SALGSOPSTILLING Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Sag 956PK000321 Produktion- og lagerejendom Pris kr. 8.200.000 Højloftet stueplan på 745 m² og 219 m² kælder Samlet erhvervsareal: 964 m²
. Mægler: Peter Kjær Dato: 11. juni 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Matr.nr. KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Nyholms Alle 30A 2610 Rødovre 9 fø Rødovre By, Rødovre Rødovre Kontor Kontor og lager OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1960 Ombygningsår 1962 AREALER Grundareal 1.800 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 745 m² Erhvervsareal m/afskrivning 745 m² Etageareal i alt 745 m² Sekundære arealer 219 m² OFFENTLIG VURDERING År 2014 Ejendomsværdi kr. 3.600.000 heraf grundværdi kr. 900.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. BESKRIVELSE Rødovres placering i finger-bystrukturen giver adgang til hovedstadens overordnede strukturer, den trafikale infrastruktur og de grønne strukturer. En af de største planlægningsmæssige udfordringer i fingerbyen er fornyelse af de eksisterende byområder og en udbygning af infrastrukturen. Rødovres fordele er, at Rødovre er en overskuelig og grøn kommune tæt på København med gode boligområder og høje standarder for borgerservice. Byfingrene bindes sammen med håndfladen af S-tognettet og de regionale tog. Målet er at sikre principperne for miljørigtig placering af større besøgsintensive arbejdspladser i de stationsnære områder. Kerneområdet afgrænses i kommuneplanlægningen med en gangafstand på maks. 600 m fra stationen. Rødovre Kommune ligger overvejende i håndfladen, hvor der ikke kan udlægges yderligere byzone. Byudviklingen her sker gennem fortætning eller fornyelse og omdannelse af ældre erhvervsområder. Med Rødovre Centrum og de mindre erhvervsområder markerer Rødovre sig som en driftig og virksom erhvervskommune. Den attraktive placering i hovedstaden tæt ved lufthavn, Øresundsbro og motorvejssystem, har fået internationalt handlende firmaer til at flytte til Rødovre. Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 2 af 25
Ejendommen er centralt beliggende i et attraktivt område af Rødovre. Lokalerne er lyse og venlige og meget anvendelige til eget brug eller udlejning. Parkering forefindes foran ejendommen. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 8.200.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 8.200.000 Handelsomkostninger anslået kr. 63.360 -Refusion depositum kr. 239.100 Anslået kapitalbehov kr. 8.024.260 STARTFORRENTNING 8,60 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 756.480 Erhvervslejemål kr. 756.480 I øvrigt henvises til særskilt bilag. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER Nedenstående oplysninger omkring planforhold er opgivet uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet og køber opfordres til, at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE Ejendommen er hidtil lovligt benyttet som Kontor og lager Nedenstående oplysninger omkring planforhold er opgivet uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet og køber opfordres til, at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 37. Ejendommen er beliggende i delområde III. Jf. lokalplanen må ejendomme beliggende i området kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udføres erhverv som følgende: Virksomheder inden for fremstilling, byggeri og anlæg, engroshandel, transport og offentlige tekniske anlæg. Inden for området må der kun opføres eller indrettes kontorbebyggelse til den enkelte virksomheds administration. Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 3 af 25
SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 22.01.2015. Der er på ejendommen tinglyst 9 servitutter, i henhold til tingbogsattesten. Nr. Lyst d. Omhandlende 001 08.07.1857 Dok om en mærkepæl 002 19.11.1913 Dok om forpl. mht. vandrør 003 09.04.1919 Dok om bebyggelse, benyttelse mv., forsynings-/afløbsledninger mv. 004 23.06.1956 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv., Resp lån i off. midler 005 30.06.1959 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 006 11.11.1959 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv., resp lån i off. midler 007 21.01.1960 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. 008 21.01.1960 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv., resp lån i off. midler 009 23.08.1971 Dok om vej og vedligeholdelse ØVRIGE FORHOLD Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 37. Ejendommen er beliggende i delområde III. Jf. lokalplanen må ejendomme beliggende i området kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udføres erhverv som følgende: Virksomheder inden for fremstilling, byggeri og anlæg, engroshandel, transport og offentlige tekniske anlæg. Inden for området må der kun opføres eller indrettes kontorbebyggelse til den enkelte virksomheds administration. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Centralvarme fra eget anlæg, et-kammer fyr LØSØRE OG INVENTAR Der medfølger ikke løsøre i forbindelse med nærværende handel. MILJØFORHOLD OVERFLADEFORURENING Jordforurening områdeklassificeret som lettere forurenet efter den 1. januar 2008 Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. FORURENING V1/V2 NIVEAU Ejendommen er kortlagt på vidensniveau 1 jf. oplysning om jordforurening fra Danmarks Miljøportal dateret 17.03.2015. OLIE-/TANKANLÆG Der er registreret 1 olietank på ejendommen jf. ejendomsdatarapport dateret 25.03.2015. Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 4 af 25
