Lokalplan 10.64.1-4 Område til offentlige formål på Haderslev havn Kommuneplantillæg nr. 12-08 November 2008
2
Lokalplan 10.64.1-4OmrådE til OFFENTLIGE FORMÅL PÅ HADERSLEV HAVN r. X Ch Vej j ve s vn ha rd No Fjelstrupvej en d Ve vn Ha Godskajen HADERSLEV FJORD Fig. 1. Lokalplanområdets beliggenhed. INDHOLD SIDE Redegørelse Indledning og formål Karakteristik af området Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplan 4 6 6 12 Lokalplan Vedtagelsespåtegning 17 20 Kortbilag 1. Områdets afgrænsning Kortbilag 2. Lokalplankort Bilag 3. Visualisering 21 23 25 Kommuneplantillæg nr. 12-08 29 Lokalplanen er udarbejdet af GBL - Gruppen for by & landskabsplanlægning og Haderslev Kommunes Byg og Plan. Maj 2008/ november 2008. 3
FJE Stran LANGSTRENGVEJ LINDEDAL AASTRUPVEJ DALGADE VINKELVEJ NORDHAVNSVEJ Lokalplanområde KULHAVNSVEJ VED HAVNEN CHRISTIAN X'S VEJ GODSKAJEN Haderslev Fjord STIEN GASVãRKSVEJ HONNÏRKAJEN HANSBORGGADE PAKHUSKAJEN Fig. 2. Lokalplanområdets placering og afgrænsning. FJORDAGERVEJ FJORDAGERBAKKE INDLEDNING OG FORMÅL Lokalplanens baggrund Haderslev Kommune ønsker med denne lokalplan at tilvejebringe det planlægningsmæssige grundlag for at et område mellem Nordhavnsvej og Ved Havnen kan omdannes til offentlige og private serviceformål og lettere erhverv. Området er i kommuneplanen udlagt til boliger, offentlige og private servicevirksomheder, kulturelle aktiviteter og rekreative områder. Bebyggelsens udformning og anvendelse tager i princippet udgangspunkt i intentionerne i Masterplan 2004 samt Designmanual 2005 for Haderslev Havn. Det er byrådets intention, at området langs sydsiden Nordhavnsvej omdannes til en erhvervspark til lettere former for erhverv - herunder liberale erhverv, kontorer og detailhandel. Syd for lokalplanområdet tænkes udviklet en kulturø med forskellige kulturelle aktiviteter samt boliger. I tilknytning til erhvervsbbeyggelsen udlægges arealer til p-anlæg, der skal betjene de nye funktioner. Anledningen til udarbejdelsen af lokalplanen er, at der ønskes mulighed for at opføre et nyt skattecenter i området ved Nordhavnsvej og Chr. X s Vej. Desuden ønsker byrådet, at fastsætte bestemmelser for området ud mod Vinkelvej med henblik på at dette areal kan anvendes til offentlige og private serviceformål og lettere erhverv. 4
Lokalplanens formål Lokalplanens formål er, at sikre at området kan omdannes fra havne- og erhvervsformål til et nyt erhvervsområde med offentlige og private servicefunktioner samt lettere erhvervsvirksomheder, der kan indpasses i den ønskede fremtidige bymæssige karakter, der er skitseret i Masterplan 2004 for Haderslev Havn. Lokalplanens formål er således, at sikre at ny bebyggelse opføres i overensstemmelse med grundprincipperne i Masterplan 2004 for Haderslev Havn og Designmanual 2005 for Haderslev Havn. Se den vejledende illustrationsplan, fig. 4 på side 8. Der er i lokalplanen ikke fastlagt detaljerede bestemmelser for udformningen af gader, pladser og havnepromenade. Dog er det fastsat at ændringer af disse arealer skal ske i overensstemmelse med Designmanaul 2005 for Haderslev Havn. Fig. 3. Udsnit fra Masterplan 2004 for Haderslev Havn. Lokalplanområdets beliggenhed er markeret med en rød elipse. 5
KARAKTERISTIK AF OMRÅDET Områdets beliggenhed Lokalplanområdet er beliggende tæt ved Haderslev Fjord og ligger i den midterste del af havneområdet. Området afgrænses mod øst af Chr. X s Vej og mod syd af Ved Havnen og havnebanens spor. Området afgrænses mod vest af Vinkelvej og mod nord af Nordhavnsvej. Området ligger ligger i "anden" række i forhold til havnefronten og er ikke særligt synligt fra fjorden. Fra Chr. X s Vej er er der frit udsyn til fjorden og landskabet på fjordens sydlige bred. Den østlige del af lokalplanområdet er uden væsentlig bebyggelse og beplantning. Mod Nordhavnsvej findes en allébeplantning og i skellet mellem matr. 19a og 3676 Haderslev findes der rester af et levende hegn. I den vestlige del af lokalplanområdet ligger en