Salgsopstilling Investeringsejendom Sag JA1838S Stationsvej 9-11A, 3550 Slangerup Stabile lejere Parkeringsforhold ved bygningerne Central beliggenhed i Slangerup Kontantpris kr. 14.500.000 / Startforrentning 12,75 % Etageareal 6.645 m 2 Grundareal 19.051 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen er beliggende i et erhvervsområde centralt i Slangerup, blot 100 meter fra hovedgaden. Bygningerne er opført i 1964, 1983 og 1998. Ejendommen fremtræder udvendigt og indvendigt i pæn vedligeholdelsesmæssig stand. Der er gode parkeringsforhold til ejendommen. På ejendommen befinder der sig 4 bygninger: En kontorbygning på 1.502 m² som er opført i mursten, fire store haller på i alt 4.950 m² som er opført i betonelementer, en kontor bygning på ca. 180 m² som er opført i træ samt en kontor- og lagerbygning på ca. 250 m² som er opført i mursten. Lejerne er Slangerup Kommune, Gladsaxe Metalsliberi, KT Smede- og Maskinværksted og Reson A/S. Der er ca. 780 m² ledigt kontor, hvor der er mulighed for at udleje til en eller flere virksomheder. Det bemærkes, at ejendommen sælges med ansvarsfraskrivelsesklausul. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Stationsvej 9-11A 3550 Slangerup Matr.nr. 8 AF Slangerup By, Slangerup 8 FZ Slangerup By, Slangerup 11 CT Slangerup By, Slangerup KOMMUNE: Frederikssund OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1964-1998 AREALER: Grundareal 19.051 m² heraf vej 140 m². Bebygget areal 6.405 m² Erhvervsareal m/afskrivning 5.070 m² Erhvervsareal u/afskrivning 1.575 m² Etageareal i alt 6.645 m² Sekundære arealer 172 m² 2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1964 Bebygget areal 1.262 m² Sekundære arealer 156 m² Antal etager 2 Sagsnr. JA1838S - Side 2 af 13
Anvendelse: Registreret som: Stueplan 1.262 m² Erhvervsareal Tagetage 240 m² Erhvervsareal Kælder 156 m² Sekundært areal Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1964 Bebygget areal 4.950 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Lager 4.950 m² Erhvervsareal Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1964 Bebygget areal 120 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Værksted 120 m² Erhvervsareal Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1983 Bebygget areal 48 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Stueplan 48 m² Erhvervsareal Bygning nr. 7 BBR-bygningsnr. 7 Opført / ombygget år 1998 Bebygget areal 25 m² Sekundære arealer 16 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Sanitetsbygning 25 m² Erhvervsareal Mellembygning 16 m² Sekundært areal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Sagsnr. JA1838S - Side 3 af 13
OFFENTLIG VURDERING: År 2010 Ejendomsværdi kr. 15.967.500 heraf grundværdi kr. 2.832.200 Forskelsværdi (dækningsafgiftspligtig) kr. 13.135.300 Ejendomsværdi og grundværdi er samlet for matr.nr. 8 AF og 8 FZ Slangerup By, Slangerup. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Ejendomsforsikring incl. bygningsbrand, bygningsbeskadigelse, svamp/insekt, rørskade m.m. Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Frederikssund Kommunes rammebestemmelser E3.4 samt byplanvedtægt nr. 5. Byplanvedtægtens 2 stk. 1 oplyser omkring anvendelse: Området må med nedennævnte undtagelser kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves industri og større værkstedsvirksomhed, entreprenør- og oplagsvirksomhed, engroshandel samt forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende erhverv, eller som efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt finder plads i området. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på hver ejendom opføres eller indrettes enkelte boliger for de til virksomheden knyttede personer som indehaver, bestyrer, portner eller lignende. Kommunalbestyrelsen kan endvidere tillade, at der inden for området opføres eller indrettes bebyggelse til kollektive anlæg, såsom vuggestuer, børnehaver og lignende til betjening af området. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 17.01.2012 22.06.1916 Dok. om færdelsret m.v., vedr. 8 AF 16.01.1937 Dok. om færdelsret m.v. 16.01.1937 Dok. om færdelsret m.v. 16.01.1937 Dok. om færdelsret m.v. 01.03.1956 Dok. om vandværk m.v., vedr. 8 FZ 20.04.1964 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v., vedr. 8 AF 11.09.1970 Byplanvedtægt nr. 5, vedr. 8 AF og 8 FZ 24.08.1973 Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v., transformerstation/anlæg m.v. Sagsnr. JA1838S - Side 4 af 13
