Hjemmel 1 Formål Område og zonestatus 3 Anvendelse 4 Butiksarealer 5 Udstykninger 6 Bebyggelsens omfang og placering 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 8 Vej, sti og parkeringsforhold 9 Øvrige ubebyggede områder 10 Tekniske anlæg 11 Aflysning af lokalplaner 1 Lokalplanens retsvirkninger 13 Midlertidige retsvirkninger 14 Vedtagelsespåtegnelse 3 3 4 4 4 5 5 5 6 6
Lokalplan 3.78 bestemmelser for bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have Hjemmel I henhold til lovbekendtgørelse nr. 937 af 4. september 009 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i nævnte område. 1 Formål Lokalplanens formål er: 1.1 at fastlægge anvendelsen af lokalplanens delområder A og B, og 1. at fastlægge de overordnede principper / retningslinjer for delområdernes fremtidige omdannelse (lokalplanens bestemmelser udgør de overordnede principper). 1.3 Det er en forudsætning for realisering af lokalplanområdet, at der udarbejdes en eller flere projektlokalplan( er) pr. delområde, baseret på en helhedsplan pr. delområde. Område og zonestatus.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Området omfatter følgende matrikelnumre: matr.nr.: 11a, 11aæ, 11ah, 11m, 11s, 11z, 11ø, samt del af matr. nr. 14fh, alle Holbæk Markjorder.. Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone.3 Lokalplanområdet opdeles i delområder, som vist på kortbilag 1. Delområde A omfatter matr. nr. 11ah, 11aæ, 11ø samt del af matr. nr. 14fh, alle Holbæk Markjorder. Delområde B omfatter matr.nr. 11a, 11m, 11s og 11z, alle Holbæk Markjorder. Derudover ligger inden for lokalplanafgrænsningen vejarealer på Højen og Borgmestergårdsvej, der ikke er tildelt delområdekode 3 Anvendelse 3.1 Anvendelsen er udlagt for de enkelte delområder, som beskrevet nedenfor. For Delområde A gælder 3..1 Delområde A udlægges til offentligt formål i form af en offentlig tilgængelig bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening. Delområde A udgør ca. 9,9 ha. Note til 3..1: Bestemmelsen udelukker ikke fastholdelse af eksisterende sportsfaciliteter i området, fx klubhuse, tennisbaner, boldbaner m.v. Bestemmelsen giver naturligvis mulighed for nye anlæg, herunder legepladser, stier, opsætning af borde, bænke og andet, der måtte bidrage til områdets rekreative funktion. For Delområde B gælder 3.3.1 Delområde B udlægges til centerformål. Området kan rumme liberalt erhverv, videns og serviceerhverv, restaurations /fastfoodvirksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer, dog kun én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker på mere end.000 m bruttoetageareal, samt parkeringsanlæg og de til lokalplanområdets drift nødvendige faciliteter (varegårde, materielgård m.v.). Delområde B udgør ca. 9 ha. 4 Butiksarealer 4.1 Der udlægges butiksarealer i Delområde B.
For Delområde B gælder 4..1 I delområde B kan der, foruden liberalt erhverv, videns og serviceerhverv og restaurations /fastfoodvirksomhed, planlægges for butikker til dagligvarer og udvalgsvarer jf. 4. 4.5. 4.. Der må maksimalt etableres én dagligvarebutik på op til 3.500 m bruttoetageareal i delområdet. 4..3 Det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål i delområdet, udgør 5.000m. 4..4 Den mindste butiksstørrelse til dagligvare og udvalgsvarebutikker fastsættes til.000 m bruttoetageareal. 4..5 Det maksimalt tilladte bruttoetageareal for den enkelte butik fastsættes til 5.000m. Note til 4: Planloven giver mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for op til 3 store udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end.000m i Holbæk bymidte. I praksis er det dog vanskeligt at planlægge for store udvalgsvarebutikker i Holbæks historiske bymidte, da det er økonomisk og juridisk vanskeligt at samle de mange små matrikler, som bymidten rummer, til større enheder. Derudover vil sammenlægning af flere matrikler ændre i bebyggelsesstrukturen, være i konflikt med bevaringsinteresser og varelevering til de store butikker vil medføre gener for trafikken, herunder for de bløde trafikanter i bymidten. Som en konsekvens af Byrådets ønske om at benytte denne nye mulighed i planloven udvides bymidten derfor til at omfatte delområde B (se nærmere i bilag X), således at der kan planlægges for netop store butikker i området. Byrådet ønsker at det ny detailhandelsområde skal supplere den eksisterende detailhandelsstruktur i Holbæk, der hidtidig har bestået af en arbejdsdeling mellem MegaCentret og Holbæks historiske bymidte. Bestemmelserne i 4 sikrer, at det ny detailhandelsområde udgør et supplement hertil 5 Udstykninger 5.1 Udstykning må kun ske i overensstemmelse med en udstykningsplan, der fastsættes ved nærmere planlægning. Note til 5.1: Byrådet ønsker i første omgang primært at fastlægge lokalplanområdets hovedanvendelser, så bestemmelser om udstykningsforhold m.v. fastsættes derfor først ved efterfølgende planlægning. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ved nærmere planlægning jf. 1.3 skal bæredygtighed tænkes ind i planlægningen. Note til 6.1. Byrådet ønsker at bæredygtighed tænkes ind ved planlægning og projektering af udearealer og bygninger i lokalplanområdet, således at der opstår et attraktivt, nyt grønt byområde med en bæredygtig profil For Delområde A gælder 6..1 Bebyggelsesprocenten for delområde A må ikke overstige 5. 6.. Følgende principper gælder desuden for delområde A: bebyggelse skal overvejende placeres i delområdets randzone, og / eller på stadionområdet, således at der skabes en karakter af bebyggelse i en bypark, med et eller flere sammenkædede, indre parkrum. parkeringsanlæg til områdets bebyggelse skal ligeledes placeres i områdets randzone eller i kælderkonstruktion, for at fastholde den ønskede karakter af området. placering af eventuel offentlig institution med tilhørende parkering kan dog ske frit i området, således at denne får mulighed for at fremtræde mere solitært i byparken, med de kvaliteter der følger heraf. boligbebyggelse skal opføres som fritstående punkthuse i 3 til 5 etager. Private opholdsarealer til boligerne skal sikres i form af altaner eller integreret hævet terrasse, og ikke som egentlige private anlæg på terræn**. Note**: Herved skabes en præcis overgang mellem bebyggelse og park, og parkens karakter trækkes helt op til bygningskroppene. øvrig ny bebyggelse i området må ikke overstige 1 etage. bebyggelse må opføres i etaper. For Delområde B gælder 6.3.1 Bebyggelsesprocenten for delområde B må ikke overstige 50. 6.3. Følgende principper gælder desuden for delområde B: 3
ny bebyggelse med tilhørende parkeringsarealer, varegårde m.v. skal placeres og udformes således, at området får en god og sammenhængende funktionalitet, hvor områdets primære aktiviteter sker mod Holbæk Have og ikke mod delområde A. bebyggelse må ikke overstige etager. bebyggelse må opføres i etaper. matr.nr. 11 a, Holbæk Markjorder, må ikke bebygges yderligere. Note til 6.3.: Formuleringen "hvor områdets primære aktiviteter sker mod Holbæk Have og ikke mod delområde A" skal sikre, at parkeringsarealer, indgangspartier, store vinduespartier, reklamering, facadebelysning m.v. placeres ud mod Holbæk Have, således at disse aktiviteter visuelt og funktionelt belaster delområde A mindst muligt. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelse skal opføres med et samlet arkitektonisk udtryk, som minimum indenfor hver etape. Note til 7.1. Ved nærmere planlægning for delområderne jf. 1.3 fastlægges bl.a. tilladte bygningshøjder, tagformer og ydre materialer, hvorved et arkitektonisk slægtskab etaperne imellem kan sikres. Det skal tilstræbes at der opstår en samlet god helhedsvirkning pr. delområde. 7. Ved parkering, oplag, udstilling, afgrænsning af tekniske anlæg m.v. i konstruktion på terræn skal det sikres, at anlægget udformes med et samlet arkitektonisk udtryk og at der opnås et arkitektonisk samspil med den tilhørende bebyggelse. Se også 9.3 med tilhørende note. 8 Vej, sti og parkeringsforhold 8.1 Det skal sikres at stier i lokalplanområdet kobles på det eksisterende stinet i nærområdet. 8. Parkering skal ske jf. gældende norm. 8.3 Vedr. p arealers placering, se i øvrigt 6.3 6.4. 8.4 Vedr. p anlægs ydre fremtræden, se 7.. For Delområde A gælder 8.5.1 Delområde A skal vejbetjenes primært ad Borgmestergårdsvej og sekundært fra Højen. For Delområde B gælder 8.6.1 Delområde B skal vejbetjenes via ny vejtilslutning fra Holbæk Have, hvor der skal etableres et signalanlæg til betjening af krydset. Note til 8.6.1: Den ny anvendelse af lokalplanområdet forventes at medføre en væsentlig øgning af trafikken i området, og der skal derfor i forbindelse med den nærmere planlægning for området udarbejdes en konsekvensanalyse. Det forventes at der fx som en konsekvens heraf skal etableres et signalanlæg til betjening af delområde B ud for Mellemvang. 9 Øvrige ubebyggede områder 9.1 Ved nærmere planlægning for delområderne skal der bl.a. fastsættes bestemmelser om hegning, belysning, afgrænsning af udendørs oplag og udstilling, samt henstilling og parkering af større køretøjer m.v. Det skal i den forbindelse sikres, at der i delområde B maksimalt kan opsættes én skiltepylon pr. virksomhed ud mod Holbæk Have i en maksimal højde af 4 meter målt fra terræn og med en maksimal bredde på 1,5 meter. I tilfælde af flere butikker på en ejendom, skal skiltning ske ved en fælles skiltepylon. Note til 9.1: Bestemmelserne skal sikre, at delområde A kommer til at som fremstå som en attraktiv bypark med boliger og rekreative elementer, hvorfor bestemmelserne for delområdet forventes at blive meget restriktive. Bestemmelserne for delområde B forventes at blive mindre restriktive, idet der her er tale om et centerområde med store bygningsenheder, p anlæg, varegårde, tekniske anlæg m.v. Det skal dog sikres, at sådanne funktionsbestemte anlæg gives et sådan udseende, at de fremstår som en integreret del af bebyggelsens arkitektur jf. 7.. Endvidere skal det jf. 6.4 med tilhørende note sikres, at parkeringsarealer, indgangspartier, store vinduespartier, reklamering, facadebelysning m.v. placeres ud mod Holbæk 4