større lagerhal, der tænkes nedrevet i forbindelse med lokalplanens realisering. Eksisterende forhold Lokalplanområdet udgør et areal på cirka 10.500 m². Området er ved lokalplanens udarbejdelse beliggende i byzone. Terrænet er forholdsvist fladt. Terrænet ligger cirka i kote 2.7-2.9 meter. Koterne er angivet i DVR90. Området ligger med en god tilgængeliged til større veje: Chr. X s Vej fører op til den nordlige del af byen og hovedvej 170. Nordhavnsvej er sammen Fjelstrupvej den østlige hovedindfartsvej til centrum. Det østlige område ligger ud til Vinkelvej, der har overkørsel til Nordhavnsvej. Bebyggelsen i de tilstødende områder fremstår som en blandet erhvervsbebyggelse bestående af lagerhaller, værksteder, siloanlæg og åbne arealer, der tidligere har været anvendt til oplag. Lokalplanområdet og de øvrige havnearealer vil over en årrække blive omdannet til boligområder og erhvervsområder til lettere erhverv, kontorformål LOKALPLANENS INDHOLD Områdets disponering Området disponeres med en kontorbebyggelse med en klar og sammenhængende facade mod Chr. X s Vej, Nordhavnsvej, Vinkelvej og delvis mod Ved Havnen. Den midterste del af bebyggelsen mod syd vil bestå af parkeringshuse med parkering på terræn og på p-dæk. Området set fra Jomfrustien og op mod Vinkelvej. Erhvervsbebyggelse i den vestlige del af lokalplanområdet 6
Nordhavnsvej Ved Havnen Fig. 3. Områdets disponering. Den offentlige ankomst til bebyggelsen vil ske fra Chr. X s Vej mod øst og fra Vinkelvej mod vest, mens adgangen til p-husene sker fra Nordhavnsvej. Der udlægges et 10 meter bredt areal til vejadgangen fra Nordhavnsvej. I henhold til Masterplanen for Haderslev Havn tænkes etableret en ny rundkørsel, hvor Chr. X s Vej krydser Nordhavnsvej/ Fjelstrupvej. Der tænkes etableret en ny kanal fra fjorden og op mod rundkørslen i Chr. X s Vejs nuværende tracé. På begge sider af kanalen etableres køreveje til betjening af de boliggrupper, der med tiden vil blive etableret ned mod havnefronten. Vinkelvej skal vejbetjene parkeringskælderen under nyt boligområde forenden af Jomfrustien. Vinkelvejs forbindelse til Jomfrustien lukkes i forbindelse med realiseringen af boligprojektet. Anvendelse Lokalplanområdet må anvendes til offentlige og private servicefunktioner og lettere erhvervsformål i form af kontorer. Lokalplanens byggemuligheder Bebyggelsesmæssigt har lokalplanen til hensigt, at intentionerne i Masterplan 2004 samt Designmanual 2005 for Haderslev Havn efterleves i harmoni med den eksisterende købstadsbebyggelse med dens særlige arkitektoniske og kurturhistoriske værdier og spor. Masterplanen lægger samtidigt op til en nutidig bebyggelse og arkitektur. Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. I den forbindelse ophæves bygningsreglementets bebyggelsesregulerende bestem- 7
Fig. 4. Vejledende illustrationsplan. melser i forhold til bebyggelsens afstand til skel, afstand til modstående vejskel og det skrå højdegrænseplan. Facadefremspring, i form af kviste, karnapper, altaner, tagudhæng m.m. tillades over stuetagen at overskride byggefeltet med op til 0,5 meter mod vejskel og naboskel. Mindre bygninger i forbindelse med områdets tekniske forsyning og drift kan placeres uden for byggefelterne. Den samlede bebyggelsesprocent for hver ejendom må ikke overstige 110 eksklusiv areal til p-hus. For at sikre, at området udbygges med den urbane karakter, der er lagt op til i Masterplan 2004 for Haderslev Havn, gælder der for ny bebyggelse som minimum skal opføres i 2 etager. Parkeringshuset er dog undtaget herfor. Ny bebyggelsen må ikke opføres med en højde, der overstiger 15 meter målt fra kote 2,2 m (DVR90) eller fra eksisterende terræn, hvor dette ligger over kote 2,2 meter. Elevatortårne, skorsten, udluftningskanaler, ventilationsanlæg, læskærme m.v. medregnes ikke i den totale bygningshøjde. Parkeringshuset må ikke opføres med en højde der overstiger 7,5 meter målt fra kote 2.2 meter eller eksisterende terræn, hvor dette ligger højere end kote 2,2 (DVR90) Af hensyn til oversvømmelsesrisiko i havneområderne skal den mindste gulvkote ved nybyggeri være mindst 2,2 meter. 8
