1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. Ejendomsmægler Anja Schultz-Rasmussen v/ Pro Erhvervsadvokater Esplanaden 34A, 2. 1263 København K Nævnet har modtaget klagen den 15. februar 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om et køkkens alder og som følge heraf er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 7. maj 2007 skrev klagerne en e-mail til indklagede og afgav købstilbud på ejendommen. Det fremgår af sagen, at klagerne efter forhandlinger med sælger, underskrev købsaftale om køb af ejendommen den 21. august 2007. Kontantprisen var aftalt til 2.895.000 kr. og overtagelsesdagen til den 1. maj 2008. Af den salgsopstilling, der hører til købsaftalen, fremgår bl.a.: Villaen der er opført i 1981, er indenfor de sidste par år blevet gennemgribende
2 renoveret, så alt fremstår nyt, med sans for de gode detaljer, så som fyldningsdøre, plankegulv, lækre terrasser m.m. [ ] Flot nyt køkken i åben forbindelse med spiseafdeling. [ ] Det fremgår videre af salgsopstillingens ejendomsoplysninger, at ejendommen er opført i 1981 og ombygget år 2005. Den 22. maj 2008 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Mine klienter overtog den omtalte ejendom 1. maj 2008 og kort efter overtagelsen bliver de opmærksom på visse forhold, som ikke er i overensstemmelse med de oplysninger, der findes i den af Dem udarbejdede salgsopstilling. Det fremgår for det første af salgsopstillingen, at ejendommen skulle være udstyret med et flot nyt køkken. Efter overtagelsen bliver det tydeligt for mine klienter, at væsentlige dele af køkkenet ikke er nyt, men at lågerne er blevet skiftet og den resterende del er blevet malet. Dette kan på ingen måde anses for at være et nyt køkken og det har ikke været muligt for mine klienter at konstatere i forbindelse med besigtigelsen af huset forud for købet. [ ] Mine klienter har i dette tilfælde betalt for noget, som ikke stemte overens med virkeligheden. Dette skete på baggrund af den salgsopstilling, som De har udfærdiget. Der vil således kunne rettes et krav mod Dem og sælger svarende til det nedslag i prisen, som mine klienter er berettigede til at modtage, da ejendommens faktiske forhold ikke svarer til salgsopstillingens oplysninger. Jeg skal derfor bede Dem oplyse mig, hvorvidt De fortsat repræsenterer sælger eller om De kan oplyse mig sælgers nuværende adresse. Det fremgår af sagen, at klagernes advokat den 29. januar 2009 udarbejdede skønstema til brug for isoleret bevisoptagelse. Det fremgår heraf blandt andet:
3 Den 14. april 2009 skrev indklagedes advokat til klagernes advokat og anmodede om at få tilføjet yderligere to spørgsmål i skønstemaet:
4 Den 28. maj 2009 fremkom skønsmandens erklæring vedrørende køkkenet. Det fremgår heraf: Efterfølgende fremkom supplerende skønstema:
5 Den 18. august 2009 skrev skønsmanden vedrørende det supplerende skønstema:
6 Den 3. september 2009 udarbejdede klagernes advokat yderligere supplerende skønstema: Den 23. november 2009 sendte skønsmanden på vegne det køkkenfirma, hvor han var ansat, tegninger og tilbud på nyt køkken svarende til det besigtigede. Tilbuddet lød på 54.355 kr. inkl. moms. I dette beløb var medregnet levering og opsætning af nyt køkken samt nedtagning og bortskaffelse af gammelt køkken. Indklagede har fremlagt dokumentation for, at 4 nye skabe vil kunne købes for 2.110 kr. Klagerne har bl.a. anført: Det kan ikke komme klagerne til skade, at indklagede har valgt en forretningsform,
7 hvor sælger varetager en del af opgaverne i forbindelse med salget. Hvis indklagede ikke ønskede at være ansvarlig for det, hun skrev i salgsopstillingen, burde hun have taget forbehold for oplysningens rigtighed. Det har indklagede ikke gjort. Indklagede har givet fejlagtige oplysninger og skal derfor erstatte klagerne værdien af et nyt køkken af tilsvarende art og størrelse. Indklagede har i salgsopstillingen oplyst, at der var nyt køkken. Efter klagerne flyttede ind i huset, opdagede de, at dette ikke var tilfældet. Det er klagernes opfattelse, at køkkenet har fået et facelift forinden salget, og kun et begrænset antal af køkkenets fronter samt bordplade kan betragtes som nyere, men ikke nyt. Beskrivelsen nyt køkken må give indtryk af, at køkkenet samlet er helt nyt. Klagerne har ikke haft mulighed for at opdage dette ved fremvisningen, idet de ikke har åbnet køkkenskabene. Det er indklagede, der som professionel ejendomsmægler har ansvaret for, at oplysningerne i salgsopstillingen er korrekte, og derfor må sikre sig, at oplysningerne er korrekte. På klagernes foranledning er der indhentet syn og skønserklæring. Parterne har godkendt spørgsmålene til skønsmanden og denne har vurderet, at værdien af et nyt køkken af tilsvarende art og størrelse til 54.355 kr. Det er rigtigt, som af indklagede anført, at den ene af klagerne er fotograf og har fotograferet ejendommen i forbindelse med, at denne blev sat til salg hos indklagede. På daværende tidspunkt var klagerne dog ikke indstillet på at købe ejendommen, og klager så derfor ikke på ejendommen med købers øjne, men alene som en fotoopgave. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede er RobinHus mægler, og konceptet i RobinHus er, at indklagede vurderer ejendommen og kommer med et salgsoplæg. Sælger viser selv boligen frem, og kontaktoplysninger på sælger er tilgængelige på hjemmesiden, så køberne kan kontakte sælger direkte. Indklagede har således ikke kontrol med, hvad sælger og køber har dialog omkring, og sælger har større indflydelse og større ansvar end normalt ved andre ejendomsmæglere. Indklagede kommer alene ind over ved prisforhandling og mæglerfaglige spørgsmål. Indklagede udarbejdede på baggrund af sælgers oplysninger en salgsopstilling, som blev godkendt af sælger inden salgsarbejdet påbegyndtes. Sælger har således godkendt salgsopstillingens ordlyd og oplysningen om, at køkkenet var nyt, kom fra sælger. Indklagede foretog en sædvanlig gennemgang af ejendommen og konstaterede, at køkkenet var nyt, men indklagede har ikke haft alle skuffer og
8 skabe gennemgået indvendigt. Indklagede har ikke haft anledning til at tvivle på sælgers oplysninger, og det kan i øvrigt ikke forventes, at indklagede skulle kunne vurdere, om et skab er 1½ år gammelt eller 2½ år gammelt. Klagerne besigtigede ejendommen 4 5 gange inden handlen, hvor de tog noter og fotograferede ejendommen. Den ene af klagerne, som er professionel fotograf, havde desuden fotograferet ejendommen, da den blev sat til salg. Klagerne havde således et indgående kendskab til ejendommen på det tidspunkt, hvor de købte den, og det er indklagedes opfattelse, at klagerne allerede gik i købstanker, da den ene klager fotograferede ejendommen den 16. 17. april 2007. Klagernes første købstilbud er da også fra den 7. maj 2007. Det tilbud, klagerne har indhentet, er fra Invita, hvorimod det eksisterende køkken er fra HTH. Tilbuddet fra Invita er udarbejdet af den skønsmand, som har udarbejdet skønsrapport i sagen, og der er derfor også tale om en sammenblanding af interesser. Subsidiært bør klager maksimalt være berettiget til værdiforringelsen, som af skønsmanden er opgjort til 6.000 kr. Indklagede bestrider, at klagerne kan gøre krav på et nyt køkken. Såfremt nævnet måtte nå frem til, at indklagede har handlet ansvarspådragende, er klagerne alene berettiget til udskiftning af de 4 skabe, som skønsmanden mener er gamle. Udskiftningen vil med 2 arbejdstimer a 750 kr. beløbe sig til 3.609 kr. Det påvirker hverken køkkenets funktion eller ejendommens handelspris, hvorvidt de 4 skabselementer er nye. Den såkaldte mangel udgør endvidere mindre end 5 % af købesummen og er dermed ikke væsentlig. Alene af den grund bør kravet afvises. Nævnet udtaler: Indklagede oplyste i salgsopstillingen af 14. august 2007, at villaen var blevet gennemgribende renoveret inden for de sidste par år, og at der var flot nyt køkken. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (4 nævnsmedlemmer) lægger efter det foreliggende til grund, at oplysningen om nyt køkken stammede fra sælger, og at indklagede videregav denne oplysning i salgsopstillingen. Disse nævnsmedlemmer finder det ikke godtgjort, at indklagede ved besigtigelsen af ejendommen burde have indset, at dele af køkkenet ikke var skiftet inden for de seneste par år, og finder ikke, at indklagede havde pligt til at kontrollere, om oplysningen fra sælger om køkkenets alder var rigtig. Disse medlemmer kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne, som følge af at der var skabselementer i køkkenet, som var af ældre dato. Forbrugerrådets repræsentant (1 medlem) finder, at når indklagede i
9 salgsopstillingen vil fremhæve, at køkkenet er nyt, påhviler det indklagede at indhente dokumentation for, at denne oplysning er korrekt. Såfremt denne dokumentation ikke kan fremskaffes, må indklagede undlade at beskrive køkkenet som nyt. Dette nævnsmedlem finder herefter, at indklagede må bære risikoen for, at oplysningen om nyt køkken ikke er korrekt, og stemmer derfor for at pålægge indklagede at betale en skønsmæssigt fastsat erstatning på 35.000 kr. til klagerne. Efter stemmeflertallet kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagen tages herefter ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand