LOKALPLAN NR. 170 For et område ved Gadeledsvej Hillerød Kommune - Teknisk Forvaltning
GRUNDLAGET FOR LOKALPLANEN Indledning Hillerød byråd har i henhold til kommuneplanlovens bestemmelser ladet udarbejde lokalplan nr. 170 for et boligområde ved Gadeledsvej. Lokalplanområdet omfatter ejendommen, matrikelnummer. 16 d Gadevanghuse, Gadeledsvej nr. 37, Gadevang. Lokalplanens udarbejdelse er foranlediget af et ønske om udstykning af ejendommen og opførelse af nyt boligbyggeri. Status for området for planen Lokalplanområdet, der er godt 3 ha, afgrænses mod nord af Gribskov, mod syd af Gadeledsvej og mod vest og øst af parcelhusområder. Området fremtræder som stærkt kuperet græsningsareal uden væsentlig bevoksning. I området er placeret enkelte bygninger i tilknytning til eksisterende bolig og vognmandsvirksomhed. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanlægning Området er omfattet af kommuneplanens enkeltområde 11.B.2. Ifølge kommuneplanen skal lokalplaner, der træffer bestemmelser for enkeltområdet, sikre: a. at området kan anvendes til boligformål, tæt-lav bebyggelse, b. at ingen grund udstykkes med et areal mindre end 300 m2, og at den enkelte ejendom kan udstykkes med et privat grundareal samt en andel i bebyggelsens fællesareal, c. at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstiger 35, d. at der på den enkelte ejendom kun opføres eller indrettes een bolig, e. at antallet af boliger fastsættes til ca. 20,
f. at bebyggelse ikke opføres eller indrettes med mere end een etage med udnyttet tagetage. Lokalplanen er i overensstemmelse med ovennævnte rammer. Byplanvedtægt nr. 43 Området er omfattet af byplanvedtægt nr. 43. Byplanvedtægten, der udlægger området til parcelhuse med en grundstørrelse på minimum 1200 m2, ophæves for så vidt angår lokalplanområdet ved lokalplanens endelige vedtagelse. Varmeplanlægning Området er medtaget i varmeplanlægningen for Hillerød kommune, energidistrikt 11, og området skal forsynes med naturgas. Spildevandsplanen Området er omfattet af spildevandsplanen for Hillerød kommune og er beliggende i opland 161. Vand- og elforsyning området er beliggende i Gadevang vandværks naturlige forsyningsområde. Elforsyningen varetages af NESA. Naturfredningsloven Området er omfattet af en efter naturfredningsloven fastlagt reduceret beskyttelseslinie 25 m fra Gribskov. Derudover er der inden for området beliggende en sø, som er omfattet af naturfredningslovens 43. Landbrugspligt området er landbrugspligtigt areal, og lokalplanens virkeliggørelse forudsætter landbrugspligtens ophævelse. Lokalplanens idemæssige indhold Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, eet delområde på ca. 26.400 m2 (delområde 1) og eet delområde på 4000 m2 (delområde 2). Delområde 2 kan efter lokalplanen udstykkes i 2 grunde på ikke under 1200 m2 På hver grund kan opføres eller indrettes een bolig.
I delområde 1 giver lokalplanen mulighed for udstykning af 20 grunde. Grundene vil være samlet om en fælles adgangsvej, der tænkes udformet med hastighedsdæmpende foranstaltninger, og langs hvilken gæsteparkering kan finde sted. Adgangsvejen afsluttes med en vendeplads, hvorfra der vil være sti-adgang til skoven. På den enkelte grund kan opføres een bolig, som skal være beliggende inden for en i lokalplanen fastlagt byggezone. Boligerne tænkes opført som en samlet bebyggelse. Hovedideen bag boligernes opbygning er, at det enkelte hus består af en "basisenhed" i 1½ etage, hvortil der kan føjes "tilbygninger" i princippet i en størrelse, der er tilpasset den enkelte grundejers behov. Til boligerne kan knyttes udhus, carport, drivhus m.v. Bebyggelsens tage vil blive beklædt med tagpap eller ubehandlede metalplader i zink. "Basishuset"s facader vil fremtræde i murværk, hvorimod "tilbygningerne"s facader vil fremtræde bræddebeklædte i farverne sort, grå eller hvid. Bebyggelsens sokkellinier aftrappes efter terrænet, og soklerne vil fremtræde pudset og tjæret. På de enkelte grunde tænkes etableret en opholdsterrasse, der skærmes af en hækbeplantning. Hegning i øvrigt mellem grundene er derimod ikke tilladt, da en af intentionerne med planen er, at området skal fremstå som en græsslette med indplaceret bebyggelse.
LOKALPLANEN I henhold til kommuneplanloven (lovbekendtgørelse nr. 687 af 28.dec.1984) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at skabe byplanmæssigt grundlag til opførelse af en samlet boligbebyggelse, således at det gennem detaljerede bestemmelser sikres, at der opnås en god helhedsvirkning såvel i området som i forhold til omgivelserne. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter ejendommen, matrikelnummer 16 d Gadevanghuse, samt alle parceller, der efter den 1. marts 1985 udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2. Lokalplanens område opdeles i 2 delområder som vist på kortbilag A: Begge delområder omfatter del af ejendommen, matrikelnummer 16 d Gadevanghuse. 2.3. Lokalplanområdet fastholdes i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1. Delområderne 1 og 2 må kun anvendes til boligformål. Der kan etableres transformerstationer til områdets forsyning. Placering, omfang og udformning fastsættes af bygningsmyndigheden. Delområde 1 3.2. Der må inden for delområdet maksimalt opføres eller indrettes 20 boliger eller 19 boliger og eet fælleshus, idet byrådet efter konkret ansøgning herom kan
tillade, at byggemuligheden på den nordligste parcel konverteres til et fælleshus. Delområde 2 3.3. Der må på hver ejendom kun opføres eller indrettes een bolig. Dog kan byrådet efter konkret ansøgning herom tillade, at der i området drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i bolig områder under forudsætning af, at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen, at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at områdets karakter af boligområde ikke brydes (herunder ved skiltning eller lignende), at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, samt at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 4 Udstykninger Delområde 1 4.1. Udstykning må kun foretages efter de retningslinier, som fremgår af kortbilag A. 4.2. Udstykningen skal foretages således, at ingen grund udstykkes med et areal mindre end 300 m2, og at den enkelte ejendom udstykkes med et privat grundareal samt en andel i bebyggelsens fællesareal. Ved opførelse af transformerstation kan udstykning tillades med et grundareal på under 300 m2. Delområde 2 4.3. Udstykninger må kun foretages efter de retningslinier, som fremgår af kortbilag A, og ingen grund må udstykkes med et areal mindre end 1200 m2. 5 Vej - og stiforhold 5.1. Der udlægges areal til vejen A-B i en bredde af. 10 m som vist på kortbilag A.
Vejen kan efter nærmere godkendelse anlægges i henhold til færdselslovens 40 som lege- og opholdsområde som vist på illustrationsplanen, kortbilag B. Vejen skal anlægges med en kørebanebredde på 5 m og afsluttes med vendeplads som vist på kortbilagene. Langs begge sider af kørebanen udlægges arealer til parkering som vist på illustrationsplanen, kortbilag B. Kørebanen skal anlægges i asfalt, og parkeringsarealerne i græsarmering. 5.2. Der udlægges areal til vejen C-D i en bredde af 8 m som vist på kortbilag A. Vejen skal anlægges med en kørebanebredde på min. 4 m. 5.3. Der udlægges areal til privat fællessti a-b samt interne stier som vist på kortbilag A. *) Stierne udlægges i en bredde af 2 m og befæstes med grus i en bredde af 1,2 m. 5.4. Der skal ved tinglyst deklaration sikres oversigtsarealer på 5 x 60 m ved vej A-B's udmunding i Gadeledsvej som vist på kortbilag A. **) 5.5. Der fastlægges byggelinie 5 m fra vejskel langs Gadeledsvej og 2,5 m fra vejskel langs vej C-D. *) Det forudsættes, at der oprettes særlig overenskomst mellem grundejerne i delområde 1, Hillerød kommune og Statsskovvæsenet om etablering af låge i stendiget mod Strøgårds Vang i Gribskov samt videre stiføring til skovens stier. **) Der gøres i øvrigt opmærksom på tinglyst deklaration af 30. november 1967 om oversigtsareal.
5.6. Vejadgang til de enkelte delområder samt til ejendommene i delområde 2 må kun ske ad de på kortbilag A viste overkørsler. 5.7. Offentligheden tillægges ret til færdsel ad vej A-B og sti a-b til Sdr. Gribskov, Nødebo. Parkering Delområde 1 5.8. Der skal udlægges parkeringsareal svarende til 2 pladser pr. bolig. Det skal være tilladt at etablere een carport tilknyttet hver bolig. Carportene skal placeres som vist på kortbilagene. De øvrige parkeringspladser efter ovenstående skal etableres i de udlagte parkeringsarealer langs vej A-B's kørebane, jfr. 5.1. Delområde 2 5.9. Der skal på den enkelte ejendom udlægges areal til det nødvendige antal parkeringspladser, dog mindst til 2 pladser på hver ejendom. 6 Ledningsanlæg 6.1. E1-ledninger, herunder til vejbelysning, skal udføres som jordkabler. 7 Bebyggelsens omfang og placering *) Delområde 1 7.1. Bebyggelse må kun opføres inden for de på kortbilag A viste byggezoner. Der må højst opføres een bolig inden for den enkelte byggezone. *) Opmærksomheden henledes på den på kortbilag A viste reducerede beskyttelseslinie mod skov.
Før påbegyndelse af byggeri skal der foreligge en af byrådet godkendt plan over "basishuset"s udformning samt retningslinier for udformning af tilbygninger. Planen skal omfatte det samlede byggeri, og de enkelte huse og tilbygninger må kun opføres i overensstemmelse med de fastsatte retningslinier. 7.2. Uanset 7.1. kan der efter en af grundejerforeningen udarbejdet og af byrådet godkendt plan til den enkelte bolig opføres eet udhus på maksimalt 10 m2 og enkelte mindre bygninger (legehus, drivhus m.v.) uden for de på kortbilag A viste byggezoner, dog ikke mellem den reducerede beskyttelseslinie og skovbrynet. 7.3. Byrådet kan tillade opførelse af en til områdets drift nødvendig mindre bygning inden for det på kortbilag A viste areal. 7.4. Den enkelte bolig kan inden for de under 7.1. nævnte byggezoner opføres i etaper. Dog skal "basishuset" (se figuren) etableres inden eller samtidig med "basishusets tilbygninger". 7.5. "Basishuset" skal opføres i een etage med udnyttet tagetage. øvrig bebyggelse i området må højst opføres i een etage. 7.6. Stuegulvskoten for de enkelte bygninger fastsættes af bygningsmyndigheden. 7.7. Højden fra stuegulvskoten til sammenskæring mellem tagflade og ydervæg må ikke overstige 5 m. 7.8. Tage på beboelsesbygninger og eventuelt fælleshus skal udføres med hældning, hvis vinkel med det vandrette plan ikke
må være mindre end 15º eller større end 30º. Andre bygninger, herunder carporte, kan tillades opført med mindre taghældning, herunder den i bygningsreglementet angivne minimumstaghældning. Delområde 2 7.9. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. 7.10. Bebyggelse må ikke opføres med mere end een etage med udnyttet tagetage. 7.11. Tage skal udføres som symmetriske sadeltage, hvis tagfladers vinkel med det vandrette plan ikke må være mindre end 30º eller større end 45º, dog kan garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger tillades opført med den i bygningsreglementet angivne minimumstaghældning. 7.12. Stuegulvskoten for den enkelte bygning fastsættes af bygningsmyndigheden. 7.13. Højden fra stuegulvskoten til sammenskæring mellem tagflade og ydervæg må ikke overstige 4,5 m. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Delområde 1 8.1. "Basishuset"s ydervægge skal fremtræde i murværk (blank eller skuret teglstensmur). Tilbygninger til "basishuset", herunder udhuse og carporte, skal fremtræde bræddebeklædte. Bræddebeklædningen skal fremtræde i farverne sort, grå eller hvid. øvrige mindre bygninger, jfr. 7.2., skal gives en udformning og et materialevalg, så der opnås en god helhedsvirkning.
