Forslag til Lokalplan nr. 4.1-3 for et erhvervs- og rekreativt område ved Ungersbjerge, Haarby
Indholdsfortegnelse Redegørelse for lokalplanen Lokalplanens baggrund og formål... 6 Beskrivelse af lokalplanområdet... 6 Lokalplanområdets omgivelser... 7 Lokalplanens indhold... 8 Planens forhold til anden planlægning og lovgivning... 9 Lokalplanens forhold til miljøet... 11 Tilladelseer efter anden lovgivning... 12 Servitutter... 12 Midlertidige retsvirkninger... 13 Retsvirkninger... 13 Bestemmelser for lokalplan nr. 4.1-3 1 Formål... 14 2 Område og zonestatus samt bonusvirkning... 14 3 Områdets anvendelse... 14 4 Vej-, sti- og parkeringsforhold.... 15 5 Udstykning... 15 6 Bebyggelsens omfang og placering... 15 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 15 8 Ubebyggede arealer.... 16 9 Tekniske anlæg... 16 10 Forudsætning for ibrugtagning... 16 11 Servitutter... 16 12 Vedtagelsespåtegning... 17 Kortbilag til lokalplanen L1: Matrikelkort.... 19 L2: Lokalplankort... 21 Bilag Bilag A: Miljøvurdering - ikke teknisk resumé... 22 2
Indholdsfortegnelse Vinmarker indenfor lokalplanafgrænsningen 3
Forslag til lokalplan Forslag til Lokalplan nr.4.1-3 er fremlagt fra den 4. juni 2014 til den 30. juli 2014. Du er velkommen til at indsende ændringsforslag, indsigelser eller bemærkninger i øvrigt til planforslagene i offentlighedsperioden. Disse skal senest den 30. juli 2014 være fremsendt til: Assens Kommune Rådhus Allé 5 5610 Assens eller e-mail: assens@assens.dk Har du spørgsmål til lokalplanforslaget, er du velkommen til at kontakte Planafdelingen på tlf. 64 74 75 20. Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse, udstykning, placering og udformning af bebyggelse, materialer, beplantning, vejog stiforhold m.v. Ifølge Lov om planlægning har byrådet pligt til at udarbejde lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller nedrivning kan sættes i gang. Herudover også, når det er nødvendig for at sikre kommunplanens virkeliggørelse, eller når arealer skal overføres fra landzone til byzone. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng med den øvrige planlægning. Byrådet har ret til, på ethvert tidspunkt, at træffe beslutning om at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanen består af 2 dele: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. For at sikre planlovens intentioner om at offentligheden inddrages i lokalplanlægningen, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, før kommunalbestyrelsen træffer endelig beslutning om lokalplanen. I de 8 uger kan borgere og myndigheder komme med ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Lokalplanen er juridisk bindende for den enkelte grundejer forstået på den måde, at den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil, men ændringer i de eksisterende forhold, fx ved ny- eller ombygning, skal være i overensstemmelse med lokalplanen, medmindre der er opnået dispensation efter reglerne i planlovens 19. 4
Oversigtskort N Busrute 472 Landbrug Landbrug Ungersbjerg Skov Landbrug Lokalplanområde Skårup Skovhaver Sommerhusområde Helnæs Bugt Oversigtskort 1:10.000 - lokalplanområdets placering ved Ungersbjerge 7, Haarby. 5
