NOTAT 18. januar 2013 Sagsbehandler: CF Dok.nr.: 2012/0002171-24 By- og miljøområdet Endelig vedtagelse af helhedsplan for området omkring Bispeengbuen. Opsamling på ændringer og justeringer. Bygge- Plan- og Miljøafdelingen Forslag til helhedsplan for området omkring Bispeengbuen har været i offentlig høring i perioden fra den 25. oktober til den 20. december 2011. I perioden indkom 10 høringssvar. Flere af høringssvarene omhandlede det voldsomme skybrud 2. juli 2011, idet området omkring Bispeengbuen var et af kommunens hårdest ramte områder. By- og Miljøudvalget besluttede på møde den 5. marts 2012 at stille den endelige vedtagelse af helhedsplanen i bero, indtil problemstillinger omkring håndtering af ekstremregn blev afklaret. Forvaltningen har nu fået udarbejdet en klimatilpasningsrapport. Rapporten konkluderer, at ved kraftige skybrud vil oversvømmelserne omkring Bispeengbuen være så omfattende, at vandmængden ikke kun kan håndteres ved lokale tiltag. Der skal derfor etableres en skybrudsledning i samarbejde med Københavns Kommune, og der skal etableres en afskæring af regnvandet med bassiner ved Femte Juni Plads. Lokalt skal der arbejdes med terrænregulering til opsamling af regnvand på det kommunale areal syd for Bispeengbuen (delområde 5). Forvaltningen har siden offentliggørelsen af forslag til helhedsplan været i dialog med Miljøstyrelsen om virksomhedsstøj i forbindelse med planerne om at etablere boliger syd for Novozymes på Hillerødgade. Miljøstyrelsen kan ikke udelukke, at etablering af virksomhedsstøj kan påføre Novozymes skærpede støjkrav. Forvaltningen vurderer, derfor at det er mere realistisk at arbejde med en mindre støjfølsom anvendelse end boliger. Derfor justeres anvendelsen af delområde 3, således at der ikke kan etableres bolig.
Oversigt over helhedsplanens delområder og oprindelige anvendelser. Høringssvarene og debatten på borgermødet er kort refereret nedenfor. Vejdirektoratet: Vejdirektoratet ejer arealet under Bispeengbuen. Vejdirektoratet har midlertidigt givet tilladelse til, at arealet kan anvendes til afprøvning af forskellige aktiviteter. Vejdirektoratet vil gerne fortsætte dialogen og ser frem til en konkret henvendelse. Frederiksberg Kommune kan dog ikke forvente en tilladelse i umiddelbar forlængelse at tilladelsen, idet Vejdirektoratet skal foretage vedligeholdelsesarbejde. Vejdirektoratet har efterfølgende meddelt, at der skal foretages vedligeholdelsesarbejder på brokonstruktionen i perioden maj til september 2013. 2
Københavns Kommune (KK): Københavns Kommune deler vurdering af, at denne del af byen rummer en række udviklingsmuligheder og udfordringer, og er interesseret i dialog og udvikling på tværs af kommunegrænsen. KK støtter de skitserede stiforbindelser gennem området. Og KK finder det positivt, at helhedsplanen bidrager til forbedret og fortættet anvendelse af de stationsnære områder. Udpegningen af Novozymes til nationalt industriminde skal rumme muligheder for udvikling. Forvaltningen ser positivt på KK tilbagemelding, og er enig i, at udpegningen til nationalt industriminde fortsat skal rumme muligheder for udvikling i respekt for de bærende bevaringsværdier. Handicaprådet: Handicaprådet er positive overfor, at der er udarbejdet en helhedsplan. Ved lokalplanlægning skal der generelt indtænkes tilgængelighed for personer med handicap. Det drejer sig om udformning af veje og belægninger, tilgængelighed til butikker, opstilling af bænke med et passende mellemrum, etablering af handicap p-pladser ved butikker og steder hvor mennesker med handicap kommer. Desuden ønsker Handicaprådet, at offentlig transport og deres stoppesteder skal gøres så tilgængelige som muligt. Frederiksberg Kommune har fokus på tilgængelighed og har i 2005 vedtaget en Plan for tilgængelighed, hvor projekter til udførelse koordineres med Handicap- og Ældrerådet. Ved nyanlæg og renovering forsøges at indarbejde principperne for tilgængelige færdselsarealer for alle. Klimatilpasningsundersøgelsen for området syd for selve Bispeengbuen peger dog på, at der skal terrænreguleres en del for at regnvand kan opsamles. Danmarks Naturfredningsforening (DN): DN Frederiksberg er bekymret over forslaget til helhedsplan. Grønne områder bør prioriteres højere og DN opfordrer til, at der indarbejdes en park i helhedsplanen. DN finder det betænkeligt at åbne op for boligbebyggelse i området, som er stærkt støjplaget. De ønsker at bebyggelsesprocenten skal nedsættes, og der kun kan bygges op til 6 etager og højst 8 etager, hvis det er arkitektonisk velbegrundet. De finder, at den foreslåede huludfyldning på hjørnet af Borups Allé og Nordre Fasanvej er problematisk. 3
Helhedsplanen udlægger arealet vest for Falckgrunden til grønt byrum. Området er også udpeget til områdefornyelsesområde og den nærmere udformning af byrummet vil foregå i dialog med borgere og brugere. Området omkring Bispeengbuen er beliggende i stationsnært område, derfor vurderer forvaltningen, at området har potentiale til byfortætning. Liv under Buen: Liv under Buen er en samarbejdsgruppe, der i de sidste 10 år har arbejdet på tværs af kommunegrænsen for at forskønne arealerne under Bispeengbuen. Det er Liv under Buens intentionen at skabe tryghed og forbindelser på tværs af Bispeengbuen. Det skal være et byrum, der kan anvendes af alle. Liv under Buen har i efteråret 2011 gennemført en række midlertidige aktiviteter med støtte fra A.P. Møller Fonden. Liv under Buen er glade for at der er udarbejdet en helhedsplan for området. Men er bekymrede over, at Liv under Buens arbejde ikke nævnes i planen, da det har lokal opbakning. Liv under Buen er enige i ordene bevægelse, aktivitet, byrumslaboratorium og urbant byrum. De bakker op om helhedsplanens overordnede stiforløb gennem området og om åbning af åerne i området. Liv under Buens aktiviteter er blevet evalueret af Niras A/S. Konklusionen er, at det er afgørende af ændre de fysiske rammer. Når de fysiske rammer er etableret skal der skabes liv gennem en række aktiviteter, der skal bidrage til at sikre mangfoldighed og kontakt på tværs af etnicitet, alder og bopæl. Liv under Buen er ikke enig i helhedsplanen muliggør etablering af en torvehal, da foreningen frygter, at det vil skabe barriere og øget tryghed. Liv under Buen frygter, at der vil være skyggegener fra Falckbyggeriet i byrummet under Bispeengbuen. I forbindelse med justering af helhedsplanen vil Liv under Buens engagerede arbejde blive nævnt. Ved evt. etablering af torvehal foreskriver helhedsplanen, at der ved etablering af bygninger under Bispeengbuen skal sikres, at det fortsat er muligt at bevæge sig på tværs af byrummet, således at Bispeengbuen ikke opleves som en barriere. I forbindelse med lokalplanlægning for et konkret projekt, vil der blive udarbejdet skyggediagrammer. AB Hillerødgade 55-61 og AB Hillerødgade 63-69: Høringssvaret er fremsendt som en fællesskrivelse. Andelsboligforeningerne er bekymrede over skyggegener fra byggeriet på Novozymes areal (benævnt delområde 3 i hel- 4
