PLAN, BYG OG MILJØ Lokalplan nr. 548 For en del af Ubby centerområde Tillæg nr. 3 til Kalundborg Kommuneplan 2009-2021
Indhold Lokalplan nr. 548 for en del af Ubby centerområde Om lokalplaner 3 Redegørelse Lokalplanens baggrund 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning 8 Tilladelse fra andre myndigheder 12 Miljøvurdering 12 Lokalplanens bestemmelser 14 1 Lokalplanens formål 14 2 Lokalplanens område 14 3 Områdets anvendelse 14 4 Matrikulære forhold 15 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 15 6 Bebyggelsens omfang og placering 16 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 16 8 Ubebyggede arealer, beplantning og hegning 17 9 Ledningsanlæg 17 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 18 11 Grundejerforening 18 12 Retsvirkninger 18 Vedtagelsespåtegning 19 Lokalplanens kortbilag Kortbilag 1 Matrikelkort og lokalplangrænse Kortbilag 2 Eksisterende forhold Kortbilag 3 Administrationskort Kortbilag 4 Illustrationsplan Tillæg nr. 3 til Kalundborg Kommuneplan 2009-2021 Lokalplanen er udarbejdet af Byplankonsulent, arkitekt MAA Claus Lorange Christensen ApS i samarbejde med Kalundborg Kommune, Plan, Byg & Miljø. 2
Om lokalplaner Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en samling detaljerede bestemmelser, der gælder for et lokalområde i kommunen. Det kan typisk være en bydel, en lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom. Lokalplanens indhold Lokalplanen fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, eller om der eventuelt slet ikke må bebygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Det kan eksempelvis dreje sig om udført kloakering, tilslutning til fællesanlæg eller etablering af fælles opholds- og parkeringsarealer. Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fort- sættelse af eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom. Men hvis en ejer, lejer eller bruger af en ejendom ønsker at ændre de eksisterende forhold må dette ikke ske i strid med lokalplanen. Eksisterende lovlig anvendelse En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne. Af samme grund kan man ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lokalplanpligt Byrådet har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre større sammenhæng og offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Derudover kan Byrådet skønne, at der er behov for at udarbejde en lokalplan for et givent område, fx for at løse nogle konkrete problemer. Forholdet til anden planlægning En lokalplan må ikke være i strid med kommune- og regionplanlægningen. Hvis en lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. Dette kan ske ved at udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillæg er også omfattet af en lovbestemt procedure. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Dispensation En lokalplan i byzone kan kun ændres ved, at der udarbejdes en ny lokalplan. Man har dog mulighed for at søge en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. En dispensation forudsætter, at der er tale om mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, og at det ansøgte ikke strider mod hovedprincipperne i planen. 3
Borgernes deltagelse Gennemførelse af en lokalplanprocedure er en del af den demokratiske proces, der sikrer kommunens borgere indsigt og mulighed for indflydelse på den løbende planlægning, der foregår i kommunen. Derfor skal alle lokalplaner være fremlagt i mindst 8 uger, inden planen kan vedtages endeligt af Byrådet. Plansystem.DK Når kommunen har vedtaget en lokalplan, bliver den indberettet på Plansystem.DK. Plansystem.DK er et digitalt system og register, der dels indeholder oplysninger om gældende planer, der er tilvejebragt efter reglerne i planloven, dels stiller planerne til rådighed på internettet. Lokalplanens opbygning En lokalplan består oftest af tre dele: En redegørelse, en række bestemmelser og et sæt kortbilag og eventuelt andre bilag. Redegørelsen indeholder: - En kort beskrivelse af lokalplanens hovedindhold - En beskrivelse af lokalplanens forhold til anden planlægning for området, relevant lovgivning samt miljøforhold, forsyning m.v. Hensigten er at beskrive forhold, der har indflydelse på udformningen af de efterfølgende bestemmelser. - En redegørelse for lokalplanens midlertidige retsvirkninger (lokalplanforslaget). Lokalplanens bestemmelser gør skridt for skridt rede for, hvad der er bindende for de ejendomme, planen gælder for og dermed, hvad der bliver tinglyst på de enkelte ejendomme. Det gælder lokalplanens formål, lokalplanens område, hvad ejendommene må anvendes til, bebyggelsesregulerende bestemmelser osv. samt lokalplanens retsvirkninger. Lokalplanens kortbilag understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser og findes bagest i lokalplanen. Lovgrundlag Proceduren for at vedtage en Lokalplan fremgår af lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007 med eventuelle senere ændringer til forskriften). 4