Redegørelse LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra ejeren af matr. nr. 7c Dreslette By, Dreslette beliggende Ungersbjerge 7, Haarby, om i forbindelse med vindyrkning, at etablere produktionslokaler til fremstilling af vin, etablere cafe og gårdbutik, lager og køkken. Herudover ønsker ejeren mulighed for at etablere drivhus med henblik på avl og salg af planter og at anvende ejendommen til afholdelse af seminarer/ kurser samt Japansk Park Golfbane. Park Golf er en sportsgren opfundet i Japan i 1983 med det hovedformål at få folk til at nyde og anvende offentlige/private parker mere. Park Golfs dimensioner er ca. 1/5 af rigtig golf, dvs. længden på diverse huller er ca. 1/5 af længden på en rigtig golfbane. Man går 18 Park Golf huller på ca. 1 time. Lokalplanens formål er således, at skabe det planmæssige grundlag for, at området kan anvendes til Park Golfbane, vinproduktion med café og gårdbutik, drivhus, lager og køkken, samt afholdelse af kurser. Lokalplanområdet set over vinmarkerne, mod bygningerne i det nordvestlige hjørne. LOKALPLANENS OMRÅDE Områdets beliggenhed, størrelse og afgrænsning Lokalplanområdet ligger ca. 2,8 km syd for Snave og ca. 750 m nord for Helnæs Bugt i Assens Kommune. Områdets størrelse er på ca. 6 ha. Lokalplanområdet set fra haven mod vinmarkerne. DRIFTSBYGNINGER BOLIG UNGERSBJERG SKOV N HAVE / DYR VIN OVERDREV FREDSKOV PARK VIN UNGERSBJERG SKOV Luftfoto med lokalplanens afgrænsning samt eksisterende forhold, fig. 1. 6
Redegørelse Lokalplanområdet afgrænses mod vest af Ungersbjerge, mod nord og syd af et beskyttet dige langs Ungersbjerg Skov. Mod øst afgrænses området af en mark, et mindre skovområde, overdrev og en trærække på et beskyttet dige, ud til åben land. Områdets zonestatus Lokalplanområdet ligger i landzone. Områdets nuværende anvendelse Lokalplanområdet anvendes i dag til beboelse og landbrugsformål med dyrkning af vin. Eksisterende bebyggelse og anlæg I lokalplanområdets nordvestlige hjørne, se fig. 1, ligger ejendommens eksisterende bebyggelse med et samlet bebygget areal på 724 m 2, som indeholder en bolig, garage, maskinhus og en driftsbygning. Bygningerne fremstår med pudsede facader i en lys grå nuance med mørke sadeltage. Bygningerne fremstår som en trelænget bebyggelse med et gårdrum mod øst. Landskab og natur Indenfor lokalplanafgrænsningen dyrkes der vin på de syd og vest vendte skråninger, (fig. 1). Indenfor lokalplanafgrænsningen mod syd og vest ligger et areal, der i dag er anlagt til Park Golfbane. Arealet er lettere kuperet. Trafikale forhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ungersbjerge. Der findes parkeringsareal i tilknytning til bebyggelsen. LOKALPLANENS OMGIVELSER Lokalplanen ligger i et landbrugsområde, tæt ved sommerhuse og halvøen Helnæs. Området ligger i et naturskønt område med fredskov til nord, syd og vest. Langs lokalplanens afgrænsning mod nordøst ligger en fredskov (fig. 1) jf. skovloven, et overdrev (fig. 3), som er beskyttet jf. naturbeskyttelsesloven og langs den sydlige, østlige og vinmarkernes nordlige afgrænsning ligger et beskyttet jord- og stendiger (fig. 2) jf. museumsloven. Der må uanset lokalplanens bestemmelser, ikke ske ændringer indenfor lokalplanområdet, der kan medfører ændrede tilstande for fredskov, overdrev eller diger. Mod nordøst ligger et sommerhus på en naturgrund omgivet af tæt beplantning. Udover sommerhuset ligger lokalplanområdet mere end 100 meter til nærmeste nabo. Fig. 2 Beskyttet jord- eller stendige Fig. 3 Beskyttet overdrev Driftsbygning og bolig indenfor lokalplanområdet. 7
Redegørelse LOKALPLANENS INDHOLD Intentioner På en del af landbrugsejendommens jord dyrkes der vin, og det er intentionen at indrette lokaler til lager, vinproduktion og køkken i ejendommens eksisterende landbrugsbygninger. I forbindelse med vinproduktionen indrettes der gårdbutik og cafe, hvor kunder kan købe og smage på vinen. Det er intentionen at der i samme bygning skal afholdes seminar/ kurser mindst 5 gange om året for op til ca. 50 personer. Endvidere ønskes der mulighed for etablering af drivhus med henblik på avl og salg af planter. Syd for bebyggelsen udlægger lokalplanen en Park golfbane, se fig. 4. Golfbanen dækker et areal på ca. 3,5 ha og omfatter 36 huller og 