1 København, den 28. januar 2011 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler Fritz Bredvig Søndergade 27 9480 Løkken Nævnet har modtaget klagen den 21. september 2009. Klagen angår spørgsmålet, om klager har krav på, at de to handler hun har indgået, går tilbage, således at klager får de erlagte penge retur, og om klager, hvis handlerne ikke kan gå tilbage, har et tilgodehavende hos indklagede. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager har oplyst, at klager og hendes søn i april 2006 var på ferie i Tyrkiet, da de fik øje på et byggeprojekt i et udstillingsvindue. Indklagede var medejer af det selskab, der ejede projektet, og af salgsprospektet fremgår bl.a.: Alanya Partners DANISH TURKISH CONSTRUCTION & REAL ESTATE CO. Statsaut. Ejendomsmægler MDE [ ] Alanya Partners er et Dansk-Tyrkisk ejendomsmægler- og byggefirma, med kontor på
2 bedste plads, i den skønne ferieby. [ ] Venskabet har udviklet sig til partnerskab omkring salg og byggeri af lækre ferieboliger i Alanya og omegn, som begge kender ud og ind. Firmaet indgår som en del af Sürmeli Group, og registreret i Handelskammeret. [ ] Fritz Bredvig er statsautoriseret ejendomsmægler, med kontorer i Løkken og Blokhus [ ] Vi ønsker at give kunderne den tryghed der er ved at handle med et kendt firma med mange års erfaring, og samtidig en sikkerhed for at tingene fungerer til punkt og prikke, også efter handlen. Hertil service på et meget højt plan, hvor kunden er i centrum, og hvor du altid kan ringe for et få et godt råd. En handel gennem Alanya Partners er din bedste sikkerhed. Firmaet er medlem af DE (Dansk Ejendomsmæglerforening) [ ] Det fremgår videre af salgsprospektet, at indklagede er medlem af Dansk ejendomsmæglerforening, og at man er omfattet af tryghedsmærket, Tryg bolighandel i udlandet: [ ] [ ]
3 [...] Det fremgår videre af salgsmaterialet vedrørende villaerne bl.a.: Alle dokumenter på dansk Garanti for du får eget skøde Alle betalinger gennem dansk pengeinstitut Fortrydelsesret, naturligvis 100% finansiering tilbydes, inkl. møblering Byggetilsyn af dansk ingeniør Fast pris i byggeperioden Spar 3% mæglersalær ved køb hos os Besigtigelsesrejser når du har tid! og [ ] Byggeriet forventes afsluttet ultimo 2007. Du får selvfølgelig dit eget skøde (Tapu) ved aflevering af byggeriet. Den 19. april 2006 underskrev klager en købsaftale om køb af en af de projekterede ejendomme (villa nr. 9) i Tyrkiet for 238.000 euro. Klagers søn havde den 13. april 2006 underskrevet købsaftale om en tilsvarende ejendom (nr. 14) i projektet til samme pris. Det var i klagers købsaftale vedrørende villa nr. 9 anført, at købesummen skulle betales over 4 rater:
4 Parterne har samstemmende til nævnet oplyst, at klagers søn ved hjemkomsten til Danmark havde mistet sit arbejde, og derfor ikke kunne opfylde sine forpligtelser i henhold til den indgåede købsaftale, og klager underskrev herefter endnu en købsaftale om køb af den villa, som egentlig var solgt til hendes søn. Købsaftalen blev dateret samme dato som klagers køb af villa nr. 9. Handelsprisen blev aftalt således: Købsaftalerne var underskrevet for sælger af en medarbejder i det sælgende selskab. Det fremgik videre af købsaftalerne bl.a.: Køber er gjort opmærksom på, at købesummen er til sælgers disposition når den er betalt. Rådgivning Køberne er blevet informeret om, at købet af boligen ikke er omfattet af dansk lovgivning, herunder reglerne om tilstandsrapport m.v., i.h.t. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Ligeså at evt. mangelsindsigelser skal afgøres i det land hvori ejendommen er beliggende.
