Salgsopstilling Velbeliggende investeringsejendom Velholdt, nyere ejendom Sag 10S1077 Jættevej 50, 4100 Ringsted Beliggende i udbygget erhvervsområde syd-øst for Ringsted Facade ud til Haslevvej - indfaldsvej til centrum Kort afstand til centrum, stationen og motorvejen Opført i gode materialer Kontantpris kr. 14.900.000 / Startforrentning kr. 8,41% Etageareal 2.268 m2 Grundareal 4.944 m2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Præsentabel investeringsejendom opført i 2004. Fremstår i gode kvalitetsmaterialer med bl.a. sandwich betonelementer med Hardeberg lysgrå stenskærver, brudt af store glaspartier og indgangsparti i antracitgrå aluminium. Ejendommen indeholder flotte og velindrettede lejemål af varierende størrelser. Flere skillerum er flytbare og giver god mulighed for fleksible indretninger og kreative løsninger for fremtidens lejere. Stort fælles indgangsparti med elevator. Stor velanlagt P-plads med grøn afgrænsning og terrassemiljøer. Ejendommen har stor facadeeksponering og ligger således med facade ud til Haslevvej, én af Ringsteds mest trafikerede indfaldsveje til centrum og der er kort afstand til motorvej E20 og stationsområdet. Haslevvej er en del af ringvejen, der forbinder trafikforbindelser til Roskilde, Næstved, Slagelse, Køge, Holbæk og Haslev. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Jættevej 50, 4100 Ringsted 40 ac Ringsted markjorder Ringsted OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 2004 AREALER: Grundareal 4.944 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 1.134 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 2.268 m 2 Etageareal i alt 2.268 m 2 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 2004 Bebygget areal 1.134 m 2 Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Jættevej 50 st.tv. Den Danske Stat 903 m 2 Erhvervsareal Nej Jættevej 50 st.th. + 1.sal m.fl. Stofa 930 m 2 Erhvervsareal Nej Jættevej 50 1. th. Bureau List 435 m 2 Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr. 17.400.000 heraf grundværdi kr. 988.800 Forskelsværdi (dækningsafgiftspligtig) kr. 16.411.200 Sagsnr. 10S1077 lbl - Side 2 af 10
FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er pt. forsikret hos: Alm. Brand, police nr. 000-1301-2241-0 Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. ØVRIGE FORHOLD: Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt, idet der ikke er uoverensstemmelse mellem det hos ejendomsskattekontoret og i tingbogen oplyste. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Kommuneplan: Ejendommen er omfattet af Kommuneplan for Ringsted Kommune. ejendommen er beliggende i erhvervsområde 3E09 Erhverv ved Bragesvej og Haslevvej. Bebyggelsesprocenten er max 50 %. Lokalplan: Efter vedtagelse af lokalplan 186 ophæves lokalplan 31 for nærværende ejendom. Området er udlagt til følgende typer erhverv og offentlige formål: Lettere industri, værksted, lager, engroshandel og udstilling, transportvirksomhed, administration, serviceerhverv samt forskellige offentlige formål. Endvidere kan der gives tilladelse til detailhandel med særligt pladskrævende udvalgsvarer. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 22.11.2012 Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: *13.12.1937 Dok. om byggelinier m.v. *25.02.1967 Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. *10.07.1972 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v., forud for pantegæld *03.04.1974 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v., indeholder bestemmelser om salg *31.07.1974 Dok. om adgangsbegrænsning m.v. *30.10.1975 Dok. om byggelinier m.v. *11.08.1981 Lokalplan nr. 31, 2. del *27.12.2006 Lokalplan nr. 186 Sagsnr. 10S1077 lbl - Side 3 af 10
Moms: Sælger oplyser at ejendommen er momsregistreret. Momsreguleringsforpligtelsen opgøres af sælger/sælgers revisor pr. overtagelsesdagen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: Varme: Naturgas LØSØRE OG INVENTAR: Der henvises til lejekontrakterne. ØVRIGE FORHOLD: Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT: Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.mingrund.dk, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til kommunalt oplysningsskema eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 14.900.000 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 1.294.763 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 449.555 I alt kr. 1.744.318 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. BEMÆRKNING: Refunderende driftsudgifter er anslået med baggrund i gældende budget for 2013. Sagsnr. 10S1077 lbl - Side 4 af 10