hedsplanen). Bygherre bør tænke over butiksudvalget. Der er bekymring for, at butikker vil medføre mere trafik. Området er allerede trafikplaget. Aktiviteter bør også være for voksne og ældre f. eks et kulturhus. Der foreligger ikke et konkret projekt for delområde 3, som der kan udarbejdes skyggediagrammer for. Af helhedsplanen fremgår det dog, at bygningens skal forholde sig til den omgivende boligbebyggelse. Inden for delområde 3 er fritid - og idræt, kulturelle formål, detailhandel, kreative erhverv samt kontor- og service mulige anvendelser. Det vil derfor være muligt at etablere et kulturhus inden for delområdet. Det er ikke muligt at regulere butiksudvalget. Pelican Self Storage/ TK Development v. arkitekt Jens Bertelsen: Pelican Self Storage/ TK Development ønsker at etablere en dagligvarebutik i stueetagen og privat opbevaring i bygningens øvrige etager på Hotelgrunden. I projektet er tårnet placeret længst væk fra Nordre Fasanvej. De har indsendt et høringssvar med ønske om en højere bebyggelsesprocent end 220 som er foreslået i helhedsplanen. Begrundelsen herfor er, at bygningens højde ikke skal styres af bebyggelsesprocenten. Høringssvaret er illustreret af skyggediagram. Illustrationen er med overlæg ikke angivet med højde, bredde eller bebyggelsesprocent, da det er det bymæssige, de gerne vil diskutere med Frederiksberg Kommune. Forvaltningen vurderer, at tårnet fortsat skal placeres mod Nordre Fasanvej som angivet i helhedsplanen ud fra en byarkitektonisk betragtning og ud fra en vurdering af skyggegener for den bagvedliggende bebyggelse. Erik Aagaard Hansen: Erik Aagaard Hansen er bekymret for skyggegener fra et byggeri på op til 11 etager på Falckgrunden. I helhedsplanen foreslås det, at parkeringen under Bispeengbuen koncentreres nærmest Borups Allé. Den del af Bispeengbuen er beliggende i Københavns Kommune, så der kan man ikke bruge sit p-mærkat. Erik Aagaard Hansen ønsker, at vide om det er muligt at indgå en aftale om parkering med Københavns Kommune. I forbindelse med lokalplanlægning for et konkret projekt, vil der blive udarbejdet skyggediagrammer. Københavns Kommune ikke har betalingszone under Bispeengbuen, så der er fri parkering, hvor andet ikke fremgår af lokal skiltning (også for borgere på Frederiksberg) 5
Anne Rechenbach: Anne Rechenbach er kritisk over for at der ikke er nævnt noget om styrtregn i helhedsplanen, og nævner at den tydeligvis er udarbejdet inden oversvømmelserne. Hun foreslår, at man skal sammenkæde forskellige initiativer med helhedsplanen. Hun foreslår desuden, at man åbner åforløbene i området og kombinerer dette med et bassin som både forskønner og er nyttigt. Anne Rechenbach påpeger, at der er støjgener fra varetilkørsel af frysevogne til Aldi. Hun foreslår, at der på kort sigt sættes gummi på pallehjul eller udlægges gummimåtter. På lang sigt foreslår hun, at tidsrummet for varetilkørsel begrænses og at der ikke køres i weekender. Helhedsplanen er udarbejdet inden skybruddet 2. juli 2011. Der er efterfølgende udarbejdet en klimatilpasningsrapport for området. Konklusionen er, at ved kraftige skybrud vil oversvømmelserne omkring Bispeengbuen være så omfattende, at vandmængden ikke kun kan håndteres ved lokale tiltag. Der skal derfor etableres en skybrudsledning i samarbejde med Københavns Kommune. Lokalt skal der arbejdes med terrænregulering til opsamling af regnvand på det kommunale areal syd for Bispeengbuen (delområde 5) Mulighed for åbning af åforløb er en mulighed i helhedsplanen og indgår som mulighed i forvaltningens fortsatte arbejde med klimatilpasning. Vejloven åbner ikke mulighed for at begrænse varekørsel til en ejendom med mindre det er sket i forbindelse med tilladelse til etablering af overkørslen ifm. byggesagen, hvilket vi ikke har kendskab til. Støj på selve ejendommen administreres ikke via vejloven. Helhedsplanen vil blive tilrettet som følger: Afsnittet bæredygtighed. Her vil der blive tilføjet, at fremme af lokal håndtering af regnvand ved også skal ved terrænregulering. Afsnittet byrum. Her vil afsnittet om urbane byrum/ sammenbindende flader blive justeret således, at der ikke skal være en sammenbindende flade og krav til farvet asfalt, chaussesten e. lign. fjernes. på tværs af Nordre Fasanvej som konsekvens af dette. Kristine Naundrup-Jensen: Kristine Naundrup-Jensen finder generelt helhedsplanen spændende i forhold i forhold til et mere aktivt handelsliv langs Nordre Fasanvej, etablering af et stiforløb gennem området, lukning af lokalvejene langs Bispeengbuen samt at der stilles krav til bæredygtighed. 6
Kristine Naundrup-Jensen finder anvendelsen af arealet under Bispeengbuen til sport og kultur positiv. Hun er dog kritisk over muligheden for at etablere en torvehal på arealet, idet hun er bekymret for, at en bygning vil opleves som en barriere og skabe utryghed. Placering af sportsaktiviteter og grønne anlæg skal tage hensyn til nabogener og beboerønsker. Kristine Naundrup-Jensen finder, at helhedsplanens foreslåede anvendelser af arealet under Bispeengbuen skal tage mere afsæt i beboernes ønsker og drømme. Hun mener, at der kan være helbredsmæssige konsekvenser for børn og unge ved at lave aktiviteter på stedet, da der er partikelforurening. Hun henviser til projekt Liv under Buen i forhold til udformning og begrønning af arealet. Kristine Naundrup-Jensen er bekymret for om bebyggelsen på Falckgrunden vil skygge for byrummet under Bispeengbuen. Hun foreslår, at der byttes rundt på det grønne område og byggeriet på Falckgrunden, således at det grønne område kommer til ligge ud mod Nordre Fasanvej. Det er positivt, at helhedsplanen foreslår en anvendelse af arealerne under Bispeengbuen til andet end parkering. Kristine Naundrup-Jensen er bekymret for, om der bliver nok p-pladser i området. Hun foreslår, at der etableres underjordisk parkering i området. Ved evt. etablering af torvehal foreskriver helhedsplanen, at der ved etablering af bygninger under Bispeengbuen skal sikres, at det fortsat er muligt at bevæge sig på tværs af byrummet, således at Bispeengbuen ikke opleves som en barriere. I forbindelse med lokalplanlægning for et konkret projekt, vil der blive udarbejdet skyggediagrammer. Der kan ikke etableres underjordisk parkering i området, idet området er særlig udfordret i forhold til ekstremregn. Området er side udarbejdelsen af helhedsplanen blevet udpeget til områdefornyelsesområde. Her er borgerinddragelse centralt i forhold til omdannelse af byrummet. Borgermøde om helhedsplanen 27. november 2011 Deltagerne i borgermødet stillede en række spørgsmål og indkom med en række forslag og bemærkninger. De er listet op i det følgende: 7