5 I forbindelse med handelen er køberne blevet opfordret til at søge rådgivning, vedrørende såvel skattemæssige som juridiske konsekvenser ved erhvervelse af fast ejendom i udlandet. [...] Ejendomsmæglerfirmaets økonomiske interesser Alanya Partners Ltd., og statsautoriseret ejendomsmægler Fritz Bredvig MDE, indgår som parter i handelen. Det var aftalt, at overtagelsen skulle være straks efter, at villaerne var færdigbyggede, forventeligt årsskiftet 2006/primo 2007, og der var aftalt 8 dages fortrydelse fra underskriftdatoen fra købers side. Ved fortrydelse skulle der gives skriftlig underretning til Ejendomsmæglerfirmaet Bredvig Løkken, i Løkken. Klager betalte herefter rater på begge villaer. Den 26. januar 2007 skrev indklagede i en e-mail til klager bl.a.: Jeg vil tjekke dine betalinger når jeg er i Alanya fra den 7. februar. Har du betalt for meget, får du selvfølgelig penge retur. Omkring dit rentetab, har vi lovet at dække dette, og det vil vi så regulere ved den endelige opgørelse. Først i dag ser jeg hvilket beløb der er beregnet, og vi har ikke fået nogle tal fra Fortis Bank, med mindre [sælgers forretningsfører]har en anden forklaring. Den 18. juni 2007 skrev indklagede i en e-mail til klager, at begge huse ville være klar til indflytning ugen efter, og rykkede for betaling. Den 9. juli 2007 skrev sælgers medarbejder i en e-mail til køber og til indklagede: Som aftalt med jer begge har jeg her til morgen kl. 9 været med [sælgers forretningsfører]på grunden og set hvordan specielt dit hus [klager] var nøglefærdigt eller ej. Flg. Ting har jeg skrevet ned: Garageport mangler Trappe op til huset var de halvvejs med at mure Haven var ikke anlagt I køkkenet var der monteret grundelementer, ikke låger bordplade vask hvidevarer mm.
6 Alle indvendige døre manglede Huset er kun malet med grundmaling indvendig Badeværelse i nederste etage var der sat fliser op + toilet Badeværelse ovenpå var ikke startet [sælgers forretningsfører]sagde noget om at de fliser du havde bestilt [klager]var blevet fejl leveret, derfor var de ikke færdige, han ventede at de ville få leveret fliser i løbet af få dage [sælgers forretningsfører] sagde at alle døre ville blive leveret og monteret i dag samt han forventede at huset ville være færdig med de ting der manglede senest fredag.. Den 14. januar 2008 skrev klager en e-mail til indklagede og sælger og spurgte, om sælger skriftligt ville bekræfte over for klager, at byggeriet i Tyrkiet ikke var færdigt, idet klager skulle bruge denne til SKAT. Den 18. januar 2008 skrev sælgers forretningsfører i et brev til klager, at klagers villa ville blive forsinket nogle måneder. Den 8. juli 2008 skrev indklagede i en e-mail til klager: Kan jeg få dig til at sende en kopi af alle dine indbetalinger, hvorefter jeg vil lave en opgørelse. Det seneste skødestop ser nu ud til at være afsluttet, så vi er langt fremme med at klargøre sagerne, så man kan få sit Tapu. Dine køkkengrejer samt møbler er stadig i god behold, så du har noget at starte på. Køberen af hus nr. 9 hedder [ ]og han er læge og bor flere måneder i villaen. Den 21. juli 2008 skrev klager til sælgers danske advokat bad om at få oplyst, hvorvidt den ene eller begge villaerne i Tyrkiet var blevet solgt. Den 20. august 2008 skrev sælgers danske advokat til klager: Alanya partners oplyser og bekræfter, at du har villa nr. 14 og at der er foretaget 3 indbetalinger til denne, således at er nu alene mangler at blive indbetalt et sidste beløb på EUR 21.000 i forbindelse med udstedelse af skøde. I den forbindelse skal det pointeres, at den første indbetaling foretaget til villa nr. 9 efter aftale med dig blev overført som et af afdragene på villa nr. 14. Herefter er du ikke i besiddelse af nr. 9, som er solgt til anden side.
