. Der gennemføres derfor ikke miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Sundhedskonsekvensvurdering Lokalplanen skal fremme trivslen og den almindelige folkesundhed i området. Det er vurderet, at boligområdet i sin helhed er velfungerende og et sundt område at bo og leve i. Udenomsarealerne er velplejede og tilgængeligheden er god og sikker. Der er fælleshus og mulighed for aktiviteter med opholdsmuligheder i både forhaver og baghaver ved egen bolig og på godt indrettede møblerede fællesarealer. Området virker generelt velholdt og i god stand. Der er reelle legepladser og også områder af mere naturpræget karakter, som kan stimulere børns leg og virke. Der er enkelte steder, hvor tilgængeligheden er hæmmet af trapper, og hvor der med fordel kunne laves ramper. De fleste steder er der dog let stiadgang for alle aldersgrupper til boligerne. Trivslen i området vurderes objektivt til at være høj. Muligheden for at supplere boligen med en overdækket terrasse og carporte med grønne tage begrænser ikke beboernes livs- og sundhedsbetingelser. 5
Forslag til Lokalplan nr. 13.34 Eghøj I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er, at fastholde den eksisterende bebyggelse til boligformål og tilhørende fællesanlæg, at tilbygninger og anlæg af p-pladser i området kommer til at indgå i en helhed sammen med den eksisterende arkitektur, at give mulighed for grønne tage på bygninger og overdækkede terrrasser mod haverne, at give mulighed for flere parkeringspladser. 2 Lokalplanområde og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter matr. nr. 26d, 26e og del af 26a, alle Karlslunde By, Karlslunde. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone, og skal forblive i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til boligformål med tilhørende fællesanlæg. 4 Udstykning 4.1 Lokalplanområdet kan ikke udstykkes. 5 Vejadgang og parkering 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet må kun ske fra hhv. Gængehaven (til Birkehusene) og Karlslunde Parkvej. 5.2 Parkering i området for beboere og gæster kan ske på de eksisterende og nye parkeringsarealer i henhold til bilag 2. 5.3 Det samlede antal parkeringspladser i lokalplanområdet skal svare til min. 1,5 p-pladser pr. bolig. 5.4 Nye parkeringspladser skal anlægges i en min. bredde af 2,5 m og en minimum længde af 5 m. Parkeringsarealet skal etableres med en åben belægning med nedsivning af regnvand. 5.5 Fordelingsvejene ind til parkeringspladserne skal anlægges med en befæstet kørebane i en bredde af 6,5 m. 6
5.6 Der skal etableres min. 2 handicapegnede p-pladser på hvert parkeringsareal ved adgangsvejene ved etablering af nye p- pladser. 5.7 Færdselsarealer og adgangsveje i lokalplanområdet skal udføres i overensstemmelse med Vejreglerne, samt reglerne om tilgængelighed i bygningsreglementet og Dansk Standard (DS) anvisning for handicappede. 5.8 Alle stiforbindelser jf. bilag 2 i lokalplanområdet skal bevares. Stiforbindelsen mærket AA til Langagergård skal føres til Langagergård uden om parkeringsarealet jf. bilag 2, planlagt sti. 5.9 Stiforbindelsen mærket AA skal anlægges med en befæstet gang / cykelstibredde på min. 3 m. 6 Byggelinier 6.1 Langs Karlslunde Parkvej (på nær ud for matr. nr. 26d, Karlslunde by, Karlslunde) og Skelvej er der jf. bilag 2 vejbyggelinie i en afstand af 4 m målt fra matrikelskel. 7 Tekniske anlæg 7.1 Alle forsyningsledninger inden for lokalplanområdet skal udføres som jordkabler. 7.2 Bebyggelse inden for lokalplanområdet skal forsynes med kollektiv fjernvarme. Der må ikke etableres egne skorstene eller brændeovne. 7.3 Bebyggelse inden for lokalplanområdet skal tilsluttes Greve Vandværk. 7.4 Paraboler må ikke være større end 1 m i diameter, skal placeres på jorden og den samlede højde må maksimalt være 1,5 m over terræn. 7.5 Belysning af veje, stier og parkeringspladser og andre færdselsarealer skal finde sted med maksimalt 3,5 m høje standere og med nedadrettede lyskilder, der ikke virker blændende. 7.6 Der kan på tagflader opsættes solpaneler til produktion af el, varmt vand og varm luft. 7.7 Regnvand skal i videst muligt omfang nedsives i området. Overskydende regnvand skal ledes i eksisterende og fremtidige regnvandsanlæg, som skal anlægges i området regnvandshåndtering vist på bilag 2. 7