11 bunkers, som hver er mellem 2 og 5 m 2 store og ca. ½ m dybe. Golfbanen vil være åben i dagtimerne fra påske til efter efterårsferien. Der forventes ca. 25 besøgende om dagen i gennemsnit. De fleste vil besøge stedet i weekenderne og i juli måned. Det maksimale antal, som kan spille samtidigt, er 4 personer, på 36 huller i alt 144 personer. Anvendelse Området kan anvendes til erhvervs formål og rekreative formål med mulighed for at etablere bebyggelse og anlæg til vinproduktion, kursuslokale, lager, køkken, drivhus, gårdbutik og cafe samt anlæggelse af golfbane som beskrevet ovenfor. Der skal indenfor lokalplanafgrænsningen være mulighed for at anvende arealerne til landbrugsformål. Der må ikke etableres anden form for detailhandel i lokalplanområdet, end gårdbutik med salg af egne produkter. Der må etableres en bolig indenfor lokalplanområdet. Udstykning Lokalplanområdet må ikke udstykkes yderligere, hvorved der oprettes en ny selvstændig ejendom. Bebyggelse Bebyggelsen ligger samlet i lokalplanområdets nordvestlige hjørne. Der kan opføres ny bebyggelse i tilknytning til eksisterende bebyggelse indenfor byggefeltet som vist på lokalplankortet, kortbilag L2. For at sikre nye bygninger tilpasser sig de eksisterende bygninger og omgivelser, stiller lokalplanen krav om højde og placering. Beplantning og ubebyggede arealer Ubebyggede arealer kan anvendes til park golfbane, parkering, landbrugsformål, herunder dyrkning af vin eller anlægges som have. Vejbetjening Området vejbetjenes fra Ungersbjerge. Der udlægges et areal til parkering umiddelbart syd for bebyggelsen. PARK GOLFBANE Areal til Park Golfbane, fig. 4 Park Golfbane- rekreativt område set fra vest mod øst. Eksisterende parkeringsplads set fra øst mod vest 8
Redegørelse PLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING Kommuneplan 2013-2025 Lokalplanområdet er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013-2025. Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 8, som udlægger en ny kommuneplanramme 4.1.R2 for et område til erhversformål og rekreative formål. Kommuneplantillæg nr. 8 offentliggøres samtidig med lokalplanen. Landskab Lokalplanens område omfatter landskabelige udpegninger i kommuneplanen: Større sammenhængende landskabsområder, som omfatter større områder med betydelige landskabelige værdier, skal som udgangspunkt friholdes for etablering af større tekniske anlæg som for eksempel større vindmøller, antenner og master, kraftvarmeværker, biogasanlæg, indvinding af sand, grus og sten og andre større anlæg. Særlige landskabelige/geologiske beskyttelsesområder, som omfatter områder, hvis landskabsformer og lag i jorden vidner om Danmarks dannelse, herunder åse, ådale og tunneldale. Her kan der alene ske bebyggelse eller etableres anlæg i ganske ubetydeligt omfang, og kun såfremt de pågældende beskyttelsesinteresser ikke herved tilsidesættes. Lokalplanen giver kun mulighed for ny bebyggelse og anlæg i begrænset omfang og vil ikke være i modstrid med kommuneplanens retningslinjer for disse områder. Planloven - bonusvirkning Lokalplanområdet ligger i landzone og forbliver i landzone. Lokalplanen erstatter de landzonetilladelser til bebyggelse, anlæg og ændret anvendelse i landzone jf. planlovens 35 stk. 1, som beskrives i lokalplanen, herunder vinproduktion, butik, køkken, lager, cafe, drivhus og kursusfaciliteter samt etablering af Park Golfbane og faciliteter til drift og vedligeholdelse af ovennævnte på følgende vilkår: Det tinglyses på ejendommen, at ophører brugen af Park Golf med tilhørende anlæg, skal anlægget fjernes af ejeren inden ét år efter driften er ophørt. Arealerne skal af ejerne retableres til landbrugsmæssig drift. Dette skal ske uden udgift for det offentlige. Der skal således ikke søges om zonetilladelse til bebyggelse og anvendelse som lokalplanen regulerer. 9