. OLIEBRANCHENS MILJØPULJE Se ejendomsdatarapport dateret 25.03.2015. ØVRIGE MILJØFORHOLD, GRUND Se ejendomsdatarapport dateret 25.03.2015. DRIFTSUDGIFTER 2015 Ejendomsskatter 2015 kr. 27.720 Dækningsafgift 2015 kr. 26.500 Administration kr. 3.000 Forsikringer, præmie kr. 9.294 Driftsudgifter i alt anslået kr. 66.514 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: danbolig Erhverv København Dr. Tværgade 26 1302 København K Att.: Peter Kjær, Salg & vurdering Mobil: 22418000, e-mail: peter.kjaer@danbolig.dk. Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 5 af 25
X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1960/ 1962 Bebygget areal 745 m² Sekundære arealer 219 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bygning til kontor, handel, lager, herunder 745 m² Erhvervsareal Ja offentlig administration (anvendelseskode: 320) Kælder 193 m² Sekundært areal Ja Overdækkede arealer 26 m² Sekundært areal Ja Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr. 756.480 I alt kr. 756.480 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 66.514 kr. 66.514 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 756.480 kr. 756.480 1. år før afskrivning / skat kr. 689.966 kr. 689.966 Afskrivning 1. år, anslået kr. 247.901 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 442.065 Likviditet 1. år før skat kr. 689.966 Skattevirkning ved skatteprocent på 23,50 % kr. 103.885 Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 6 af 25
Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 23,50 % kr. 586.081 Driftsudgifter2015, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 27.720 DÆKNINGSAFGIFT 2015 kr. 26.500 ADMINISTRATION Administration kr. 3.000 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 9.294 Driftsudgifter i alt anslået kr. 66.514 Købesummens fordeling - Afskrivninger KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 8.200.000 Kontantomregnet købesum kr. 8.200.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 50.860 Advokatsalær skøde kr. 10.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 2.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 8.263.360 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 6.150.000 Grundens værdi kr. 2.050.000 Kontantomregnet købesum kr. 8.200.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 6.197.520 = kr. 247.901 Afskrivning 1. år kr. 247.901 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 50.860 Advokatsalær skøde kr. 10.000 Moms kr. 2.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 63.360 Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 7 af 25
Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 8.200.000 Handelsomkostninger anslået kr. 63.360 - Refusion deposita kr. 239.100 Investeret kapital, omregnet kr. 8.024.260 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 756.480 - Driftsudgifter iht. budget kr. 66.514 Nettoleje til forrentning kr. 689.966 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 689.966 X 100 = 8,60 % (anslået) 8.024.260 Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 8 af 25
FOTO - PLANER Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 9 af 25
Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 10 af 25
Værksted Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 11 af 25
Værksted Værksted Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 12 af 25
Værksted Værksted Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 13 af 25
Værksted Forretning Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 14 af 25
Forretning Forretning Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 15 af 25
Facade Facade Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 16 af 25
Udendørs Alle plan 3x2 (vandret) Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 17 af 25
Alle plan 3x2 (vandret) Alle plan 1x1 Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 18 af 25
Alle plan 1x1 Stueplan Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 19 af 25
Kælder Basement Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 20 af 25
Ground floor Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 21 af 25
Alle plan 2x3 (lodret) Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 22 af 25
Alle plan 2x3 (lodret) Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 23 af 25
LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum Kld. Janne Nyholms Alle 30A, kælder Erhverv Klinik, massage, lager og kontor 180 90.000 500 22.500 8 SJ Trading Nyholms Alle 30A Erhverv Erhverv 290 181.200 625 90.600 9 Agron Dzemaili Nyholms Alle 30A Erhverv Erhverv 200 138.000 690 69.000 2 RJ Automobiler Nyholms Alle 30A Erhverv Erhverv 20 98.880 4.944 5 MB Auto Nyholms Alle 30 A Erhverv Erhverv 170 114.000 671 57.000 1 Solskin Nyholms Alle 30A Erhverv Erhverv 134.400 garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter I ALT 860 756.480 239.100 0 0 Erhvervsdelens andel 860 756.480 239.100 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 756.480 239.100 heraf faktisk 756.480 239.100 heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget Kld. Janne 24.000 9.000 Ja Faktisk Nettoprisindekset Nej 8 SJ Trading 36.000 600 Ja Faktisk Nettoprisindekset Nej 9 Agron Dzemaili 24.000 3.600 Ja Faktisk Nettoprisindekset Nej 2 RJ Automobiler Ja Faktisk Nettoprisindekset Nej 5 MB Auto 26.400 3.600 Ja Faktisk Nettoprisindekset Nej 1 Solskin Ja Faktisk Nej Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 24 af 25
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger Kld. Janne 0 01.07.2012 6 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Aconto el årligt kr. 6.210 8 SJ Trading 0 01.12.2014 6 mdr. 01.12.2015 01.12.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Agron Dzemaili 0 01.02.2013 6 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Aconto el årligt kr. 9.804 2 RJ Automobiler 0 Lejer Udlejer Nej Nej Aconto el, årligt kr. 2.400 5 MB Auto 0 01.03.2007 Lejer Lejer Nej Nej 1 Solskin 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag 956PK000321 - Nyholms Alle 30A, 2610 Rødovre Side 25 af 25