8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 25. 8.2 Bebyggelsen skal følge bebyggelsesplanen som vist på bilag 1. 8.3 Der kan på havesiden af boligerne placeres en overdækket terrasse. De overdækkede terrasser skal etableres med lukket side mod nabo, hvis de placeres i naboskel. Der skal være mindst een hel side åben. Størrelse på overdækkede terrasser må maks. være 17 m 2. 8.4 Carporte må opføres på eksisterende og nye parkeringspladser som vist på bilag 2 (parkeringsudvidelse). 8.5 Der må for hver bolig maksimalt opføres to skure under 10 m 2 og skure skal placeres mindst 1 meter fra hæk mod nabo og fællesarealer. 8.6 Delområde 2, ungdomsboliger må ikke bebygges yderligere. 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9.1 Facader på bebyggelsens stueetage skal fremstå i blank mur. Boligfacader skal fremstå ensartede i hele bebyggelsen. 9.2 Vinduesrammer og døre og træværk på bygninger skal holdes i jordfarver i hele bebyggelsen. Overdækkede terrasser skal udføres i træ og males i jordfarver som boligen. 9.3 Der må ikke anvendes blanke og/eller reflekterende tagmaterialer i lokalplanområdet. Tagflader skal fremstå ensartede i hele bebyggelsen bortset fra tagflader med planter/sedumurter og tagfladen på de overdækkede terrasser. Tagmaterial på overdækkede terrasser skal være af gennemlyslig karakter. 9.4 Tage på boliger og fællesanlæg skal være sadeltage, og vinklen med det vandrette plan må ikke overstige 18 o. Overdækkede terrasser skal opføres som vist på bilag 3. 9.5 Tagbeklædning kan være tag med planter/sedumurter og kan beklædes med solpaneler. 9.6 Åbne carporte skal etableres med maksimalt een lukket side. 9.7 Tage på carporte må maksimalt have en vinkel på 5 o og kan have grønne tage som afvandingsforanstaltning. 8
10 Ubebyggede arealer 10.1 Ubebyggede arealer som adgangsveje, gangarealer, parkeringsarealer, servicearealer og beplantning skal udformes, så de fremtræder som et sammenhængende anlæg. 10.2 Hegning og beplantning i lokalplanområdet skal være levende hegn (plantebælte) eller klippet hæk. 10.3 Det på bilag 2 viste grønne friareal skal friholdes for bebyggelse. 10.4 Der kan på det grønne friareal og i området for regnvandshåndtering etableres legepladser. Legepladser skal i området for regnvandshåndtering bygges i materialer af træ og må kun behandles med farveneutral træbeskyttelse. 11 Skiltning 11.1 Der må ikke udover vejvisningsangivelser opsættes skilte eller reklamering i lokalplanområdet. 12 Ophævelse af byplanvedtægt og lokalplan 12.1 Partiel Byplanvedtægt nr. 21 vedtaget af Greve Kommunalbestyrelse den 16.10.1974 og tinglyst den 22.10.1974 ophæves for den del af matrikel 26a, Karlslunde By, Karlslunde, som indgår i Lokalplan 13.34 Eghøj, og matrikel nr. 26d og 26e Karlslunde By, Karlslunde. Tinglyste dokument af 25.05.1988, som hedder Aftale om afbrydelse af ejendommens tilslutning til Karlslunde Fjernvarmeværk m.v. aflyses. 13 Midlertidige retsvirkninger 13.1 Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må ejendommene ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 15. april 2011, indtil offentliggørelse af en endelig vedtaget lokalplan, dog højest indtil den 15. april 2012. 9
14 Endelige retsvirkninger 14.1 Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendommene, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun bebygges og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter Byrådets skøn er af underordnet betydning, jf. 20, stk. 2. Vedtagelsespåtegning I henhold til 24, stk 2 og 3 i lov om planlægning er forslag til Lokalplan nr. 13.34 Eghøj af Greve Byråd godkendt til offentlig fremlæggelse fra den15. april 2011 til den 14. juni 2011. På Byrådets vegne Hans Barlach Borgmester Jesper Brandt Centerchef 10
KASTANIEHUSENE PLATANHUSENE LANGAGERHAVEN GÆNGEHAVEN DIGETOFTEN HØJMARKSVEJ EGEDALSVEJ EGEDALSVEJ KARLSLUNDE PARKVEJ BIRKEHUSENE KARLSLUNDE PARKVEJ 26d 26a 26e Signaturforklaring Lokalplangrænse Matrikelgrænse Hovedsti Sti i området Cykelsti Regnvandsbassin Træ Buskads/hegn Hegn Parkeringsbåse Carport Boliger Ungdomsboliger Skur LOKALPLAN 13.34 Eghøj Bilag 1 Eksisterende forhold FIRHØJ SKELVEJ ÅSAGER LM
LANGAGERHAVEN Signaturforklaring Delområde 1 BIRKE HUSE 26e Delområde 2 NE Lokalplangrænse A Matrikelgrænse Vejbyggelinje GÆNG EHAV EN Hovedsti AA LVEJ LM Sti i området SKE Planlagt sti 26a Cykelsti Regnvandsbassin HØJMA KASTA RKSVEJ NIEHU SENE Træ 26d Hegn OFTE N ENE NDE Boliger PAR K VEJ LSVEJ SLU Carport EGEDA J A KARL NHUS HØ DIGET Parkeringsbåse PLATA FIR Buskads/hegn Ungdomsboliger ÅSA GER Skur Regnvandshåndtering Parkeringsudvidelse Grønt friareal EGEDAL SVEJ KARLSLUNDE PA LOKALPLAN 13.34 Eghøj Bilag 2 Illustrationsplan RKVEJ
Snit B Spær: Rem: Stolper: Tag: BEMÆRKNING: 50x125mm 63x150mm laminerede dragere 100x100mm trykimprægnerede stolper (3 stk. stolper støbes ned i terræn) Termoplader / gennemlysligt materiale Hvis der anvendes trapezplader, skal der tages højde for den øgede taghøjde på grund af taglægter. Snit A Dimensioner kan gøres større, hvis nødvendigt af konstruktionsmæssige hensyn. 3400 2100 5000 UDSNIT AF FACADEOPSTALT MOD HAVE SNIT I FACADEMUR Rem bliver fastgjort til stolper med bolte. Spær bliver fastgjort til rem med CE-mærkede beslag. Spær bliver fastgjort til stern med CE-mærkede beslag. Der bliver påsat forstærkningsrem bag på stern til fastgørelse af spær. Snit A Snit B LOKALPLAN 13.34 Eghøj Bilag 3 Principskitse for opførelse af overdækket terasse i Eghøj