Redegørelse Museumsloven Odense Bys Museer oplyser, at der på arealet tidligere er registreret arkæologiske spor i form af sorte pletter (formentlig oppløjede ildsteder e.l.) og enkeltfund fra oldtiden. De arkæologiske spor er såkaldte jordfaste fortidsminder og afspejler, at der med meget stor sandsynlighed vil være yderligere fortidsminder under muldlaget. Jordfaste fortidsminder er omfattet af Museumslovens kap. 8 27 (lov nr. 473 af 7. juni 2001). For at afklare fortidsmindets udstrækning og potentiale vil det være nødvendigt at foretage en arkæologisk forundersøgelse, før nyt anlægsarbejde iværksættes. Forundersøgelsens resultater danner grundlag for en vurdering af, om arealet umiddelbart herefter kan frigives, eller om det vil være nødvendigt yderligere at foretage en egentlig arkæologisk udgravning. Iværksættelsen af en arkæologisk forundersøgelse vil således minimere risikoen for, at anlægsarbejdet senere må standses og udskydes efter bestemmelserne i Museumslovens 27 stk. 2. Odense Bys Museer kan på opfordring af bygherren fremsende et budget og en tidsplan over udgifter og tidsforbrug forbundet med forundersøgelsen jf. Museumslovens 25. For at sikre et godt samarbejde, der både tilgodeser bygherres anlægsarbejde og de arkæologiske undersøgelser, opfordres bygherre til at kontakte museet på et tidligt tidspunkt i projekteringen. Teknisk forsyning Varmeplan Lokalplanområdet ligger uden for område med kollektiv varmeforsyning. Vandforsyning Lokalplanområdet forsynes med vand fra privat vandværk. Spildevand og regnvand Regn- og spildevand skal håndteres i henhold til Assens Kommunes Spildevandsplan. Det eksisterende spildevandsanlæg har ikke tilstrækkelig kapacitet til at håndtere den spildevandsbelastning, som projektet vil medføre. Det er en forudsætning for projektets realisering, at der godkendes og etableres et anlæg med tilstrækkelig kapacitet. Regnvand fra tage og befæstede arealer håndteres ved lokal nedsivning. Der skal søges om særskilt tilladelse til dette efter miljøbeskyttelsesloven. Kommunen kan stille krav om, at overfladevand fra parkeringspladsen skal forsynes med olieudskiller, hvis det vurderes, at der er risiko for jord- og/eller grundvandsforurening Afledning, udledning eller nedsivning af regn- og spildevand kræver særskilt tilladelse efter miljøbeskyttelsesloven. Elforsyning I Danmark er der frit elmarked. Dette betyder, at man som forbruger har mulighed for selv at vælge leverandør. 10
Redegørelse Affaldsbortskaffelse Sortering, opbevaring og håndtering af affald skal ske i henhold til gældende regulativer. Kystområder Lokalplanområdet er beliggende indenfor planlovens kystnærhedszone, der udgør en ca. 3 km bred strækning langs landets kyster udenfor byzonen. I kystnærhedszonen må der ifølge planloven kun planlægges for anlæg, hvis der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for det. Inden for denne zone skal der i redegørelsen til en lokalplan også oplyses, om den visuelle påvirkning af omgivelserne i forbindelse med bebyggelse og anlæg. Begrundelsen for at udarbejde lokalplanen er ønsket om at etablere en Park Golfbane og udnytte eksisterende bygninger til at etablere butik, cafe, vinproduktion og kursusfaciliteter. Planlægningen vil understøtte nye erhvervsmuligheder i landdistriktet, som er forenelige med varetagelse af landbrugsinteresser og hensyn til natur og landskab. Assens Kommune ser planlægning af en park golfbane og vinproduktion med tilhørende faciliteter som en positiv udvikling i landdistriktet. Lokalplanområdets anvendelse vil fremme turisme, oplevelse og friluftslivet, som understøtter kommunens visioner. Mellem kysten og lokalplanområdet ligger Ungersbjerg Skov, og området er derved ikke synlig fra kysten. Lokalplanen giver kun mulighed for begrænset etablering af ny bebyggelse i op til 8,5 meters højde, i tæt tilknytning til eksisterende bebyggelse. Da eventuel ny bebyggelse ikke vil være synlig fra kysten, vil kysten og kystlandskabet ikke blive påvirket visuelt af planlægningen. Fredning og naturbeskyttelse Skovbyggelinje Lokalplanområdet er i sin helhed omfattet af skovbyggelinje, som vist på figur. 