Lokalplan nr. 205 Lokalplan nr. 205 Boliger i Klosterparken - Nonnedalen Forslag maj 2007
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan Byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Offentlighedsperiode Dette lokalplanforslag er offentliggjort den 22. maj 2007. Kommentarer, ændringsforslag eller indsigelser modtages til og med den 17. juli 2007 og bedes sendt til: Holbækvej Lokalplan 205 Roskildevej Østre Ringvej Byrådet Rådhuset 4100 Ringsted Nordre Ringvej Vest Motorvejen Sorøvej Køgevej Teknisk Forvaltnings e-mail adresse: tf@ringsted.dk Kommunens e-mail adresse: ringsted@ringsted.dk Kommunens hjemmeside: www.ringsted.dk Ringsted Å Næstvedvej Bragesvej Haslevvej Lille Å
Indholdsfortegnelse REDEGØRELSE Baggrund for lokalplanen Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Regionplan Kommuneplan Lokalplan 180 Kvalitetsprogram for Klosterparken Trafik Spildevand Varme Vand El Naturbeskyttelse Servitut Miljø Kulturværdier BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål 2. Lokalplanens område 3. Områdets anvendelse 4. Udstykning 5. Veje stier og parkering 6. Ledningsanlæg og belysning 7. Bebyggelsens omfang og placering 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 9. Ubebyggede arealer 10. Støjbeskyttelse 11. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 12. Grundejerforeninger 13. Servitutter 14. Retsvirkninger 14a. Midlertidige retsvirkninger 15. Vedtagelser Kortbilag Bilag 1: Matrikelkort Bilag 2: Anvendelsesplan Bilag 3: Illustrationsplan
Lokalplanområde for boliger i Klosterparken - Nonnedalen Vestmotorvejen Lokalplan nr. 205 Klosteråsen Dalsvinget Klosterparks Alle Remmer Sti Ringsted Åsti Bjergbakken
REDEGØRELSE I henhold til planlovens 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse, som beskriver lokalplanens forhold til anden planlægning, og som angiver, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end byrådet. De egentlige bestemmelser findes i lokalplanens 2. del. For at lette forståelsen af lokalplanen indeholder redegørelsen desuden en beskrivelse af eksisterende forhold i og omkring lokalplanområdet, og der gives en kort beskrivelse af hovedindholdet og intentionerne med planen. Baggrund for lokalplanen Lokalplanen omfatter et af de få områder i Klosterparken, som er kommuneplanlagt, men ikke lokalplanlagt endnu. Ejeren af området ønsker nu at komme i gang med udbygningen. Lokalplanen åbner mulighed for, at området kan udstykkes til ca. 70 boliger. Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger i Klosterparken og omfatter et ubebygget areal på ca. 71.000 m 2. Mod øst grænser det op til parcelhusbebyggelsen Klosteråsen. Mod nord, vest og syd ligger et stort, grønt område, som er fælles for hele Klosterparken. Terrænet i lokalplanområdet falder fra kote 35 i øst til kote 30 i vest. Gennem området løber en højspændingsledning, som er pålagt et afstandskrav på 12 meter til hver side. Ejer vil foranledige, at ledningen lægges i jorden, inden det nye byggeri påbegyndes. Lokalplanens indhold Lokalplanen åbner mulighed for, at der kan opføres ca. 70 boliger, heraf ca. 32 parcelhusgrunde på 700-1.100 m², ca. 9 fritliggende enfamiliehuse på små sokkelgrunde med fælles friareal imellem, samt ca. 28 gårdhavehuse. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Dalsvinget, Lokalplanområde Klosteråsen Munkedalen Adgang til lokalplanområdet sker via den nye vej Dalsvinget mellem bebygggelsen Klosteråsen og Munkedalen. Lokalplanområdet ligger til venstre for enden af vejen.
der munder ud ved det nordøstlige hjørne. Områdets afrundede form mod ådalen understreges af en svungen vejsløjfe, der betjener hovedparten af boligerne. Parcelhusene placeres i en fast byggelinie, så de følger vejens forløb. Midt i området er der et fælles friareal, og i tilknytning hertil kan sokkelgrundshusene placeres som en lille, selvstændig gruppe med et andet udtryk end den øvrige bebyggelse. Mod nord placeres C1 D A C2 B en "ryg" af sammenhængende gårdhavehuse. Vejene kantes af en række træer til den ene side, hvilket er med til at understrege områdets struktur. På nordsiden af bebyggelsen placeres en vej til betjening af den ene række gårdhavehuse. I vejen integreres en cykel- og gangsti, som bliver en del af hovedstisystemet i Klosterparken. Lokalplanen opdeles i fire områder som vist på skitsen overfor. Område A - Parcelhuse Ud til det grønne område og ådalen mod syd og langs den eksisterende bebyggelse Klosteråsen placeres parcelhusene. De skal udføres i traditionel stil med saddeltage uden helvalm, røde tegl og murede gavltrekanter. Område B - Sokkelgrundhuse Her kan opføres en gruppe på ni individuelle huse af mere moderne tilsnit, placeret på en fælles grøn flade, hvor der kun hegnes omkring et lille opholdsareal nær boligen. Denne gruppe tænkes opført i to etager og placeret midt i bebyggelsen. Sokkelgrundshusene, der er skjult bag de mere Alternativ til sokkelgrundshuse: mulighed for udstykning af 7 grunde i område B B Del af lokalplanområdet med de eksisterende parcelhuse på Klosteråsen til højre i billedet.
traditionelle parcelhuse og gårdhavehuse, kan opføres med flade tage eller lav taghældning, hvorved der kan opnås et moderne, skulpturelt udtryk. Alternativt kan område B udstykkes i 7 parcelhusgrunde, i princippet som vist på skitsen nederst på side 6. I så fald gælder samme regler for bebyggelsens udformning som i område A. Område C - Gårdhavehuse Mod nord placeres en "ryg" af gårdhavehuse, der medvirker til at afskærme bebyggelsen både visuelt og støjmæssigt fra motorvejen. Gårdhavehusene tænkes opført som en variant af Utzons klassiske romerhuse, men andre, lignende modeller vil også være en mulighed Det er dog et krav, at husene bygges sammen. For at sikre bedst mulig udsigt mod syd og sydvest vender boligernes gårdrum alle i denne retning. Område D - Fælles friareal Midt i bebyggelsen skal der anlægges en fælles grønning, legeplads eller lignende, som får forbindelse til landskabet og den eksisterende bydel via flere stier. Garager mv. I nyere parcelhusområder fylder garager, udhuse og lignende ofte ganske meget i billedet. For at undgå, at de virker for dominerende, indeholder lokalplanen bestemmelser om materialevalg, udformning og placering. Forhold til anden planlægning Regionplan Området ligger i regionplanens byområde. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens rammer. Kommuneplan Området er i kommuneplan 2001-2012 udlagt til boligformål med følgende rammebestemmelser: a. Området udlægges til fritliggende parcelhuse og dobbelthuse. b. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. c. Bebyggelsen må ikke opføres i mere en én etage med udnyttet tagetage. Åben-lav bebyggelse (sokkelgrundhuse) i 2 etager Tæt-lav bebyggelse (gårdhavehuse) i 1 etage Fælles friareal Åben-lav bebyggelse (parcelhuse) i max. 1½ etage Skitse af den planlagte bebyggelse set fra syd.
d. Der skal udlægges fælles friarealer svarende til 10% af grundarealet. e. Parkering skal finde sted på den enkelte parcel, idet der dog kan anlægges fælles gæsteparkering på bebyggelsens vejareal. f. Interne veje skal anlægges med hastighedsdæmpende foranstaltninger efter intentionerne i færdselslovens 40. g. Der skal fastlægges bestemmelser for områdernes afgrænsning mod det åbne land, for så vidt angår bebyggelsens materialevalg, taghældninger og beplantning mv. under hensyntagen til områdets særlige landskabelige beliggenhed. Desuden fastlægger kommuneplanen, at tage i de centrale/ vestlige dele af Ringsted skal dækkes med røde tagsten. Den seneste revision af kommuneplanen skete som en temaopdelt revision, der blandt andet omfattede detailhandelsplan 2004 og boligtemaplan 2005. Sidste led i denne revision er en samlet gennemgang af kommuneplanens rammebestemmelser for alle byområder i hele kommunen. Nogle steder vil bestemmelserne være uændrede, og andre steder foreslås justeringer af anvendelse, bebyggelsesprocent mm. Det nye plandokument "kommuneplan 2005-2016" vil endvidere indeholde de tidligere vedtagne ændringer af kommuneplanen, dvs. detailhandelsplanen og boligtemaplanen samt en række kommuneplantillæg, der er udarbejdet i tilknytning til nye lokalplaner. Endelig bliver Nonnedalen er det yderste boligormåde i Klosterparken. Øverst en illustration af den nye bebyggelse set fra ådalen.
kommuneplanen digitaliseret, så den fremover vil kunne ses på kommunens hjemmeside og løbende kan opdateres, når der kommer nye kommuneplantillæg. Forslaget til nye rammebestemmelser behandles af Byrådet parallelt med lokalplan 205 og forventes at komme i offentlig høring sideløbende med lokalplanen. For at muliggøre den foreslåede bebyggelse med en mindre gruppe sokkelgrundshuse i to etager samt en lidt større bebyggelsestæthed, foreslås en mindre ændring af kommuneplanen. I forslag til kommuneplan fastsættes således følgende rammer: Område 2B10 - Boligområde i Klosterparken a. Området skal anvendes til parcelhuse og tæt-lav boligbebyggelse. b. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager og ikke højere end 8,5 m. c. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30 for parcelhuse og 40 for tæt-lav bebyggelse. d. Bebyggelsen skal opføres efter en samlet plan. Intentioner for områderne 2B1-2B10 Boligbebyggelsen opdeles i mindre enheder, hver med deres særpræg og friarealer. Den tætteste del af bebyggelsen ligger midt i området, mens der mod Bjergbakken og som afgrænsning mod ådalen skal være mere åben bebyggelse. Del af lokalplanområdet set fra nordøstlige hjørne ved Dalsvinget. Til højre ses højspændingsmasterne langs motorvejen. Den mindre elledning, der løber midt gennem området, vil blive nedgravet.
Der skal skires gode stiforbindelser til bymidtens servicefunktioner samt til de rekreative grønne områder langs Ringsted Å. Hele Klosterparken er meget synlig i Ringsteds afgrænsning mod vest. De røde tagsten skal derfor være et fælles træk i hele området. Det er en forudsætning for denne lokalplan, at kommuneplanen og dens rammer for området også vedtages. Lokalplan 180 Området er omfattet af lokalplan 180. Med lokalplan 180 udgik bestemmelsen om, at grundejere i Klosterparken skulle oprette et bydelslaug. Forpligtelsen til anlæg og drift af de grønne områder er dermed overtaget af kommunen. Grundejerne skal dog fortsat bidrage økonomisk til at sikre de fælles, grønne områder. Lokalplan 180 indeholder således følgende bestemmelse: 10.4 Før nogen del af bebyggelsen tages i brug, skal de til området hørende fællesanlæg i område A være etableret eller på anden måde sikret etablering, for eksempel ved garantistillelse. I praksis sikres dette ved, at der i forbindelse med udstykning og bebyggelse indbetales et beløb til en etableringsfond. Midlerne i etableringfonden anvendes efterfølgende til anlæg af de grønne områder. Ifølge lokalplan 180 skal der langs motorvejen anlægges en ny støjvold. Volden skal udformes som et landskabselement i stil med den støjvold, der er etableret langs motorvejen på kasernegrunden. Hvor det er teknisk muligt, skal støjvolden udformes som et bakkelandskab, der fremstår som en visuelt og brugsmæssigt integreret del af det samlede landskab og som en naturlig forlængelse af den eksisterende støjvold. Umiddelbart vest for lokalplanområdet må der anlægges en kælkebakke/ udsigtshøj eller en landskabsskulptur. Bakken skal udformes enten, så den får karakter af en naturlig bakke, eller som en skarpt afgrænset kunstig høj. Et eventuelt shelter/ besøgshytte må indpasses i anlægget. Højen/ skulpturen må ikke anlægges eller Ny bebyggelse i lokalplanens område Skulptur-/ bakkelandskab (her 30 m) Støjvold Ny beplantning Ny beplantning Eksisterende beplantning Motorvej Støjvold med bagvedliggende bebyggelse set fra motorvejen.
