1 København, den 8. marts 2011 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Arne Reinhold og Thomas Skovsgård Christensen Nørretorv 2 4100 Ringsted Nævnet har modtaget klagen den 7. oktober 2010.
2 Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at de indklagede i salgsopstillingen anførte varmeudgiften til 0 kr. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 16. juni 2009 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for 1.695.000 kr. Det var i købsaftalen anført, at varmeinstallationen i ejendommen var naturgas. Det fremgik videre: Sælger oplyser endvidere specielt om ejendommen: Da ejendommen har væres udlejet er ejendomsmægleren ikke bekendt med det faktiske forbrug af vand, el og varme hvorfor der henvises til vedlagte energimærke. Klagerne fik i forbindelse med handlen udleveret 2 energimærker dateret henholdsvis 9. juni 2008 og 27. maj 2009. Handlen var fra klagernes side både betinget af deres pengeinstituts godkendelse af klagernes økonomi i forbindelse med handlen og af egen rådgivers godkendelse af alle ord og punkter. Af den salgsopstilling, der hørte til købsaftalen, fremgik, at udgift til naturgas var 0,00 kr. Salgsopstillingen var dateret 9. juni 2009. Det fremgik videre af salgsopstillingen: Ejendommen har været udlejet hvorfor forbrug af vand, varme, el og vandafledning ikke kendes. Der kan være visse opl. om ejendommen, der endnu ikke er tilgængelige og derfor ikke fremgår af salgsopstillingen. Vi arbejder løbende på at indhente de relevante oplysninger, og disse vil senest foreligge for køber på tidspunktet for afgivelse af købstilbud (ved købers underskrift af købsaftalen). Energikonsulenten havde i det udleverede energimærke dateret 9. juni 2008, beregnet udgiften i ejendommen til 26.500 pr. år., hvilket dækkede 18,5 kløvet rummeter brænde og 1.589 m³ naturgas. Der var ikke oplyst om det faktiske varmeforbrug. I energimærket af 27. maj 2009 havde energikonsulenten beregnet den årlige varmeudgift til 21.200 kr., hvilket dækkede 2.970 m³ naturgas. Den faktiske årlige udgift i perioden 1/4 2007 til 31/3 2008 var oplyst til 17.282 kr., hvilket dækkede 620
3 m³ naturgas og 20 kløvet rummeter brænde. Energikonsulenten anførte i en kommentar til oplysningerne om det faktiske forbrug, at den forrige ejer havde adgang til brænde af varierende kvalitet og anvendte brænde som hovedopvarmning, at forbruget var oplyst til ca. 20 m³ brænde og 620 m³ gas for år 2007-2008, og at det nuværende energimærke var beregnet med ren gasopvarmning. Den 8. september 2010 oplyste naturgasselskabet til klagerne, at: Der har været et væsentligt forbrug tidligere på adressen. Tidligere ejer har alene i perioden 2/8-08 31/3-09 brugt 1308 m³ svarende til kr. 10.348,50. Omregnet til et helt varmeårs forbrug svarer det cirka til 12.600kr. Der har også før perioden 2/8-08 været forbrugt gas på adressen. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede skal betale erstatning til klagerne, idet de indklagede har oplyst en årlig varmeudgift på 0 kr. Klagerne har efterfølgende fået oplyst af naturgasselskabet, at den seneste beboers årlige varmeudgift var ca. 12.600 kr. De indklagede skal erstatte dette beløb kapitaliseret med 10, i alt 126.000 kr. Da de indklagede fremviste ejendommen for klagerne, fik klagerne det indtryk, at der det seneste år udelukkende havde været anvendt brændeovn til opvarmning. Ejendommen havde været udlejet, men stod tom ved fremvisningen. De indklagede oplyste, at de ikke vidste, hvor meget brænde lejer havde brugt. De indklagede oplyste også, at brændeovnen i stuen var tilkoblet et rørsystem med motor på loftet, således at varmen kunne flyttes rundt til husets øvrige opholdsrum. Desuden var der ved fremvisningen ingen døre mellem opholdsrummene, og derfor var klagerne i god tro om, at opvarmningen var foregået udelukkende via brændeovnen. De indklagede anførte i salgsopstillingen, at de arbejdede med at indhente relevante oplysninger, og at disse ville foreligge senest på tidspunktet for klagernes afgivelse af købstilbud. På den baggrund havde klageren ingen grund til at tro, at salgsopstillingen var behæftet med forkerte oplysninger. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at have handlet ansvarspådragende og at skulle betale erstatning til klagerne.
4 Det fremgår tydeligt af salgsopstillingen og købsaftalen, at de indklagede ikke kender varmeforbruget. Klagerne måtte altså forvente, at der vár et varmeforbrug, ligesom almindelig sund fornuft tilsiger, at der naturligvis er udgifter til opvarmning af en ejendom. Købsaftalen er betinget af både klagernes pengeinstituts og rådgivers godkendelse, hvorfor det må formodes, at disse har forholdt sig til oplysningerne i dokumenterne, herunder i det udleverede energimærke. De indklagede finder herefter ikke, at klagerne efter at have modtaget disse oplysninger kan påberåbe sig at være i god tro. Nævnet udtaler: Det fremgår af formidlingsbekendtgørelsen 20, stk. 2, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til bl.a. varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at de indklagede ikke hos naturgasselskabet indhentede oplysninger om det årlige naturgasforbrug og videregav oplysning herom til klagerne. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) udtaler om spørgsmålet om erstatning: Ved afgørelsen af, om klagerne har lidt et tab som følge af de forkerte anvendelsesudgifter, påhviler det klagerne at bevise, at de indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Vi stemmer derfor for, at spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling, men udtaler kritik af de indklagedes mangelfulde arbejde. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) udtaler: Vi er enige i at udtale kritik af de indklagedes mangelfulde arbejde, og vi finder, at de indklagede har handlet ansvarspådragende over for klagerne og dermed skal betale erstatning. Der skal dog i erstatningsudmålingen tages hensyn til, at klagerne ikke berettiget kunne forvente, at der slet ikke ville være udgifter til opvarmning af ejendommen. I overensstemmelse med tidligere nævnspraksis stemmer vi for at udmåle erstatningen med udgangspunkt i den årlige difference mellem de forkerte
5 og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 2,5, og stemmer derfor for at tilkende klagerne et beløb på 31.500 kr. Efter stemmeflertallet udtales kritik af de indklagedes mangelfulde arbejde, mens spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand