Forslag af 9. september 2013 Hornbæk Ålsgårde Saunte Skibstrup Hellebæk Borsholm Horserød Helsingør Plejelt Nygård Langesø Gurre Tikøb Jonstrup Nyrup Snekkersten Kvistgård Espergærde CAMPINGPLADS GRØNNEHAVE STRAND HELSINGØR NORDHAVN Sundtoldvej Strandpromenaden PLEJEHJEM Nordhavnsvej Lappen Claessensvej Gernersvej Sct. Anna Gade Grønnehavevej Havreholm Naglersvej Stenvinkelsvej Nordlysvænget Marienlyst Alle Lundegade Allegade Kronborgvej Kronborg Strandby, Bebyggelse på Tretornområdet Kommuneplantillæg nr. 3 Lokalplan 1.142
Lokalplanlægning Hvad er en lokalplan? En lokalplan er et juridisk bindende dokument, der regulerer den fremtidige anvendelse og udformning af det område planen omfatter. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang eller når arealer overføres fra landzone til byzone. Hensigten er, at Byrådet har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes og andre instansers mening herom. Eksisterende lovlige forhold Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte også selvom lokalplanen foreskriver andre løsninger. Det er først i forbindelse med fremtidige ændringer, at man skal handle i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen og handlepligt Lokalplanen medfører først en handlepligt, når man vil ændre forhold på sin ejendom. Lokalplanforslag Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der bliver behandlet af Ejendoms- og miljøudvalget og af Økonomiudvalget hvorefter Byrådet vedtager at offentliggøre planen. Planen offentliggøres i minimum 8 uger. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og projekter er der foretaget en miljøscreening af lokalplanen. Resultatet kan ses under redegørelsen efter lokalplanen. Fremlæggelse og indsigelsesfrist Fremlæggelse af planforslaget og indsigelsesfrist kan ses sidst i redegørelsen. Endeligt vedtaget lokalplan Når den offentlige høring er ovre, bliver indsigelser og ændringsforslag behandlet af Ejendoms- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet vedtager planen med eventuelle ændringer. Ved større ændringer skal planforslaget ud i offentlig høring igen. Når en lokalplan er endeligt vedtaget, skal planen bekendtgøres offentligt. Sådan bruges lokalplanen Lokalplanen består af to dele: Lokalplanbestemmelserne er de juridisk bindende bestemmelser, der gælder for lokalplanområdet. Redegørelsen, som skal ledsage lokalplanen, skal oplyse om, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Den skal angive, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Byrådet. I kystnærhedszonen, i kystnære dele af byzonerne og ved etablering af butikker skal der desuden redegøres for bebyggelsens indvirkning på det omkringliggende område. Klagemulighed Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage indgives til Center for Kultur, Plan og Erhverv som videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal være modtaget i Center for Kultur, Plan og Erhverv inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.
Luftfoto af lokalplanområdet fra 2002. Luftfotoet viser udstrækningen af Tretorn-fabrikkens massive bygningsmasse, der var placeret i skel mod stranden. Bygningerne blev nedrevet i 2007-2008. 3
Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan... 2 Hvorfor denne lokalplan... 6 Bestemmelser... 9 1 - Lokalplanens formål... 9 2 - Område... 9 3 - Lokalplanens anvendelse... 9 4 - Udstykning... 9 5 - Veje, stier og parkering...10 6 - Bebyggelsens placering og omfang...11 7 - Lavenergibyggeri...11 8 - Bebyggelsens udseende...11 9 - Ubebyggede arealer...12 10 - Aflysning af lokalplan og servitutter...13 11 - Forudsætning for ibrugtagen af nybebyggelse...13 12 - Grundejerforening... 14 13 - Lokalplanens retsvirkning... 14 Tillæg nr. 3 til Helsingør Kommuneplan 2013...15 Redegørelse...16 Helsingør kommuneplan...16 2013 2025, foroffentlighed og kommuneplantillæg nr. 3...16 Fingerplan 2007...17 Spildevandsplan 2012-2026...17 Varmeplan...17 Helsingør Kommunes vision...17 Museumsloven 27...17 Bufferzone Tillæg 6 til Helsingør Kommuneplan 2009-2020... 17 Kystnærhedszonen...20 Drikkevandsinteresser (OSD)...21 Handicapforhold...21 Aflysning af servitutter...22 Miljøforhold...23 Jordforurening og håndtering...23 Klima...23 Trafik...23 Miljøvurdering...24 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger...24 Miljøscreening...27 Kortbilag 1...29 Kortbilag 2...31 Kortbilag 3...33 Kortbilag 4...35 Kortbilag 5...37 Kortbilag 6...39 Kortbilag 7... 41 Kortbilag 8...43 Kortbilag 9...45
Hvorfor denne lokalplan? Bebyggelsen Kronborg Strandby ligger på kanten af stranden og byen. Her lå tidligere et stort industribyggeri, der i mange år husede gummivarefabrikken Tretorn. Billederne på modstående side er fra 2005 og viser fabrikskomplekset før det blev revet ned. En lokalplan fra 2002 muliggør en tres bebyggelse af boligblokke vinkelret på kysten, projektet er aldrig blevet realiseret. Det projekt, der er grundlag for denne lokalplan, er resultatet af en arkitekonkurrence. Projektet er konkurrencens vinder og består af mange huskroppe, som er placeret i et klitlandskab. Indbyrdes er husene vinklet i forhold til hinanden for at skabe varierede oplevelser og for at give så mange som muligt glæde af den enestående udsigt mod Øresund. Arkitektfirmaet Arkitema har tegnet bebyggelsen og beskriver den arkitektoniske vision således: Denne fantastiske grund beliggende lige ud til et klitlandskab der ender i Øresund og med Helsingør lystbådehavn og Kronborg som nærmeste naboer kræver en bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet. Vi har tænkt bebyggelsen som en samling af mindre bygninger, der har et stærkt arkitektonisk udtryk. Markant saddeltag, og en præcis form, der med enkle materialer giver styrke og autenticitet til bebyggelsen. Placeringen af de enkelte huse i forhold til hinanden giver hvert hus sine specielle udsigter. Relationen mellem husene er vigtig, og variation i højden der bevidst er udført for at undgå monotoni. Ved udformning af bebyggelsesplanen er der lagt vægt på, at bufferzonerne der er givet i forhold til Kronborg, ikke generes af den ny bebyggelse. Hvis man som strandgæst i fremtiden ser bebyggelsen udefra, vil man se en bebyggelse, der med sin patinerede træfacade i skala og variation, er integreret i det udvidede klitareal og ser ud som den altid har været en naturlig del af Øresundskysten.
Luftfoto af gummivarefabrikken Tretorn set for Nordhavnen. Luftfoto af gummivarefabrikken Tretorn set fra bysiden. Fabrikkens store bygningsanlæg hindrer udsigt fra det bagvedliggende byområde til vandet. 7
8 Illustration af Kronborg Strandby
Lokalplanens bestemmelser Bestemmelser Vejledning I henhold til Lov om Planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2.2.1 nævnte område i Helsingør Kommune. 1 - LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Formålet med lokalplanen er at give mulighed for en ny bebyggelse på Tretornarealet. 1.2 Lokalplanen skal sikre, at bebyggelsen placeres under hensyn til beliggenheden nær Kronborg og i den kystnære del af byzonen. 2 - OMRÅDE 2.1 Lokalplanen omfatter pr. 1. maj 2013 matr. nr. 23 e og del af 23 al, Marienlyst, Helsingør Jorder. 2.2 Lokalplanen er opdelt i 3 enheder, enhed 1, enhed 2 og enhed 3. 3 - LOKALPLANENS ANVENDELSE 3.1 Enhed 1 Enheden udlægges til helårsboligformål og til liberalt erhverv, som kontor, restaurant og café, som beskrevet herunder. Der kan maksimalt etableres 160 boliger. Antallet af boliger er afhængig af at der inden for matr. nr. 23 e kan etableres 1 p-plads pr. bolig og 1 p-plads pr. 100 m² erhverv. Såfremt parkeringsbehovet overstiger 140 pladser, skal parkering etableres i et underjordisk anlæg. Eventuelt erhverv placeres i bebyggelsens sydøstlige ende, hvor trafikbelastningen er størst. Det er et ønske at have blandede anvendelser blandt andet for at opnå en større fleksibilitet og dermed en større mulighed for at bebyggelsen kan realiseres. 15 % af bruttoetagearealet kan anvendes til liberalt erhverv. Liberalt erhverv kan kun placeres i de bygninger, der på kortbilag 2 er markeret med en rød stjerne. Kontorbyggeri må ikke have et sammenhængende etageareal på over 1.500 m². 3.2 Enhed 2 udlægges til offentligt formål med henblik på etablering af en offentlig sti fra parken ved Grønnehave plejehjem, gennem området og til stranden. 3.3 Enhed 3 udlægges til vejadgang for enhed 1 og for matr. nr. 23 al og 23 am, Marienlyst, Helsingør Jorder. 4 - UDSTYKNING 4.1 Bebyggelsen kan udstykkes som en sokkeludstykning indenfor de på kortbilag 2 viste byggefelter, som viser principperne for en retningsgivende bebyggelsesplan. 4.2 Der må gennemføres udstykning af tekniske anlæg i overensstemmelse med anlæggets udstrækning. 9
Lokalplanens bestemmelser Vejledning 4.3 Enhed 2 den offentlige sti skal udskilles af matriklen. 5 - VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Lokalplanområdet, enhed 1 skal betjenes via en ny vejadgang, enhed 3, som placeres på matr. nr. 23 al med forbindelse til Strandpromenaden, som vist på kortbilag 4. Vejadgangen, enhed 3 skal tillige betjene arealet bag Øresundsakvariet/Marinbiologisk Institut. Vejen skal etableres med varieret bredde, dog minimum 6 m. I forbindelse med den tidligere lokalplan for Tretornområdet var der givet mulighed for 2 vejadgange til området, over Gasværksgrunden eller via Strandpromenaden. Efter forhandlinger med Vejdirektoratet, som krævede en niveaufri krydsning af banen (tunnel eller bro), blev kommuneplanen i 2005 ændret således at vejadgangen alene skulle være fra Strandpromenaden. Enhed 3 som giver vejadgang til Tretornområdet er et offentligt ejet areal. 5.2 Vejarealet i enhed 1, skal anlægges som et legeog opholdsareal med integreret parkering, som det i princippet er vist på kortbilag 4. Vej- og parkeringsanlægget etableres, som en parkeringslagune i det nye klitlandskab, der etableres inde i bebyggelsen. Arealet udføres som en asfaltflade med et tilslag af eksempelvis stålspåner eller knust glas, for at give den dominerende flade et forædlet udtryk. Parkeringsbåsene ønskes markeret med vejsøm. 5.3 Lege- og opholdsarealet/parkeringsarealet kan afgrænses af en støttemur på maksimalt 0,50 m. Støttemuren skal beklædes med træ. 5.4 De interne stier i området fra parkeringsområdet til husene anlægges i varierende bredder. Den mindste bredde må ikke være under 1,2 m. Ideen med støttemuren er dels, at den skal holde på det dynamiske klitlandskab, give en opholdskant mod asfaltarealet og reducere lysgener fra bilerne. Stierne i området udlægges som en række adskilte forbindelsesårer, der forbinder parkering med husene, husene internt og husene til stranden. Stierne ønskes befæstet med teglklinker eller et materiale af samme kvalitet og format, der vil være i stand til at optage de fine bevægelser i det nye bløde klitlandskab. Langs stiens kanter vil der partielt etableres siddeophold. 5.5 Den offentlige sti i enhed 2 anlægges i varierende bredder. Den mindste bredde må ikke være under 2,0 m. 5.6 Der skal udlægges 1 p-plads pr. bolig og 1 p- plads pr. 100 m 2 kontor eller liberalt erhverv. Heraf skal anlægges 4 handicap-p-pladser heraf én til en kassebil. Parkeringspladser skal etableres i overensstemmelse med 3.1. 5.7 Der skal etableres 2-2,5 cykelparkeringspladser pr. bolig og 1 pr. 50 m 2 erhverv. Overdækket cykelparkering skal etableres i kældre. 10
Lokalplanens bestemmelser Vejledning 5.8 Veje og stier skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med Dansk Standard, DS 3028-2001, Tilgængelighed for alle og SBI-anvisning nr. 98 Boligbebyggelse for alle. 6 - BEBYGGELSENS PLACERING OG OMFANG 6.1 Bebyggelsen skal opføres efter de principper, der er vist på den retningsgivende bebyggelsesplan på kortbilag 2, der viser placeringen af maksimalt 25 fritliggende huse i varierende længde 6.2 Husenes længde må ikke overstige 28 m og husenes bredde må ikke overstige 11 m. Dog med den undtagelse at de huse, der på kortbilag 2 er markeret med rød stjerne, kan opføres med en bredde på maksimalt 12 m, såfremt hele huset anvendes til erhverv. 