Forslag til Lokalplan Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød FORSLAG 2008
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Generel lokalplan information Generel lokalplan information Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre område i kommunen. Formålet med lokalplanen er: I. At sikre kvalitet og sammenhæng i kommunens planlægning. II. At give borgerne i kommunen indsigt og medbestemmelse i den fysiske planlægning af kommunens områder. III. At angive bindende bestemmelser inden for lokalplanområdet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og stier samt friarealer og andre ubebyggede arealer. Lokalplanen udarbejdes på grundlag af kommuneplanen, der er den overordnede plan for Hillerød kommune. Det er Hillerød Byråd, der godkender lokalplaner. Hvad sikrer en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for de berørte grundejere. Dette betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidige udstykninger, bebyggelser, nye anvendelser osv. Lovligt eksisterende bebyggelse eller anvendelse kan således fortsætte som hidtil. Lokalplanen pålægger ikke grundejerne en handlepligt. Virkeliggørelsen af en lokalplan afhænger derfor af, om pågældende grundejer ønsker at opføre et byggeri eller udstykke sin grund etc. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Byrådet kan til enhver tid lave forslag til lokalplaner. Dette skal gøres, inden der gennemføres større byggerier, anlægsarbejder og nedrivninger. Lokalplanen må ikke stride mod regionplanen og kommuneplanen. Er der modstrid, skal region- og kommuneplan ændres, hvis lokalplanen ønskes gennemført. Alle grundejere kan i princippet få udarbejdet en lokalplan, men det kræver bl.a., at der er overensstemmelse mellem byggeønsker og den overordnede planlægning i kommuneplanen. Dispensation Byrådet kan give dispensation fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod principperne i planen. Anvendelses- og formålsbestemmelserne i lokalplanen er eksempler på principper i planen. Dispensation kan som hovedregel kun gives, når naboer og andre berørte er blevet orienteret. 2
Mål for kvalitet & service I. Lokalplanen udarbejdes i henhold til bestem- melserne i lov om planlægning. II. Lokalplanen skal være let forståelig. III. Lokalplanen skal indeholde en beskrivelse af baggrund, formål og indhold. IV. Interesserede kan altid få yderligere uddybning og orientering om forhold vedrørende lokalplanen. V. Borgere, der gør indsigelse mod en lokalplan, vil inden for to uger få kvittering for kommunens modtagelse af deres indsigelse. VI. Borgere vil efter Hillerød Byråds endelige vedtagelse af lokalplanen modtage svar på deres eventuelle indsigelse. VII. Lokalplanen vil være tilgængelig på Hillerød kommunes hjemmeside (www.hillerod.dk). Rettigheder og pligter Når lokalplanforslaget er udarbejdet, skal Hillerød Byråd offentliggøre forslaget. Offentliggørelsen, der vil ske ved annoncering i Hillerød Posten og på kommunens hjemmeside, indeholder oplysninger om fristen for indgivelse af indsigelser og ændringsforslag samt oplysninger om, hvor lokalplanforslaget er fremlagt til eftersyn. Fristen for at komme med bemærkninger og indsigelser skal være mindst otte uger. Når indsigelserne er vurderet, kan planen endeligt vedtages. Herefter skal den endelige plan være offentligt tilgængelig og det skal annonceres i Hillerød Posten, at den er vedtaget. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Generel lokalplan information 3
Indholdsfortegnelse Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Indholdsfortegnelse Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse 5 Byrådsbehandling 5 Lokalplanens udsendelse 5 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 6 Redegørelse 7 Lokalplanens forhold til anden planlægning 8 Miljøvurdering 12 Lokalplanens idémæssige indhold 12 Lokalplanens bestemmelser 14 1 Lokalplanens formål 14 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 14 3 Områdets anvendelse 14 4 Udstykninger 15 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 15 6 Ledningsanlæg og Tekniske anlæg 16 7 Bebyggelsens omfang og placering 16 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 17 9 Ubebyggede arealer 18 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 19 11 Tilladelser fra andre myndigheder 19 12 Aflysning af lokalplan 19 13 Lokalplanens retsvirkninger 20 Vedtagelsespåtegning 21 Kortbilag 1: Kortbilag 2: Kortbilag 3: Afgrænsning og matrikelkort Byggezone, grøn zone og udsigtskile Parkering, stier og vejadgang Lokalplanen er udarbejdet af byplan, Teknik Planlægning, Hillerød Kommune. Vignetterne på side 12 og13 er udarbejdet af C. F. Møllers tegnestue. 4
Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse Hillerød Byråd har i henhold til Planlovens 24 vedtaget offent ligt at fremlægge forslag til lokalplan Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød. Byrådsbehandling Byrådet har den 25. juni 2008 godkendt lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. Offentlig fremlæggelse Lokalplanforslaget fremlægges i 8 uger fra den 9. juli til og med den 3. september 2008. Forslaget vil i perioden være fremlagt på Rådhuset, Trollesmindealle 27, Hillerød, og på kommunens biblioteker. Høringsbehandling Høringssvar til lokalplanen behandles i Byrådet. Endelig godkendelse Lokalplanen godkendes endeligt i Byrådet. Hvis der er kommet høringssvar, kan godkendelse tidligst ske 4 uger efter sidste fremlæggelsesdato. Offentlig bekendtgørelse Den endelige lokalplan bliver offentligt bekendtgjort på Kommunens hjemmeside og på www.plansystemdk. dk. Lokalpla nen vil blive tinglyst på de berørte ejenomme. Personer, foreninger eller myn digheder, som har fremsat høringssvar mod planen, vil modtage byrådets svar derpå. Lokalplanens udsendelse Lokalplanforslaget med dertil hørende redegørelse er samlet i dette dokument og i overensstemmelse med Planloven sendt til følgende myndigheder: Foreninger m.fl., der skriftlige har anmodet om at blive underrettet om forslaget, Miljøministeriet, Miljøcenter Roskilde, Miljøministeriet, Miljøstyrelsen, Miljøministeriet, By- og Landskabsstyrelsen, 5 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Tilvejebringelse
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Tilvejebringelse Lokalplanforslagets offentliggørelse annonceres i Hillerød Po sten. Lokalplanforslaget vil blive offentliggjort på Kommunens hjemmeside og på www.plansystemdk.dk. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Sikring af lokalplanens formål Ifølge Planlovens 17 må ejendomme, der er omfattet af et offentliggjort forslag til lokalplan, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af indholdet af den endelige plan. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Tilladelse før endelig vedtagelse Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, det vil sige min. 8 uger efter datoen for lokalplanforslagets offentliggørelse, kan Byrådet give tilladelse til, at en ejendom bebygges eller udnyttes efter lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde m.v. Gyldighedsperiode Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst i ét år efter forslagets offentliggørelse. 6
Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Baggrunden for lokalplanen er en formel fejl i den nylig vedtagne lokalplan nr. 350 Trollesminde Kontorpark. Det har i forbindelse med udstykningen vist sig, at være en uoverensstemmelse med lokalplanens afgrænsning i forhold til udstykningsplanen. Samtidig er et mindre landzoneareal medtaget i lokalplanens afgrænsning, således at der kan etableres et regnvandsbassin på grundstykket. På den baggrund har Hillerød Kommune valgt at udarbejde en revideret lokalplan for en udvidet del af delområde 1 i den endelig vedtagne lokalplan 350 for Trollesminde Kontorpark. Udover en ændring af afgrænsningen, i af med at vejarealet er medtaget i lokalplanforslag, er der ikke foretaget ændringer i bestemmelserne for det aktuelle område. Da projektet er i fuld overensstemmelse med det foreviste projekt på borgermødet for lokalplan nr. 350 Trollesminde Kontorpark, har kommunen valgt at den ikke vil indkalde til et offentligt møde i forbindelse med lokalplan Del af Trollesminde Kontorpark. Det overordnede formål med lokalplanen er stadig at udlægge areal til kontor og servicevirksomheder. Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende syd for Hillerød Bycenter i erhvervsområdet Trollesminde. Intentionen med Trollesminde Erhvervspark er at rumme udviklingsorienteret virksomheder i relation til den udvikling, der er omkring den Øresundsregionale Medicon Valley, og det er også her, at både Novo Nordisk og Biogen Idec er lokaliseret. Lokalplanen er mod nord afgrænset af Bøllemosen, et grønt område, der ligger i forlængelse af Kjeldsvangkilen. Bøllemosen indeholder bl.a. en 3 beskyttet sø, samt en skovbyggelinje, og er udlagt som værdifuldt landskab i Kommuneplan 2005-2017. Mod øst er området afgrænset af Roskildevej, mod syd af de eksisterende klyngehuse Roskildevej 10-12, og mod vest af Ellabs ejendom. Området er blødt kuperet, med det højeste punkt ved alléen ind til Trollesminde. I dag ligger området ubenyttet hen. Området befinder sig ved en af indsigtskilerne til slottet. Ved den fremtidige udnyttelse af området er det væsentligt, at arealernes åbne karakter søges 7 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse bevaret ned mod Bøllemosen, og at der tages hensyn til områdets eksisterende terræn. Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2007 Fingerplan 2007 strammer op på stationsnærhedspolitikken. Større kontorarbejdspladser, store regionalt orienterede institutioner og andre større rejsemål på over 1.500 m 2, kan uden videre udlægges i stationsnærhedskernen, som er defineret med udgangspunkt i en gangafstand på op til 600 meter fra stationen. Ifølge 11, stk. 4 i Fingerplan 2007, kan der udenfor stationsnærhedskernen, og i stationsnærhedszonen, undtagelsesvis placeres kontorbygninger o.lign., som er større end 1.500 etagemeter, hvis kommunen vurderer, at der ikke er tilstrækkeligt med byggemuligheder i det stationsnære kerneområde, eller hvis der fastlægges normer for maksimalt antal parkeringspladser, som afhænger af stationens beliggenhed i fingerbystrukturen, eller hvis det drejer sig om udvidelse af eksisterende kontorejendomme opført før 1. januar 2007. Hvis der gives mulighed for at lokalisere kontorbyggeri med mere end 1.500 etagemeter i det stationsnære område, men uden for det stationsnære kerneområde, skal der redegøres for, hvordan kommunen vil arbejde med supplerende virkemidler til den intensive busdrift til området, såsom begrænset parkeringspladser, suppleret med forskellige former for mobility management, f.eks. direkte tilbringerservice til og fra stationen, firmacykelordning m.v. Der er i forbindelse med lokalplan nr. 350 Trollesminde Kontorpark, udarbejdet et notat der gør rede for, at der i Hillerød by ikke er mulighed for at placere et byggeri af denne størrelse indenfor stationsnærhedskernen, samt belyser de trafikale forhold omkring lokalplanområdet, adgang til stationen for gående/cyklende, den kollektive transport etc. På den baggrund opfordres der til, at der etableres firmacykelordninger for kontorer/ virksomheder indenfor lokalplanens område, ligesom der henledes opmærksomhed på bestemmelserne omkring parkering, der ligeledes lægger op til en vægtning af den kollektive transport, fremfor privatbilisme. 8
