1 København, den 27. september 2011 KENDELSE Klager ctr. Michael H. Jørgensen A/S Labæk 13 4300 Holbæk Nævnet har modtaget klagen den 9. marts 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes indklagede, at klager i forbindelse med salg af sin ejendom ikke opnåede det provenu, som hun var stillet i udsigt via indklagedes provenuberegning. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 10. februar 2010 en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgik af aftalen bl.a.: OMPRIORITERING VIA DANSKE BANK: I forbindelse med salget af nærværende ejendom er det aftalt, at den lokale afdeling af Danske Bank forestår indfrielse af eksisterende lån og evt. omprioritering/hjemtagelse af
2 nye lån efter en konkret vurdering, herunder om der skal ske garantistillelse ved førtidig udbetaling af nyt ejerskiftelån og evt. indgåelse af fastkursaftale ved indfrielse af sælgers nuværende lån i ejendommen. Samme dag udarbejdede indklagede et salgsbudget til klager. Det fremgik heraf, at klager ved salg af ejendommen for 3,35 mio. kr. ville opnå et kontant overskud på 621.547 kr. Klager ønskede at bytte bolig med en villa i samme område på minimum 120 m² og et prisniveau på ca. 2,5 mio. kr. Den 12. maj 2010 underskrev klager en købsaftale om køb af en ny ejendom for kr. 2, 5 mio. kr. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: BETINGET HANDEL: Der er samtidigt med denne købsaftale indgået aftale om [sælgers] køb af [klagers] ejendom [...] ([Klagers ejendom] handles til kr. 3.395.000 med overtagelse pr. 01.09.2010). Den 12. maj 2010 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning til klager. Ved en salgspris på 3,395 mio. kr. havde indklagede beregnet klagers overskud til 787.129 kr. Det var i beregningen anført bl.a.: Salgsprovenuet er beregnet på de aftalte handelsvilkår og med gældende kurser, gebyrer mv. Efterfølgende ændringer af disse medfører, at salgsprovenuet ændres. [...] I provenuet indgår ikke: - [...] - Beløb, der vedrører [...] gæld ifølge eventuelle tinglyste ejerpantebreve [...] Der er tinglyst følgende sådanne pantehæftelser: EJERPANTEBREV OPR. KR.: 225.000,- Indklagede havde i provenuberegningen anført indfrielse af indestående lån således: Stadig den 12. maj 2010 underskrev klager købsaftale om salg af sin ejendom til de personer, som hun havde købt den nye ejendom af. Prisen var aftalt til 3,395 mio. kr. Det fremgik af købsaftalen, at denne var betinget af, at handlen vedrørende klagers køb af ejendom blev gennemført. Det fremgik videre bl.a.: Sælger og køber er gjort
3 bekendt med muligheden for at foretage kurssikring af hhv. indestående og nye lån. Den 13. maj 2010 skrev indklagede til klagers bank bl.a.: Efter aftale med [klager] fremsendes hermed kopi af indgået købsaftale med tilhørende provenu beregning. Indklagede overdrog eftersagsbehandlingen til et servicecenter, der den 19. maj 2010 skrev til klagers bank bl.a.: Ifølge aftale med sælger af ovennævnte ejendom, bedes du gennemføre indfrielsen af de eksisterende prioriteter i ejendommen, idet køber ønsker at erhverve ejendommen kontant, alternativt selv stå for finansieringen. [...] Jeg beder dig drøfte mulighederne med sælger i forbindelse med indfrielse af eksisterende lån, herunder oprettelse af kurskontrakt eller alternativt paristraksindfrielse, eller opsigelse. Du bedes venligst kontakte sælger for oprettelse af nødvendige dokumenter til gennemførelse af ekspeditionen. [...] Underliggende gæld vedr. ejerpantebrev lyst stort kr. 225.000,00 bedes indfriet, med mindre andet aftales med din kunde. Da køber muligvis ønsker at overtage ejerpantebrevet, bedes du venligst kontakte købers rådgiver herom. Samme dag skrev servicecentret tillige til klager og bad klager kontakte sin bank for nærmere aftale om indfrielse af lån herunder muligheden for indgåelse af fastkursaftale, pari-straksindfrielse eller opsigelse vedrørende de lån, der skulle indfries. Den 23. august 2010 fremkom indfrielseskvittering vedrørende klagers realkreditlån. Det fremgik heraf bl.a.:
4 Den 1. oktober 2010 skrev klager til indklagede bl.a.: Håber du stadig kan huske vores ombytnings sag af huse i [ ]. Men i hvert faldet aftalte vi jo, at jeg sådan set var ligeglad med priser, hvad [klagers ejendom] blev solgt for samt [den ejendom klager købte] købt for. Jeg skulle bare ende med kr. 800.000 I HÅNDEN når alt var betalt og ordnet. Det blev så lynhurtigt ændret (fra Homes s side af) til noget med omkring kr. 785.000 hvilket jeg så dog endte med at accepterer [...] Nu høre jeg fra Den Danske Bank, at jeg KUN har omkring kr. 700.000 i hånden og det var HELT KLART ikke vores aftale. Hvordan kan JEG pludselig komme til at mangle HUNDREDETUSINDE????? (ved ikke med dig, men for mig er det RIGTIG MANGE penge). Indklagede bad flere gange klager om at skaffe en opgørelse fra sin bank, således at indklagede kunne undersøge, hvad der var sket med provenuet. Den 14. december 2010 sendte indklagede sin afregning. Efter modregning af købers udbetaling på 95.000 kr. havde indklagede et tilgodehavende hos klager på 11.670 kr. Det fremgår af sagen, at klager ikke har betalt indklagedes tilgodehavende. Klager har bl.a. anført: Klager var ligeglad med priserne på husene, når klager bare fik 787.129 kr. i hånden, når alt var betalt og afregnet. Dette beløb har indklagede lovet klager.