6.3 Husenes højder skal variere. På kortbilag 3 er angivet de enkelte huses maksimale koter målt til overkant af tagryg. Et hus i 3 fremstår i princippet som et hus i 2 ½ etage og så fremdeles. Husenes maksimale etageantal er tillige vist på kortbilag 2 6.4 Gulvkoten for bolig- og erhvervsbyggeriet skal være minimum i kote 3. Kælder kan ligge under dette niveau. 6.5 Det samlede etageareal for byggeri til bolig- og erhvervsformål må ikke overstige 15.415 m 2. Herudover kan der etableres kælder til depotrum, teknikrum, parkering med videre, som er helt/delvis jorddækkede. Det samlede areal til boliger og erhverv udgør 75 % af grundarealet af matr. nr. 23 e. Der kan herudover bygges etagearealer som placeres i kælder. 6.6 Mod områdets skel mod stranden må bebyggelse placeres indtil 2 m fra skel. 7 - LAVENERGIBYGGERI 7.1 Bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse efter bygningsreglementets krav. 8 - BEBYGGELSENS UDSEENDE Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelse, opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. 8.1 Husene skal opføres som længehuse med saddeltag. Tagets hældning med det vandrette plan skal være mellem 35 og 40 grader. Husenes øverste etage kan udformes med en trempel, der ikke må overstige 1,6 m. Tagterrasser kan indskæres i tagene. Elevatortårn og andre større tekniske anlæg skal holdes under tagets overflade. 11
Lokalplanens bestemmelser Vejledning 8.2 Husenes facader og tag skal udføres efter de principper, der er vist på bilag 7 og 8. Facader skal udføres med en brædde- eller skiferbeklædning, dog kan fundamentet/kælderniveauet udføres af beton. På tre sider skal facaden brydes af større vinduespartier med altaner og værn. Værn skal udføres af galvaniseret stål. Der kan etableres en mobil solafskærmning i farvet tekstil, farven skal være orange/okker. Evt. afskærmning af altaner skal udføres i samme farvede tekstil. Tage skal udføres i træ, tagpap eller skifer i en kombination med facadematerialet som det er vist på kortbilag 7. Tagrender og nedløb skal udføres i zink. Det er hensigten at facaderne skal fremstå med en ubehandlet træbeklædning, der vil patinere grå med tiden. Ved opsætning af træbeklædning overholdes brandkrav med klasse A brandimprægneret træbeklædning som klimaskærm med klasse 1 beklædning bag. 8.3 Udvendig skiltning på bygninger er ikke tilladt. For bygninger med erhverv tillades dog skiltning på sokkel ved indgange samt skiltning på glasruder i form af enkeltstående bogstaver. 9 - UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Lokalplanens ubebyggede arealer skal indrettes, beplantes og befæstes efter de principper, der er vist på bilag 5 og bilag 6. Bearbejdningen af de ubebyggede arealer skal understøtte og bygge videre på den eksisterende naturtype ved Grønnehave strand (Gummistranden). Plantevalget skal primært være marehalm og hjælme, lave buske og træer såsom havtorn, rose (ikke Rosa Rugosa), pil og fyrretræer. 9.2 Veje- og parkeringsarealer skal udføres med en asfaltbelægning. De markerede parkeringspladser kan afgrænses mod landskabet af en lav støttemur på maksimalt 0,5 m som skal beklædes med træ. 9.3 Stierne skal befæstes med teglklinker eller materiale af sammen kvalitet og format. 9.4 Belysning i området skal udføres som lav belysning i form af spots, pullertbelysning eller bygningsintegreret belysning. 12 9.5 Der må ikke etableres hegn/ plankeværker inden for lokalplanområdet. Dog kan der tillades hegn omkring boligernes private terrasser, som skal udføres af lodrette stænger af galvaniseret stål, som det i princippet er vist på bilag 8. En eventuel yderligere afskærmning af det galvaniserede hegn, skal udføres af farvet tekstil i farven orange/okker i overensstemmelse med solafskærmningen på facaderne. Afskærmningen ved de private terrasser må også bestå af beplantning i overensstemmelse med bestemmelsen ovenfor i 9.1.