500 meter fra stationen Byomdannelsesområder Bykernen Bymidten Stationsnære arealer Trollesminde Kontorpark Kommuneplan 2005 Området er beliggende i rammeområde 8.E.1 (Tillæg nr. 9 til Hillerød Kommuneplan 2005), samt rammeområde 8.E.6. Rammeområde 8.E.1 foreskriver en anvendelse til erhverv indenfor klasse 1 og 2, samt offentlige formål og offentlig og privat service, med en bebyggelsesprocent på maks. 40, og et maks. antal etager på 3, (hvor særlige terrænforhold giver mulighed for blotlagt kælder 4 etager). Rammområde 8.E.6 foreskriver Erhverv indenfor klasse 1, dog undtaget administrative virksomheder o. lign. der i henhold til Regionplanen skal lokaloiseres stationsnært. Der mpå ikk indrettes/opføres boliger. Bebyggelsesprocenten er fastsat til maks. 40, og der må opføres maks. 3 etager (hvor særlige terrænforhold giver mulighed for blotlagt kælder 4 etager). Trafikforhold Lokalplanen angiver en vejadgang fra rundkørslen Roskildevej/Milnersvej/Peder Oxes Allé, via den eksisterende vej til Trollesminde. Området er dermed koblet direkte op på det overordnede vejnet. Trafikbelastningen til og fra kontorparken vurderes at være i samme størrelsesorden som rådhuset på nabogrunden. De to byggerier har omtrent samme omfang og anvendelse. S Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse 9
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse Det vurderes således, at kontorbyggeriet vil have sin spidstime med 220-250 bilture mellem 7.30 og 8.30, hvor størstedelen af de ansatte møder. En stor andel af trafikken er pendlertrafik, der vil være koncentreret i morgen og eftermiddagsspidsperioderne, hvor trafikniveauet generelt er højt. Der er, specielt om morgenen, afviklingsproblemer i rundkørslen ved Roskildevej. Den samlede hverdagsdøgntrafik skønnes at udgøre ca. 1.000 bilture. Hovedparten af trafikken er fordelt ud over døgnet. Lokalplanområdet er beliggende ca. 1,5 km fra Hillerød Station, og ca. 1 km fra Hillerød centrum. Der er til området gode stiforbindelser for gående og cyklende, og der planlægges for en gennemgående sti gennem lokalplanområdet, fra Rådhuset og til hvor cykelstien krydser Roskildevej/Slangerupgade. Da der i området befinder sig en del større institutioner og virksomheder, bl.a. Teknisk Skole, Pharmakon, Frederiksborg Centret, AMU Centeret, Handelsskolen etc., er der en intensiv busdrift til området. Der er på nuværende tidspunkt 6 buslinjer i nærområdet, bl.a. en pendulbus, der i myldretiden går hvert 4 minut. Afstanden til nærmeste stoppested er mindre end 100 meter, og afstanden til stationen med bus er i tid ca. 5-7 min. Parkering Kommuneplanens generelle rammer foreskriver, at der skal udlægges min. 1 p-plads pr. 50 m2 for kontor og service, og at der skal sikres areal til kunde- og gæsteparkering. For at tilskynde, at medarbejderne vælger cykel og den kollektive transport fremfor bil, er rammerne for antal af parkeringspladser ændret til maks. 1 pr. 50 m 2. ( 11, stk. 4, punkt 2 i Fingerplan 2007) Tilgængelighed Der skal i henhold til Kommuneplanen sikres god tilgængelighed for alle ved udformning af udearealer, adgangsforhold samt veje og stier. Aflysning af lokalplaner En del af lokalplanens område er omfattet af lokalplan nr. 350. Lokalplan nr. 350 ophæves ved endelig vedtagelse af lokalplan for dette område. En anden del af lokalplanens område er omfattet af lokalplan nr. 293. Denne ophæves ved endelig vedtagelse af lokalplan for dette område. Ligeledes skal Lokalplan nr. 166 for et erhvervsom- 10
råde ved Trollesminde, vedtaget af Hillerød Byråd d. 30 oktober 1986, og Lokalplan nr. 226 for et område ved Trollesminde, vedtaget af Hillerød Byråd d. 19. februar 1998, ophæves for så vidt for de dele af lokalplanernes områder, der er omfattet af lokalplan Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød. Spildevandsplanlægning Området er beliggende i Hillerød Kommunes Spildevandsplan, der har udlagt området til seperatkloakering. Det er hensigten, at der så vidt muligt afledes tagvand lokalt i området. Indenfor området kan der etableres et forsinkelsesbassin, udformet som en naturlig sø i det nordøstlige hjørne, samt det nordvestlige hjørne mod Bøllemosen. Der vil fra forsinkelsesbassinet i nordøst kunne laves overløb til bassinet i Bøllemosen, som er omfattet af NBL`s 3 og som har en botanisk værdisætning på 2. Udledning af spildevand til vandløb og søer er alene reguleret i miljøbeskyttelsesloven, som