7 Samme dag meddelte klagers advokat i en e-mail til indklagedes advokat, at klager var rystet over at høre, at villa nr. 9 var solgt uden hendes vidende, og over at e-mailen indeholdt forkerte oplysninger om, hvad klager har betalt til sælger på de to huse. Ifølge klagers opgørelse havde klager indbetalt: Hus nr. 9 Juni 2006 71.400,00 Euro Dec. 2006 51.659,43 Euro Jan 2007 20.000,00 Euro I alt 143.059,43 Euro Hus nr. 14 April 2006 70.200,00 Euro Aug 2006 7.800,00 Euro Okt 2006 63.600,00 Euro I alt 141.600,00 Euro Jeg har vedlagt dokumentation for alle de foretagne indbetalinger. Min klient har således indbetalt 284.659,43 Euro. Hertil kommer at min klient har fået tilsagn fra Fritz Bredvig om, at hun ville blive kompenseret for rejse og renteudgifter, i alt 2.500 Euro. (vedlagt) Det fremgår af købsaftalen for hus nr. 14, at købesummen var aftalt til 238.000,00 Euro. Henset til at hus nr. 9 nu er solgt, og at min klients indbetalinger vedrørende hus nr. 9 er overført til betaling for hus nr. 14, da har min klient samlet betalt for meget. Regnestykket ser herefter sådan ud: Hus nr. 9 238.000,00 Euro - indbetalt 287.159,43 Euro Tilgode 49.159,43 Euro hvilket imødeses indbetalt til mit kontor senest 5 dage fra dato. Klagers advokat bad desuden om bekræftelse på, at klager nu opfyldte de økonomiske betingelser for at få skøde på hus nr. 14 og bad om at få oplyst og dokumenteret, til hvilken pris hus nr. 9 var solgt. Det fremgår af sagen, at indklagede og hans partner i det sælgende selskab gensidigt beskylder hinanden for bedrageri. Klager har oplyst, at hun ikke har fået skøde på villa nr. 14, og at hun heller ikke har fået de erlagte beløb retur fra sælger eller indklagede. Villaen er ikke færdigbygget, og
8 sælger har pantsat villaen for 420.000 kr. + renter. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klager 2.516.870 kr. som klager har betalt på de to villaer inkl. renter frem til 1. januar 2010. Hertil kommer erstatning for renter på lån som klager har optaget, advokatudgifter, rentetab for rate, der blev krævet før tid, rejsegodtgørelse, opholdstilladelser, oversættelse af dokumenter, omkostninger til notar og indbetalinger til den danske investorforening. På en ferietur til Tyrkiet fik klager og hendes søn øje på et byggeprojekt, som var til salg gennem Alanya Partners(AP), som indklagede ejede en del af. Der var bl.a. et stort billede af indklagede i vinduet. Det var af afgørende betydning for klager, at der blev handlet under Tryg bolighandel i udlandet. Klager og hendes søn skrev under på køb af hver deres villa i et projekt under opførelse. Da de kom til Danmark igen havde klagers søn desværre mistet sit arbejde og havde derfor ikke råd til at deponere i henhold til den kontrakt, han havde underskrevet, og han havde ikke længere mulighed for at fortryde købet. Indklagede foreslog derfor, at klager kunne overtage sønnens villa også. Klager håbede at hendes søn hurtigt ville få job igen, så de kunne udleve deres drømme i Tyrkiet. Klager overtog herefter sin søns villa på en tilbagedateret købskontrakt, som AP udarbejdede. Klager betalte de første rater på begge villaerne, 2 x 71.400 og havde derefter problemer med at skaffe penge til de næste rater. Det var aftalt, at indklagede skulle forsøge at sælge den ene villa, idet klagers søn mod forventning ikke havde fået mulighed for at betale til den villa, han oprindelig havde underskrevet købsaftale på. Klager har ikke fået kvittering på indbetaling af 2. rate på den ene villa. Beløbet er ydermere indbetalt på indklagedes partners privatkonto. Klager har ikke fået skøde på nogen af villaerne, og klager har desuden fundet ud af, at man som privatperson alene kan erhverve én ejendom i Tyrkiet. Såfremt man ønsker at erhverve flere, skal dette ske via et selskab stiftet i Tyrkiet. Indklagede burde derfor aldrig have solgt villa nr. 2 til klager. Klager ville heller ikke have haft problemer med at skaffe pengene til raterne, hvis hun kun havde købt én villa. Indklagede har nægtet at lade den korrekte købesum fremgå af skødet. Det betyder, at der går lang tid, før klager kan sælge ejendommen, idet klager ved salg inden for 5 år vil blive beskattet med 28 % af fortjenesten, som jo ser højere, ud når købsprisen er