8.2. Tagflader på beboelsesbygninger og fælleshus skal beklædes med sort tagpap med listetækning eller zinkplader med stående false. Tagflader på carporte og udhuse samt halvtage over indgangsdøre skal beklædes med sort tagpap. 8.3. Til udvendige bygningssider må kun anvendes farver, der efter byrådets skøn ikke virker skæmmende. 8.4. Skiltning og reklamering må. ikke finde sted. Delområde 2 8.5. Bygningers ydervægge skal fremtræde i blank eller pudset. Træpartier, herunder gavltrekanter, kan med byrådets særlige tilladelse indgå i bygningernes ydervægge. 8.6. Tage skal dækkes med tegl eller tegllignende materialer. 8.7. Til garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan anvendes andre bygningsmaterialer end efter 8.5. og 8.6., hvis disse efter byrådets skøn ikke virker skæmmende. 8.8. Til udvendige bygningssider må kun anvendes farver, der efter byrådets skøn ikke virker skæmmende. 8.9. Skiltning og reklamering kræver nærmere tilladelse efter konkret ansøgning herom.
9 Ubebyggede arealer 9.1. De ubebyggede arealer i delområde 1 må kun anvendes og indrettes i overensstemmelse med retningslinierne på kortbilagene. De ubebyggede arealer i delområde 2 må kun anvendes og indrettes til gårdsplads eller have. 9.2. Der skal udarbejdes haveplan for delområde 1. Haveplanen skal redegøre for fremtidig beplantning, befæstelser og indretning af færdsels- og friarealer i øvrigt. Haveplanen skal udarbejdes i overensstemmelse med de retningslinier, som er angivet i lokalplanens illustrationsplan, kortbilag B. Haveplanen skal udarbejdes i det omfang, det er krævet ved udstedelse af byggetilladelser. 9.3. Inden der påbegyndes modningsarbejder, skal der foreligge en af bygningsmyndigheden godkendt terrænreguleringsplan. 9.4. Hegning i lokalplanområdets afgrænsning samt i afgrænsningen mellem delområderne og om de enkelte parceller i delområde 2 må kun etableres som levende hegn eller som levende hegn med trådhegn, dog må hegn mod statsskoven kun udføres som trådhegn uden beplantning. Hegning om de enkelte parceller i delområde 1 må ikke finde sted. Dog må der i delområde 1 foretages hegning ved private terrasser som vist på illustrationsplanen, kortbilag B. 9.5. Belysning af vej og vendeplads i delområde 1 skal ske ved parkbelysning med en lyspunktshøjde på min. 3 m og maks. 4 m. Belysning af stier og ubebyggede arealer iøvrigt kan tillades med lavere lyspunktshøjde.
10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret udendørs anlæg i overensstemmelse med den efter 9.2. godkendte haveplan, samt før de udlagte parkeringspladser er anlagt i et omfang, som krævet ved byggetilladelsens udstedelse. 10.2. Ny bebyggelse i delområde 1 må ikke tages i brug, før eksisterende bebyggelse i delområdet - opført inden lokalplanens vedtagelse - er nedrevet og fjernet. 11 Grundejerforening Delområde 1 11.1. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for området. 11.2. Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 50% af ejendommene er solgt. 11.3. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg inden for området samt forestå udarbejdelse af plan over placering af udhuse m.v., jfr. 7.2. 11.4. Grundejerforeningens vedtægter skal fremsendes til byrådet til godkendelse. 12 Eventuelle tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder 12.1. Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der fra landbrugsministeriet er givet tilladelse til ophævelse af landbrugspligten. Opmærksomheden henledes på, at søens tilstand ikke må ændres uden frednings-
myndighedens tilladelse ifølge naturfredningslovens 43. 13 Ophævelse af byplanvedtægt Den under den 16. august 1977 godkendte byplanvedtægt nr. 43 ophæves for det af denne lokalplan omfattede område. 14 Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge kommuneplanlovens 31, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 34 i kommuneplanloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jfr. ovenfor.
Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hillerød byråd til offentlig fremlæggelse. den 19. september 1985. T. Stokholmv /Svend Erik Aaen I henhold til 27 i "lov om kommuneplanlægning" vedtages foranstående lokalplan endeligt. 30. januar 1986. /Svend Erik Aaen Tinglyst den 28. februar 1986.