Redegørelse Lokalplanens baggrund Kommunalbestyrelsen ønsker med lokalplanen at udvide det område i Ubby, hvor der kan tillades detailhandel. Trods lokalplanarealets beliggenhed i byens centerområde, har hidtidig lokalplanlægning ikke givet mulighed for detailhandel på Hovedgaden 58, 60 og 62. I nærværende lokalplan ændres dette, så der kan være butiksvirksomhed i området. Luftfoto med lokalplangrænse Eksisterende forhold Lokalplanen omfatter grundarealer på ca. 8500 m 2 beliggende ved Hovedgaden og Torvet. Området rummer den tidligere Hvidebæk Kommunes rådhus, som stadig anvendes til offentlig administration. Herudover indgår Hovedgaden 58 og 60, som også er i kommunens eje. Den ene grund er ryddet. Det samme påregnes på nabogrunden, hvor der stadig ligger et gammelt byhus med bolig. En lille del af ejendommen Torvet 17, med lægehus, omfattes også af lokalplanområdet. Hovedtræk i de eksisterende forhold ses på Kortbilag 2. Områdets terræn skråner svagt fra Hovedgaden mod syd, mest markant på grundene langs Hovedgaden. Det markerer sig bl.a. ved den nedgravede p-plads ved rådhuset og ved disponeringen af samme bygning, som mod nord står som et 1½ etages hus og mod syd i 2½ etage, nærmest Torvet. Over rådhusgrunden forløber øst-vest en sti fra Hovedgaden til eksisterende dagligvarebutikker. Langs sti og grundskel er der bevoksning med hække, buske og træer. 5
Som landevej formidler Hovedgaden en trafikmængde som anslås til cirka 3000 biler i gennemsnit pr. døgn. Gaden blev for få år siden renoveret i sin fulde bredde med 7 m kørebane og cykelspor samt 2-3 m brede fortove. Mange steder blev der plantet bøgehække og træer langs gaden. Vejkurven ud for lokalplanområdet giver ikke god oversigt for udkørsel fra områdets grunde. Byens centerejendomme og rådhusgrunden betjenes fra Torvet (se foto). Kik fra Torvet ind over sydlige del af lokalplanområdet. Lokalplanområdets nuværende afgrænsning mod Hovedgaden. Lokalplanens indhold Lokalplanområdet ligger i byzone og skal anvendes til centerformål, bl.a. med mulighed for butikker, servicevirksomhed, offentlig administration, institutioner og boliger. Den aktuelle lokalplan forøger anvendelsesmulighederne, men ændrer ikke ved udviklings- og anvendelsesmuligheder for det øvrige centerområde, som er fastlagt i Lokalplan nr. 1.19. Den aktuelle lokalplan omfatter område A1 i Lokalplan nr. 1.19. Lokalplanen giver mulighed for at udnytte det eksisterende rådhusbebyggelse til butiksformål, servicevirksomhed mv. Lokalplanen tillader ny bebyggelse, som på Hovedgaden 58-60 skal fremstå som randbebyggelse langs gaden. På dette areal, hvor de to 6
grunde kan slås sammen, kan der f.eks. være dagligvarebutik eller udvalgsvarebutikker samt service og kontorvirksomhed. Erhvervsbebyggelse skal kombineres med boliger over stueetagen. Parkeringsareal skal ligge bag bygningen, dvs. mod syd. Hvis kravene til antal p-pladser for den eller de aktiviteter, der etableres langs Hovedgaden ikke tilgodeses på egen grund, skal der opnås en fælles p- løsning for området som helhed. Pga. terrænhældningen kan der være behov for en forsænkning af butiksgulvplanet omkring 1 meter i forhold til Hovedgaden. Snittet herunder antyder, hvordan en sådan løsning kan opnås. PRINCIPSNIT I det ydre skal ny bebyggelse fremstå, så den giver et bidrag til den gamle bydels miljømæssige forbedring. Bygningsfornyelser skal være harmoniske i forhold til bymiljøet. Bl.a. med bebyggelse, der afgrænses med skrå, teglbelagte tage mod Hovedgaden, samt mulighed for boliger over butiksetagen, tilsigtes der bygningsproportioner svarende til høje 1½ etages huse. Med en opdeling i 2-3 sektioner skal ny bebyggelse tilpasses gadens krumning på stedet. Boligerne skal have indgang fra gaden. I byggesituationen med en dagligvarebutik skal boligerne have adgang til en stor terrasse over den flade del af butiksvolumenet. Lokalplanen fastlægger et hovedbyggefelt i nordlig del af området (langs Hovedgaden) samt et sydligt byggefelt, der omfatter rådhuset med tilbygningsmuligheder. Ny bebyggelse må opføres inden for et højdegrænseplan ca. svarende til rådhusets tagryg. For bebyggelse i det nordlige byggefelt betyder det, at tagryg må være op til 8,5 meter over Hovedgadens niveau, og at facadehøjde må være omkring 4 meter over samme gadeniveau. Bebyggelsesprocenten må være op til 60 forudsat at en udnyttet tagetage er en væsentlig del af bebyggelsens etageareal. Bygningerne skal have teglmurede facader - evt. overfladebehandlet - og der skal være røde vingetegl på skrå tage med høj rejsning. Lokalplanen tillader nødvendige matrikulære ændringer for imødekommelse af lokalplanens sigte med fornyelser. Tilkørsel til lokalplanområdet skal være fra Torvet. Der sigtes mod, at den nuværende p-plads vest for rådhuset omdisponeres, så der opnås 7
en fælles adgangsvej og at hele eller en del af p-pladsen udgør et fælles p-område*. Den nuværende indkørsel til rådhuset lukkes, når ny vej anlægges. Den eksisterende sti gennem området fastholdes i princippet. Der kan foretages mindre forskydninger af beliggenheden. Det kan blive aktuelt at hæve stien for at opnå god terræntilpasning i forbindelse med fornyelser i den nordlige del af planområdet. Der kan suppleres med stier internt på de enkelte grunde. Særlig ved etablering af butik kan det være relevant at anlægge et lille torv ved den tilgrænsende p-plads som illustreret på Kortbilag 4. Der skal lægges vægt på at området bevares eller fornys, så der opnås en grøn karakter og at der sikres kvalitet i belægninger og udstyr. Som følge af at der etableres fælles løsninger og brugsret af samme areal for flere ejendomme kan det blive nødvendigt med en grundejerforening, hvis regler i så fald skal godkendes af Kommunen. *) En sådan fællesløsning viderefører mulighederne for butiksbebyggelse i området umiddelbart vest for lokalplanområdet jf. Lokalplan nr. 1.19. Lokalplanens forhold til anden planlægning mv. Kommuneplanen I den gældende Kalundborg Kommuneplan 2009-2021 indgår lokalplanområdet som en del af rammeområde U1.C01 med følgende bestemmelser: Rammeomr. Gl. rammenr. Distrikt Anvendelse generelt Områdets anvendelse Zoneforhold Maks. bebyggelsesprocent Maks. bygningsrumfang i forhold til grundareal Maks. etager Maks. bygningshøjde (m) Bebyggelsesforhold i øvrigt Miljøforhold Infrastruktur (vej, stier og trafikforhold) Friarealer og beplantning U1.C01 1.C.1 U1 Ubby. Ubby-Jerslev Centerområde Blandet bebyggelse med boliger, butikker, kontorer og service mv. Der kan omdannes/ bygges nyt butiksareal inden for en ramme på 1000 bruttoetagemeter, maks butiksstørrelse er 1.000 bruttoetagemeter for udvalgsvare og 1.500 bruttoetagemeter for dagligvare. Byzone 50 (hovedregel). Mulighed for 60, hvis forholdene taler for det. 1.5 (hovedregel). Mulighed for 2.5, hvis forholdene taler for det. 8.5 (hovedreghel). 11.5, hvis forholdene taler for det. Ydre bygningsrenoveringer skal tage hensyn til husenes oprindelige stil og arkitektur. Nye huse skal respektere og tilpasses områdets bygningsstruktur, dimensioner og formsprog. Butiksarealer skal primært søges udviklet med adgang fra Torvet i den sydlige del af området. Områdets grønne træk skal bevares og 8
forstærkes. Andet Kommuneplanens retningslinjer for detailhandel Kalundborg Kommuneplan 2009-2021 indeholder følgende retningslinjer om detailhandel relevant for planområdet: 2.2.1 Butikker i byernes butikscentre skal placeres inden for bymidteafgrænsningen. Bymidteafgrænsningen for Ubby-Jerslev ses af kort 2.2.c. Kort 2.2.c Detailhandelsafgrænsning Ubby-Jerslev 2.2.2 Inden for bymidteafgrænsningerne kan der etableres nye butikker i ny eller omdannet bebyggelse med et omfang på op til de nye rammer, der fremgår af nedenstående tabel. 2.2.4 I Ubby-Jerslev og Havnsø kan der etableres dagligvarebutikker med en størrelse på op til 1.500 m2 og udvalgsvarebutikker med en størrelse på op til 1.000 m2. Der kan udarbejdes lokalplaner for dagligvarebutikker på op til 2.500 m2, hvis det vurderes at kunne indpasses i hvert enkelt tilfælde. Rammer for nye butikker Bycenter Maks. butiksstørrelse. dagligvarer Maks. butiksstørrelse udvalgsvarer Ny ramme Nuværende areal og ny ramme total Høng 3.500 m2 2.000 m2 5.400 m2 15.500m2 Gørlev 3.500 m2 2.000 m2 3.500 m2 10.785m2 Svebølle 3.500 m2 2.000 m2 1.300 m2 5.000m2 Ubby- Jerslev 1.500 m2 1.000 m2 1.000 m2 2.700m2 Havnsø 1.500 m2 1.000 m2 1.000 m2 2.000m2 9