forudsætter at tage hensyn til naturtilstanden. Det vil dog kræve, at der i forbindelse med valg af tagbeklædning tages højde for de krav, der stilles til materialer, ved en evt. nedsivning af tagvand. Tagvandet kan med fordel ledes af en vandrende fra det sydvestlige område, hvor terrænnet er højest, og ned gennem det grønne område. Ved en etablering af et sådant anlæg i det grønne område, kan det blive nødvendigt med lokale terrænreguleringer. Grundvandsinteresser Lokalplanområdet er beliggende indenfor et område, der af Regionplan 2005 er udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser. Derudover er området indvindingsopland og kildepladszone, samt nitratfølsomt indsatsområde. Byrådet henstiller derfor til, at der ikke benyttes kemisk ukrudtsbekæmpelse i lokalplanområdet. Varmeplanlægning Lokalplanområdet forsynes med fjernvarme fra Hillerød Kommunale Varmeværk. Vandforsyning Lokalplanområdet forsynes af Hillerød Kommunale Vandværker. Elforsyning Området skal forsynes med el fra Energi Hillerød. Forurening Der er umiddelbart ikke kendskab til forurening inden- 11 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse Vignetter, der viser koncept for lokalplanens afgrænsning for lokalplanens grænser. Hvis der konstateres jordforurening under bygge- eller jordarbejdet, skal arbejdet standses og kommunen skal underrettes, jf. Lov om forurenet jord. Støjforhold Der må ifølge lokalplanen, kun udlægges erhverv indenfor klasse 1 og 2, hvilket betyder at der ikke planlægges for virksomheder som kan være til støjmæssig gene for de omkringliggende boliger. Museumslovens 27 Der er i de tilstødende arealer til lokalplanområdet gjort fund fra forskellige forhistoriske og historiske perioder. Museet anser det derfor for sandsynligt, at man vil påtræffe bopladsspor eller lignende ved anlægsarbejde på arealet. Disse bopladsspor vil være at betragte som skjulte fortidsminder, og vil være beskyttet af Museumslovens Kap 8, 27. Det anbefales derfor, at der gennemføres en arkæologisk forundersøgelse på lokalplanområdet. Hvis der påtræffes fortidsminder ved anlægsarbejdet, skal arbejdet standses. Det kan betyde anlægsstop indtil en udgravning er gennemført. Miljøvurdering Jævnfør lov om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004, har kommunen pligt til at foretage en miljøvurdering af planer m.v., som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Da lokalplanen er en justering af en nylig vedtagen lokalplan nr. 350, og da der kun foreligger en ændring af afgrænsningen, har kommunen valgt at den ikke høre relevante myndigheder for faktorer der skal indgå i miljøvurderingen, men tager udgangspunkt i de indkomne svar der kom i forbindelse med lokalplanforslag nr. 350. På basis af screeningen, har kommunen vurderet, at lokalplanens anvendelse og udnyttelse ikke vil indebære risiko for en væsentlig påvirkning af miljøet. Afgørelsen vil blive annonceret i forbindelse med lokalplanforslagets offentliggørelse. Lokalplanens idémæssige indhold Lokalplanens overordnede idé tager afsæt i det åbne landskab, og den historiske kontekst, som det indgår i, - et landskab med store gårde samt landskabelige elementer som enge, alléer, levende hegn, haver/lunde. Området er beliggende umiddelbart i nærhed af en af de overordnede landskabelige kiler, som sikrer kig til 12
Frederiksborg Slot fra det åbne land. Fra Rådhuset mod syd er der mulighed for at se slottet over grunden. Den landskabelige idé i selve lokalplanområdet prioriterer, at der skabes uhindret kig fra Rådhuset og til slottet/midtbyen samtidig med, at der etableres en lokal grøn kile, med et stiforløb fra Rådhuset til Bøllemosen. Det vægtes, at landskabets naturkarakter, samt varieret terræn bibeholdes, og at der kun forekommer terrænreguleringer i nær forbindelse med bygningernes fodaftryk, samt omkring tekniske installationer, veje, parkeringsområder etc. Grundejerne i området omkring Bøllemosen har fået udarbejdet en overordnet