Håndtering af regnvand Er helhedsplanes bestemmelser om håndtering af regnvand vidtrækkende nok? Det blev oplyst, at der i kommunen er afsat særlige midler af til udarbejdelse af en klimatilpasningsplan. Det blev foreslået, at åen åbnes. Det vil være en væsentlig forbedring i forhold til håndtering af regnvand og det rekreative. Støj Trafik. Beboerne er plaget af trafikstøj fra de mange veje. Vareindlevering til butikker støjer, når vareindlevering kører i tomgang på grund af køling af varerne. Byrum Begrønning af byrummet ved Bispeengbuen. Det er et ønske at der stadig skal være store træer ved en omdannelse af pladsen ved/ under Bispeengbuen. Træerne skærmer for trafikken. Ved en evt. etablering af torvehal, vil man kunne lave sydvendte caféer. Det er en god idé at forskønne hjørnerne af Hillerødgade. Der blev rejst spørgsmål til hvilke former for byliv, som er egnede i området, som er udfordret af trafik, støj og utryghed. Det skulle f.eks. overvejes om der bør lægges op til aktiviteter eller byrum målrettet børn under Bispeengbuen. Der blev udtrykt utilfredshed med støj fra enkeltstående musikarrangementer, der har været afholdt under Bispeengbuen, f.eks. Bas under Buen. Der blev stillet forslag om placering af kultur- og fritidsaktiviteter under Bispeengbuen, evt. i kombination med en torvehal, som således kunne pakkes ind i disse aktiviteter mod byrummet. Beboere på Hillerødgade udtrykte utilfredshed med en sti til X-hall via andelsforeningens friareal. Bebyggelsen langs Hillerødgade er i forvejen plaget af støj fra de omkringliggende veje. Der blev udtrykt ønske om, at kommunen undersøger alternative muligheder. Trafik Lukning af Bispeengen. Deltagerne i Liv under Buens arrangementer oplever det som utrygt, at der kører biler på Bispeengen. Støjdæmpning af de store veje i området. 8
Københavns Kommunes løsning af stikrydsning på Hillerødgade er værd at undersøge, da den fungerer godt. Trafik. Beboerne er plaget af trafikstøj fra de mange veje. Skyggeforhold Det skal sikres, at en evt. ny bebyggelse på Falckgrunden ikke skygger for byrummet under Bispeengbuen. Naboerne på den sydlige side af Hillerødgade er bekymrede for at en evt. ny bebyggelse på Novozymes areal vil skygge. Butikker Der er en lang række dagligvarebutikker i området. Der er ingen grund til at etablere flere. Den foreslåede udbygning med butikker vil også føre til mere støj, jf. ovenstående. Beboerhus Man kunne måske etablere et beboerhus til deling mellem beboerforening og beboere op af byrummet og den grønne sti på den vestlige side af Nordre Fasanvej. Det vil være en god idé at lave et beboerhus i arkitekt Arne Jakobsens bygning på Nordre Fasanvej. Forvaltningen foreslår følgende ændringer af helhedsplanen på baggrund af indkomne høringssvar, dialog med diverse myndigheder samt klimatilpasningsrapporten: Indledning: Afsnit om Byrum: I dette afsnit sker der justeringer som følge af klimatilpasningsrapportens konklusion i forhold til byrummet syd for Bispeengbuen. Her skal arbejdes med udformningen af terrænet, så der kan opsamles regnvand ved ekstremregn. Forvaltningen vurderer, derfor at det ikke er hensigtsmæssigt at fastlægge udformningen af byrummet på nuværende tidspunkt. Urbane byrum/ sammenbindende flader: De sammenbindende flader placeres på tværs af Nordre Fasanvej og på tværs af en del af Hillerødgade. Disse Denne flade skal skille sig visuelt ud fra omgivelserne. Det kan f.eks. være i form af farvet asfalt, chaussésten eller lignende. Midlertidig anvendelse af byrum som byudviklingsstrategi Midlertidige anvendelser i byens rum er flygtige og kan bestå af enkeltstående events eller de kan forløbe over flere år. De kan øge den offentlige bevidsthed om et område og kan dermed være med til at skabe ny identitet og værdiforøgelse. 9