2.2.5 Afstand til nærmeste centerområde eller dagligvarebutik med en størrelse over 500 m2 skal være min 500 m. 2.2.6 Der skal sikres god tilgængelighed for alle trafikanter og et nødvendigt omfang af parkeringspladser for både biler og cykler. Planens overensstemmelse med Kommuneplanen Rammen for nye butikker i Ubby-Jerslev centerområde på 2700 m 2 som beskrevet i Kommuneplanens retningslinjer for detailhandel samt rammeområde U1.C01 er opbrugt. Dette betyder at lokalplanens formål med at give mulighed for dagligvare og udvalgsvare butikker kun kan realiseres ved at hæve rammen for nye butikker udlagt i Kommuneplanen. I Lokalplanen gives der mulighed for 2000 m 2 nye butikker, hvorfor der skal udarbejdes et tillæg til Kalundborg Kommuneplan 2009-2021 der hæver rammen for nye butikker fra 2700 m 2 til 4700 m 2. Andre lokalplaner Fredninger Bygningsbevaring For lokalplanområdet gælder i forvejen Lokalplan nr. 1.19, som også omfattet det øvrige areal imellem Hovvej, Hovedgaden og Torvet. Med nærværende lokalplans tinglysning vil Lokalplan nr. 1.19 blive aflyst for det område, der omfattes af Lokalplan nr. 548. Lokalplanområdet berøres ikke af beskyttelseszoner om sø, å, skov eller fortidsminde og der er ikke fredede huse i området. Kalundborg Kommunen Plan, Byg og Miljø har registreret lokalplanområdets ældste bebyggelse, som er en murermestervilla fra 1907 med tilknyttet udhus på Hovedgaden 60. Husets fremtræden i bymiljøet er noget diffus. Konklusionen er at de arkitektoniske, kulturhistoriske, miljømæssige værdier samt originalitet og tilstand, ikke begrunder en indsats for bevaring. Denne vurdering afspejles i lokalplanen, som påregner bebyggelsen fjernet. Eksisterende bolig, Hovedgade 60 Naturbeskyttelseslov Det nordlige hjørne af lokalplanområdet ligger nærmere end 300 meter fra Ubbys markante kirke. I den zone må der jf. Naturbeskyttelseslovens 19 ikke bygges højere end 8,5 m. Da lokalplanen fastlægger samme højdegrænse for ny bebyggelse langs Hovedgaden målt i relation til Hovedgadens terrænniveau - anses dette vilkår at være respekteret. Museumsloven Ved påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder i lokalplanområdet kan bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde udføres, i henhold til Museumslovens 25 anmode det lokalt ansvarlige museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige for- 10
tidsminder. Museet skal herpå inden for en frist på 4 uger komme med en udtalelse, der eventuelt vil blive baseret på en arkæologisk forundersøgelse. Det lokalt ansvarlige museum: Kalundborg og Omegns Museum, Adelgade 23, 4400 Kalundborg (www.kalmus.dk). Har bygherre eller entreprenør ikke indhentet en sådan udtalelse vil udgifter til standsning af arbejdet (i op til et år) og til arkæologiske undersøgelser påhvile bygherren. Gældende regler og vejledninger kan findes på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside www.kuas.dk. Jordforurening Trafikstøj Trafikafvikling Butikker og bymiljø Det er ikke kommunen bekendt, at der forefindes jordforurening i lokalplanområdet. Hvis der til trods herfor - på en ejendom konstateres jordforurening eller affaldsdeponering skal det anmeldes og undersøges efter gældende regler. Henvendelse skal ske til kommunens Team Miljø & Jord. Trafikken i Hovedgaden påvirker åbne, uafskærmede friarealer langs gaden med støj over 55 db, som er grænsen for tilladt støj på udendørs opholdsarealer for støjfølsom anvendelse, herunder boliger. Derfor sikrer lokalplanen, at opholdsarealer skal ligge væk fra Hovedgaden, skærmet af mellemliggende bygningsvolumen. Der skal ved bolig- og vinduesdisponering sikres støjdæmpning af boligerne, så grænsekravet på 30dB for indendørs støjniveau - påført fra omgivelserne - overholdes. Ved etablering af en større dagligvarebutik og/eller en særlig kundetiltrækkende virksomhed vil trafikken øges i Hovedgaden og Torvet. For en dagligvarebutik vurderes til og frakørsel af omkring 500 biler i de åbne dagtimer ikke for urealistisk. En væsentlig trafikforøgelse vurderes at kunne afvikles på det eksisterende vejnet. Dette sikres bedst ved, at der - som fastlagt i lokalplanen - ikke etableres overkørsler i Hovedgaden, og at en fælles ud/indkørsel til planområdet skal være fra Torvet i god afstand til denne vejs tilslutning til Hovedgaden. Lokalplanens muligheder for butiksetablering sker under hensyn til trafikafviklingen jf. ovenstående. Hertil kommer hensyn til byens fysiske miljø og karakter. Dette opnås ved ny bebyggelses placering som udfyldning langs Hovedgaden hvilket vil opstramme gadekarakteren. Krav til bygningers fremtræden og en grøn karakter tager afsæt i det eksisterende bymiljø, men skal også bidrage til at forbedre bymiljøet. 11
