LOKALPLAN NR. 151 for et område til en bolig og sti ved Kærgårdsvej i Gram Skanderborg Kommune 2007
Hvad er en lokalplan? I følge Lov om Planlægning skal der udarbejdes og offentliggøres en lokalplan, inden der udføres et større bygge- og anlægsarbejde, foretages væsentlige nedrivninger eller der sker væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom. Derudover kan der altid udarbejdes lokalplan, når byrådet skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan byrådet fastlægge nærmere bestemmelser for et areals anvendelse, bygninger, veje og stiers placering og udformning, friarealers placering og indretning samt bevaring af huse og bymiljøer mv. Sådanne bestemmelser skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med kommunens øvrige planlægning. En lokalplan er desuden byrådets redskab til at sikre gennemførelse af intentionerne i kommuneplanen. Vedtagelsen af en lokalplan betyder ikke forbud mod at fortsætte den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom, og en lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som er indeholdt i planen. Planen regulerer alene fremtidige forhold og ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, som skal være i overensstemmelse med lokalplanen. Offentliggørelse Vedtagelsen af denne lokalplan er offentligt bekendtgjort den 17.1.2007. Lokalplanen har som forslag været offentligt fremlagt i tiden fra den 06.09.2006 til den 01.11.2006 (begge dage inkl.). Supplerende oplysninger kan indhentes hos Teknik & Miljø, Planlægningsafdelingen, Knudsvej 34, 8680 Ry eller på tlf. 8794 7000. Dok.nr. 428353
INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLAN NR. 151 REDEGØRELSE Lokalplanområdet...1 Lokalplanens baggrund og formål...2 Lokalplanens indhold...2 Lokalplanens forhold til anden planlægning...3 Lokalplanens retsvirkninger...6 LOKALBESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål...7 2. Lokalplanens område og zonestatus...7 3. Områdets anvendelse...7 4. Udstykning...8 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold...8 6. Varmeforsyning...8 7. Bebyggelsens omfang og placering...8 8. Bebyggelsens ydre fremtræden...9 9. Ubebyggede arealer...9 10. Grundejerforening...10 11. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse...10 12. Vedtagelsespåtegning...10 KORTBILAG Lokalplankort... kortbilag 1 Matrikelkort... kortbilag 2 Illustrationsplan... kortbilag 3 1
Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger øst for Kærgårdsvej og nord for Damgårdsvej i Stilling. Området er privatejet og omfatter en mindre del af ejendommen matr. nr. 37e Gram, Skanderborg Jorder. Området henligger i dag ubebygget som grønt område uden væsentlig træ- eller buskbeplantning. Tværs hen over arealet er en trådt sti, der forbinder Kærgårdsvej med Skovstien øst for Fenrisvej og nord for Damgårdsvej. Mod nord, vest og syd er området omgivet af traditionel parcelhusbebyggelse i op til 2 etager. Øst for området ligger et meget naturskønt landskab, hvoraf en del er et overdrev med dramatiske terrænfald, omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. Overdrevet er ikke omfattet af nærværende lokalplan. Lokalplanområdet set fra øst Tværs hen over lokalplanområdet løber en spildevands- og en regnvandsledning. Langs lokalplanområdets vestlige og sydlige afgrænsning ligger desuden et kabelanlæg med et 0,4 kv kabel. Områdets samlede areal udgør ca. 1.700 m 2, og er ved lokalplanens udarbejdelse beliggende i landzone. Ved lokalplanens offentlige bekendtgørelse overføres området til byzone. Lokalplanområdet ligger indenfor enkeltområde B.04.60.04 i Kommuneplan 2005-2017, som udlægger området til boligformål (åben-lav og tæt-lav bebyggelse). 1
Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Den nuværende ejer af grunden har ønsket at opføre en beboelse som huludfyldning mellem Kærgårdsvej og Damgårdsvej. Formålet med lokalplanen er at tilvejebringe det planlægningsmæssige grundlag for opførelse af boligbebyggelsen i form af et enfamiliehus. I forbindelse med udstykningen af boliggrunden, skal den eksisterende trådte sti, der krydser lokalplanområdet, flyttes til et lidt andet forløb langs lokalplanområdets nordlige og østlige afgrænsning. Lokalplanens indhold Lokalplanen udlægger området til boligformål og stiforbindelse og vil omfatte en bolig for en familie samt en sti der forbinder kommunevejen Kærgårdsvej med stisystemet øst for Fenrisvej. Bebyggelsen kan opføres i indtil 2 etager med en maksimal højde på 8,5 meter. Bebyggelsesprocenten på parcelhusgrunden må ikke overstige 25. Lokalplanområdet vejbetjenes via Kærgårdsvej. Lokalplanområdet set fra sydøst 2
Redegørelse Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan 2005-2017 (Gammel Skanderborg Kommune) nugældende rammer: Områdenummer B.04.60.04 Områdebetegnelse Gramvej og Gl. Virringvej Område status Eksisterende boligområde Fremtidig anvendelse Boliger (åben-lav og tæt-lav) og offentlige formål samt klinikker, kontorer og service på ejendomme langs Gl. Virringvej. Miljøklasse 1-2 Bebyggelsens art Bebyggelsens omfang Maks. bebyggelsesprocent 25 for den enkelte ejendom. Erhvervsbebyggelse langs Gl. Virringvej max. 40. Bygningers etage antal, højde, placering Maks. 2 etager. Bevaringshensyn Værdifulde bygninger med middel bevaringsværdi skal søges bevaret og helheden i bymiljøet med bevaringsværdige bebyggelsessammenhænge i den ældre del af Gram skal understøttes. Særlige bestemmelser Lokalplaner Byplanvedtægt nr. 10 og lokalplan nr. 026, 039, 047 og 100. Zoneforhold Byzone Regionplan 2005 Landbrugsloven Lokalplanen anses for at være i overensstemmelse med regionplanen. De berørte arealer er ikke pålagt landbrugspligt. Vej- og stiforhold Området vejbetjenes fra kommunevejen Kærgårdsvej. Der løber desuden en trådt sti hen over arealet. Stien forbinder Kærgårdsvej med Skovstien og boligområderne syd herfor. Stien 3
Redegørelse er i dag ikke selvstændigt udstykket eller befæstet, hvilket dog vil ske i forbindelse med den øvrige udstykning af grunden til boligbyggeri. Stiarealet vil i den forbindelse overgå til kommunen. Servitutter På ejendommen er der tinglyst en deklaration af 20.09.1976, som indeholder bestemmelser om, at adgangsrettigheder til matr. nr. 37a, Gram henover matr. nr. 37e, Gram, skal bibeholdes i samme udstrækning som hidtil eller tilsvarende. Denne deklaration bibeholdes i dens nuværende form, da den ikke anses for værende til hinder for ejendommens udnyttelse til den i nærværende plan fastlagte anvendelse. Parkeringsforhold Der skal anlægges mindst 2 parkeringspladser ved bebyggelsen. Inden for lokalplanområdet må der ikke ske parkering af lastbiler, sættevogne og større varevogne (over 3.500 kg) eller henstilles både og campingvogne. Dog kan det tillades at opbevare f.eks. robåde, kanoer og lignende, som kan skjules bag et hegn eller en hæk, således området stadig har karakter af et boligområde. Jordforurening Skulle der i forbindelse med opførelse af nybyggeri eller ved anlægsarbejder o.l. opstå mistanke om forurening, skal arbejdet stoppes øjeblikkeligt, og de relevante myndigheder underrettes således, at der kan iværksættes foranstaltninger til forhindring af følgevirkninger. Museumsloven Skulle der under anlægsarbejder i lokalplanområdet fremkomme fortidsminder, oldsager el. l. skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet og Skanderborg Museum tilkaldes for besigtigelse, jf. museumslovens 25 og 27. Indledende miljøvurdering Ved en indledende screening af lokalplanforslag nr. 151, vurderes det, at det ikke er sandsynligt, at lokalplanen vil have væsentlig indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskaber, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige af disse faktorer. Dette begrundes med, at der er tale om en enkelt bolig, der opføres som en mindre byafrunding mellem eksisterende boligbebyggelse. Desuden tager lokalplanen hensyn til eksisterende følsomme landskabelige faktorer i forhold til placering af bebyggelse og grundens udnyttelse. 4