opføres højere en 30 m over terræn og skal udformes, så den ikke giver nævneværdige skyggegener for boligerne inden for lokalplanområdet. Kvalitetsprogram for Klosterparken "Kvalitetsprogram for Klosterparken" beskriver Byrådets visioner og overordnede mål for den nye bydel, som er under udbygning, og som kommer til at rumme både boliger, erhverv, institutioner samt et butikscenter i det nordøstlige hjørne af Klosterparken ved Nordre Ringvej og motorvejen. Hensigten med kvalitetsprogrammet er at: - sikre designmæssig helhed - sikre kvalitet i området - skabe dialog med bygherrer - sikre sammenhæng med Ringsted bykerne Byrådet har følgende overordnede mål for den nye bydel: - Bykerneområdet skal funktionelt og arkitektonisk hænge sammen med den gamle bykerne. Det vil sige, at en række vigtige byelementer i bymidten skal gå igen i bykerneområdet i Klosterparken, således at der skabes en visuel sammenhæng. Det gælder f.eks. de røde mure og byinventar i form af bænke, blomsterkummer mm. - I center- og erhvervsområdet kan det generelle princip om røde tage i de centrale bydele fraviges, idet moderne butiks- og kontorbebyggelse ofte opføres med flade tage. - Med hensyn til landskabelige hovedtræk gentages det landskabstema, der er anslået på Ringsted Kaserne. En støjvold udformet som et rekreativt bakkelandskab afgrænser området mod motorvejen, og mellem denne og bebyggelsen anlægges et slettelandskab. - Der skabes en visuel og materialemæssig sammenhæng med eksisterende boligområder i Klosterparken, blandt andet ved anvendelse af røde mursten. Trafik Området skal vejbetjenes fra Dalsvinget. I lokalplan 180 for de grønne områder i Klosterparken er der udlagt en hovedstiforbindelse langs den nordlige kant af bebyggelsen - fra tunnelen ved Ringstedet og videre forbi den Eksempel på sokkelgrundshuse (projekt v/ Kjær & Richter). I Nonnedalen må husene dog ikke opføres i træ. Bebyggelsen ud mod motorvejen og de grønne områder skal have en mere traditionel karakter med røde saddeltage.
planlagte kontorbebyggelse samt boligområderne Dalen, Munkedalen og Nonnedalen. Ud over at betjene den nordlige del af Klosterparken skal stien også give adgang til de grønne områder længere mod vest, hvor der er planlagt et net af rekreative grusstier. På strækningen langs Nonnedalen indarbejdes stien i den vej, som løber nord for gårdhavehusene. Øvrige veje i lokalplanområdet anlægges som opholds- og legeområder uden opdeling af færdselsarealerne i særskilt kørebane og fortov. Der er busforbindelse ad Klosterparks Allé. Spildevand Spildevand skal ledes til kommunalt rensningsanlæg. Jordbunden er generelt ikke velegnet til nedsivning, men efter konkret vurdering kan der gives tilladelse til, at regnvand på den enkelte grund nedsives eller opsamles og genbruges, for eksempel til vaskeri. De nærmere vilkår for afledning af spilde- og regnvand er fastsat i spildevandsplanen. Varme Området skal forsynes med fjernvarme. Ejendomme skal tilsluttes før ibrugtagen. Der er mulighed for at supplere med solvarme eller lignende. Lokalplan 205 Lokalplan 180 fastlægger en hovedsti langs den nordlige kant af bebyggelsen i Klosterparken Slettelandskab Udsigt fra området over ådalen mod sydvest.
Vand Området vil blive forsynet fra Ringsted Kommunes vandforsyning. El Området forsynes med el gennem SEAS' ledningsnet. Naturbeskyttelse Området grænser op til ådalen, hvor der er en 150 m beskyttelseslinie omkring Ringsted Å. Servitut På området er der tinglyst en servitut vedrørende den nord-sydgående transmissionsledning. Der må ikke bygges eller være høj beplantning inden for 12 meter fra de midterste tråde på masten. Miljø Overskudsjord fra den nye bebyggelse kan indgå i etablering af støjvolden langs motorvejen. Ringsted Kommune ønsker, at der i forbindelse med byggeri tages hensyn til miljøet og anven- des løsninger, som begrænser brugen af miljøfarlige stoffer og begrænser ressourceforbruget, eksempelvis til opvarmning og ventilation. Byrådet har vedtaget et sæt retningslinier, "Miljøhensyn i byggeriet", som gælder, når kommunen sælger grunde, samt ved kommunalt eller støttet byggeri. I private udstykninger er det ikke noget krav, at man følger miljøretningslinjerne, men bygherrer opfordres til at bruge dem som inspiration til at vælge miljørigtige løsninger. Anbefalinger (uddrag) Undgå for stort varmetab fra vinduer ved fornuftig orientering af bygninger Udnytte passiv solvarme Zoneopdeling - f.eks. toilet, bad og soverum mod nord Undgå miljøfarlige stoffer Naturlig ventilation Tage forberedt for solfanger/ solceller Øget isolering God udnyttelse af dagslys Opsamling af regnvand og genbrug til havevanding eller vaskeri Miljøstation forberedt for øget kildesortering. Området set fra nord
Forurenet jord Ringsted Kommune har ikke kendskab til, at der i området har foregået aktiviteter, som har kunnet medføre jordforurening. Miljøvurdering Ringsted Kommune har vurderet, at lokalplan 205 ikke danner grundlag for anlæg, der medfører en væsentlig påvirkning af miljøet. Området består af ubebygget landbrugsjord, der siden 1989 har været udlagt til boligformål. Det ligger i byområde med god adgang til kollektiv transport samt offentlig og privat service. Arkæologiske interesser vil blive varetaget i forbindelse med byggemodning af området. Herudover er der ingen særlige natur- eller kulturværdier i området. Kommuneplanen og lokalplanen indeholder bestemmelser, som sikrer, at boligområdet indrettes med fælles friarealer og høj trafiksikkerhed, og at det afgrænses af beplantning mod det åbne land. Området ligger i tilstrækkelig afstand af motorvejen til, at støjkrav til boliger og friarealer kan overholdes. Overskudsjord anvendes til etablering af en vold langs motorvejen, så unødig transport undgås. Der gennemføres derfor ikke miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Kulturværdier Arkæologi Sydvestsjællands Museum har oplyst, at der i forbindelse med nedlægning af naturgasledningen nord for området kunne konstateres bebyggelsesspor. Ligeledes ligger området nær Ringsted Å og har dermed stort potentiale for at have haft bebyggelse i forhistorisk tid, hvilket arkæologiske undersøgelser mod øst viser. Bygherre bør derfor forud for jordarbejder indhente en udtalelse fra museet, jf. museumslovens 25, så eventuel standsning af arbejdet i henhold til 27 i lov om museer kan undgås.
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser og kortbilag er umiddelbart bindende for borgerne og tinglyses på samtlige ejendomme inden for området. I henhold til planloven fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: C1 D A C2 B Lokalplanens delområder. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at - åbne mulighed for, at der kan opføres åbenlav og tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende friarealer - sikre, at området mod ådalen og det grønne område fremstår som en afrunding af "byen med de røde tage" - sikre, at bebyggelsen fremstår med en klar struktur, der understreger terrænets form og skaber visuel helhed mod de grønne områder - sikre et arkitektonisk fællespræg i hver enkelt boliggruppe 3 Områdets anvendelse 3.1 Område A må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse. 3.2 Område B må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse eller enfamiliehuse på sokkelgrunde. 3.3 Område C må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i form af gårdhavehuse. I hvert af områderne C1 og C2 skal der opføres mindst 10 og højst 14 gårdhavehuse. 3.4 Område D må kun anvendes til fælles friareal. 2 Lokalplanens område 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 4h Benløse By, Benløse, del af matr. nr. 13ah Klosteret, Ringsted Jorder og del af matr. nr. 11 a Torpet, Ringsted Jorder samt alle parceller, der efter den 1. februar 2007 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Området ligger i byzone. 2.3 Lokalplanens område opdeles i områderne A, B, C og D som vist på kortbilag 2. Vej Sokkelgrunde er små byggefelter med fællesareal imellem. Sokkelgrund 15 meter 15 meter Sokkelgrund Fælles friareal Sokkelgrund
4 Udstykning 4.1 Udstykning må kun ske i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 2. Mulighed for udstykning af 7 grunde i område B 4.2 Område B kan enten udstykkes til en samlet bebyggelse med fritliggende enfamiliehuse på sokkelgrunde eller til parcelhusgrunde, i princippet som vist på skitsen overfor. B 4.3 Parcelhusgrunde må ikke udstykkes mindre end 700 m², ekskl. andel af fælles friareal. 4.4 Sokkelgrunde og grunde til tæt-lav bebyggelse må ikke udstykkes mindre end 400 m 2, inkl. andel af fælles friareal. 4.5 Bebyggelse på sokkelgrunde i område B må opføres i skel. 4.6 I område C kan bebyggelsen videreudstykkes i ejerboliger. 5 Veje, stier og parkering Veje 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier i princippet som vist på kortbilag 2. 5.2 Der udlægges areal til boligvej B-D, C-D og D-G i en bredde af mindst 9 m. I Boligvej B-D, C-D og D-G Trærække Byggelinie Evt. parkeringslommer/ fast belægning mellem træer Kantsten Vej Græsrabat Kantsten Byggelinie 5 3.25 5 0.75 5 meter Boligvej A-B og B-C Vejudlæg 9 m Trærække Fast belægning Græsrabat Græsrabat Sti Kantsten Vej Kantsten 1 3 0.75 5 0.75 meter Principsnit i boligveje. Vejudlæg 10,5 m