' Spildevand Forsyning og afledning Lokalplanområdet ligger inden for offentligt kloakopland, jf. spildevandsplanen, med krav om tilslutning til offentlig kloak med seperatsystem for regn- og spildevand. Ny bebyggelse kan tilkobles byens kloaksystem med fordeling på to kloakoplande, den nordlige del mod Hovedgaden, den sydlige del mod Torvet. Der skal ikke etableres regnvandsbassin. Detailplanlægning af kloaktilslutninger udføres i forbindelse med projektering af ny bebyggelse. Varmeforsyning Vandforsyning Elforsyning Antenne Ledningsanlæg Renovation Ny bebyggelse i området skal forsynes med fjernvarme fra Hvidebæk Fjernvarmeværk. Vandforsyningen af lokalplanområdet skal være fra Ubby Vandværk. Elektricitetsforsyning i området forestås af SEAS-NVE A.m.b.A. Alle ejendomme i lokalplanområdet kan tilsluttes fælleantenne fra Ubby-Jerslev Antenneforening. Ledninger og kabler i området skal lægges i jorden. Affald skal bortskaffes som fastlagt i Kalundborg kommunens affaldsregulativ for virksomheder og affaldsregulativ for dagrenovation som kan findes på Kommunes hjemmeside www.kalundborg.dk. Servitutter Aflysninger Ud over den tidl. nævnte lokalplanaflysning forefindes ikke servitutter som vurderes relevante af aflyse. Tilladelse fra andre myndigheder mv. Gennemførelsen af lokalplanen med respekt for de fastlagte bestemmelser, forudsætter ikke godkendelse fra andre myndigheder. Miljøvurdering Lovkrav Screening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5.maj 2004) er kommunen forpligtet til at gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Til at vurdere en eventuel miljøpåvirkning har kommunen foretaget en screening, dvs. en indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. På baggrund af screeningen har Kalundborg Kommune vurderet, at en miljøvurdering ikke er nødvendig. begrundelsen er: - at lokalplanen ikke giver mulighed for anlægsprojekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, 12
- at lokalplanen ikke ses at påvirke et internationalt naturbeskyttelsesområde, og - at det vurderes, at planen ikke kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Konklusion Sammenfattende vurderes det ud fra screeningen, at den påtænkte aktivitet ikke vil medføre væsentlig indvirkning på miljøet, hvorfor der ikke gennemføres en egentlig miljøvurdering af lokalplanen. 13
Kalundborg Kommune Lokalplan nr. 548 for en del af Ubby centerområde Lokalplanens bestemmelser I henhold til Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: At området anvendes til centerformål. At fremme etablering af areal til butiksformål. At ny bebyggelse føjes ind i området med respekt for bykernens bygningsstruktur, former og dimensioner. At sikre at byggeri og fornyelser udføres, så der opnås en forbedring af kvaliteten i det fysiske miljø som bidrag til udvikling af et mere attraktivt miljø i den centrale del af Ubby. At opnå fælles adgang og parkering for aktiviteter i den østligste del af midtbyens centerområde mellem Hovedgaden og Torvet. 2 Lokalplanens område 2.1 Lokalplanen afgrænses som det er vist på Kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 6c, 6bu og 25n samt del af matr. nr. 6i, alle Ubby By, Ubby. 2.2 Området er byzone og skal forblive som sådan. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området skal anvendes til centerformål, med mulighed for butikker og handel, restauration og café, let servicevirksomhed af ikke miljøforringende karakter, samt klinikker, kontor, administration, mindre institution og boliger. 3.2 Maksimal butiksstørrelse for dagligvarebutikker er et bruttoetageareal på op til 1000 m 2. 3.3 Maksimal butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker er et bruttoetageareal op til 1000 m 2. 3.4 Det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål er 2000 m 2. 14