9 opgivet for lavt. Klager var i Tyrkiet og besigtigede de to villaer, som slet ikke var i nærheden af at være færdige. Alligevel fik hun 8 dage senere besked fra indklagede om, at villaerne var fiks og færdige, og at 3. rate derfor skulle betales. Dette var ikke sandt. Efter råd fra sin advokat rejste klager i september 2007 til Tyrkiet for at få noteret sin ejendomsret til villaerne. Sælger ville ikke medvirke hertil, og det var en forudsætning for, at det kunne lade sig gøre. Klager overvejer retssag mod sælger i Tyrkiet, men det er dyrt og tager tid. I juni 2008 erfarede klager, at den ene villa var solgt. I oktober samme år mødte klager den nye ejer i Tyrkiet, som ikke ville oplyse, hvad han havde betalt for villaen. Villaen er solgt af indklagede i Danmark til en dansker. Den anden villa nr. 14 er aldrig bygget færdig, men står som et betonskelet. Sælger har belånt den med 420.000 kr. + renter. Det må være klager uvedkommende, at indklagede og hans samarbejdspartnere ikke kan finde ud af det, og beskylder hinanden for snyd og bedrag. Klager og hendes søn hilste på indklagede flere gange i forbindelse med deres køb af ejendommene. AP vil ikke betale for opholdstilladelse og rejse til Tyrkiet som lovet. Indklagedes handlemåde har medført store udgifter for klager til advokat såvel i Danmark som i Tyrkiet. Klager ønsker begge handler ophævet, fordi de er indgået under falske forudsætninger med løgn og bedrag og ikke, som forudsat af klager, under Dansk Ejendomsmæglerforenings krav om tryg bolighandel i udlandet. Klager har erfaret, at indklagede slet ikke har været bemyndiget til at underskrive for selskabet, men har gjort det alligevel. Det er indklagede, der har skrevet et af klager ukendt pengeinstitut ind i papirerne. Klager kender ikke noget til dette pengeinstitut. Klager har gennem en dansk stiftet forening af danske købere/investorer set dokumentation for, at pengestrømmen fra indklagede til klientkontoen i sælgers virksomhed er behæftet med uregelmæssigheder. Foreningen er stiftet i håb om at få projektet til at bestå.
10 Indklagede har bl.a. anført: Klager købte i foråret 2006 et byggeprojekt, en endnu ikke opført villa i Tyrkiet. Klagers søn købte en tilsvarende villa, og sammen med nogle venner også en blok med 4 uopførte lejligheder, som investering. Klager og hendes søn har ikke handlet med indklagede, men med personer på sælgers kontor i Alanya. Klagers betalinger er sendt direkte til sælgers konto i Alanya, og indklagede har ikke været involveret i handlen eller mødt klager og hendes søn, da de købte. Det var klagers beslutning at overtage sin søns villa. Alternativet havde været, at sønnen ville tabe det første indskud, hvilket er kutyme efter tyrkiske regler. Da klager selv fik økonomiske problemer og ikke kunne betale afdrag, blev betalingerne sat på vågeblus med henblik på at finde en køber til den ene villa. Det skete på et meget uheldigt tidspunkt, hvor salget af ejendomme i Tyrkiet af forskellige grunde styrtdykkede. Ifølge købskontrakten skulle villaen betales over 4 rater, og efter den sidste rate ville køber få Tapu/skøde. Grunden til, at klager ikke fik skøde på villaen/villaerne, var, at hun ikke har opfyldt handlerne. Formelt var det derfor stadig byggefirmaerne, der ejede villaerne, og det er også derfor, at den ene villa kunne sælges, uden at der blev indgået formidlingsaftale med klager, og uden at klager skulle tiltræde købsaftale med tredjemand. Der har været et ikke ubetydeligt rentetab samt salgsomkostninger på minimum 10 % af handelsprisen. Indklagede har politianmeldt sin tidligere partner og deres forretningsfører for manglende tilbagebetaling fra firmaets side. Indklagede har forsøgt at hjælpe klager. Indklagedes tidligere ansatte, som har solgt villaen til klager, var udpræget sælger, men ikke juridisk kyndig udi ejendomshandel. Indklagede har ikke stillet i udsigt, at Dansk Ejendomsmæglerforenings Tryghedsmærke gjaldt for køb af projektsalg og bygninger under opførelse. Tværtimod fremgik det af indklagedes hjemmeside, at dette ikke var tilfældet. Foto af indklagede har heller ikke været udstillet i forretningsvinduet i Alanya. Indklagede har ikke modtaget penge fra klager via klagers pengeinstitut. Indklagede har ej heller formidlet kontakt til det pengeinstitut, som fremgår af købsaftalen, idet indklagede udelukkende samarbejder med et andet pengeinstitut. Indklagede har afgivet erklæring til Skat for klager om, at boligen var under opførelse,