5. Sten- og jorddiger Der er registrerede, beskyttede sten- og jorddiger inden for lokalplanområdet, som vist på fig. 6. Fig. 5 Skovbyggelinje LOKALPLANENS FORHOLD TIL MILJØET Miljøvurdering Ifølge Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer skal der gennemføres en miljøvurdering, hvis en lokalplan antages at få en væsentlig indvirkning på miljøet. Kommunen har besluttet, at planlægningens påvirkninger af miljøet skal vurderes. Der er derfor udarbejdet en miljørapport som offentliggøres sammen med lokalplanforslaget. Jordforurening Der er ikke konstateret jordforurening indenfor lokalplanområdet. I henhold til loven, skal arbejdet standses, hvis der i forbindelse med bygge- eller jordarbejde i øvrigt konstateres en ukendt forurening. Fig. 6 Beskyttet jord- eller stendige 11
Redegørelse Forureningen skal anmeldes til Assens Kommune, og arbejdet må først genoptages fire uger efter, at regionen har modtaget underretning om den konstaterede forurening. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet er defineret som Område med drikkevandsinteresser. Den planlagte anvendelse af området til erhvervs- og rekreative formål vil ikke påvirke beskyttelsen af drikkevandsinteresserne, hverken i anlægsfase eller driftsfase. Lokalplanområdets fremtidige anvendelse udgøre ingen væsentlig risiko for drikkevandet. TILLADELSER EFTER ANDEN LOVGIVNING Naturbeskyttelsesloven Skovbyggelinje Lokalplanområdet ligger indenfor skovbyggelinje og der må uanset planens bestemmelser ikke opføres ny bebyggelse og anlæg inden for skovbyggelinjen, før der er givet dispensation hertil fra kommunen jf. naturbeskyttelseslovens 17. Museumsloven Der er i lokalplanområdet jord- eller stendiger, som er beskyttet i henhold til museumsloven. Der må ikke foretages ændringer af digerne, før Odense Bys Museer har givet tilladelse hertil, jf. museumslovens kapitel 8. Hvis der ved anlægsarbejdet findes fortidsminder, skal arbejdes straks standses, og der skal rettes henvendelse til Odense Bys Museer. I det omfang fortidsmindet berøres af anlægsarbejde, kan Kulturarvsstyrelsen kræve arbejdet standset, indtil en arkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan situation, kan der foretages en forundersøgelse på arealet med henblik på at vurdere udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle jordfaste fortidsminder. NaturErhvervstyrelsen Der er landbrugspligt på følgende ejendomme: matr. nr. 7c, Dreslette By, Dreslette. Uanset lokalplanenes bestemmelser kræves det, at landbrugspligten ophæves på de arealer der ikke anvendes til landbrug, ved en særskilt ansøgning til NaturErhvervstyrelsen, Jf. lov om landbrugsejendomme. SERVITUTTER Der henledes opmærksomhed mod, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om el-, telefon-, tele- og tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Der kan tillige forekomme drænledninger jf. området tidligere landbrugsstatus. 12