Bebyggelsens ydre fremtræden Masterplan 2004 for Haderslev Havn lægger op til at bebyggelsen opføres med en nutidig arkitektur. Ny bebyggelse skal udformes, så der opnås en passende helhedsvirkning. Bebyggelsen kan udføres med flade tage (minimumshældning). Installationer på bebyggelsens tage som f.eks. elevatortårne, skorsten, ventilations- og udluftningsanlæg, læskærme skal udformes i harmoni med den øvrige bygnings arkitektur. Udvendige facader skal udføres i beton eller som blank mur, pudset/vandskuret murkværk med efterfølgende malerbehandling samt lette beklædninger i træ, zink og lignende. Tage skal udføres med grå eller sort tagpap, zink eller lignende materialer. Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tag- og facadematerialer af hensyn til risikoen for reflektionsgener. Dog er undtaget transparente glasfacader samt energibesparende foranstaltninger som solfangere og solceller. Ved bebyggelse med privat og offentlig serviceefunktioner må der kun opsættes facadeskilte med navn og logo i henhold til vejledningen "Facader og skilte i Haderslev Kommune". Facadeskilte skal placeres på facaderne. Der må ikke placeres skilte på bebyggelsens tage. Facadeskilte skal udføres i god harmoni med bebyggelsens arkitektur. Endvidere må der opstilles én skiltepylon ud mod hver af de tre veje Ch. X s Vej, Nordhavnsvej og Vinkelvej. Skiltepylonen må ikke gives en højde på mere end 5 meter og af hensyn til gademiljøet, må skiltets bredde ikke overstige 1/4 af højden. Såfremt der er flere virksomheder på en ejendom, skal skal skiltningen på facader og pylon samordnes. For at mindske antallet af eventuelle parabolantenner på områdets tage og facader, skal området tilsluttes fællesantenneanlæg, bredbånd eller kabel-tv og lignende efter byrådets nærmere anvisninger. Såfremt der opsættes parabolantenner må disse ikke opsættes på tage, overgavle og skorstene. Ubebyggede arealer og beplantning Terrænregulering over +/- 0,5 meter skal godkendes af Haderslev Kommune. Efterhånden som havneområdet udvikles, er det tanken, at gader, stier, promenader og pladser skal omlægges. Ved omlægning skal dette udføres med udgangspunkt i Designmanual for Haderslev Havn. Projekter herfor skal forinden godkendes af Haderslev Byråd. Denne lokalplan er afgrænset således at den ikke omfatter de arealer, der senere skal indgå i områdets færdsels- og promenadearealer. Havnebanens spor langs områdets sydlige afgrænsning Området set fra vest. 9
Ubefæstede arealer skal tilplantes eller udlægges med græs, jf. Masterplan for Haderslev Havn samt Designmanual for Haderslev Havn. Parkeringspladser skal udføres med fast belægning eller som grøn parkering jr. Designmanual for Haderslev Havn. Adgangsarealer skal anlægges under hensyntagen til tilgængelighed for alle brugere, herunder syns- og bevægelseshæmmede. Udendørs oplagring af materialer, byggeaffald m.m. må ikke finde sted. Vareoplag og affaldscontainere til husholdningsaffald skal som minimum afskærmes med beplantning eller mur. Opstilling af både, campingvogne, uindregistrede køretøjer o.lign. må ikke finde sted på områdets parkeringspladser og åbne arealer. Langtidsparkering af lastvogne, busser og lignende må ikke finde sted på områdets veje eller parkeringspladser. Udstykning Ejendommen kan dog opdeles eller sammenlægges efter en samlet plan godkendt af Haderslev Kommune. Vej-, sti- og parkeringsforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Nordhavnsvej, Chr. X s Vej og Vinkelvej. Parkeringshuse får vejadgang fra Nordhavnsvej. Der udlægges et 10 meter bredt areal til en vej fra Nordhavnsvej til betjening af parkeringshusene. Gæsteparkeringspladserne langs bebyggelsens nordside kan vejbetjenes fra Chr. X s Vej og Vinkelvej. Ved Havnen vil i henhold til Masterplanen ad åre blive ændret til havnepromenade med ingen eller begrænsede kørselsmuligeheder for motorkøretøjer. Der skal etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² erhvervsareal i lokalplanområdet. Parkeringspladserne kan anlægges på terræn og i parkeringshus. Eksempel på områdets bebyggelse set fra Fjelstrupvej. Østfacade med hovedindgang. I forgrunden ses den fremtidige kanal mellem Chr. X s Vej og fjorden i henhold til masterplanen. 10