Lokalplanens bestemmelser Vejledning 9.6 Mod lokalbanen kan der etableres en støjskærm i en maksimal højde på 1,5m, svarende til kote 4,3. Oven på denne støjskærm kan der partielt etableres et åbent hegn på maksimalt 1,2 m i højden. Hegnet etableres ikke på hele strækningen langs banen, dels på grund af stiovergangen og dels på grund af terrænforskelle. Hegnet skal på banesiden udføres med et espalier til begrønning af støjskærmen. 9.7 Containere må kun etableres som underjordiske opsamlingstanke. Udover centralt placerede opsamlingsanlæg, vil der være kildesortering af pap og glas i bygningernes kældre. 10 - AFLYSNING AF LOKALPLAN OG SERVITUT- TER 10.1 Lokalplan 1.94 Boligbebyggelse på Tretorn i Helsingør, vedtaget af Helsingør Byråd den 2. september 2002, aflyses med vedtagelsen af denne lokalplan. En lille del, (enhed 3 - vejadgang) er omfattet af lokalplan 1.81 Opførelse af center for Marin- og ferskvandsbiologi mellem Strandpromenaden og HHG-banen, som vil blive aflyst på enhed 3 med henblik på at lave fælles vejadgang. 10.2 02.09.1895-916196-13 Dok om hegn, hegnsmur mv. 10.3 09.09.1912-916198-13 Dok om hegn, hegnsmur mv. 10.4 09.09.1912-916199-13 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 10.5 14.09.1940-2508-13 Dok om et vindue 11 - FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY- BEBYGGELSE 11.1 Før ny bebyggelse tages i brug skal følgende være etableret, svarende til det antal boliger og erhverv, der realiseres: Veje, stier og parkeringspladser med videre i overensstemmelse med 5. Beplantning, belysning med videre i overensstemmelse med 9. Der skal være en offentlig stiadgang over arealet. 13
Lokalplanens bestemmelser Vejledning 12 - GRUNDEJERFORENING 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere indenfor lokalplanens område. 12.2 Grundejerforeningen skal oprettes når halvdelen af boligerne i enhed 1 er solgt eller når Byrådet kræver det. 12.3 Grundejerforeningen skal overtage drift og vedligehold af de private vej,-sti- og parkeringsanlæg (jf. 5) samt af de ubebyggede arealer (jf. 9) 12.4 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 13 - LOKALPLANENS RETSVIRKNING 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planen. I henhold til 24 i Lov om planlægning vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 9.9.2013 p.b.v. 14
Kommuneplantillæg Tillæg nr. 3 til Helsingør Kommuneplan 2013 Vedrørende ændring af bestemmelserne for område 1.B9 Tretorn I henhold til 22 i Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24.9.2009) fastsættes herved følgende nye bestemmelser for område 1.B9 Tretorn pkt. a, c, d og e: a. Områdets anvendelse fastlægges til helårsboligformål, dog kan 15 % af det samlede bruttoetageareal anvendes til liberalt erhverv som kontor, restaurant og café. Kontorbyggeri må ikke have et sammenhængende etageareal på over 1.500 m². b. Vejadgangen til området skal ske fra Strandpromenaden. Der kan tillige etableres stiadgang fra område 1.B8 (Grønnehave Ældrecenter) c. Det samlede etageareal for byggeri til bolig- og erhvervsformål må ikke overstige 15.415 m 2. Herudover kan der etableres kælder til depotrum, teknikrum, parkering med videre. d. Bebyggelsen må opføres som maksimalt 25 længehuse med udnyttet tagetage. Kun 1 hus kan opføres i maksimalt 4 ½ etage (5 ), kun 8 huse kan opføres i 3 ½ etage (4 ) resten af husene kan opføres fra minimum 1 ½ etage til maksimalt 2 ½ etage (3 ). e. Området er omfattet af Bufferzone ind- og udsigtslinjer fra Kronborg. Således vedtaget af Helsingør Byråd d. p.b.v. Johannes Hecht-Nielsen / Bjarne Pedersen borgmester kommunaldirektør 1.D31 1.B53 1.F2 1.B39 1.B2 1.F1 1.F31 1.B8 1.B9 1.B48 1.D5 1.F4 1.D6 1.F3 1.B21 1.B1 1.F5 1.D3 1.D11 1.D7 15