Redegørelse Følgende tilstandsservitut aflyses for ejendommen matr. nr. 7c, Dreslette By, Dreslette, da denne er til hindre for lokalplanens realisering. Servitut nr.: 12.12.2011-1003187519, Deklaration om bevaring af træer til naturligt henfald, Aftale med kommunen om plantning og bevaring af Vinter Eg 3 stk. Påtaleret : Assens kommune og ejer af matr.nr. 7c. Følgende rådighedsservitut er indtegnet på lokalplankortet: 31.07.1962-908770-39 Dok om færdselsret mv, Fri og uhindret færdselsret for matr.nr. 7u på vejen langs skellet mod matr.nr. 6c. Påtaleret : Ejeren af matr.nr. 7u. Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme og områder, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige lokalplan. Der gælder efter planlovens 17 stk.1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Den midlertidige retsvirkning gælder indtil den endelige vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen af planforslaget. Retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser, eller det, der søges skabt(eller fastholdt) i planen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. 13
Lokalplanens bestemmelser LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til planloven ( jf. lovbekendtgørelse nr 587 af 27/05/2013, samt efterfølgende ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL Formålet med lokalplanen er: 1.1 at udlægge området til erhvervsformål og rekreative formål samt til landbrugsformål, 1.2 at skabe mulighed for, at der i området kan etableres vin produk tion, cafe, butik, køkken, lager og kursusfaciliteter, 1.3 at skabe mulighed for anlæg til park golfbane, 1.4 at sikre tilkørselsforhold og parkering. 2 OMRÅDE, ZONESTATUS OG BONUSVIRKNING 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter følgende ejendomme: del af matrikel nr. 7c Dreslette By, Dreslette. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone og forbliver i landzone. 2.3 Lokalplanen erstatter - jf. Planlovens 15, stk. 4 - de landzonetilladelser til bebyggelse og anlæg i landzone jf. planlovens 35 stk. 1, som er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse på betingelse af, at følgende vilkår er opfyldt: Det tinglyses på ejendommen, at ophører brugen af Park Golf med tilhørende anlæg, skal anlægget fjernes af ejeren inden ét år efter driften er ophørt. Arealerne skal af ejer retableres til landbrugsmæssig drift. Dette skal ske uden udgift for det offentlige. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området kan anvendes til erhvervsformål og rekreative formål samt landbrugsformål. 3.2 Området må anvendes til landbrug samt vinproduktion, gårdbutik, drivhus, køkken, lager og cafe og til kursusfaciliteter. 3.3 Der kan inden for lokalplanområdet etableres en park golfbane med tilhørende faciliteter til drift og vedligeholdelse af et sådant anlæg. 14
Lokalplanens bestemmelser 3.4 Der kan etableres én bolig på højest 250 m 2 indenfor lokalplanområdet. 3.5 Der må kun foregå detailhandel i form af gårdbutik med salg af egne produkter med et butiksareal på højst 200 m 2. 4 VEJE, STIER OG PARKERINGSFORHOLD. 4.1 Lokalplanområdet må kun vejbetjenes fra Ungersbjerge. 4.2 Der skal på egen grund etableres det antal parkeringspladser, som til enhver tid opfylder behovet for medarbejdere, kunder og besøgende. Der skal dog mindst etableres 75 parkeringspladser. 4.3 Parkering skal etableres inden for det på kortbilag 2 viste område. 5 UDSTYKNING. 5.1 Området må ikke udstykkes yderligere. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING. 6.1 Bebyggelse må kun opføres indenfor det på kortbilag 2 viste byggefelt. 6.2 Bebyggelse må højest opføres i 2 etager. 6.3 Bebyggelse må have en højde på maks. 8,5 meter 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN. 7.1 Bygninger inden for lokalplanens område skal have ydervægge, der fremtræder som blank mur i tegl, indfarvet beton eller som pudset, træ eller facader, der fremstår som træ. 7.2 Drivhus, mindre bygninger (under 50 m2) og bygningsdele kan udføres i andre materialer, som glas, zink, stål, kobber og aluminium. 7.3 Bebyggelsen indenfor lokalplanområdet skal indpasses i harmoni med den eksisterende bebyggelse, således bebyggelsen fremstå som en samlet helhed i farver, form og materialer. 7.4 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmateri aler, bortset fra vinduer eller anlæg for udnyttelse af solenergi. 15