landskabsplan for hele området fra Peder Oxes Allé i syd, og til det grønne område nord for Herredsvej - Munkeengen. Idéen med helhedsplanen har været at få fastlagt de grønne overordnede strukturer i området, hvilken naturtype området skal indeholde og, i forbindelse dermed, den fremtidige drift af området. Lokalplan skal indordne sig under de grundlæggende principper i helhedsplanen Landskabsplan for Bøllemosen der kan findes på kommunens hjemmeside. Byggezonen disponeres langs den grønne kile mellem Rådhuset og slottet, således at denne respekteres. Anlægget er trukket tilbage fra Roskildevej, for at understrege landskabets åbenhed, men åbner sig mod Roskildevej, og sikrer dermed et samspil mellem ankomsten fra Roskildevej og hovedindgangen. En langstrakt byggezone - hvor der indenfor maksimalt kan bygges 20.600 m 2, formidler således forbindelsen fra Rådhuset, tværs over grunden mod nord. Bygningerne og de øvrige anlæg som ankomstareal, parkering mv. søges udformet med en præcision og enkelhed for at imødekomme landskabets storslåede karakter. Personaleparkeringen placeres bag bygningsanlægget, og får en grøn karakter i tråd med Rådhusets have. 13 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser Erhverv indenfor klasse 1 defineres som: forretninger, liberale erhverv, kontorere og småværksteder med butik. Klasse 2 defineres som bogbinderier, elektronikværksteder og f.eks. laboratorier. (Håndbog om Miljø og Planlægning, udgivet af Miljøministeriet 2004) Lokalplanen I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: - At tilvejebringe det planmæssige grundlag for lokalplanområdets anvendelse til erhverv i klasse 1 og 2, offentlige formål, offentlig og privat service, - At fastlægge bebyggelsens placering, således at der tages størst mulig hensyn til det eksisterende terræn, udsigtskiler, samt et generelt hensyn til det nærvedliggende naturområde, Bøllemosen. - At fastlægge principperne for lokalplanområdets trafikbetjening. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matrikel nr. 1nc, del af matrikel nr. 1 rb begge Trollesminde, Hillerød Jorder, og del af litra p, samt alle matrikler der udstykkes fra de nævnte ejendomme indenfor lokalplanens afgrænsning. 2.2 Lokalplanområdet er for størstedelen beliggende i byzone. Den resterende del i landzone, overføres ved vedtagelse af denne lokalplan til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til erhverv indenfor miljøklasse 1 og 2, offentlig og privat service. Der må inden for området etableres de nødvendige tekniske anlæg. 14
4 Udstykninger Note: Ved kontorbyggeri over 1.500 m 2 uden for det stationsnære kerneområde, skal der redegøres for, hvordan kommunen vil arbejde med supplerende virkemidler til den intensive busdrift til området, såsom begrænset parkeringspladser, derfor ændres krav til parkering fra min. 1 pr. 50 m 2 til maks. 1 pr. 50 m 2 ifølge 11, stk. 4 i Fingerplan 2007. 4.1 Matrikel nr. 1 nc Trollesminde, Hillerød Jorder må højst udstykkes i op til fem parceller, således at op til fire af disse rummer selvstændige bebyggelser. Areal til adgangsvej, privat fællesvej og eventuelle fælles friarealer, kan udskilles som en selvstændig ejendom. 4.2 I forbindelse med en evt. udstykning/faseopdeling af området, skal der forud for byggeriets godkendelse, redegøres for hele områdets overordnede og samlede idé mht. bebyggelse og udearealer, således at der sikres et samlet koncept for hele området. Dette indebærer dog ikke matrikel nr. 1 rb Trollesminde, Hillerød Jorder. 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Roskildevej 10-12. Vejbetjening fra Roskildevej sker via rundkørslen ved Milnersvej, efter det princip, som er angivet på kortbilag 3. Ved vejtilslutninger, vejadgange samt ved krydsning mellem vej og sti, skal der sikres de nødvendige hjørneafskæringer og oversigtsarealer. 5.2 Den interne fordelingsvej A-B på kortbilag 3, skal udlægges i en min. bredde på 9 meter. 5.3 Der kan udlægges areal til interne veje inden for lokalplanens afgrænsning, med en bredde på min. 6 meter. 5.4 Indenfor lokalplanområdet skal der udlægges areal til medarbejderparkering svarende til 1 pr. 50 m 2 etagemeter. Der skal tillige etableres 1 cykelparkeringsplads pr. 100 m 2. Cykelparkeringen kan etableres som overdækkede arealer. 5.5 Parkeringspladser skal etableres indenfor de på kortbilag 3 anviste zone. 5.6 Parkeringspladser skal udformes og indpasses på en så- Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 15
