Salgsprospekt for bolig- og erhvervsejendommen Bredgade 17A, 7400 Herning Salgspris kontant: Velbeliggende investeringsejendom med butik, kontorer og boliger lige midt i Herning 13.000.000 kr. Bruttoleje: 814.446 kr. Startforrentning ved kontant handel: 5,51 % Årlige afskrivninger: 251.481 kr. Bruttoetageareal inkl. kælder i h.t. BBR: 1.295 m² Grundareal i h.t. tingbog: 732 m² Ejendommen søges solgt i eksisterende ejendomsselskab sammen med naboejendommen Bredgade 19 Sagsnr. 16-081 December 2018
1. Introduktion 1.1 Sagsnr. / dato 18-081 / December 2018. 1.2 Beskrivelse 1.3 Historik 1.4 Lejeforhold Ejendommen er beliggende på den absolut bedste del af gågaden i Herning City, ca. 100 meter fra Torvet. Der er gode tilkørselsforhold til ejendommen på bagsiden for vareindlevering m.m., ligesom der er parkeringspladser i et vist omfang til ejendommen. 1. og 2. sal er indrettet som kontorlejemål, mens 3. sal og tagetagen er indrettet til lejligheder i en god standard. Ejendommen har altid huset detailhandel i stueetagen. I 1972 rykkede FONA ind i butikken i stueetagen. Den nuværende lejer i butikken ONLY flyttede ind 1. oktober 2012. Lejemålene over stueetagen er p.t. også fuldt udlejet. Ejendommen er fuldt udlejet til ONLY, kontor på 1. sal og psykologer på 2. sal og bolig lejere på 3. sal og tagetagen. 2. Salgspris 2.1 Salgspris Kr. 13.000.000,- kontant. 2.2 Evt. finansiering clausen-erhverv.dk er behjælpelig med kontakt til fremskaffelse af finansiering. 2.3 Refusion De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes af sælger. Deposita andrager kr. 194.900,-, jf. lejerfortegnelsen (bilag 1). Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. 3. Beliggenhed 3.1 Matr.nr. 746b, Herning Bygrunde 3.2 Postadresse Bredgade 17A, 7400 Herning 3.3 Kommune Herning Kommune 4. Anvendelse 4.1 Nuværende 4.2 Anden anvendelse Ejendommen anvendes til butik, kontorer/klinik og boliger. Alternativt vil ejendommen være velegnet til anden anvendelse, f.eks. indretning af boliger på etagerne over stueetagen.
5. Generel beskrivelse 5.1 Opførelsesår Ejendommen er opført i 1950 og til- og ombygget i 1996, jf. BBR. 5.2 Kortfattet beskrivelse Ejendommen er beliggende på den absolut bedste del af gågaden i Herning City, ca. 100 meter fra Torvet. Der er gode tilkørselsforhold til ejendommen på bagsiden for vareindlevering m.m., ligesom der er parkeringspladser i et vist omfang til ejendommen. 1. og 2. sal er indrettet som kontorlejemål, mens 3. sal og tagetagen er indrettet til lejligheder i en god standard. 5.3 Bygningernes tilstand Ejendommen fremstår i en almindelig god vedligeholdelsesstand. 5.4 Ejendommens indretning Ejendommen er indrettet med butik i stueetagen. Der er kontorer på 1. sal og 2. sal. Der er bolig på 3. sal og på tagetagen (4. sal). Der er kælder under det meste af ejendommen, hvortil der er adgang fra butikken og fra bagsiden af ejendommen. 5.5 Udenomsarealer Udenomsarealerne er udlagt som parkeringsplads og tilkørsel. Arealerne er belagt med asfalt. 6. Arealforhold 6.1 Samlet grundareal 732 m 2 ifølge tingbogen. Heraf vej 0 m 2. 6.2 Samlet etageareal Det samlede areal andrager ifølge BBR 1.295 m 2, heraf 403 m 2 kælder. Ifølge lejekontrakterne andrager det udlejede areal 865 m 2, inkl. tagetage. Hertil kommer 385 m 2 og 8 parkeringspladser. 7. Offentlige forhold og planer 7.1 Zonestatus Byzone 7.2 Kommuneplan Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2017 vedtaget af Herning Kommune. Området skal anvendes til butikker og mindre, ikke genegivende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne, kontorvirksomheder og andre liberale erhverv, restauration, forlystelsesetablissementer samt boliger og offentlige formål. 7.3 Lokalplan Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 11.C3.3 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til centerformål. Der kan i