Redegørelse REDEGØRELSE Helsingør kommuneplan 2013 2025, foroffentlighed og kommuneplantillæg nr. 3 Byrådet besluttede på mødet den 17.12.2012, at ændre følgende rammer i Kommuneplan 2013-2025 En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til helårsboligformål samt rekreative arealer i tilknytning til stranden, herunder nærheden til kysten. b. at vejadgang til området alene sker fra Strandpromenaden. Der kan tillige etableres stiadgang fra område 1.B8 (Grønnehave Ældrecenter), c. at der ikke åbnes mulighed for, at den gennemsnitlige bebyggelsesprocent overstiger 50 %, d. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 3. Med udgangspunkt i firmaet Arkitema Architects boligprojekt, Kronborg Strandby på Tretorngrunden, blev der i 2012 gennemført en offentlig debat og et borgermøde for at indhente borgernes ideer og forslag til den fremtidige planlægning af området, fordi projektet ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen. På baggrund af den forudgående offentlighedsproces og en tilpasning af projektet i forhold til bufferzonen der har betydet, at bygningerne er blevet lavere, besluttede byrådet den 17.12.2012, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og et lokalplanforslag efter følgende rammer: a. Områdets anvendelse fastlægges til helårsboligformål, dog kan 10 % af det samlede bruttoetageareal anvendes til liberalt erhverv, som kontor, restaurant og café. b. Vejadgangen til området skal ske fra Strandpromenaden. Der kan tillige etableres stiadgang fra område 1.B8 (Grønnehave Ældrecenter) c. Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent må ikke overstige 75 %. Der kan herudover indrettes kælder. d. Bebyggelsen må opføres som maksimalt 25 længehuse med udnyttet tagetage. Kun 1 hus kan opføres i maksimalt 4 ½ etage (5 ), kun 8 huse kan opføres i 3 ½ etage (4 ) resten af husene kan opføres fra minimum 1 ½ etage til maksimalt 2 ½ etage (3 ). e. Området er omfattet af Bufferzone ind- og udsigtslinjer fra Kronborg. I det fremlagte kommuneplantillæg er pkt. a og c. ændret i forhold til ovenstående. I pkt. a er der givet mulighed for 15 % erhverv. Denne mulighed er givet, for at opnå en større fleksibilitet, således at der dermed kan være en større mulighed for at bebyggelsen kan realiseres. I pkt. c er bebyggelsesprocenten ændret til at beskrive etageareal og kældre, i stedet for bebyggelsesprocent, idet de kældre der indgår i projektet ikke alle er dækket af jord og således vil medføre en bebyggelsesprocent der er højere. Dette ændrer ikke ved bygningernes højder eller fordelingen mellem bolig- og erhvervsareal og kælderareal i forhold til det projekt som blev fremlagt til den politiske behandling i byrådet, det er alene af beregningstekniske årsager, at der i punktet er beskrevet et maksimalt etageareal for boliger og erhverv og ikke en bebyggelsesprocent. 16
