Lokalplan nr. 209 Forslag Boliger og butiksområde ved Ravelinen i Parkbyen maj 2007
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes igang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan Byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Offentlighedsperiode Dette lokalplanforslag er offentliggjort den 22. maj 2007. Kommentarer, ændringsforslag eller indsigelser modtages til og med den 17. juli 2007 og bedes sendt til: Byrådet Rådhuset 4100 Ringsted Gyrstinge Lokalplan 209 Allindelille Jystrup Haraldsted Vigersted Benløse Kværkeby Bringstrup Teknisk Forvaltnings e-mail adresse: tf@ringsted.dk Kommunens e-mail adresse: ringsted@ringsted.dk Tolstrup Høm Nordrup Ørslev Vetterslev Sneslev Kommunens hjemmeside: www.ringsted.dk 2
Indholdsfortegnelse REDEGØRELSE... 5 Baggrund for lokalplanen... 5 Eksisterende forhold... 6 Lokalplanens indhold... 6 Forhold til anden planlægning... 6 Regionplan... 6 Kommuneplan... 6 Zonestatus... 6 Trafik... 6 Spildevand... 7 Varme...7 Vand... 7 Miljø...7 Kulturværdier... 8 BESTEMMELSER... 9 1 Formål... 9 2 Område og zonestatus... 9 3 Områdets anvendelse... 9 4 Udstykning... 9 5 Veje, stier og parkering... 9 6 Ledningsanlæg og belysning... 9 7 Bebyggelsens omfang og placering... 10 8 Bebyggelsens ydre fremtræden... 10 9 Ubebyggede arealer... 11 10 Støjbeskyttelse... 12 11 Forudsætning for ibrugtagning... 12 12 Grundejerforening... 12 13 Aflysning af lokalplan... 12 14 Retsvirkninger... 12 14aMidlertidige retsvirkninger... 12 15 Vedtagelser... 13 Kortbilag Kortbilag 1 Kortbilag 2 Kortbilag 3 Områdets afgrænsning Områdets anvendelse Illustrationsplan 3
Lokalplanområde for boliger og butiksområde ved Ravelinen Vestmotorvejen Skansen Kaserne Parkvej Lokalplan nr. 209 Felten Kærehavestien Ravelinen Kaserne Alle Østre Parkvej Anlægsvej 4
REDEGØRELSE I henhold til planlovens 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse, som beskriver lokalplanens forhold til anden planlægning, og som angiver, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end byrådet. De egentlige bestemmelser findes i lokalplanens 2. del. For at lette forståelsen af lokalplanen indeholder redegørelsen desuden en beskrivelse af eksisterende forhold i og omkring lokalplanområdet, og der gives en kort beskrivelse af hovedindholdet og intentionerne med planen. Baggrund for lokalplanen Ved Ringsted Kaserne opføres en ny bydel med boliger, erhverv og offentlige institutioner. De overordnede rammer og bestemmelser for kaserneområdet er beskrevet i rammelokalplan 129, som blev vedtaget i december 2002. Endvidere er der udarbejdet et kvalitetsprogram, som beskriver Byrådets mål og intentioner for den nye bydel. Lokalplan 109 omfatter den storparcel, der i rammelokalplanen hedder P5. Området er udlagt til offentlige formål med mulighed for indpasning af et bydelscenter på højst 2.000 m 2. Dagligvarebutikker må have et bruttoetagearel på højst 1.000 m 2. Siden Byrådet i oktober 2004 vedtog nye rammer for detailhandelen i Ringsted, er der sket en betydelige udvidelse med nye butikker i bymidten. Desuden er der planer om at styrke det nærliggende bydelscenter på Køgevej/ Fuglebakken. Derfor vurderer Ringsted Kommune, at der i kaserneområdet kun er behov for én dagligvarebutik med et bruttoetageareal på 1.000 m 2. Endvidere vurderes behovet for areal til offentlige formål at være dækket ind med de øvrige områder, der er udlagt på kasernen. Med lokalplan 109 ændres anvendelsen af område P5 derfor til en kombination af boliger og bydelscenter. Der 5