rabatten langs vejens yderste afgrænsning skal der plantes en gennemgående trærække, i princippet som vist på kortbilag 3. 5.3 Der udlægges areal til boligvej A-B og B- C i en bredde af minimum 10,5 m. Inden for vejudlægget skal der anlægges en fælles cykel- og gangsti i en bredde af mindst 3 m. I rabatten langs vejens yderste afgrænsning mod nord skal der plantes en gennemgående trærække, i princippet som vist på kortbilag 3. 5.4 Der udlægges areal til boligvej E-F i en bredde af 8 m. 5.5 Boligveje skal indrettes som opholds- og legeområder uden opdeling af færdselsarealerne i særskilt kørebane og fortov. 5.6 Alle veje inden for lokalplanens område skal anlægges efter et samlet projekt, som skal godkendes af Byrådet. 5.7 Overkørsel til den enkelte ejendom må højst være 5 meter bred. Stier 5.8 Stien a-b skal udlægges i en bredde af mindst 3 meter og befæstes med grus. 5.9 Øvrige stier skal udlægges i en bredde af mindst 2 meter. Parkering 5.10 Der skal udlægges areal til parkering efter følgende normer: Åben-lav bebyggelse: 2 p-pladser pr. bolig Tæt-lav bebyggelse: 1,5 p-pladser pr. bolig Ved ibrugtagning af bebyggelsen skal der være anlagt mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. Resten skal anlægges, når Byrådet forlanger det. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler. 6.2 Belysning af veje og stier må kun udføres efter en samlet plan, der er godkendt af Byrådet. 6.3 Udendørs belysning må kun udføres med lavtsiddende armaturer som parkbelysning med en lyspunkthøjde på max. 4,2 m. Der henvises i øvrigt til "Kvalitetsprogram for Klosterparken". Område A - parcelhuse max. 1½ etage Saddeltag uden valm 35-50 grader max. 8,5 m Område B - sokkelgrundshuse 2 etager Ensidig taghældning 10-15 grader eller fladt tag Område C2 - gårdhavehuse 1 etage Saddeltag 20-30 grader eller ensidig taghældning 20-30 grader max. 6,0 m max. 3,0 m Max 30 grader Min 20 grader
7 Bebyggelsens omfang og placering Område A 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. 7.2 Bebyggelse må opføres i højst 1½ etage og ikke højere end 8,5 m. 7.3 Tage på beboelsesbygninger skal udføres som saddeltage med en hældning på 35-50 grader. Tage må ikke udføres med helvalm, og udhæng må ikke være større end 60 cm (måles fra facade til yderste tagsten excl. tagrende). 7.4 Garager, carporte, udhuse og lignende skal enten udføres som en integreret del af boligen med samme taghældning eller som fritstående bygninger med saddeltag på 15-20 grader eller ensidig taghældning på 5-15 grader. 7.5 Boligen skal placeres med facade eller gavl i den byggelinie, der er vist på kortbilag 2 (5 m fra vejskel på boligvejene A- B, B-D og D-G). Hvor byggeliniens runding gør det nødvendigt, kan boligen placeres med en mindre del af facade eller gavl i byggelinien. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke placeres mellem vejskel og byggelinien. 7.6 Garager og carporte kan opføres i naboskel, såfremt bebyggelsen holder sig inden for den stiplede linie, der er vist på skitsen nederst på siden. Område B 7.7 Hvis der opføres parcelhuse i område B, gælder de samme bestemmelser som i område A ( 7.1-7.6). Hvis der opføres en samlet bebyggelse på sokkelgrunde med fælles friareal imellem, gælder bestemmelserne i 7.8-7.14. 7.8 Bebyggelsen skal fremtræde som en samlet gruppe af fritliggende enfamiliehuse med samme materialer, tagform og taghældning, i princippet som vist på kortbilag 3. 7.9 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30 inkl. andel af det fælles friareal i område B. 7.10 Bebyggelse skal opføres i 2 etager og må ikke opføres højere end 8,5 m. 7.11 Ved ensidig taghældning må facadehøjden ikke overstige 6,0 m ved udvendig skæring mellem tagflade og facade. 7.12 Tage skal udføres som ensidigt tag med en hældning på 10-15 grader eller som fladt tag. Udestuer må udføres med anden taghældning. 7.13 Garager, carporte, udhuse og lignende skal enten udføres som en integreret del af boligen med samme taghældning eller som fritstående bygninger med saddeltag på 15-20 grader eller ensidig taghældning på 5-15 grader. 7.14 Afstanden mellem boligerne skal være mindst 5 m. Bygningsreglementets almindelige regler om bebyggelsens afstand til skel ophæves med lokalplanen. Bygninger, der opføres i skel, skal holde sig inden for den stiplede linie, som markerer et skrå højdegrænseplan fra 2,5 m i skel til 3,5 m i en afstand af 2,5 m fra skel.