Redegørelse Fingerplan 2007 Spildevandsplan 2012-2026 Lokalplanen er i overensstemmelse med Fingerplanen. Afledning af overfladevand: På grund af jordforureningen må der ikke ske nedsivning af tagvand og overfladevand. Tag og overfladevand skal ledes til eksisterende offentlig regnvandsledning. Der må ikke ledes drænvand eller vand, der har gennemsivet jord til regnvandsledningen. Separaloakeret De eksisterende bygninger er i spildevandsplanen separaloakeret. Ny bebyggelse vil blive omfattet af separatsystemet. Spildevand føres ad eksisterende ledning til Helsingør Rensningsanlæg. Lokalplanområdet ligger i et separaloakeret opland. Forsyning Helsingør har både regn- og spildevandsledninger på grunden, som skal påregnes omlagt, hvis de kommer i vejen for byggeriet. Varmeplan Lokalplanområdet skal ifølge kommunens varmeplan forsynes med fjernvarme. Forsyning Helsingør er interesseret i at indgå i et samarbejde omkring fjernvarmeforsyning i et lavenergibyggeri. Helsingør Kommunes vision Museumsloven 27 Det er Helsingør Kommunes vision at være kendt som Nordsjællands mest attraktive bosætningskommune for familier og kommunen skal tilbyde og profilere sig på de attraktive familieboliger. Planen her muliggør forskellige tiltag - blandt andet byggeri. Hvis der i forbindelse med jordarbejdet dukker fund eller arkæologiske spor op efter bygninger, grave eller andet fra fortiden, skal bygherren straks give besked til Gilleleje Museum. Pligten til at standse arbejdet og meddele fund og iagttagelser til Museet er fastlagt i Museumslovens kapitel 8-27. Museeet, der hører under Holbo herreds kulturhistoriske centre har adresse på Vesterbrogade 56, 3250 Gilleleje. Telefon og mail er: 72 49 99 50, museum@hhkc.dk. Bufferzone Tillæg 6 til Helsingør Kommuneplan 2009-2020 Helsingør Kommune har i samråd med Kulturstyrelsen og Styrelsen for Slotte og Kulturejendomme, udarbejdet et kommuneplantillæg efter Lov om Planlægning, 11a. Kommuneplantillægget indeholder bindende retningslinjer, der skal sikre bufferzoner og sigtelinjer omkring Kronborg. Lokalplanen er i overensstemmelse med Tillæg 6 til Kommuneplan 2009-2020. 17
Redegørelse Som det ses af figuren berøres området af bufferzone 4 og 5. For bufferzone 4 gælder, at der ikke må opføres byggeri, som forringer indsigten til Kronborg fra bufferzone 1 (fra havet), bufferzone 2 (fra Grønnehavestrand og Nordhavnen) og bufferzone 3 (fra færge og opmarchområdet). Derudover må ny bebyggelse ikke overskride højden af eksisterende bebyggelse i området. De højeste eksisterende bygninger i det omgivende område er på max. 21 meter (på hhv. Grønnehavevej og Nordlysvænget). For bufferzone 5, som er indsigtslinjer fra Kongens Have og kystskrænten ved Feriebyen gælder, at der ikke må meddeles tilladelser til byggeri, anlæg m.v., der afviger væsentligt i højde og volumen fra eksisterende bebyggelse i kilerne medmindre det på baggrund af visualiseringer og en konkret planmæssig vurdering kan godtgøres, at indsigten til Kronborg og dets omgivelser som verdenskulturarv fra Kongens Have og kystskrænten ved Feriebyen bevares. På de efterfølgende visualiseringer er det vist at bebyggelsen ikke vil anfægte Kronborgs placering på pynten i Øresund. Øresund og Sveriges kyst vil fortsat være synlig set fra bufferzonen. 18
Redegørelse Visualiseringer af den fremtidige bebyggelse Bebyggelsen set fra Kongens Have Før Efter 19
Redegørelse Kystnærhedszonen Byggeriet er beliggende inden for de kystnære dele af byzonen jvf. 16, s. 4 i Lov om planlægning. Byggeriet, der muliggøres i lokalplanen, vil være synligt fra kysten. Det er beliggende i en eksisterende bystruktur som bl.a. indeholder bygninger på 6, 7 og op til 12. Det vurderes, at bebyggelsen med sine varierede højder vil indgå i byens skyline set fra kysten og vandet. Lokalplanen medfører således ikke ændringer, der vil have negative virkninger på kystlandskabet. Bebyggelsen set fra Klitlandskabet Før Efter 20