Ny p -pl ad s P- pla ds vil være mulighed for at udstykke fire parcelhusgrunde ved siden af butiksområdet. Eksisterende forhold Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 6.000 m 2. Området afgrænses mod nord af Kaserne Parkvej og mod øst af Kaserne Allé. Mod syd afgrænses det af parcelhusbebyggelse på Ravelinen og mod vest af Ravelinen og et levende hegn. Terrænet er fladt. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at udstykke fire parcelhusgrunde og en dagligvarebutik på højst 1.000 m 2. Adgang til parcelhusene sker fra Ravelinen og adgang til dagligvarebutikken sker fra Kaserne Allé (se afsnittet om trafik). hele Parkbyen: a. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med mulighed for indpasning af offentlige formål og centerformål - butikker, serviceerhverv og lignende. Der må højst etableres et samlet butiksareal på 2000 m 2. Butiksstørrelser for henholdsvis dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker må ikke overstige henholdsvis 1000 m 2 og 200 m 2. b. Bebyggelse må ikke overstige 4 etager. c. Bevaringsværdig beplantning skal sikres. d. Der skal sikres stiforbindelse med offentlig adgang gennem området. Disse rammer blev fastlagt i december 2002 med vedtagelse af tillæg nr. 2 til kommuneplan 2001-2012. I forslag til kommuneplan 2005-2016, som er i offentlig høring frem til 19. juni 2007, er disse rammer uændrede. Lokalplan 209 er i overensstemmelse med kommuneplanen. Parcelhusene er organiseret som øvrig parcelhusbebyggelse på Ravelinen. For at skabe et klart defineret gaderum skal facade eller gavl placeres i byggelinie mod boligvejen. Vejen indrettes som lege- og opholdsgade. Kasernebyen Parkbyen Skovbyen fordelingsvej N Dagligvarebutikken skal placeres ud til Kaserne Parkvej med parkering syd for butikken. Mellem dagligvarebutikken og parcelhusene skal der være støjafskærmning. 13 Kaserneområdet består af Kasernebyen, Parkbyen og Skovbyen. I kommuneplanen hedder Parkbyen område 4B15. Forhold til anden planlægning Regionplan Området er udlagt som byområde i Vestsjællands Amts Regionplan 2005. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanen. Kommuneplan I kommuneplanen er fastlagt følgende bestemmelser for område 4B15, som omfatter I rammelokalplan 129 er kaserneområdet opdelt i storparceller. Midt i Parkbyen, hvor de to overordnede veje mødes, ligger storparcel P5. Zonestatus Lokalplanområdet ligger i byzone. Trafik I den overordnede vejstruktur i rammelokalplan 129 er der vejadgang til lokalplanområdet fra Ravelinen. Lokalplanområdets anvendelse er ændret, så der ud over dagligvarebutik 6
også kan opføres parcelhuse. For at separere trafikken anlægges en ny vejadgang fra Kaserne Allé. Området bliver således vejbetjent fra Ravelinen for parcelhusenes vedkommende og fra Kaserne Allé for dagligvarebutikkens vedkommende. Med den forventede trafikbelastning på Kaserne Allé vurderes det, at der ikke vil være problemer med trafiksikkerheden i forbindelse med den nye vejtilslutning. I forbindelse med vejtilslutning på Kaserne Allé vil det være nødvendigt at fjerne 1-2 træer. Det vurderes dog, at vejen stadigvæk vil opleves som en allé. I lokalplanen sikres en sti ud til Kaserne Parkvej, hvor der kører bus. Der er cykelstier langs Kaserne Allé og Kaserne Parkvej. Spildevand Spildevand ledes til kommunalt rensningsanlæg. Regnvand ledes til nye bassiner syd for motorvejen og herfra videre til Kværkeby Bæk. Varme Området forsynes med fjernvarme. Ejendomme skal tilsluttes før ibrugtagen. Der er mulighed for at supplere med solvarme eller lignende. Vand Området vil blive forsynet fra Ringsted Kommunes vandforsyning. Miljø Forurenet jord Området er en del af den tidligere Ringsted Kaserne. På området syd og øst for lokalplanområdet har kasernen haft øvelsesterræn. Der er ved undersøgelser på øvelsesterrænet fundet forurening med bly og tjærestoffer i overfladejorden som følge af nedfald af hagl og lerduer fra en nedlagt flugtskydebane. Forureningen, som også har strakt sig ind på den sydøstlige del af lokalplanområdet, er fjernet og området er udtaget af forureningskortlægningen. Der er ikke kendskab til specifikke forurenende aktiviteter i lokalplanområdet, men der kan være en diffus forurening som følge af de aktiviteter, der generelt er foregået på kaserneområdet og det tilhørende øvelsesterræn, samt den generelle diffuse forurening i byområder. På den del af lokalplanens område, der er udlagt til parcelhuse, skal de øverste 0,5 meter jord dokumenteres uforurenet, eller der skal etableres varig fast belægning. I Ringstedområdet findes et naturligt forhøjet cadmiumindhold i jorden. Indholdet er lidt højere end kriteriet for ren jord. Støj Kommunen vurderer, at ved hjælp af støjskærm mod de nærmeste boliger er det muligt at overholde de vejledende grænser for virksomhedsstøj i et blandet bolig- og erhvervsområde. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at der skal opsættes støjskærm mod boligerne på Ravelinen. Miljøhensyn i byggeriet Byrådet har i 2003 vedtaget en række krav og anbefalinger til nyt byggeri. Følgende vejledninger gælder, når kommunen sælger grunde, samt ved kommunalt eller støttet byggeri: Miljøhensyn i byggeri - rækkehuse, etageboliger, erhverv, institutioner mv. Miljøhensyn i byggeri - enfamiliehuse. 7
Miljøvurdering Ringsted Kommune har vurderet, at lokalplanen ikke danner grundlag for anlæg mv., der medfører væsentlig påvirkning af miljøet. Området er en del af Kaserneområdet, der består af ubebygget øvelsesterræn, der siden 2001 har været udlagt til boligformål og offentlige formål. Det ligger i byområde med god adgang til offentlig transport samt offentlig og privat service. Der er ingen særlige natur- eller kulturværdier i området. Området ligger i tilstrækkelig afstand af motorvejen til, at støjkrav til boliger kan overholdes. Der etableres støjafskærmning mellem butiks- og boligområde. Der gennemføres derfor ikke miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Kulturværdier Arkæologi Sydvestsjællands Museum har foretaget en række arkæologiske forundersøgelser af hele kaserneområdet. Museet udtaler, at der ikke skønnes at være væsentlige fortidsminder bevaret på de undersøgte arealer med undtagelse af området syd for støjvold 4, som ligger ca. 1.000 m fra lokalplanområdet. Skulle der ved anlægsarbejde påtræffes væsentlige arkæologiske levn uden for det ovennævnte undtagne område, vil undersøgelse heraf skulle bekostes af Kulturministeren jf. Museumslovens 27, stk. 5. 8
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser og kortbilag er umiddelbart bindende for borgerne og tinglyses på samtlige ejendomme inden for området. I henhold til planloven fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål Lokalplanens formål er at - åbne mulighed for, at der kan opføres parcelhuse og dagligvarebutik - sikre at bebyggelse til butiksformål i proportioner og materialekarakter passer til beliggenheden i et boligområde og harmonerer med den omgivende bebyggelse udstykkes mindre end 700 m 2 i princippet som vist på kortbilag 2. 5 Veje, stier og parkering Veje og stier 5.1 Vejadgang til parcelhusområdet skal ske fra Ravelinen og vejadgang til butiksområdet skal ske fra Kaserne Allé, i princippet som vist på kortbilag 2. 5.2 Der udlægges areal til nye, private fællesveje og stier, i princippet som vist på kortbilag 2. 5.3 Boligvejen A-B skal udlægges i en bredde af 10 meter i den vestlige ende og en bredde af 11,5 meter i den østlige ende. 5.4 Stien a-b skal udlægges i en bredde af 3 m. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 1 b Ringsted Markjorder. 2.2 Området ligger i byzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i områderne A og B som vist på kortbilag 2. 3 Områdets anvendelse 3.1 Område A må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse (parcelhuse). 3.2 Område B må kun anvendes til dagligvarebutik. Bruttoetagearealet må maksimalt udgøre 1.000 m 2. 4 Udstykning 4.1 Grunde til åben-lav bebyggelse må ikke Parkering 5.5 Der skal udlægges parkeringsareal på den enkelte ejendom svarende til - 1 plads pr. 20 m 2 bruttoetageareal butik - 2 pladser pr. bolig Parkeringspladserne skal anlægges, når Byrådet forlanger det. 5.6 I område B skal der udlægges areal til overdækket cykelparkering som minimum svarende til 1 plads pr. 100 m 2 etageareal butik. Cykelparkeringspladserne skal anlægges, når Byrådet forlanger det. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler. 6.2 Udendørs belysning må kun udføres efter en samlet plan, der er godkendt af Byrådet. Udendørs belysning må kun udføres 9
