Beliggenhed, cash-flow, afskrivning og mulig boligkonvertering Udlejet til Fitness World A/S med uopsigelighed til 1/9 2021 Strandvejen 32E, 2100 København Ø
FAKTA: Matr.nr.: 2700 Udenbys Klædebo Kvarter, København Adresse: Strandvejen 32E, 2100 København Ø Ejendomsvurdering 2014: Kr. 25.500.000, heraf grundværdi kr. 2.404.500 Grundareal: 693 m², heraf vej 0 m² Bebygget areal iht. BBR: 330 m² Samlet erhvervsareal iht. BBR: 1.321 m² Kælder iht. BBR: 536 m² BELIGGENHED OG EJENDOM: Ejendommen er attraktivt beliggende på hjørnet af Strandvejen og Strandøre på grænsen mellem Gentofte og Københavns kommune tæt på det eksklusive Tuborg Nord / Syd. Området er i Kommuneplanen 2015 udlagt til boliger og serviceerhverv (C1). Placeringen er markant og giver ejendommen stor synlighed med mange forbipasserende dagligt. Herudover er der kort afstand til områdets mange muligheder i form af f.eks. strandpromenade samt populære caféer og indkøbssteder. Ejendommen er opført i 2010 med 4 etager samt fuld kælder. Herudover er der tagterrasse. Der er etableret stor cykelparkering udenfor ejendommen. Der er nedkørsel til kælderen, hvor der er indrettet 12 p-pladser (nogle inddraget til cykelparkering) samt omklædning, bad, sauna, solarium, toilet og depot. Bygningen er arkitektonisk spændende udført i høj kvalitet med eksklusivt materialevalg. Der er etableret ventilation og køl i ejendommen samt elevator. Opvarmning sker med fjernvarme. Selvom ejendommen oprindeligt er indrettet til fitness center med publikumsorienteret erhverv i stueetagen, så kan ejendommen eventuelt konverteres til bolig i tilfælde af lejers fraflytning. Parkeringskælderen vil ligeledes være et aktiv ved boliganvendelse. Ejerlejlighedspriserne i området er nogle af de højeste i landet med priser fra kr. 60-80.000 pr. m 2, hvilket gør en konvertering til en attraktiv alternativ anvendelse.
LEJE OG DRIFT: Ejendommen er opført og indrettet til fitness center pr. 15/2 2010 med anden operatør og udlejet til Fitness World A/S pr. 1/9 2011 på en domicillejekontrakt. Lejemålet må kun anvendes til fitness center samt aktiviteter i forbindelse hermed og er således fuldt afskrivningsberettiget. Den opgjorte leje omfatter hele ejendommen inkl. tagterrasse og parkeringspladser. Lejen er opgjort som en nettoleje, hvor lejeren herudover refunderer alle ejendommens driftsudgifter, bortset for udvendig vedligeholdelse. Herudover varetager lejer selv drift af elevator, ventilationsanlæg og varmecentral. Der er aftalt årlig regulering af lejen med stigning i nettoprisindekset pr. den 1/9, næste gang den 1/9 2017. Lejemålet er uopsigeligt for lejer til fraflytning med 6 måneders forudgående varsel tidligst den 1/9 2021, fra hvilket tidspunkt lejen kan reguleres til markedsleje. Udlejer har tilsvarende uopsigelighed. Lejemålet er momsregisteret og fritaget for dækningsafgift som følge af anvendelsen til fitness center. Lejer har ikke stillet depositum men har en god bonitet. Lejer har afståelses og genindtrædelsesret samt fremlejeret. Lejemålet er erhvervsbeskyttet. Nedenfor er opstillet driftsbudget for ejendommen. For specifikation af arealer, leje og lejevilkår henvises også til lejerfortegnelsen, bilag 1. Erhvervsleje kr 2.798.909 Lejers refusion af driftsudgifter kr 116.152 Henlæggelser til fornyelser (elevator, ventilation og varmeanlæg) kr 71.600 Samlet indtægt kr 2.986.661 Driftsbudget: Grundskyld kr 76.588 Rottebekæmpelse kr 564 Forsikring kr 29.000 Administration kr 10.000 Driftsudgifter i alt - over jord 88 kr/m 2 kr 116.152 Udvendig vedligeholdelse 50 kr/m 2 kr 97.075 kr 213.227 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 2.773.434
SALGSPRIS OG STARTFORRENTNING: Kapitalbehov ( anslået): Salgspris, kontant kr 51.500.000 Tinglysningsafgift inkl. gebyr kr 310.660 Advokat m.v. anslået kr 50.000 Refusion deposita 51.860.660 Køber s kapitalbehov ved kontant handel kr 51.860.660 kr Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber opnå en forrentning på 5,35% ved kontant handel af den investerede kapital: Forrentning kontant handel: 2.773.434 51.860.660 = 5,35% Der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter.