Området set fra Nordhavnsvej/ Fjelstrupvej. I baggrunden ses de nuværende siloanlæg ved havnefronten. Området set fra havnen. I baggrunden ses Chr. X s Vejs videre forløb op mod Varbergparken og den nordlige bydel. Lokalplanområdet set fra syd angivet med rød cirkel. Lokalplanområdet afgrænses mod nord af Nordhavnsvej og mod syd af forskellige virksomheder. Området mod syd er i kommuneplantillæg 01-05 udlagt til fremtidigt boligområde og kulturø. 11
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan Lokalplanens område anvendes i overensstemmelse med Regionplan 2005. Regionplan 2005 er ophævet til landsplandirektiv i forbindelse med kommunalreformen, der trådte i kraft 1. januar 2007. Landsplandirektivet ophæves i forbindelse med den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2009. Kommuneplanen Lokalplanens område medtaget i tillæg 2-04 til Kommuneplan 2001-12 for Haderslev Kommune (Detailhandel). Området er beliggende i rammeområde 10.64.1: Østbyen - 10.64.1 Centerområde med trafiktunge centerfunktioner Status pr. 01.05.2004 Bolig- og erhvervsområde med overvejende fritliggende bebyggelse ved teaterstien, Jomfrustien og Nordhavnsvej. Offentlig parkeringsplads m.v. Byzone. Fremtidig anvendelse Centerområde med butikker, erhverv og privat- og offentlig service, som naturligt hører til i det centrale byområde. Bebyggelsens art Åben-lav, tæt - lav, etagebebyggelse og fritliggende bebyggelse. Bebyggelsens omfang og placering Eksisterende bebyggelse må ikke ændres eller fjernes uden byrådets tilladelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. Der kan etableres dagligvare- og udvalgsvarebutikker på maks. henholdsvis 1.000 m² og 1500 m². Bebyggelsens etageantal og højde Facadebebyggelse skal tilpasses nabobebyggelsen og må ikke opføres med mere end 2½ etage og højere end 13 meter. Det skal være muligt at opføre bebyggelse i samme højde som tilgrænsende bebyggelse, hvor helhedshensynet taler for det. Eventuelle sidehus- og bagbebyggelse må ikke gives en større højde end facadebebyggelsen. Fig. 6. Kommuneplanrammer for Haderslev - rammeområde 10.64.1. Lokalplanområdets placering er vist med cirkel. 12
Bebyggelsens udformning Bebyggelsen må i sin ydre fremtræden (fagdeling, vinduesudformning, tagbeklædning, farver, materialer, skiltning, markiser, lysinsatllationer m.v.) ikke ændres uden byrådets tilladelse. Opholds- og friarealer Opholdsarealer til den enkelte ejendom skal svarer til mindst 50 % af boligetagearealet og 20 % af erhvervsetagearealet. Byrådet kan stille andre krav til opholdsarealer. Opholdsarealet skal etableres forud for parkeringspladser. Veje, stier og parkering Der skal etableres mindst 1 parkeringsplads pr. bolig, 1 parkeringsplads pr. 20 m² butiksareal ved dagligvarebutikker og 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal i øvrigt. Byrådet kan ændre kravet til parkeringspladser. Byrådet kan kræve mangledne parkeringspladser erstattet af indbetaling til parkeringsfond. Området skal fredeliggøres gennem en trafiksanering. Beplantning og hegn Karakteristisk beplantning skal bevares. Der skal for anlæg af hver 3. parkeringsplads plantes og vedligeholdes mindst 1 træ. Kollektiv forsyning Bebyggelse skal tilsluttes såvel et kollektiv varmeforsyningsanlæg som fællesantenneanlæg efter byrådets anvisning. Særlige bestemmelser Antallet af boliger skal søges fastholdt. Store og trafiktunge egnscenterfunktioner bør placeres i tilknytning til centerringen. Lokalplaner og byplanvedtægter Byplanvedtægt nr. 4. Karreen Aastrupvej-Teaterstien-Bygnaf-Mariegade. Lokalplan 81-01 Butikscenter ved