10.01.1975 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v., vedr. 8 AF 06.10.1987 Lejekontrakt med Dansk Industri Syndikat A/S 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. VAND OG VARME: Vand: Privat Varme: Naturgas Vandforsyning fra privat, alment vandværk. Opvarmning sker med naturgas. 5. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, Ifølge Kort- og Matrikelstyrelsen den 16.01.2012 og Region Hovedstaden den 19.01.2012 er dele af ejendommen kortlagt iht. lov om forurenet jord på vidensniveau 2. En forurening på vidensniveau 2 betyder, at miljømyndighederne har undersøgt ejendommen via jordprøver etc., og på baggrund heraf konstateret, at ejendommen er forurenet i større eller mindre omfang. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1. KØBESUM Kontantpris kr. 14.500.000 6.2. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 2.087.228 I alt kr. 2.087.228 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 312.400 I alt kr. 312.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede boligog erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr. JA1838S - Side 5 af 13
6.3. DRIFTSUDGIFTER År 2013 EJENDOMSSKATTER kr. 60.603 DÆKNINGSAFGIFT kr. 97.485 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 84.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 266.440 ADMINISTRATION Administration kr. 36.000 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 70.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 614.528 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. 6.4. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 97.300 Advokatsalær skøde kr. 30.000 Moms kr. 7.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 134.800 Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 % kr. 7.500 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 127.300 BEMÆRKNINGER: Der gøres opmærksom på, at beløb til advokatsalær er anslået, og uden ansvar for sælger og Nybolig Erhverv København A/S. KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 14.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 127.300 -Refusion depositum kr. 630.282 Anslået kapitalbehov kr. 13.997.018 Sagsnr. JA1838S - Side 6 af 13
6.5. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 2.399.628 - Driftsudgifter iht. budget kr. 614.528 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.785.099 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.785.099 X 100 13.997.018 = 12,75 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100,00 % 6.6. KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 14.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 14.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 97.300 Advokatsalær skøde kr. 30.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 14.627.300 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 11.427.885 Særlige installationer kr. 1.269.765 Grundens værdi kr. 1.802.350 Kontantomregnet købesum kr. 14.500.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 11.528.450 = kr. 461.138 Særlige installationer 4,00 % x kr. 1.280.939 = kr. 51.238 Afskrivning 1. år kr. 512.376 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. JA1838S - Side 7 af 13
6.7. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 614.528 kr. 614.528 Udgifter i alt kr. 614.528 kr. 614.528 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 2.087.228 kr. 2.087.228 Lejeindtægter, anslåede kr. 312.400 kr. 312.400 1. år før afskrivning / skat kr. 1.785.099 kr. 1.785.099 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.8. MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100,00 %. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv København A/S, tlf. 3364 6500 ØVRIGE FORHOLD: Besigtigelse kan kun finde sted efter forudgående aftale med ejendomsmægler. Sagsnr. JA1838S - Side 8 af 13
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. JA1838S - Side 9 af 13
Sagsnr. JA1838S - Side 10 af 13
Sagsnr. JA1838S - Side 11 af 13
Sagsnr. JA1838S - Side 12 af 13
Lejemålsoversigt Ejendommen: Stationsvej 9, 3550 Slangerup Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 Reson A/S 225 24.102 323 72.757 0 Ja Nej/Nej Erhverv, kontor, lager/produktion 2 KT Smede- og Maskineværksted ApS 3.459 413.691 359 1.241.073 0 Nettoprisindekset 01-01-2013 Ja Ja/Ja Erhverv, kontor, lager/produktion 3 Gladsaxe Metalsliberi ApS 1.014 136.354 403 409.061 0 Nettoprisindekset 01-01-2013 Ja Ja/Ja Erhverv, kontor, lager/produktion 4 Slangerup Kommune 198 266 52.605 0 Nettoprisindekset 01-01-2013 Ja Nej/Nej Erhverv 5 Slangerup Kommune 250 328 82.063 0 2% af forrige års leje 01-01-2013 Ja Nej/Nej Erhverv, kontor, showroom/lager 6 KT Stålindustri A/S 830 56.135 277 229.669 0 Nettoprisindekset 01-01-2013 Ja Nej/Nej Erhverv, lager 7 Ledigt a) 781 400 312.400 0 Ja Nej/Nej Erhverv I alt 6.757 630.282 0 2.399.628 Erhvervsdelens andel 6.757 630.282 0 2.399.628 Af erhvervsdelens depositum på kr. 630.282 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf faktisk 5.976 630.282 0 2.087.228 Heraf anslået 781 0 0 312.400 Boligdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 a) Ledigt lejemål Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. JA1838S - Side 13 af 13