AFSKRIVNINGER: Kontant anskaffelsessum inkl. købsomkostninger kr 51.860.660 Grundværdi, offentlig vurdering kr (2.404.500) Bygning og installationer kr 49.456.160 Værdi af tekniske installationer 15% kr 7.418.424 Bygningsværdi kr 42.037.736 Bygningsværdi kr 42.037.736 4% kr 1.681.509 Installationer kr 7.418.424 4% kr 296.737 Afskrivninger i alt kr 1.978.246 Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at arealerne benyttes erhvervsmæssigt og anvendes til afskrivningsberettigede formål. ØVRIGE OPLYSNINGER: OVERTAGELSE: Ejendommen overtages efter nærmere aftale. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Ingen gæld. MOMS: Ejendommen er momsregistreret. ENERGIFORHOLD: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Energimærke = C. MILJØFORHOLD: Ejendommen er ikke kortlagt iht. Jordforureningsloven. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret på sædvanlige vilkår. TINGLYSNING: Køber betaler tinglysningsafgiften ved registrering af skøde. SERVITUTTER: Der vurderes ikke at være byrdefulde servitutter tinglyst på ejendommen. LOKALPLAN: Der er ikke tinglyst lokalplan på ejendommen. BILAG: Bilag 1: Lejerfortegnelse, Bilag 2: Kort, Bilag 3: Luftfoto. KONTAKT: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S: Niels Cederholm på e-mail: niels.cederholm@cbre.com eller Line Bonde Christensen på e-mail: line.bonde.christensen@cbre.com
BILAG 1 - LEJERFORTEGNELSE: Strandvejen 32E, 2100 København Ø Ejendomsnr.: 537862 Matr. nr.: 2700 Udenbys Klædebo Kvarter, København Lm: Lejer: Adresse: Indflyt- Type: P-plds.: Areal Årlig leje Leje Varsel: Uopsigelig- Lejere- Reg. markeds- Moms ning: m²: 1/9 2016: pr. m²: hed lejer: gulering: leje: 1 Fitness World A/S Stue 1/9 2011 Fitness 347,0 6 1/9 2021 NPI pr. 1/9 1/9 2021 Ja 1. sal Fitness 357,5 2. sal Fitness 357,5 3. sal Fitness 258,5 Kælder Omklædning m.v. 173,0 Kælder Parkering 12 340 Kælder Teknik 23 Tag Terasse 85 I alt 12 1.941,5 2.798.909 1.442 Areal over jord ekskl. tag 1.320,5
BILAG 2 - KORT:
BILAG 3 - LUFTFOTO:
CBRE - DANMARK CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme - i Danmark med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvalitet af vor rådgivning og vore serviceydelser i et personligt og langvarigt samarbejde med vore kunder. CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 70.000 medarbejdere (eksklusiv filialer) fordelt på mere end 400 kontorer i 50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 Best in Class selskaber af Business Week. CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 65 ansatte.