som væghængte armaturer, park- og pullertbelysning. Lyspunktshøjden må højst være 4,5 m. 6.3 Der må ikke opsættes facadebelysning. 7 Bebyggelsens omfang og placering Område A 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. 7.2 Bebyggelse må opføres i højst 1½ etage og ikke højere end 8,5 meter over færdigt terræn. 7.3 Boligen skal placeres med facade eller gavl i byggelinie ud mod boligvejen A-B. 7.4 Tage skal udføres som saddeltage med en hældning på 25-35 grader eller som ensidige tage med en hældning på max. 20 grader. Carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan udføres med en anden tagform og med en anden taghældning, dog ikke med valm. 7.5 Tage må ikke udføres med valm, og udhæng må ikke udføres større end 30 cm fra facade. 7.6 Garager og carporte kan opføres i naboskel, såfremt bebyggelsen holder sig inden for den viste stiplede linie på figuren overfor. ejendom må ikke overstige 50. 7.10 Tage skal udføres som fladt tag. Cykelskure og lignende småbygninger kan udføres med anden taghældning. 7.11 Skiltning og reklamering må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde og efter retningslinierne for skilte og facader i Ringsted Kommune. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Område A 8.1 Facader, herunder gavltrekanter, skal fremstå i teglsten som blank eller pudset/ vandskuret murværk inden for jordfarveskalaen, hvid eller sort. Mindre dele af facaden som for eksempel karnapper kan fremstå med anden facadebeklædning. 8.2 Vinduer, døre og porte skal udføres i træ og/eller metal og skal fremstå enten ubehandlede eller i afdæmpede farver inden for jordfarveskalaen, hvidt eller sort. 8.3 Tage med en hældning på 25 grader og derover skal udføres med uglaserede, matte (ikke engoberede) tagsten i tegl. 8.4 Tage med en hældning på under 25 grader må endvidere udføres med skifer, eternitskifer eller zink. Område B 7.7 Bebyggelse skal placeres inden for byggefeltet vist på kortbilag 2. Cykelskure og lignende småbygninger kan placeres uden for byggefeltet. 7.8 Bebyggelse må ikke opføres i mere end én etage og ikke højere end 8,5 meter. 7.9 Bebyggelsesprocenten for den enkelte Bygninger, der opføres i skel, skal holde sig inden for den stiplede linie, som markerer et skrå højdegrænseplan fra 2,5 m i skel til 3,5 m i en afstand på 2,5 m fra skel. 10
8.5 Tage med en hældning på under 10 grader må endvidere udføres med tagpap. 8.6 Antenner, herunder parabolantenner, må ikke opsættes, så de er synlige fra offentlig vej og sti. Område B 8.7 Facader skal fremstå som muret byggeri i blank eller pudset mur i afdæmpede grå, gule, brune eller røde nuancer af jordfarveskalaen. Murværket skal være bearbejdet, så facaden fremstår med rytme og variation, for eksempel ved hjælp af en let profilering (frem- eller tilbagerykning af sten, skift i murforbandt omkring døre og vinduer, særlig markering af hjørner eller lignende). 8.8 Der må bruges zink eller træ til at fremhæve indgangspartiet og lignende specielle partier/ bygningsdele, for eksempel i tilknytning til vareindlevering, eller til solafskærmning. 8.9 Indgangspartiet skal orienteres mod det sydøstlige hjørne og skal udføres med store, sammenhængende glaspartier svarende til mindst 20 procent af den samlede facadelængde på syd- og østfacaden. 8.10 Facaden mod Kaserne Parkvej skal fremstå med glaspartier svarende til mindst 20 procent af facadelængden. 8.11 Cykeloverdækning og lignende småbygninger skal fremstå i galvaniseret stål eller metal malet i en mat, grå farve. 