4 Matrikulære forhold 4.1 Der må foretages nødvendige skelreguleringer der tilgodeser gennemførelse af lokalplanens intentioner. Hovedtræk for sådanne reguleringer ses på Kortbilag 3. 4.2 Matr. nr. 25n og 6c skal sammenlægges som forudsætning for ny, samlet bebyggelse på arealet. 4.3 Ved kommunens evt. salg af matr.nr. 6bu skal der tages stilling til hvor stort et areal, der skal udstykkes som fælles parkeringsområde. 4.4 Der må udmatrikuleres arealer til vej og sti jf. 5.1 og 5.2. Desuden må parkeringsareal udskilles matrikulært og så det kan indgå som del af ejendommenes fællesareal eller del af Privat fællesvej. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold FÆLLES VEJ 5.1 Det på Kortbilag 2 viste vej A B udlægges i bredde på 9,0 m som vejareal (Privat fællesvej). Herfra skal der være adgangsmulighed med til/frakørsel for alle ejendomme i lokalplanområdet. STI 5.2 Det på Kortbilag 2 viste stiforløb a b - c skal være offentlig sti med mindste bredde på 3,0 m. Den eksisterende sti nord for byggefelt 2 (b-c) må forskydes mod matr.nr. 6c. PARKERING 5.3 Der skal være plads til parkering for lokalplanområdets funktioner. Desuden skal der være min. 20 pladser til den ny bebyggelse, som det jf. Lokalplan nr. 1.19 er mulig at opføre på den del af matr. nr. 6i, der ligger vest for Lokalplan nr. 548. Der skal ved detailplanlægningen af færdselsarealerne sikres plads til varetilkørsel med sættervogntog. Ved indpasning af funktioner, som ikke kræver en sådan form for varetilkørsel, kan dette krav fraviges. I forhold til funktionerne i lokalplanområdet skal der mindst udlægges areal til parkering, så der kan anlægges: 1 plads pr. 25 m 2 bruttoetageareal for dagligvarebutik. 1 plads pr. 50 m 2 special- og udvalgsvarebutikker. 1 plads pr. etagebolig. 1½ plads pr. tæt-lav bolig. 1 plads pr. 65 m 2 bruttoetageareal af administrations- og servicepræget virksomhed. 1 plads pr. 37,5 m 2 etageareal for institution, udstilling og kulturformål. 15
Kommunen afgør i den enkelte sag, hvor mange p-pladser der skal være anlagt ved ibrugtagen af ny bebyggelse eller væsentlige fornyelser/funktionsændringer af eksisterende bebyggelse. Parkeringen skal tilrettelægges som en samlet løsning for området. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Størst tilladt bebyggelsesprocent er 60 med den forudsætning, at etageareal, der indgår i bebyggelsesprocent over 40 skal ligge på 1. sal eller i tagetage. 6.2 Bebyggelse skal respektere de på Kortbilag 3 markerede byggefelter. 6.3 Carporte/garager, skure/udhuse og lignende kan af byggemyndigheden tillades opført uden for byggefelt, hvis der for ejendommen som helhed opnås en harmonisk løsning. 6.4 Der tillades ikke bebyggelse på den del af matr.nr. 6i, som ligger i nærværende lokalplans område. BYGGEFELT 1 6.5 I byggefelt 1 skal bebyggelsen ud til Hovedgaden holdes med facade 4,5 6,0 m fra gadens kantsten og udføres med facade opdelt i kortere sektioner tilpasset vejens krumning i princippet som det er illustreret på Kortbilag 4. 6.6 Bebyggelsen skal udføres med sammenhængende underetage til butiks og erhvervsformål, samt en tagetage/1. sal med boliger. 6.7 Bygningshøjden må være op til 8,5 m målt i forhold til den gennemsnitlige kote af Hovedgadens vejmidte ud for byggefeltet. I forhold til samme udgangspunkt må facaden være op til 4,0 m høj, hvilket evt. kan forøges til 4,5, hvis den samlede løsning taler for det. BYGGEFELT 2 6.8 I byggefelt 2 må det gl. rådhus udvides i en form og arkitektur, der passer harmonisk til det eksisterende hus. 6.9 Bygningshøjden (terræn - tagryg) må ikke overstige højden af den eksisterende bebyggelse som er ca. 9,0 m ved den nordlige gavl og ca. 11.5 m ved den sydlige gavl. 6.10 Etageantallet må ligeledes ikke overstige den eksisterende bebyggelse, som er 1½ etage i den nordlige del af byggefeltet og 2½ etage i sydlig del af byggefeltet. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Facader på ny bebyggelse skal udføres som mur til tagkant inklusiv murede gavle. Mindre felter må beklædes med zink, kobber, træ, eternit eller et andet af kommunen godkendt materiale som vurderes at passe godt til bebyggelsen. I byggefelt 1 skal facademure afsluttes med gesims. 16