5 Klager har ikke noget overblik over, hvad indklagede og klagers bank har gjort, men resultatet er blevet, at klager ikke har fået en eneste krone i hånden, men tværtimod har måttet betale 20.000 kr. fra sin opsparing. Indklagede har forklaret, at det manglende beløb skyldes kursudviklingen, men dette er ikke nogen undskyldning hverken for indklagede eller banken, der er de professionelle, idet det var en helt klar aftale mellem klager og indklagede, at klager skulle have 800.000 kr. i hånden, når alt var betalt. Indklagede mente ikke, at det var nødvendigt for klager at søge rådgivning hos en advokat i forbindelse med handlen, idet klagers bank kunne rådgive klager. Prisen for den ejendom, klager købte, blev sat til 2,5 mio. kr., hvilket er alt for meget. I fri handel ville denne ejendom slet ikke kunne opnå denne pris. Indklagede har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klager. Indklagede har ikke givet klager tilsagn om eller garanteret klager et bestemt provenu, når alt var betalt og afregnet. Grunden til klagers manglende provenu er en uheldig kursudvikling fra salgstidspunktet den 12. maj 2010 til indfrielsen af klagers indestående lån i august 2010. I denne periode er kursen steget med knap 5 kurspoint, svarende til 127.000 kr., og der er endvidere i forbindelse med indfrielsen betalt en terminsydelse på ca. 6.000 kr. Det er klagers bank, der stod for indfrielsen af indestående lån, og det er ikke indklagedes beslutning, om klager vil kurssikre lånet frem til indfrielsen. Indklagede sendte sagen til klagers bank allerede den 13. maj 2010, hvilket er dagen efter handlens indgåelse, således at sælger og sælgers bank havde mulighed for at forberede kurssikring. Indklagedes servicecenter skrev den 19. maj 2010 til klagers bank og opfordrede banken til at drøfte kurssikring med klager. Indklagedes servicecenter har endvidere sendt en e-mail til klager den 19. maj 2010, hvori servicecentret beder klager kontakte sin bank for nærmere aftale om indfrielse af lån. Klager er endvidere både i salgsbudgettet og i provenuberegningen blevet gjort opmærksom på, at en ændring i kurserne vil medføre en ændring i klagers provenu, ligesom indklagede mundtligt har orienteret klager om kurssikring.
6 Det kan ikke bebrejdes indklagede, at lånet først indfries længe efter handlens indgåelse. Nævnet udtaler: Indklagede har i provenuberegningen af 12. maj 2010 anført korrekt indfrielse af klagers indestående lån, ligesom indklagede korrekt har taget forbehold for eventuel gæld bag tinglyst ejerpantebrev. Indklagede har herefter beregnet klagers overskud ved handlen til 787.129 kr. Indklagede har videre i provenuberegningen oplyst, at efterfølgende ændringer i kurser, gebyrer mv. medfører, at salgsprovenuet ændres. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede over for klager tilsikrede eller indestod for, at klager ville opnå et kontant overskud på 787.129 kr. Indklagede har sendt handlens dokumenter til klagers bank, der skulle stå for indfrielsen af klagers lån og ejerpantebrev, og bedt banken drøfte kurssikring mv. med klager. Indklagede har videre informeret klager om muligheden for kurssikring og bedt klager drøfte indfrielse med sin bank. Indklagede har dermed opfyldt sine forpligtelser i den forbindelse. Det kan herefter ikke bebrejdes indklagede, at indfrielseskursen på det indestående lån steg efter handlen, eller at der var gæld bag ejerpantebrevet, der skulle indfries i forbindelse med handlen, og at klagers provenu dermed blev mindre end beregnet pr. 12. maj 2010. Spørgsmålet, om indklagede har foretaget en fejlagtig værdiansættelse af salgsprisen på den ejendom, som klager købte, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet må derfor afvise at tage stilling til dette spørgsmål. Konklusion: Klagen over klagers provenu tages ikke til følge, mens klagen over indklagedes værdiansættelse afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand
7