9 Ubebyggede arealer Område A 9.1 Hegn må kun etableres som levende hegn eller hæk. Hegn skal plantes på egen grund mindst 0,3 meter fra skel og kan eventuelt suppleres med trådhegn på den indvendige side. Område B 9.2 Ubebyggede arealer skal anlægges og beplantes efter en samlet plan, som skal godkendes af Byrådet. Planen skal omfatte belægning, beplantning, hegning, belysning, støjafskærmning og terrænregulering. 9.3 Befæstelse af parkeringsområder skal udføres i belægningssten i grå nuancer. Opdeling i parkeringsbåse skal markeres ved belægningsskift. 9.4 Parkeringsområder skal underopdeles med plantebede, i princippet som vist på kortbilag 3. Beplantningen skal bestå af hæk eller buskads i mindst 1 meters højde af løvfældende, naturligt hjemmehørende arter. 9.5 Der skal udlægges areal til et mindst 3 meter bredt plantebælte langs skel til naboejendomme som vist på kortbilag 2. Beplantningen skal bestå af højstammede træer, f.eks. lind, platan eller spidsløn, i kombination med løvfældende underplantning af naturligt hjemmehørende arter. Underplantningen skal være mindst 1 meter høj. 9.6 Udendørs oplag skal afskærmes og må ikke have et omfang, der virker dominerende i forhold til øvrig bebyggelse i området. Område A og B 9.7 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn må ikke finde sted. Terrænregulering nærmere end 1 meter fra skel må kun foretages med Byrådets tilladelse. 9.8 Henstillen og parkering af køretøjer over 3.500 kg, lystbåde, campingvogne, skibscontainere og lignende må ikke finde sted inden for lokalplanens område. 11
10 Støjbeskyttelse 10.1 Hvis Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser i boligområder overskrides som følge af aktiviteter i butiksområdet, skal der opsættes støjskærm 0,6 meter fra skel mod boligerne på Ravelinen. Skærmene må ikke være støjreflekterende på den side, der vender mod butiksområdet. 10.2 Støjskærmen skal være beplantet og have karakter af hæk. 10.3 Boligbebyggelse skal disponeres sådan i forhold til Kaserne Parkvej, at støjniveauet på de primære udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a). 11 Forudsætning for ibrugtagning 11.1 Før nogen del af bebyggelsen tages i brug, skal veje, parkering, belægning, beplantning og støjafskærmning være anlagt efter bestemmelserne i 5, 9 og 10. 11.2 Før den enkelte ejendom tages i brug, skal tilslutning til fjernvarmenettet have fundet sted. 12 Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanens område A. 12.2 Ejendomme inden for område A skal tilsluttes grundejerforeningen, når de er solgt, eller når Byrådet forlanger det. 12.3 Grundejerforeningen skal oprettes senest når Byrådet forlanger det. 12.4 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af vej A-B. 12.5 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 13 Aflysning af lokalplan 13.1 Lokalplan nr. 129 aflyses på arealer, der er omfattet af denne lokalplan. 14 Retsvirkninger 14.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 14.2 Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. 14.3 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. 14.4 Byrådet kan ifølge planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 14.5 I henhold til 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. 14a Midlertidige retsvirkninger 14.1aIndtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning 17 stk. 1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse eller ændring af anvendelsen. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. 12
14.2aNår fristen for fremsættelse af indsigelser er udløbet, kan der eventuelt efter lov om planlægning 17 stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. 14.3aDisse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort. Dog ikke længere end et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. 15 Vedtagelser 15.1 Byrådet vedtog den 14.maj 2007 at sende forslag til lokalplan 209 til offentlig høring i perioden fra den 22. maj 2007 til og med den 17. juli 2007. 13