Redegørelse I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer 3 stk. 1 nr. 1, 4 stk. 2 og bilag nr. 2 vurderes det, at pågældende lokalplanforslag ikke er omfattet af behovet for en miljøvurdering. Spildevandsplan: Lokalplanområdet er ikke omfattet af Skanderborg Kommunes gældende spildevandsplan. Det vurderes dog, at området ligger i et grænseområde, som naturligt kan inddrages ved næste revision af spildevandsplanen. Ledningsforhold Der er tinglyst regnvands- og spildevandsledninger hen over arealet med en respektafstand på 2 meter til begge sider, hvori der ikke må bygges. Der er tillige tinglyst et kabelanlæg med spændinger til og med 20 kv i den vestlige og sydlige del af området. Teknisk forsyning: Spildevand ledes til Centralrenseanlægget. Regnvand fra evt. befæstet adgangsvej, gårdsplads og bygninger påregnes ført til offentlig regnvandsledning. Vandforsyning skal ske fra Skanderborg kommunale Vandforsyning. Elforsyning skal ske fra Østjysk Energi. Renovation foretages af I/S Reno Syd. Området skal forsynes med fjernvarme, med mindre der er tale om et enfamiliehus, der er opført som lavenergihus og opfylder klassifikationskravene i afsnit 5.3 i Tillæg nr. 9 til Bygningsreglement for småhuse, hvortil der skal dispenseres fra kravet om kollektiv varmeforsyning. Området kan tilsluttes fællesantenneanlæg. 5
Redegørelse Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der ifølge Planlovens 18 ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunen kan meddele dispensation fra bestemmelser i lokalplanen under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplanen indeholder i afsnit 2 en bestemmelse om, at området overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af Planlovens 47A. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen i henhold til Planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. 6
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 151 for et område til en bolig og sti ved Kærgårdsvej i Gram I henhold til lov om planlægning (jf. lovbekendtgørelse nr. 883 af 18/8/2004) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i afsnit 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.01 Lokalplanens formål er, at muliggøre, at området kan anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse, at sikre en harmonisk byafgrænsning af Gram, at fastlægge nærmere bestemmelser om bygningens arkitektur og materialevalg m.v., at sikre vejadgang for bebyggelsen fra Kærgårdsvej, at udlægge areal til stiforbindelse mellem Kærgårdsvej og sti ved Damgårdsvej, at overføre området fra landzone til byzone. 2. Lokalplanens område og zonestatus 2.01 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 2 og omfatter del af matrikel nr. 37e Gram, Skanderborg jorder. Lokalplanens samlede areal udgør ca. 1.700 m 2. 2.02 Lokalplanområdet opdeles i delområderne I og II, som vist på kortbilag nr. 2. 2.03 Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres området til byzone. 3. Områdets anvendelse 3.01 Delområde I udlægges til boligformål i form af et fritliggende énfamiliehus. 3.02 Delområde II udlægges til sti og grønt område. Indenfor lokalplanområdet kan der tillades opført bygnings- og tekniske anlæg i forbindelse med fælles forsyningsanlæg m.v. 7