Jumfrustien. Lokalplan 10.60-1, Centarle byområde - Øst Lokalplan 10.64-1, Kontorer, butikker og boliger mellem Bygnaf og Jomfrustien. Lokalplan 10.64-3, Centerområder med butikker, erhver og bolig v. Lindedal og Nordhavnsvej. Lokalplan 10.64.1-1, Blandet byområde ved Nordhavnsvej-Jomfrustien-Lindedal. Lokalplan i forhold til kommuneplanramme Lokalplanen er ikke i overensstemmelse retningslinierne for rammeområde 10.64.1, idet den maksimale bygningshøjde ønskes ændret til 15 meter og den maksimale bebyggelsesprocent hævet til 110 mellem Nordhavnsvej og Ved Havnen. Der er således udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 12-08. Kommuneplantilægget findes på side 31. Zoneforhold Området ligger i sin helhed i byzone. Zoneforholdene ændres ikke med denne lokalplan. Servitutter Der er ikke lyst servitutter, der er i strid med nærværende lokalplan. Kystnærhedszone Kystnærhedszonen er et ca. tre kilometer bredt bælte langs kysterne. Lokalpla- 13
nens område ligger i den kystnære del af byzonen. Der skal ifølge planloven gøres rede for, hvordan planlagt bebyggelse og nye anlæg kan påvirke kystlandskabet visuelt. Lokalplanområdets i anden række i forhold til Haderslev Fjord. Dette gør, at en ny bebyggelse ikke vil blive særligt synlig i landskabet omkring Haderslev Fjord. Det vurderes, at lokalplanens realisering vil have en positiv visuel påvirkning af omgivelserne omkring havnemiljøet og set fra fjorden. Se visualisering på bilag 3A og 3B. Naturbeskyttelse Inden for lokalplanområdet findes ikke arealer, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 eller 4. Miljøforhold Jordforurening Området ligger i et havneområde, hvor der gennem årene har været mange typer af virksomheder. I sådanne områder er der en vis risiko for at jorden er forurenet. Der er inden for lokalområdet kun registreret forurening på vidensniveau 2, (V2) på matr. 19a. Haderslev. Al jord i byzone betragtes med den nye jordforureningslov som værende lettere forurenet. Der gælder særlige regler for prøvetagning af jorden inden eventuel bortkørsel. Støj og lugt I de tilstødende områder ligger en række virksomheder, der medfører støj og lugtgener. Lokalplanområdet ligger lige nord for byomdannelsesområdet på Haderslev Havn. Byrådet har fastlagt en afviklingsrækkefølge for erhvervsaktiviteterne på havnen og området kan derfor omfattes af planlovens 15a vedrørende etablering af miljøfølsomme anvendelser i miljøbelastede erhvervsområder under afvikling. Støjbelastningen fra de nuværende virksomheder på haven skønnes dog ikke at have væsentlig betydning for områdets anvendelse til kontorerhverv. Støjbelastningen fra erhvervsvirksomhederne vil i henhold til Masterplanen for Haderslev Havn være bragt til ophør inden 8 år fra denne lokalplan er vedtaget og offentliggjort. Museumsloven Området ligger på arealer der er opfyldt i nyere tid. Der er således ikke væsentlig risiko for at støde på jordfaste fortidsminder. Bygherren skal være opmærksom på, at hvis der i forbindelse med anlægsarbejde i området påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejder (jf. Museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juli 2001) omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet, og Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev adviseres. Sådanne fortidsminder vil være omfattet af Museumslovens 27 (Lov nr. 473 af 7. juli 2001). I det omfang disse berøres af anlægsarbejde, skal arbejdet indstilles indtil en arkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan uheldig situation for en bygherre, vil Museet anbefale, at der foretages en prøvegravning på de ovennævnte arealer forud for anlægsarbejdets påbegyndelse med henblik på at vurdere, om der findes fortidsminder, og om de i så fald har en karakter, der nødvendiggør en egentlig udgravning heraf. Museet udarbejder gerne på bygherres opfordring budget og tidsplan for en sådan prøvegravning. 14
Teknisk forsyning Området er omfattet af Haderslev Kommunes Spildevandsplan. Området er i spildevandsplanen udlagt som seperatkloakeret område. Området er i følge kommuneplanen udlagt som område, der skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Lokalplanområdet skal vandforsynes i henhold til Haderslev Kommunes vandforsyningsplan. Miljøvurdering af planer og programmer Når der i medfør af lovgivningen tilvejebringes planer og programmer eller foretages ændringer deri, skal der foretages en miljøvurdering. Den skal omfatte en vurdering af planens sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet, herunder påvirkning af landskab, kulturarv, visuel påvirkning, naturbeskyttelse, biologisk mangfoldighed, befolkning, mennesker, jordbund, vand, luft, klima, trafik, støj og materiale goder, samt det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Denne lokalplan er omfattet af Lov om Miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004. Der er foretaget en screening for at undersøge om en egentlig miljøvurdering er nødvendig. Afgørelsen af om en plan skal miljøvurdereres, træffes af den myndighed, der er ansvarlig for tilvejebringelse af planen. Afgørelsen skal offentliggøres. Resumé af screeningen: Lokalplanen omfatter et eksisterende havneområde, der påtænkes omdannet til område offentlig og privat serviceerhverv. Projektet skønnes ikke at være omfattet af lovens bilag 3 og 4 vedrørende de anlæg og projekttyper, der automatisk medfører at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Projektet medfører at der kan opføres op cirka 11.500 m² etageareal til kontorformål i området. En undersøgelse af GIS-data og regionplanen viser, at selve området ikke ligger i eller nærheden af områder med internationale eller nationale naturbeskyttelsesinteresser. Endvidere ses, at der ikke er væsentlige arkæologiske interesser i selve området, jf. kulturarvsstyrelsens hjemmeside dkc-online. Der bør dog foretages prøvegravning inden projektets realisering. Planens realisering vil medføre en forøgelse af trafikken på Nordhavnsvej og Chr. X s. Vej. Der skal i henhold til lokalplanens bestemmelser etableres mindst cirka 230 parkeringspladser. Dog vil der ved skattecenteret bliver anlagt cirka 180 pladser, således at det samlede antal p-pladser vil blive noget højere end de påkrævede 230 pladser for området under ét. Hovedparten anvendes som personaleparkering. Trafikken til og fra lokalplanområdet vil derfor primært ligge ved normal arbejdstids begyndelse og ophør samt i mindre omfang som kundetrafik fordelt over hele dagen i servicefunktionernes åbningstid. Planens realisering vil medføre opførelse af en bymæssig etagebebyggelse i forhold til den nuværende åbne areal. Bebyggelsen vil påvirke det visuelle indtryk af området set fra den østlige indfart til byen i positiv retning. Området ligger nær havnen, hvor der er en vis oversvømmelsesrisiko. Dette område ligger i kote 2.70-2.90. Der er lokalplanen fastsat bestemmelser om en laveste gulvkote på 2,2 meter for at imødegå risikoen for oversvømmelse. Området ligger tæt på eksisterende erhvervsvirksomheder. Området vil i en periode være belastet af støj herfra. Der er vedtaget en afvikling af virksomhederne 15
på havnearealerne, således at støjbelastningen ophører inden for en overskuelig periode (8 år). Samlet set vurderes det, at planen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Konklusionen af screeningen er, at det ikke skønnes nødvendigt at udarbejde en miljøvurdering, da der for alle undersøgte emner konkluderes, at realiseringen af lokalplanen ikke medfører en væsentlig påvirkning af miljøet. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort må de ejendomme, der er omfattet af planforslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan dog fortsættes som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort af Byrådet, dog højst indti ét år efter offentliggørelsen. De blivende retsvirkninger fremgår af lokalplanens 12. 16
LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLAN 10.64.1-4 OmrådE til offentlige formål på haderslev havn I henhold til lov om planlægning, bekendtgørelse 813 af 21. juni 2007 med efterfølgende lovændringer fastlægges i lokalplanen følgende bestemmelser for det i pkt. 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Lokalplan 10.64.1-4 har til formål: at ændre lokalplanområdet fra havne- og erhvervsområde til offentlige og private servicefunktioner, at åbne mulighed for opførelse en ny erhvervsbebyggelse, at sikre at fremtidig bebyggelse og omgivelser tager udgangspunkt i de rammer, der er udstukket i masterplan 2004 for Haderslev Havn samt Designmanual 2005 for Haderslev Havn, at fastlægge principper for bebyggelsens placering og omfang, så en god sammenhæng med den omgivende by og havn opnås, at sikre, at ny bebyggelse fremtræder som en arkitektonisk og materialemæssig helhed, der sikrer stedets karakter og identitet, og at der ved ændringer og tilføjelser i den eksisterende bebyggelse skabes god arkitektonisk sammenhæng. 2. Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre af Haderslev: 3643 og 3676 samt del af 19a samt samt alle parceller der efter den 1. juni 2008 udstykkes fra disse parceller. 2.2 Området er beliggende i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til offentlige og private servicefunktioner. 3.4 Lokalplanområdet kan selvom det er støjbelastet anvendes til støjfølsomme funktioner, idet støjbelastningen fra erhvervsvirksomhederne i henhold til Masterplanen for Haderslev Havn skal være bragt til ophør inden 8 år fra denne lokalplan er vedtaget og offentliggjort. 4. Udstykning 4.1 Der kan ske udstykning og sammenlægning af ejendomme, når dette sker efter en samlet plan, der er godkendt af Haderslev Kommune. 17
5. Veje, stier og parkering 5.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Nordhavnsvej, Chr. X s Vej og Vinkelvej. 5.2 Der udlægges areal til en vej fra Nordhavnsvej i en bredde af mindst 10 meter til betjening af områdets parkeringshuse og parkeringsarealer. 5.3 Parkeringspladser kan anlægges på terræn og i parkeringshus. Ved etablering af erhvervs- og servicevirksomheder skal etableres 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. Facadefremspring, i form af kviste, karnapper, altaner, tagudhæng m.m. tillades over stuetagen, at overskride byggefeltet med op til 0,5 meter i mod vejskel og naboskel. Mindre bygninger i forbindelse med områdets tekniske forsyning og drift kan placeres uden for byggefelterne. 6.2 Den samlede bebyggelsesprocent for området må ikke overstige 110. 6.3 For bygninger i lokalplanområdet gælder: - at bebyggelsen som minimum skal opføres i 2 etager, dog ikke parkeringshuse, - at bebyggelsen ikke må opføres med en højde, der overstiger 15 meter, dog maks. 7,5 meter for parkeringshuse, målt fra kote 2,2 m (DVR90) eller fra eksisterende terræn, hvor dette ligger over kote 2,2 meter. Se højdeangivelserne på byggefelterne på kortbilag 2, - at mindste gulvkote skal være 2,2 meter, - at elevatortårne, skorsten, udluftnings- og ventilationskanaler, læskærme m.v. medregnes ikke i den totale bygningshøjde, 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ny bebyggelse skal udformes, så der opnås en passende helhedsvirkning. 7.2 Bebyggelsen kan udføres med flade tage (minimumshældning). 7.3 Udvendige facader skal udføres i beton eller med som blank mur, pudset/ vandskuret murkværk med efterfølgende malerbehandling samt lette beklædninger i træ, zink og lignende samt større glaspartier. 7.4 Tage skal udføres med grå eller sort tagpap, zink eller lignende materialer. Fliser, klinker og træ kan anvendes i forbindelse med anvendelsen af tage som opholdsarealer. Installationer på bebyggelsens tage som f.eks. elevatortårne, skorsten, udluftningskanaler, læskærme skal udformes i harmoni med den øvrige bygnings arkitektur. 7.5 Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tag- og facadematerialer af hensyn til risikoen for reflektionsgener. Dog er undtaget transparente glasfacader samt energibesparende foranstaltninger som solfangere og solceller. Uigennemsigtige glasfacader må ikke anvendes. 18