Lokalplanens bestemmelser 7.5 Solfangere eller solceller skal have antirefleks behand let overflade. 7.6 Solfangere og solcelleanlæg på tage skal have samme hældning som taget bortset fra anlæg på flade tagkon struktioner. Disse må dog ikke have en højde der overstiger 1 meter over tagfladen. 7.7 Skiltning tillades i form af ét skilt med virksomhedens navn/ logo opsat ved indkørslen til lokalplanområdet. Skiltet må have en maks. højde på 120 cm over terræn og en maks. størrelse på 2 m 2. 8 UBEBYGGEDE AREALER. 8.1 Der udlægges et område til etablering af park golfbane, som angivet på kortbilag 2. 9 TEKNISKE ANLÆG. 9.1 Inden for området kan der etableres de nødvendige tekniske anlæg til områdets forsyning, fx. transformerstationer o.l. såfremt anlæggene kan integreres i bebyggelsen og udformes under hensyntagen til helhedsindtrykket og omgivelserne. 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING. Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før: 10.1 at de i 4 nævnte parkeringsarealer er etableret. 11 SERVITUTTER. 11.1 Private servitutter eller andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planens bestemmelser. 11.2 Følgende tilstandsservitut aflyses for ejendommen matr. nr. 7c, Dreslette By, Dreslette, da denne er til hindre for lokalplanens realisering. Servitut nr.: 12.12.2011-1003187519, Deklaration om bevaring af træer til naturligt henfald. 16
Lokalplanens bestemmelser 12 VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til planlovens lovbekendtgørelse nr 587 af 27/05/2013, har Assens Byråd d. 28. maj 2014 vedtaget at fremlægge forslag til lokalplan 4.1-3 for et område til rekreative formål ved Ungersbjerge i offentlig høring i 8 uger fra den 4. juni 2014 til den 30. juli 2014. Forslag til lokalplan nr. 4.1-3 Er vedtaget af Assens byråd, den 28. maj 2014. På byrådets vegne Søren Steen Andersen Borgmester Henning Qvick Kommunaldirektør 17
Lokalplanens bestemmelser KORTBILAG L1: Matrikelkort L2: Lokalplankort BILAG A: Miljørapport 18
Kortbilag L1 a Dreslette By, Dreslette Snave By, Dreslette Mullerød By, Dreslette Kortbilag L1 - Matrikelkort - et område til erhvervs- og rekreative formål ved Ungersbjerge Lokalplanområdets afgrænsning Matrikel Ejerlavgrænse Mål: 1:4000 Assens Kommune april 2014 NORD 19
BYGGEFELT PARKERING VIN VIN PARK GOLFBANE VIN Luftfoto med lokalplanafgrænsning og områdets anvendelse. 20
Kortbilag L2 Kortbilag L2 - Lokalplankort - et område til erhvervs- og rekreative formål ved Ungersbjerge Mål: 1:4000 Assens Kommune april 2014 Lokalplanområdets afgrænsning Golfbane Byggefelt Tinglyst færdselsret Parkering Landbrugsarealer Vejadgang NORD 21
Bilag A - miljøvurdering IKKE-TEKNISK RESUMÉ AF MILJØRAPPORT Lokalplanen med kommuneplantillæg skal muliggøre en anvendelse til erhvervs og rekreativt formål i form af park golfbane, kursusfaciliteter samt vindyrkning, vinproduktion, drivhus, cafe og gårdbutik med salg af egne produkter. Status Planlægningen omfatter et areal på ca. 6 ha ved Ungersbjerge ved Haarby. Lokalplanområdet anvendes i dag til beboelse og landbrugsformål med dyrkning af vin. Området indeholder beskyttet kulturarv i form af sten- og jorddiger langs sydøstlige og sydlige afgrænsning samt et mindre stykke mod nord. Umiddelbart udenfor planområdet ligger beskyttede naturområder i form af fredskov og