området etableres butikker med lager og mindre ikke genegivende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikker, forlystelsesetablissementer, kontorer, liberale erhverv, servicevirksomhed, boliger og offentlige formål efter nedenstående bestemmelser: Delområde I 3.2 Bebyggelsens stueetage langs Bredgade, Bryggergade og Jyllandsgade må kun indrettes til butikker. I stueetagen må der ikke indrettes liberale erhverv, administrations- og kontorvirksomheder, pengeinstitutter, forsikringsselskaber og lignende. 1. og 2. sal kan anvendes til butikker, kontorer, liberale erhverv, servicevirksomhed, offentlige formål og boliger. 3. sal skal anvendes til boliger. Bag- og sidebebyggelse; -herunder bebyggelse imod Dalgasgades Parkeringsplads, kan anvendes til butikker med lager og mindre ikke genegivende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikker, forlystelsesetablissementer, kontorer, liberale erhverv, servicevirksomhed og offentlige formål. Der må ikke indrettes boliger i bag- og sidebygninger (markeret med skråskravering på kortbilag nr. 2). Inden for delområdet kan der anlægges de til ovennævnte anvendelser nødvendige adgangs-, parkerings-, oplagrings- og ophold. Pr. 1. januar 2008 vil samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blive områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ 8. Servitutter/Deklarationer 8.1 Servitutter Der henvises til vedhæftede uofficielle kopi af tingbogsattest af den 15.11.2018 (bilag 2). Det vurderes, at der ikke er servitutter, der er særligt byrdefulde for ejendommen. 9. Offentlig vurdering 2017 9.1 Vurdering Kr. 10.400.000 9.2 Grundværdi heraf Kr. 2.723.000 10.. Forsikringsforhold 10.1 Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret hos Tryg under police nr.657-
332.965. 10.2 Dækning Forsikringen dækker bygningsbrand, bygningsbeskadigelse, husejeransvar, rørskadedækning. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. 11. Lejeforhold 11.1 Leje Den samlede årlige leje er pr. 1. oktober 2018 opgjort til kr. 814.446,- ekskl. moms, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Udlejer afholder ejendommens skatter og afgifter, ejendomsforsikring, udvendig vedligeholdelse samt en række mindre ejendomsudgifter til blandt andet vicevært. Varmeregnskabet indeholder udgift til tilsyn med anlæg samt udfærdigelse af regnskab. 11.2 Lejere Ejendommen er fuldt udlejet. Der henvises til lejeroversigten. 12. Driftsbudget Årlig leje pr. 1/10 2018 i h.t. vedhæftede lejespecifikation kr 814.355 Grundskyld til kommunen kr 55.903 Renovation kr 4.481 Ejendomsforsikring kr 16.056 Udvendig vedligeholdelse 25 kr./ m 2 "over jord" kr 21.625 Administration kr 10.000 kr 108.065 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 706.290 13. Kapitalbehov Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 13.000.000 Registreringsafgift Advokat m.v. anslået kr 15.000 kr 13.015.000 Refusion deposita kr (194.900) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 12.820.100
14. Købers startforrentning Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 5,51% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 15. Afskrivninger 706.290 12.820.100 X 100 = 5,51% Vejledende opgørelse af afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund inkl. købsomkostninger kr 13.015.000 Grundværdi 26,18% heraf kr (3.407.677) Bygning og installationer kr 9.607.323 Værdi af tekniske installationer 10% kr 960.732 Restbygningsværdi kr 8.646.590 Ejendommen er delvis afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m 2 1.250 Afskrivningsberettiget del af ejendom m 2 770 Afskrivningsberettiget del 61,60% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr 5.326.300 Bygningsværdi 4% kr 213.052 Installationer 4% kr 38.429 I alt kr 251.481 Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at ejendommen er fuldt udlejet, og at 770 m2 i forhold til 1.250 m2 anvendes til afskrivningsberettigede formål. 16. Øvrige oplysninger 16.1 Overtagelse Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. 16.2 Gæld udenfor købesummen Ingen gæld. 16.3 Momsreguleringsforpligtelse Ejendommen er delvist momsregistreret. Momsregulerings-
forpligtelsen overtages af køber. 16.4 Energiforhold Bygningerne opvarmes med fjernvarme 16.5 Miljøforhold Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. 16.6 Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. 16.7 Tinglysningsafgift Det forudsættes, at sælger/køber hver betaler halvdelen af tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. Det bemærkes dog, at ejendommen og naboejendommen søges solgt i eksisterende selskab, hvilket ikke udløser tinglysningsafgift. 16.8 Bilag Som bilag til nærværende prospekt vedlægges: 1. Lejerfortegnelse (Rekvireres hos ejendomsmægler) 2. Uofficiel tingbogsattest af 15.11.2018. (Rekvireres hos ejendomsmægler) 3. Krak-kort. 17. Besigtigelse Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til: Torben Clausen Tlf. 30 56 56 06 torben@clausen-erhverv.dk
Bredgade 17A, 7400 Herning