Mure må filtses/berappes/vandskures, evt. med indfarvet mørtel, men må også afsluttes med bemaling. Facader skal i hovedtræk være hvid/lysegrå eller fremstå i okker nuancer eller røde/rødbrune jordfarver. 7.2 Tage skal mod Hovedgaden udføres med ca. 45 grader hældning og bebyggelserne skal i hovedtræk stå med høj rejsning og være dækket med vingetegl. Mindre tagsektioner må dækkes med zink, mørkt tagpap eller glas. Dele af bebyggelsen må udføres med fladt tag. Tagrender og deres nedløb skal udføres at zink. 7.3 Vinduer skal indpasses med fagdeling og udføres med proportioner og opdelinger af murpiller i stueplan, tilpasset bymiljøet. 7.4 Kviste tillades i bredde op til 2,0 m og udført med flunke i glas eller beklædt med zink. Samlet må kvistbredde ikke udgøre mere end halvdelen af tagets længde. 7.5 Solfangere og el-paneler, hvor de kan indpasses under hensyn til det samlede arkitektoniske udtryk. 7.6 Udendørs antenner og paraboler må ikke opsættes uden kommunens godkendelse, og skal så vidt muligt undgås, da alle ejendomme kan tilsluttes fællesantenne. Antenner og paraboler skal placeres, så de ikke skæmmer omgivelserne. Der må ikke opsættes paraboler på facade eller tag mod offentlig vej. 8 Ubebyggede arealer, beplantning og hegning 8.1 Ved nybyggeri og væsentlige brugsændringer skal friarealerne udføres efter en af kommunen godkendt anlægsplan, hvoraf såvel belægninger, beplantning, belysning og fast udstyr samt koter skal fremgå. 8.2 Fornyelser skal indeholde væsentlige grønne træk med buske, hække og træer i princippet jf. intentionerne som fremgår af Kortbilag 4. 8.3 Færdsels- og parkeringspladser skal udføres med fast belægning i betonsten og/eller granit. De enkelte p-pladser kan udføres med græsarmering (for optimal regnvandsnedsivning i jorden). 8.4 Friarealerne skal dimensioneres efter byggelovgivningens regler. Der skal være velegnede opholdsarealer og optimal tilgængelighed for brugere, ansatte og beboere. Opholdsareal i det fri må for beboere i byggefelt 1 tilgodeses på tagterrasse i princippet som det ses på Kortbilag 4. 8.5 Belysning skal etableres som parklamper eller pullertlamper. Der kan desuden tillades belysning opsat på facader og gavle. 17
8.6 Oplagring af materialer uden for tæt indhegnet areal, samt parkering af uindregistrerede køretøjer inkl. campingvogne, må ikke finde sted. 9 Ledningsanlæg mv. 9.1 Ledninger og kabler skal fremføres i jorden. 9.2 Teknikskabe skal indbygges i huse, placeres i levende hegn eller på anden måde placeres diskret uden for gang- og kørelinier. 9.3 Eksisterende ledninger skal respekteres eller omlægges efter aftale med ledningsejer. 10 Aflysning af lokalplan 10.1 Den af 12. august 2006 vedtagne Lokalplan nr. 1.19 aflyses for det areal, som omfattes af Lokalplan nr. 548. 11 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Det er en forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse, at der er udført friarealer jf. godkendt anlægsplan i hht. 8.1. 11.2 Der skal for støjfølsomme funktioner, herunder boliger, være etableret udendørs opholdsarealer, hvor støjpåvirkningen fra trafikstøj overholder grænsen på 55 db. 11.3 Ligeledes skal det være sikret, at trafikstøjpåvirkningen af tilsvarende funktioner ikke ligger over 30 db inden døre. 12 Grundejerforening 12.1 Kommunalbestyrelsen kan forlange at der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for ejere af grunde i lokalplanområdet. 12.2 Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på fællesarealer og fællesanlæg. 12.3 Grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg på egen grund. 12.4 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. 13 Retsvirkninger Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af tillægget må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser (jf. Lov om planlægning, 18). Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. 18
Planen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af planens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med hovedprincipperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen, der ikke er i overensstemmelse med planens hovedprincipper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af et nyt tillæg eller en ny lokalplan. I henhold til Lov om planlægning, 47, kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. Privatretlige servitutter og øvrige tilstandsservitutter, der måtte være uforenelige med planens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen, når Kommunalbestyrelsen har foretaget offentlig bekendtgørelse om planens endelige vedtagelse. Tinglyst vejbyggelinie langs Hovedgaden fortrænges af lokalplanen i det omfang bebyggelsen respekterer lokalplanen. ooooo 19