Område C 7.15 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 40 inkl. andel af fælles friareal i område C. 7.16 Bebyggelse skal opføres i 1 etage og ikke højere end 8,5 m. 7.17 Bebyggelse i område C skal fremtræde som en samlet gårdhavebebyggelse med ens tagform og taghældning. Bebyggelsen skal inden for hvert af delområderne C1 og C2 placeres i ubrudte kæder, i princippet som vist på kortbilag 3. 7.18 Tage på beboelsesbygninger skal udføres enten som saddeltag eller som ensidigt tag med en hældning på 20-30 grader. Udestuer må udføres med anden taghældning. Tage må ikke udføres med helvalm, og udhæng må ikke være større end 60 cm fra facade (måles fra facade til yderste tagsten excl. tagrende). 7.19 Ved ensidig taghældning må facadehøjden ikke overstige 3,0 m ved udvendig skæring mellem tagflade og facade. 7.20 Garager, carporte, udhuse og lignende skal udføres som en integreret del af boligen og med samme tagform og taghældning som boligen i øvrigt. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Område A og B Facader 8.1 Bebyggelse skal fremstå som muret byggeri med facader og gavle, herunder gavltrekanter, i blank mur af røde tegl. Mindre facadepartier som karnapper og lignende samt udestuer kan dog udføres i træ, glas eller metal og skal fremstå enten ubehandlet eller i sort, hvid eller dæmpede farver inden for jordfarveskalen. 8.2 Udhuse, garager, carporte og lignende, der udføres som en integreret del af boligen, skal udføres i samme facade- og tagmaterialer som boligen i øvrigt. Fritstående udhuse, garager, carporte og lignende må fremstå med facader i mur, glas, malet træ eller mørke, plane facadeplader af eternit eller lignende. 8.3 Vinduer, døre og porte må kun udføres i træ og/eller metal og skal fremstå enten ubehandlede eller i farver inden for jordfarveskalaen. Område A Tage 8.4 Tage må kun beklædes med teglstensrøde, matte (ikke glaserede eller engoberede) tagsten i tegl. Eventuelle solfanger- eller solcelleanlæg skal udføres som en integreret del af taget. 8.5 Tagrender og nedløbsrør må kun udføres i metal. 8.6 Til tage på fritstående udhuse, garager, carporte, udestuer og lignende må anvendes skifer, glas, tagpap samt plane tagplader i f.eks. metal, eternit eller lignende i mørkegrå eller sorte nuancer. Område B Tage 8.7 Hvis der opføres parcelhuse, gælder samme bestemmelse om tagmateriale som for område A ( 8.4). Hvis der opføres en samlet bebyggelse på sokkelgrunde med fælles friareal imellem, gælder bestemmelserne i 8.8. Se også 7.8 8.8 Tage skal være ensfarvede sorte eller grå og må kun udføres med skifer eller plane tagplader f.eks. af eternit eller metal. Ved taghældning på 10 grader eller derunder samt til garager, carporte, udhuse og lignende må der endvidere anvendes tagpap, tagfolie eller glas. Eventuelle solfangereller solcelleanlæg skal udføres som en integreret del af taget.