Redegørelse Før Efter På baggrund af ovenstående visualiseringer konkluderes det, at Lokalplanen ikke medfører ændringer, der vil have negative virkninger i forhold til Kronborg og kystlandskabet. Drikkevandsinteresser (OSD) Lokalplanområdet er ikke beliggende inden for området med drikkevandsinteresser. Handicapforhold Helsingør Kommunes målsætning er, at byggeri og udearealer er egnede for alle. Byrådet anbefaler derfor, at bygherrer og arkitekter helt fra starten af projekteringen af byggerier sikrer en helhedsløsning for alle. Det vil sige at handicapforholdene er indarbejdede og omfatter både udearealerne og indretningen af bygningerne. Det er vigtigt at overgangen mellem ude og inde bliver udført i niveau. 21
Redegørelse Bygherrer og projekterende henvises derfor under projekteringen at følge vejledningen i Dansk Standard, DS 3028 Tilgængelighed for alle. Kravene vedr. handicapegnethed for vej-, sti- og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst, der tinglyses i den endelige lokalplan. Kravene til bygningernes handicapegnethed er selvstændigt lovgivet i Bygningsreglementet og stilles i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelser og indgår således ikke i lokalplaner. Aflysning af servitutter Lokalplan 1.94 Boligbebyggelse på Tretorn i Helsingør vedtaget af Helsingør Byråd den 2. september 2002. aflyses med vedtagelsen af denne lokalplan og en lille del, (enhed 3 - vejadgang) er omfattet af lokalplan 1.81 Opførelse af center for Marin- og ferskvandsbiologi mellem Strandpromenaden og HHG-banen, som vil blive aflyst på enhed 3 med henblik på at lave fælles vejadgang. Følgende servitutter er i strid med lokalplanens bestemmelser og slettes for så vidt angår de tilstandsmæssige forhold - af tingbogen: 02.09.1895-916196-13 Dok om hegn, hegnsmur mv. Dokumentet indeholder bl.a. bestemmelser om hegnspligt, der påhviler køber/ejer. Krav om respekt af kloak. Krav om foranstaltning mod forurening af badeanstalt. Der må ikke bores efter vand uden byrådets tilladelse. Påtaleberettiget: Sandsynligvis Helsingør Kommune Dokumentet bortfalder som følge af lokalplanens endelige vedtagelse. 09.09.1912-916198-13 Dok om hegn, hegnsmur mv. Vilkår i forbindelse med skøde: Krav om rejsning og vedligehold af hegn mod Kommunens ejendom. Ret til bibeholdelse af to porte samt ret til at have indmuret Monierglas. Ret til benyttelse af Kommunens grund mod søen til transport af råmaterialer. Krav om på opfordring at tilmure vinduer og døre mod søen. Påtaleberettiget: Sandsynligvis Helsingør Kommune. Servitutten slettes af tingbogen på ejendommen, idet den omhandler bygninger der ikke længere eksisterer. 09.09.1912-916199-13 Dok om bebyggelse, benyttelse mv Vilkår i forbindelse med skøde: Krav om rejsning og vedligehold af hegn mod Kommunens ejendom. Ret til bibeholdelse af to porte samt ret til at have indmuret Monierglas. Ret til benyttelse af Kommunens grund mod søen til transport af råmaterialer. Krav om på opfordring at tilmure vinduer og døre mod søen. Påtaleberettiget: Sandsynligvis Helsingør byråd. Servitutten slettes af tingbogen på ejendommen, idet den omhandler bygninger der ikke længere eksisterer. omhandler bygninger der ikke længere eksisterer. 22