Lokalplanbestemmelser 4. Udstykning 4.01 Der må ikke udstykkes nye parceller i lokalplanområdet udover de på kortbilag nr. 2 viste parceller. 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.01 Lokalplanområdet vejbetjenes via Kærgårdsvej ad eksisterende overkørsel. 5.02 Der udlægges areal til sti med en beliggenhed som vist på kortbilag 1. 5.03 Stien udlægges i en bredde af minimum 3 m og anlægges med fast belægning i en bredde af minimum 1,5 m. Overkørsler: 5.04 Overkørsler skal placeres mindst 0,5 m fra kabelskabe, lysmaster og lignende. Parkering: 5.05 Der skal indrettes mindst 2 parkeringspladser ved bebyggelsen. 5.06 Inden for lokalplanområdet må der ikke ske parkering af lastbiler, sættevogne og større varevogne (over 3.500 kg) eller henstilles både og campingvogne. Dog kan det tillades at opbevare f.eks. robåde, kanoer og lignende, som kan skjules bag et hegn eller en hæk, således området stadig har karakter af et boligområde Belysning: 5.07 Der kan etableres parkbelysning ved sti. 6. Varmeforsyning 6.01 Bebyggelse skal tilsluttes fjernvarmeforsyningen, med mindre der er tale om et enfamiliehus, der er opført som lavenergihus og opfylder klassifikationskravene i afsnit 5.3 i Tillæg nr. 9 til Bygningsreglement for småhuse, hvortil der skal dispenseres fra kravet om kollektiv varmeforsyning. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.01 Bebyggelsesprocenten på parcelhusgrunden må ikke overstige 25. 7.02 Indenfor delområde I skal bebyggelse placeres indenfor det på kortbilag nr. 1 viste byggefelt. 7.03 Bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager, og ingen del af en bygnings ydervæg eller tagflade må overstige 8,5 meter over 8
Lokalplanbestemmelser et godkendt niveauplan, som fastsættes i forbindelse med byggetilladelsen. 7.04 Carporte og garager må opføres i skel mod sti. 7.05 Bygninger mindre end 10 m 2, såsom redskabs- og affaldsskure, skal gives en udformning og et udseende, der er i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. Bygningerne må ikke opføres i mere end én etage med en bygningshøjde på max. 3,0 m. 7.06 Bygninger skal placeres mindst 2 meter fra tinglyste regnvands- og spildevandsledninger. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.01 Udvendige bygningssider skal fremstå i blank eller pudset mur eller beton. Mindre bygningspartier kan udføres i andre materialer som f.eks. træ, metal og glas. Der må ikke anvendes stærkt reflekterende materialer, som kan skabe genevirkninger i forhold til omgivelserne. 8.02 Tage kan udføres som flade tage, med ensidig taghældning eller med saddeltag, og skal dækkes med tegl, pap eller zink. 8.03 Antenner, herunder parabolantenner, må ikke placeres således at de er synlige fra offentligt tilgængelige arealer. 8.04 Ingen form for skiltning eller reklamering må finde sted. 9. Ubebyggede arealer 9.01 Hegn må i naboskel kun etableres som stakit eller levende hegn. De levende hegn kan forstærkes med trådnet, der dog ikke må være højere end det levende hegn, når dette har nået den ønskede højde. Stakit og levende hegn må få en højde på max.1,8 meter. I skel mod sti må etableres levende hegn i en højde på maks. 1,8 meter eller fast hegn eller mur i en højde på max. 1,2 meter. 9.02 Der må hverken varigt eller midlertidigt foretages oplæg af materialer, eller lign. som kan skæmme området. Ejer/lejer er forpligtet til at vedligeholde lokalplanområdet på passende vis. 9.03 Terrænregulering på mere end +/- 0,50 m i forhold til det eksisterende terræn og nærmere skel end 1,0 m må kun foretages med Skanderborg Kommunes tilladelse. Som grundlag for kommunens behandling af ansøgning om terrænreguleringer, skal oplyses koter på eksisterende og fremtidig terræn. Skæringslinier mellem bygning og eksisterende og fremtidig terræn skal fremgå af byggeprojektet. 9