8.9 Tagrender og nedløbsrør må kun udføres i metal. 8.10 Til tage på fritstående udhuse, garager, carporte, udestuer og lignende må anvendes skifer, glas, tagpap samt plane tagplader i f.eks. metal, eternit eller lignende i mørkegrå eller sorte nuancer. Område C Facader 8.11 Bebyggelse skal fremstå som muret byggeri med facader og gavle, herunder gavltrekanter, i blank mur af røde tegl. Mindre facadepartier som karnapper og lignende samt udestuer kan dog udføres i træ, glas eller metal og skal fremstå enten ubehandlet eller i sort, hvid eller dæmpede farver inden for jordfarveskalen. 8.12 Garager, carporte, udhuse og lignende skal udføres som en integreret del af boligen og med samme facade- og tagmateriale som boligen i øvrigt 8.13 Vinduer, døre og porte må kun udføres i træ og/eller metal og skal fremstå enten ubehandlede eller i farver inden for jordfarveskalaen. Tage 8.14 Tage skal tage være ensfarvede røde og må kun udføres med matte eller halvmatte (ikke glaserede eller engoberede) tagsten i tegl. Eventuelle solfanger- eller solcelleanlæg skal udføres som en integreret del af taget. 8.15 Tagrender og nedløbsrør må kun udføres i metal. Alle områder 8.16 Der må ikke opsættes antenner, herunder parabolantenner, som er synlige fra offentlig vej eller sti. 9 Ubebyggede arealer Område A, B og C 9.1 Terrænregulering på mere end +/-0,5 m i forhold til eksisterende terræn må ikke finde sted. Terrænregulering nærmere end 1 m fra skel må kun foretages med Byrådets tilladelse. 9.2 Ved placering af den enkelte bygning skal sokkelkoten særskilt godkendes for at sikre den bedst mulige landskabelige indpasning og mindst mulig terrænregulering. 9.3 Henstillen og parkering af køretøjer over 3.500 kg, lystbåde, campingvogne, skibscontainere og lignende må ikke finde sted inden for lokalplanens område. Område A og B 9.4 Bestemmelsen i 9.5 gælder kun for område B, hvis det udstykkes i parcelhusgrunde. 9.5 Langs skel mod veje, stier og friarealer skal alle grunde være afgrænset med levende hegn eller hæk. Hegn skal plantes på egen grund mindst 0,3 m fra skel og kan eventuelt suppleres med trådhegn på den indvendige side. Område B og C 9.6 Hegn i skel må kun etableres som levende hegn eller hæk, eventuelt suppleret med trådhegn på den indvendige side, eller som blank mur i røde tegl. Område D 9.7 Der skal anlægges en fælles grønning som vist på kortbilag 2. Grønningen skal have en åben karakter med grupper af beplantning og solitære træer, overvejende af løvfældende arter. Der må indrettes legeplads, bålplads, boldbane og lignende til brug for områdets beboere. 9.8 Grønningen skal anlægges efter en samlet plan, der skal godkendes af Byrådet.
10 Støjbeskyttelse 10.1 Bygninger skal opføres med en facadelydklasse, der sikrer et lydniveau under 30 db(a) for opholdsrum. Bebyggelse skal disponeres sådan i forhold til motorvejen, at støjniveauet på de primære udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a). 11 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Før nogen del af bebyggelsen tages i brug, skal veje, stier og ubebyggede arealer være anlagt efter bestemmelserne i 5 og 9. Byrådet kan dog tillade, at den fælles grønning i område D først anlægges i takt med den løbende byggemodning og udstykning. 11.2 Før nogen del af bebyggelsen tages i brug, skal der være anlagt parkeringspladser efter bestemmelserne i 5. 11.3 Før den enkelte bygning tages i brug, skal tilslutning til fjernvarmenettet have fundet sted. 12 Grundejerforeninger 12.1 For område B skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for delområdet. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles friarealer inden for delområde B. Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på de nævnte arealer. Bestemmelsen gælder ikke, hvis område B udstykkes til parcelhuse. Note Bestemmelse om sikring af fælles grønne områder i Klosterparken: se lokalplan 180. 12.2 For område C skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for delområdet. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles friarealer inden for delområde C. Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på de nævnte arealer. 12.3 Der skal oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles veje, stier og eventuelle andre fællesanlæg i lokalplanområdet, samt det fælles friareal i område D. Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på de nævnte arealer og anlæg. 12.4 Den fælles grundejerforening er pligtig at optage grundejerforeningerne for område B og C som underforeninger, hvis disse ønsker det. 12.5 Grundejerforeningerne skal oprettes, når 25 procent af grundene er solgt, eller når Byrådet forlanger det. 12.6 Ejendomme inden for området skal tilsluttes grundejerforeningerne, når ejendommene er solgt, eller når Byrådet forlanger det. 12.7 Grundejerforeningernes vedtægter og eventuelle ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 13 Servitutter 13.1 Servitutter, der er uforenelige med lokalplanen, vil blive ophævet. 14 Retsvirkninger 14.1 Når en lokalplan er vedtaget endeligt og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. Eksisterende, lovlig anvendelse
kan fortsætte som hidtil. 14.2 Byrådet kan i henhold til 19 i lov om planlægning meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 14.3 I henhold til 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. 14a Midlertidige retsvirkninger 14.1aIndtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning 17 stk. 1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse eller ændring af anvendelsen. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. 14.2aNår fristen for fremsættelse af indsigelser er udløbet, kan der eventuelt efter lov om planlægning 17 stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. 14.3aDisse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort. Dog ikke længere end et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. 15 Vedtagelser 15.1 Byrådet vedtog den 14. maj 2007 at udsende forslag til lokalplan 205 i offentlig høring i perioden 22. maj 2007 til og med den 17. juli 2007.
Kortbilag 3 Illustrationsplan Området set fra nord