KALUNDBORG KOMMUNE Plan, Byg & Miljø Tillæg nr. 3 til Kalundborg Kommuneplan 2009-2021 Udarbejdet i forbindelse med Lokalplan nr. 548 1. Indledning I planperioden for Kalundborg Kommuneplan 2009-2021 kan der i rammeområde U1.C01 for Ubby centerområde udvides til butiksformål med en ramme på 1000 bruttoetagemeter til ny bebyggelse eller ombygning af eksisterende bebyggelse jf. nedenstående tabel: Bycenter Maks. butiksstørrelse. dagligvarer Rammer for nye butikker Maks. butiksstørrelse udvalgsvarer Ny ramme Nuværende areal og ny ramme total Høng 3.500 m 2 2.000 m 2 5.400 m 2 15.500 m 2 Gørlev 3.500 m 2 2.000 m 2 3.500 m 2 10.785 m 2 Svebølle 3.500 m 2 2.000 m 2 1.300 m 2 5.000 m 2 Ubby- Jerslev 1.500 m 2 1.000 m 2 1.000 m 2 2.700 m 2 Havnsø 1.500 m 2 1.000 m 2 1.000 m 2 2.000 m 2 Efter vedtagelse af Kalundborg Kommuneplan 2009-2021 har en dagligvarebutik fået byggetilladelse i Ubby centerområde, hvilket optager rammen for nybygning og ombygning til butiksformål i Ubby Centerområde. Tillæg 3 vil øge den planlægningsmæssige ramme for nybygning og ombygning til butiksformål i Ubby centerområde, hvilket er nødvendigt for en realisering af Lokalplan nr. 548 for en del af Ubby centerområde. Det er Kommunalbestyrelsens mål, at de afgrænsede bymidter inden for de enkelte byer fastholdes og udvikles som byernes centrum med et alsidigt udbud af serviceforsyning og butikker til betjening af byen. 2. Redegørelse Den planlægningsmæssige begrundelse for tillæg nr. 3 er ændrede forudsætninger på grund af større boligudvikling i Ubby end vurderet i Kalundborg Kommuneplan 2009-2021, idet der siden er vedtaget lokalplan for boligområde ved Møllevej, fortætning med boliger ved Engager samt en lokalplan i udkast for boliger ved Hvidebækvej. Derudover er dækningsgraden for dagligvareforsyning 43 % (tal fra 1998), hvilket i tillæg nr. 9 til Vestsjællands Amt regionplan defineres som den laveste dækningsgrad i amtet. Lav dækningsgrad sammenholdt med boligudvikling er grundlaget for den højere ramme til butiksformål. Med tillæg nr. 3 ændres rammen for butiksformål fra 1000 m 2 til 3000 m 2 bruttoetagemeter til ny bebyggelse eller ombygning af eksisterende bebyggelse. Den nye ramme stemmer overens med detailhandelsrammen i tillæg nr. 9 til Vestsjællands Amts Regionplan 1997-2008.
Som konsekvens heraf justeres den samlede ramme for eksisterende butikker samt nybygning til 4700 m 2 (bruttoetagemeter). Med tillæg nr. 3 udgår retningslinje 2.2.5 "Afstand til nærmeste centerområde eller dagligvarebutik med en størrelse over 500 m 2 skal være min 500 m". Retningslinjen udgår, idet retningslinjen er uhensigtsmæssig for detailhandel indenfor de afgrænsede detailhandelsområder. 3. Ændrede Retningslinjer Med tillæg nr. 3 til Kalundborg Kommuneplan 2009-2021 ændres retningslinje 2.2.2 jf. nedenstående tabel: Bycenter Maks. butiksstørrelse. dagligvarer Rammer for nye butikker Maks. butiksstørrelse udvalgsvarer Ny ramme m 2 Nuværende areal og ny ramme total Høng 3.500 m 2 2.000 m 2 5.400 m 2 15.500 m 2 Gørlev 3.500 m 2 2.000 m 2 3.500 m 2 10.785 m 2 Svebølle 3.500 m 2 2.000 m 2 1.300 m 2 5.000 m 2 Ubby- Jerslev 1.500 m 2 1.000 m 2 3.000 m 2 4.700 m 2 Havnsø 1.500 m 2 1.000 m 2 1.000 m 2 2.000 m 2 Med tillæg nr. 3 udgår retningslinje 2.2.5 "Afstand til nærmeste centerområde eller dagligvarebutik med en størrelse over 500 m 2 skal være min 500 m". 4. Ændret rammebestemmelse Tillæg nr. 3 til Kalundborg Kommuneplan 2009-2021 ændrer rammeområde U1.C01 under punktet "områdets anvendelse" til: Rammeomr. Gl. rammenr. Distrikt Anvendelse generelt Områdets anvendelse Zoneforhold Maks. bebyggelsesprocent Maks. bygningsrumfang i forhold til grundareal U1.C01 1.C.1 U1 Ubby. Ubby-Jerslev Centerområde Blandet bebyggelse med boliger, butikker, kontorer og service mv. Der kan omdannes/ bygges nyt butiksareal inden for en ramme på 3000 bruttoetagemeter, maks butiksstørrelse er 1.000 bruttoetagemeter for udvalgsvarer og 1.500 bruttoetagemeter for dagligvarer. Byzone 50 (hovedregel). Mulighed for 60, hvis forholdene taler for det. 2
Maks. etager Maks. bygningshøjde (m) Bebyggelsesforhold i øvrigt Miljøforhold Infrastruktur (vej, stier og trafikforhold) Friarealer og beplantning Andet 1.5 (hovedregel). Mulighed for 2.5, hvis forholdene taler for det. 8.5 (hovedreghel). 11.5, hvis forholdene taler for det. Ydre bygningsrenoveringer skal tage hensyn til husenes oprindelige stil og arkitektur. Nye huse skal respektere og tilpasses områdets bygningsstruktur, dimensioner og formsprog. Butiksarealer skal primært søges udviklet med adgang fra Torvet i den sydlige del af området. Områdets grønne træk skal bevares og forstærkes. 3
Team By og Landskab Svebølle Rådhus Højvangen 9 4470 Svebølle www.kalundborg.dk