overdrev. Der er ingen væsentlig dyre- og planteliv på de arealer, som anvendes til jordbrug. I de beskyttede naturområder umiddelbart uden for planområdet forventes at være et varieret dyre- og planteliv. Herunder kan der optræde markfirben, som er en særlig beskyttet art en såkaldt bilag IV-art. Lokalplanområdet er omfattet af drikkevandsinteresser og ligger i forureningsfølsomt vandløbsopland, som udleder til Hælnæs Bugt. Området er i kommuneplanen udpeget som større, sammenhængende landskabsområde og særligt landskabeligt/geologisk beskyttelsesområde. Eksisterende relevante miljøproblemer Der er ingen væsentlige, eksisterende, relevante miljøproblemer i området. Miljømål Planlægningen vurderes ikke at være til hinder for realisering af overordnede miljømål. Planens miljøpåvirkninger Biologisk mangfoldighed Lokalplanområdet indholder ikke særlige biotoper for dyre- og planteliv. Planlægningen vurderes derfor ikke at påvirke områdets biologiske mangfoldighed samt dyre- og planteliv. Befolkning og menneskers sundhed Planlægningens realisering vil medføre en vis øget trafikmængde til området, men ikke i mængder, som vil give væsentlige påvirkninger af trafiksikkerhed eller støjbelastning i området. Grundvand og vandmiljø Regn- og spildevand håndteres i henhold til Assens Kommunes spildevandsplan. Planlægningen vurderes ikke at udgøre en risiko for grundvand og vandmiljø. Det er dog en forudsætning, at det ansøges om tilladelse til håndtering af både regn- og spildevand indenfor lokalplanområdet. Affald Renovation håndteres i henhold til Assens Kommunes affaldsregulativer. Planlægningens realisering vurderes ikke at medføre affald, som udgøre en væsentlig påvirkning af miljøet. Kulturarv Områdets eksisterende, beskyttede sten- og jorddiger vil være beskyttet af 22
Bilag A - miljøvurdering planlægningen og Museumsloven og dermed ikke påvirkes af planlægningen. Landskab og kystlandskab Planlægningen omfatter områder, der er udpeget som særlige landskabelige/geologiske interesseområde og sammenhængende landskabsområde i kommuneplanen. Mulighederne for ny bebyggelse og anlæg inden for lokalplanområdet er ret begrænset og vil ikke være i modstrid med kommuneplanens retningslinjer for sådanne områder. Planlægningen åbner for begrænset nyt anlæg og bebyggelse i kystnærhedszonen. Da ny bebyggelse i henhold til planlægningen ikke må være højere end 8,5 m og skal ligge i tæt tilknytning til områdets eksisterende bebyggelse samt ikke vil være synligt fra kysten, vurderes planlægningen ikke at påvirke kystlandskabet. Materielle goder Planlægningen understøtter etablering af nye erhvervsmuligheder på landet. Hermed medvirker planlægningen til at opretholde levende og levedygtige landdistrikter. Alternativer til planen Hvis lokalplanen ikke gennemføres - 0-alternativet Hvis planlægningen ikke gennemføres, kan der i området kun etableres landbrugserhverv eller den brug af overflødiggjorte bygninger i landdistrikter, som planloven muliggør. Andre undersøgte alternativer Da planlægningen omhandler udnyttelsen af det konkrete lokalområde, er der ikke undersøgt alternativer. Overvågning I forbindelse med byggesagsbehandlingen påser kommunen, at gældende grænseværdier og lovgivning overholdes. Når lokalplanen er realiseret, kan borgere, organisationer o.l. meddele kommunen, om miljølove, planlov, byggelov m.v. overtrædes, eller om der er behov for at løse miljøproblemer i området - fx omkring trafik. Kommunen skal tage affære, hvis man bliver bekendt med, at der foregår ulovligheder. Der vurderes ikke at være behov for yderligere overvågning. Den fulde miljørapport kan fås ved henvendelse til By, Land og Kultur. 23
By. Land og Kultur Rådhus Allé 5 5610 Assens www.assens.dk