En midlertidig anvendelse af byrum kan kickstarte en byomdannelsesproces. LysLyd kunstprojektet er et godt eksempel. Armsrocks lysende kunstværk under Bispeengbuen har skabt fokus på området og på at der skal til at ske en udvikling af området. Projektet har været eksponeret i landsdækkende og lokale medier. Armsrocks værk tager udgangspunkt i områdets særlige karakter og skala. Tilsvarende er gennemførelse af musikeventen Bas under Buen et eksempel på succesfuldt en succesfuld event, som har øget kendskabet til området og udfoldet mulighederne i rummet under Bispeengbuen. Det er oplagt at fortsætte den positive opmærksomhed på området ved at iværksætte andre midlertidige kulturelle arrangementer. Som eksempel kan nævnes Strømfestivalen, der er en festival for elektronisk musik og/eller Kopenhagen Contemporary, der er en årligt tilbagevendende kunstfestival. Liv under Buen er en samarbejdsgruppe, der i de sidste 10 år har arbejdet på tværs af kommunegrænsen for at forskønne arealerne under Bispeengbuen. Det er Liv under Buens intentionen at skabe tryghed og forbindelser på tværs af Bispeengbuen. Liv under Buen har i efteråret 2011 gennemført en række midlertidige aktiviteter med støtte fra A.P. Møller Fonden. Der kan etableres midlertidige anlæg til sport, bevægelse eller andre borgerorienterede aktiviteter på arealet under Bispeengbuen og på arealet bag Falck grunden. Her kan visionerne testes 1:1 i det konkrete projekter og skabe grundlag for en dialog med områdets brugere. Afsnit om anvendelse: I dette afsnit er der justeringer som konsekvens af forslag til Kommuneplan 2013 og dialog med Miljøministeriet om støj. Nordre Fasanvej og Hillerødgade vest for Nordre Fasanvej. Novozymes areal syd for Hillerødgade, Falck-grunden og Hotel-grunden må anvendes til blandede byfunktioner såsom til detailhandel, kreative erhverv, kontor- og service, boliger, og offentlige servicefunktioner, f.eks. som vist på kortet. Stueetager skal anvendes til til butikker og andre publikumsrettede funktioner for at styrke bylivet i området. Bylivet ønskes styrket blandt andet ved at muliggøre mere detailhandel. Derfor udvides det i Kommuneplan 2010 udlagte bydelsstrøg langs Nordre Fasanvej, således at det i forslag til Kommuneplan 2013 også dels omfatter sydsiden af Hillerødgade samt, dels omfatter den vestlige side af Nordre Fasanvej nord for Bispeengbuen. Den samlede ramme for detailhandel langs bydelsstrøget udvides med 9.500 m². I facadebebyggelsen langs Hillerødgade åbnes mulighed for butikker med et samlet etageareal på i alt 6.500 m 2. På Falck-grunden kan der etableres butikker med et samlet etageareal på 1000 m 2 og på Hotel-grunden kan der er tilsvarende etableres butikker med et samlet etageareal på 1000 m 2 samt torvehal mv. på ca. 1000 m2. Den maksimalt tilladte butiksstørrelse er 3.500 m 2 til dagligvarebutikker og 2.000 m 2 til udvalgsvarebutikker i overensstemmelse med de maksimalt tilladte butiksstørrelser på bydelsstrøg i Kommuneplan 2010. Strøgkarakteren skal styrkes med beplantning, og der 10
skal stilles æstetiske krav til udformningen af butiksskiltning. Derudover kan der etableres boliger, erhverv, kulturelle formål mv., som vist på kortet. Kortet justeres, så anvendelsen til bolig udgår på arealet syd for Hillerødgade. På Falckgrunden tilføjes Falckstation e. lign. Rammer for lokalplanlægning revideres i forhold til forslag til Kommuneplan 2013. Vi vil udarbejde kommuneplantillæg, der optager bestemmelserne fra denne helhedsplan. Det første konkrete midlertidige anlæg i vores Byrumlaboratorium 1:1 er en parkourbane placeret på arealerne under Bispeengbuen. Parkouranlægget