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser dan måde, at anlægget kan bidrage til at give områdets ubebyggede arealer, en grøn naturmæssig karakter. 5.7 Der skal sikres en stiforbindelse gennem lokalplanområdet, som vist principielt på kortbilag 3. (a - b), og i henhold til Landskabsplanen for Bøllemosen (www.hillerod.dk/omhilleroed/byplanlaegning/byudviklingsprojekter/helhedsplaner.aspx) 6 Ledningsanlæg og Tekniske anlæg 6.1 Ledninger, herunder ledninger til fremføring af el til vej og stibelysning, data- og telekommunikation og lignende, skal fremføres som jordkabler. 6.2 Transformerstationer og andre tekniske anlæg kan opføres med en placering og et omfang efter bygningmyndighedens nærmere godkendelse. Opmærksomheden henledes på eventuelle eksisterende ledningsanlæg, herunder drænledninger, samt eventuelle deklarationer om disse. Ved om- eller nybyggeri skal ledningerne sikres eller eventuelt omlægges, i det omfang Byrådet kræver det. Note: se under 9.3 vedrørende udformning af evt. vandrende og forsinkelsesbassin. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Det skal tilstræbes at bygningerne tilpasses terrænet, og at der foretages så få terrænreguleringer som muligt. 7.2 Bebyggelsen må kun opføres indenfor den på kortbilag 2 anviste byggezone. 7.3 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40. 7.4 Bebyggelsen kan opføres i op til 3 etager, dog kan etageantallet øges til 4, hvor terrænet giver mulighed for 16
blotlagt etage. 7.5 Bygningshøjderne skal vurderes af bygningsmyndigheden, under hensynstagen til de omkringliggende bebyggelser. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bebyggelsen skal udformes og udføres, så der i sammenhæng med erhvervsområdets øvrige bebyggelse opnås en god arkitektonisk helhed. 8.2 Bebyggelsens ydervægge skal fremstå i blank tegl, puds, som betonelement med en overfladestruktur, med beklædning i malet eller coated metal, aluminium eller kobber, eller fremstå med facadeelementer i glas. Mindre eller sekundære bygninger kan opføres med facader i træ- eller pladebeklædning. Farvesætningen af disse bygninger skal harmonere med farvesætningen af ejendommens primære bebyggelse. 8.3 Tage kan udføres som flade tage. Udføres tage med taghældning, må de ikke udføres med en hældning større end 45 grader. 8.4 Til tagdækning med hældning må blanke eller reflekterende materialer ikke anvendes. 8.5 Til udvendige bygningssider må kun anvendes farver, der efter bygningsmyndighedernes skøn ikke virker skæmmende. 8.6 Skiltning og reklamering, herunder flagning og lignende må kun finde sted med bygningsmyndighedens forudgående godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 8.7 Reklamering ved bill-bords eller lignende større skiltning må ikke finde sted. 17 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser
9 Ubebyggede arealer Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 9.1 Der skal udarbejdes en plan for de ubebyggede arealer. Planen skal tage udgangspunkt i Landskabsplanen for Bøllemosen (kan findes på kommunens hjemmeside). Planen skal redegøre for adgangsforhold, befæstelser, parkerings-, opholds- og friarealer, beplantning, belysning, stiforbindelser, terrænreguleringer, fremtidig drift af området m.v. herunder tilgængelighed for handicappede. 9.2 Terrænreguleringer omkring bygninger, bygningsdele og anlæg såsom veje og parkering, må maks. være på 0,5 meter. Reguleringer på mere end +/- 0,5 meter skal godkendes af bygningsmyndigheden. 