6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr. 23.701 DÆKNINGSAFGIFT kr. 171.376 RENOVATION Rottebekæmpelse kr. 201 VAND / VANDAFLEDNING EL Vandafgift kr. 6.000 Elforbrug kr. 22.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært, snerydning m.m. kr. 125.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 56.700 ADMINISTRATION Administration kr. 23.450 Henlæggelse tekniske inst. kr. 20.600 FORSIKRINGER Præmie årligt - forsikring I kr. 10.000 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Alarmordning kr. 55.000 Elevatorabonnement m.m. kr. 5.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 519.028 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 71% BEMÆRKNINGER: Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 106.060 Advokatsalær - skøde kr. 72.600 Moms kr. 18.150 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 196.810 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 71% kr. 12.886 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 183.924 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 14.900.000 Handelsomkostninger anslået kr. 183.924 -Refusion depositum kr. 508.526 Anslået kapitalbehov kr. 14.575.398 Sagsnr. 10S1077 lbl - Side 5 af 10
6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 1.294.763 Refunderede driftsudgifter kr. 449.555 - Driftsudgifter iht. budget kr. 519.028 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.225.290 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.225.290 x 100 14.575.398 = 8,41% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 71% 6.6 KØBESUMMENS FORDELING KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 14.900.000 Kontantomregnet købesum kr. 14.900.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 106.060 Advokatsalær skøde kr. 72.600 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.264 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 15.083.924 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 14.050.000 Grundens værdi kr. 850.000 Kontantomregnet købesum kr. 14.900.000 BEMÆRKNINGER: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 519.028 kr. 519.028 Udgifter i alt kr. 519.028 kr. 519.028 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.294.763 kr. 1.294.763 Refunderede driftsudgifter kr. 449.555 kr. 449.555 1. år før afskrivning / skat kr. 1.225.290 kr. 1.225.290 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.225.290 Sagsnr. 10S1077 lbl - Side 6 af 10
Likviditet 1. år før skat kr. 1.225.290 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 306.322 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 918.968 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 71%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. BEMÆRKNINGER: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftlig samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6.8 MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 71%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Jørgen Klode Nygade 6, 1. Nytorv. 4200Slagelse Att.: Michael Lønne Tlf.: 58501212 Sagsnr. 10S1077 lbl - Side 7 af 10
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 10S1077 lbl - Side 8 af 10
Sagsnr. 10S1077 lbl - Side 9 af 10
Lejemålsoversigt Ejendommen: Jættevej 50, 4100 Ringsted Lejemåls nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. driftsudg. Reguleringsprincip Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 1.th. Bureau List 435 87.809 551 239.537 NPI 01.01.2014 01.01.2015 Ja Nej/Nej Erhverv, Erhverv 2 st.tv. Bygningsstyrelsen 903 213.792 710 641.376 NPI, min 3% 01.01.2014 01.11.2014 Ja Nej/Nej Erhverv, Erhverv 3 50st.th. + Stofa 930 206.925 445 413.850 NPI, min 3% 01.01.2014 01.09.2015 Ja Nej/Nej 1.sal Erhverv, Erhverv 1-2-3 Refunderende driftsudgifter Erhverv 449.555 Nej Nej/Nej I alt 2.268 508.526 0 1.294.763 Erhvervsdelens andel 2.268 508.526 0 1.294.763 Af erhvervsdelens depositum på kr. 508.526 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf faktisk 2.268 508.526 0 1.294.763 Heraf anslået 0 0 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. 10S1077 lbl - Side 10 af 10