7.6 Ved bebyggelse med privat og offentlig service må der kun opsættes facadeskilte med navn og logo i henhold til vejledningen "Facader og skilte i Haderslev Kommune". Facadeskilte skal placeres på faca derne. Der må ikke placeres skilte på bebyggelsens tage. Facadeskilte skal udføres i god harmoni med bebyggelsens arkitektur. Endvidere må der opstilles én skiltepylon ud mod hver af de tre veje Ch. X s Vej, Nordhavnsvej og Vinkelvej. Skiltepylonen må ikke gives en højde på mere end 5 meter og af hensyn til gademiljøet, må skiltets bredde ikke overstige 1/4 af højden. Såfremt der er flere virksomheder på en ejendom, skal skal skiltningen på facader og pylon samordnes. 7.8 Der må ikke opsættes parabolantenner på tage, overgavle og skorstene. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Terrænregulering over +/- 0,5 meter skal godkendes af Haderslev Kommune. 8.2 Ubefæstede arealer skal tilplantes eller udlægges med græs, jf. Masterplan for Haderslev Havn samt Designmanual for Haderslev Havn. 8.3 Parkeringspladser skal udføres med fast belægning eller som grøn parkering jr. Designmanual for Haderslev Havn. Der skal plantes mindst 1 træ for hver 3 parkeringsbåse der etableres på åbent terræn. Gælder således ikke parkeringspladser i p-hus eller p-kælder. 8.4 Adgangsarealer skal anlægges under hensyntagen til tilgængelighed for alle brugere, herunder syns- og bevægelseshæmmede. 8.5 Udendørs oplagring af materialer, byggeaffald m.m. må ikke finde sted. Vareoplag og affaldscontainere til husholdningsaffald skal som minimum afskærmes med beplantning eller mur. 8.6 Opstilling af både, campingvogne, uindregistrede køretøjer o.lign. må ikke finde sted på områdets parkeringspladser og åbne arealer. Langtidsparkering af lastvogne, busser og lignende må ikke finde sted på områdets veje eller parkeringspladser. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes det offentlige spildevandsnet i henhold til Haderslev Kommunes spildevandsplan eller efter Byrådets nærmere anvisninger. Regn og spildevand skal separeres. Spildevand skal tilsluttes det offentlige kloaknet. Regnvand skal ledes til den offentlige regnvandsledning eller kan såfremt der opnås tilladelse hertil ledes direkte til recipient. 9.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter byrådets anvisninger. 9.3 El-, tele- og antennekabler skal fremføres som jordledninger. 9.4 Ny bebyggelse skal tilsluttes fællesantenneanlæg, bredbånd, kabel-tv m.v. efter byrådets anvisninger. 9.5 Belysningsarmaturer i lokalplanens område skal udføres med udgangs- 19
punkt i Designmanual for Haderslev Havn. 9.6 Der skal ved bebyggelsen udlægges arealer til placering og tømning af affaldscontainere/stativer. Placeringen skal så vidt muligt ske i tilknytning til adgangsvejene. Der skal sikres tilstrækkelige vendemuligheder/ gennemkørselsmuligehder for renovationskøretøjer. 10 Forudsætninger for ibrugtagning 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før, at det fornødne antal parkeringspladser jf. pkt. 5.3 er etableret, at byggeriet er færdigmeldt, at der er sket tilslutning til el, vand og offentlig kloak, at spildevand er ført til spildevandsledning, at regnvand er ført til regnvandsledning, at ny bebyggelse er tilsluttet varmeforsyning. 11. Ophævelse af servitutter 11.1 Tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, ophæves. 12. Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. 12.2 Byrådet kan meddele mindre betydende lempelser i lokalplanens bestemmelser, hvis karakteren af det område planen forsøger at skabe eller fastholde, ikke derved bliver ændret. Mere væsentlige ændringer kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12.3 Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. Vedtagelsespåtegning Vedtaget endeligt af Haderslev Byråd den 9. oktober 2008. H. P. Geil / Poul Erik Graversen Borgmester Kommunaldirektør 20