9.3 Terrænreguleringer i den grønne zone (se kortbilag 2) må ikke finde sted, med mindre det relaterer sig til tekniske anlæg, såsom anlæg af veje, vandrender, forsinkelsesbassin etc. Bygningsmyndigheden skal i sådanne tilfælde godkende terrænreguleringer. For at bevare det eksisterende terræn, må der i forbindelse med byggeriet, ikke etableres byggeplads og/eller oplagsplads i den grønne zone ned mod Bøllemosen. 9.4 Der skal være niveaufri adgang til alle enheder og funktioner i bygningernes stueetager, samt til eventuelle elevatorer. Såfremt niveauforskelle ikke kan undgås, skal disse optages af ramper udformet i henhold til bygningsreglementets bestemmelser. 9.5 Den på kortbilag 3 angivne udsigtszone må ikke beplantes med træer. Der må ligeledes ikke opstilles større inventar med en højde på over 5 meter. Dette kan hindre den fri udsigt mod Hillerød by og Frederiksborg Slot. 9.7 Lyskilder skal placeres maks. 4 meter over terræn. 18
10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de ubebyggede arealer er indrettet, og anlagt i overensstemmelse med en for delområdet godkendt helhedsplan, jf. 9.1. 10.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning, fjernvarme, og må ikke tages i brug før denne tilslutning har fundet sted. 11 Tilladelser fra andre myndigheder 11.1 Såfremt der inden for lokalplanområdet er, eller afdækkes jordfaste fortidsminder, vil disse være omfattet af Museumsloven. 11.2 Hvis der konstateres jordforurening under bygge- eller jordarbejdet, skal arbejdet standses og kommunen skal underrettes, jf. Lov om forurenet jord. 12 Aflysning af lokalplan Lokalplan nr. 350 Trollesminde Kontorpark, vedtaget af Hillerød Byråd d. 26. marts 2008, ophæves for så vidt for den del af lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød. Lokalplan nr. 166 for et erhvervsområde ved Trollesminde, vedtaget af Hillerød Byråd d. 30 oktober 1986, ophæves for så vidt for den del af lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød. Lokalplan nr. 226 for et område ved Trollesminde, vedtaget af Hillerød Byråd d. 19. februar 1998, ophæves for så vidt for den del af lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød. Lokalplan nr. 293 for et erhvervsområde ved Trollesminde, Trollesminde Erhvervspark, vedtaget af Hillerød Byråd d. 20. december 2001, ophæves for så vidt for den 19 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Vedtagelse del af lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød. 13 Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlægningslovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. Lokalplanen kan i 2 indeholde bestemmelse om, at det af planen omfattede område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af bekendtgørelse nr. 549 af 9. juli 1991 om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom. For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. 20
Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hillerød Byråd til offentlig fremlæggelse Hillerød Byråd den 25. juni 2008 Kirsten Jensen borgmester / Birgit Garval kommunaldirektør Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Vedtagelse 21
N 1pi 1rb 6aø p 1rx 1nc Trollesminde Allé 1ra Roskildevej 17s 1a 1om 1nø 1oa 1ol 1ob 1on 1ok 1oc 1oi 1od 1a Milnersvej 1oh 1oe 1or 1og 1of Trollesmindevænget Peder Oxes Allé 1oz Kortbilag 1: Afgrænsning og matrikelkort Mål: 1:4000 Lokalplan, Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød Hillerød Kommune, Teknik Juni 2008
N Min. 15 meter mellem bygning og skel. Principiel udsigtskile Byggezone Grøn zone Kortbilag 2: Byggezone, grøn zone og udsigtskile Mål: 1:3000 Lokalplan, Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød Hillerød Kommune, Teknik Juni 2008
N a A b Parkeringszone Vejadgang B a b Cykel/gangsti Eksisterende cykel/gangsti Kortbilag 3: Parkering, stier og vejadgang Mål: 1:3000 Lokalplan, Del af Trollesminde Kontorpark i Hillerød Hillerød Kommune, Teknik Juni 2008