11 og at projektet var underdrejet på ubestemt tid. Indklagede har, ved at starte en retssag mod sin partner, gjort alt hvad han kunne for at redde projektet, kundernes penge og egne investeringer. I forbindelse med sagen er alle skøder blevet beslaglagt af retten. Indklagede blev i februar 2009 bekendt med, at indklagedes tyrkiske partner i det sælgende selskab havde pantsat nogle af de solgte villaer. Pantsætningen var sket uden indklagedes viden i efteråret 2008. Indklagede har orienteret både klager og den danske investorforening om, at der var risiko for, at klagers villa ville blive solgt på tvangsauktion. Nævnet udtaler: Nævnet bemærker, at indklagede kan betragtes som formidler i relation til salget af projektvillaerne i Tyrkiet. I den forbindelse har nævnet lagt vægt på, at indklagede optræder i salgsmaterialet med navn og logo samt adresse i Danmark. I annoncen, hvor der blev reklameret for det projekt, hvor klager købte de to villaer, er logoet for Dansk ejendomsmæglerforenings Tryg bolighandel i udlandet anført, ligesom indklagedes navn og logo findes derpå. Nævnet har videre lagt vægt på, at det i brochuren om Alanya Partners er anført, at der er tale om en statsaut. ejendomsmægler, som er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, og indklagedes navn, adresser på forretningssteder i Danmark og logo er med. Nævnet finder herefter, at klager var berettiget til at forvente, at handlerne blev formidlet af en dansk ejendomsmægler. Nævnet kan derfor behandle nærværende klagesag. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede fejlagtigt oplyste til klager, at det stadig efter, at den nye skødelov var vedtaget, var muligt for klager at eje 2 ejerlejligheder. Klager har oplyst, at købsaftalen på villa nr. 14 blev tilbagedateret, da klager underskrev. Indklagede har ikke imødegået denne oplysning, og nævnet udtaler kritik heraf. Indklagede er som ejendomsformidler ansvarlig for, at oplysningerne i salgsmaterialet og købsaftalen er i overensstemmelse med normer for udlandsaktivitet, fastsat af Dansk Ejendomsmæglerforening. Nævnet skal i den forbindelse bemærke, at nævnet anser normerne som udtryk for, hvad der er god ejendomsmæglerskik inden for udlandshandel. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke sikrede sig, at en anerkendt
12 bank- eller forsikringsvirksomhed over for klager indestod for tilbagebetalingen af midler, der deponeres/indbetales af klager til sælger, hvis sælger kan disponere over midlerne, inden sælger har leveret den kontraktmæssige ydelse, og købers rettigheder er tingsligt sikret, jf. normer for udlandshandel 5, stk. 3. Nævnet finder, at det i den forbindelse er en skærpende omstændighed, at indklagede havde interesser i det sælgende selskab. Nævnet kan ikke afgøre, om klager er berettiget til at hæve handlen og få købesummen tilbage, idet dette er et forhold mellem klager og det sælgende selskab, som nævnet ikke har kompetence til at afgøre. Nævnet finder, at indklagede som følge af det alvorligt kritisable mæglerarbejde har handlet erstatningspådragende over for klager. Nævnet kan imidlertid ikke på det foreliggende grundlag tage stilling til erstatningens størrelse. Det kan således endnu ikke endeligt opgøres, hvilket tab klager har lidt. På det foreliggende grundlag må nævnet afvise at tage stilling til, om indklagede har nægtet at lade den korrekte købesum fremgå af skødet, og om indklagede fejlagtigt har oplyst, at villaerne var klar til indflytning. Nævnet kan ligeledes ikke tage stilling til, om indklagede har modtaget betaling af 2. rate på den ene villa uden at få kvittering herfor, eller om betaling er sket til indklagedes partners privatkonto. Det fremgår af korrespondance i sagen, at klager var klar over, at sælger på klagers vegne bad om lånetilbud fra en dansk bank, som også blev indføjet i købsaftalen. Nævnet finder derfor ikke grundlag for at kritisere dette. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand
13