etableres i dialog med Københavns Kommune og Vejdirektoratet. Vejdirektoratet ejer arealerne under Bispeengbuen. Anlægget danner udgangspunkt for dialog om arealernes anvendelse med beboere og grundejere i området. Afsnittet bæredygtighed: Som konsekvens af klimatilpasningsrapportens konklusion om at der lokalt skal arbejdes med terrænregulering til opsamling af regnvand på det kommunale areal syd for Bispeengbuen (delområde 5) justeres afsnittet. Fremme af lokal håndtering af regnvand ved terrænregulering, valg af belægninger og blå elementer i byrum og på friarealer, såfremt dette er muligt af hensyn til eventuel jordforurening. Muligheden for åbning af tidligere å-forløb kan undersøges. Afsnittet bebyggelsesmuligheder: Det eksakte etageantal udgår. Der skal udarbejdes et kommuneplantillæg i tilfælde ønske om et byggeri på over 8 etager. Her kan der så tages stilling til et konkret etageantal. Forslag til Kommuneplan 2013 Kommuneplan 2010 fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent inden for det samlede område på 180 % og en maksimal bygningshøjde på 8 etager. Det anbefales, at en bebyggelsesprocent på 180 for det samlede område fastholdes for at muliggøre en fremtidig byudvikling på Novozymes nord for Hillerødgade. På Falck-grunden og Hotel- grunden kan der argumenteres for at muliggøre et større etageantal ud fra en vurdering af områdets skala og en ønsket markant arkitektonisk sammenhæng mellem bygningerne på de to ejendomme. Ifølge forslag til Kommuneplan 2013 kan der i byudviklingsområder ved udarbejdelse af et kommuneplantillæg åbnes muligheder for en ændring af kommuneplanrammerne til at kunne rumme bebyggelse med større bygningshøjde og større bebyggelsesprocent end angivet. Det skal i hvert enkelt tilfælde bero på en konkret vurdering af projektets helhedsvirkning, arkitektoniske og byrumsmæssige forhold samt hvilke kvaliteter projektet i øvrigt tilfører området og byen. Område 1:Bebyggelsesprocent max. 180, etageantal 2-8 etager. Der gives tilladelse til, at etageantallet mod Nordre Fasanvej øges. til 9-11 etager, under forudsætning om et arkitektonisk velbegrundet projekt i visuel sammenhæng med bebyggelse inden for område 2 (Hotel-grunden). Område 2: Bebyggelsesprocent max. 220 180 etageantal 2-8 etager. Der gives tilladelse til, at etageantallet i dele af bygningen øges. til 9-12 etager, under forudsætning om et 11
arkitektonisk velbegrundet projekt i visuel sammenhæng med bebyggelse inden for område 3 (Falck-grunden). Krav til lejlighedsstørrelse: Afsnittet udgår som konsekvens af, at anvendelsen til bolig udgår på arealet syd for Hillerødgade (delområde 3). Den gennemsnitlige lejlighedsstørrelse nedsættes til 90 m2. Tilsvarende foreslås minimumsboligstørrelsen nedsat til 70 m2. Dette begrundes med, at et krav om, at boligerne i nye boligbebyggelser skal have en gennemsnitsstørrelse på 100 m2 vurderes at kunne stå i vejen for nye boligbebyggelser i området. Der tale om små ejendomme med mulighed for et begrænset antal boliger, som for en stor andels vedkommende skal være store, hvis gennemsnitsstørrelsen skal overholdes. Samtidig vurderer, flere byudviklere, som ønsker at opføre ny bebyggelse inden for området, at der ikke er marked for større boliger med denne beliggenhed. Det vurderes, at være hensigtsmæssigt i forhold til et ønske om at fremme byudvikling af området, at der kan etableres nye boligbebyggelser med en større andel mindre boliger, f.eks. 2 og 3 rums boliger. Catharina Friedberg Byplanarkitekt 12