Have, således at disse aktiviteter visuelt og funktionelt belaster delområde A mindst muligt. For Delområde A gælder 9..1 Overordnede principper for delområde A: Området skal fremstå som en attraktiv, offentlig tilgængelig bypark med rekreative elementer, såsom stier, sportsfaciliteter, legeplads m.v,, samt boliger og institution. Der skal opnås en virkning af et samlet grønt byområde med et eller flere sammenkædede indre parkrum, og med stier koblet på det eksisterende stinet i nærområdet. Nærmere stillingstagen hertil fastsættes ved yderligere planlægning jf. 1.3. Eksisterende beplantning omkring stadion og i delområdets randzone skal bevares som afgrænsende og landskabeligt styrende elementer i området. Øvrig beplantning kan bevares. Ny stedtypisk beplantning kan tilføjes. 50% af delområdet skal friholdes for bebyggelse. For Delområde B gælder 9.3.1 Overordnede principper for delområde B: Den del af områdets ubebyggede arealer, der ikke benyttes til parkering, varegård eller lignende skal anlægges og vedligeholdes som grønt område. Nærmere stillingstagen hertil fastsættes ved yderligere planlægning jf. 1.3. Eksisterende beplantning i delområdets randzone mod vest, nord og øst skal bevares som afgrænsende og landskabeligt styrende element. Ligeledes skal levende hegn i skel mellem matr.nr. 11a og 11m, Holbæk Markjorder, bevares. Beplantning i delområdets randzone mod syd skal i videst muligt omfang bevares. Øvrig beplantning kan bevares. Ny stedtypisk beplantning kan tilføjes 10 Tekniske anlæg 10.1 Tekniske anlæg og installationer, herunder el og gasskabe samt ventilation skal være indesluttet i bygningerne eller være en del af bygningernes arkitektur. Transformerstationer skal indpasses i området under hensyn til at de bliver så lidt synlige som muligt og placeres under hensyntagen til nabobebyggelse. 10. Ledninger skal føres i jorden. 10.3 Området skal forsynes med fælles antenneanlæg, kabelnet og lignende signalanlæg. Der må som udgangspunkt ikke opsættes tv og radioantenner, herunder parabolantenner på bygninger. 10.4 Vedr. belysning, se 9.1 med tilhørende note. 11 Aflysning af lokalplaner 11.1 Lokalplan nr. 36 Holbæk Stadionområde, tinglyst den 30. september 1986, aflyses indenfor lokalplanens område ved nærværende lokalplans endelige vedtagelselokalplan nr. 36 Holbæk Stadionområde, tinglyst den 30. september 1986, aflyses indenfor lokalplanens område ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse 1 Lokalplanens retsvirkninger 1.1 Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 1. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til PlanSystemDK. 5
1.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 1.4 Lokalplanen udlægger et område til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter planlovens 48 under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. (kun når lokalplanen udlægger arealer til offentlige formål) 13 Midlertidige retsvirkninger 13.1 Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet må området, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Det gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsættes som hidtil. 13. Når fristen for fremlæggelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til, at ejendommen ændres eller bebygges i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil et år efter offentliggørelsen. 14 Vedtagelsespåtegnelse Forslag til lokalplan 3.78 Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have er vedtaget af Holbæk Byråd den 1. september 01 med henblik på fremlæggelse til offentlig debat fra den 17. september 01 til den 1. november 01. SKAL TEKST OM KOMMUNEPLANTILLÆG IND OGSÅ? / nej 6
Delområde A LOKPLAN_ID 1484487 Delområdenummer Områdets anvendelse Delområde A # Delområde A udlægges til offentligt formål i form af en offentlig tilgængelig bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening. Delområde A udgør ca. 9,9 ha. Note til 3..1: Bestemmelsen udelukker ikke fastholdelse af eksisterende sportsfaciliteter i området, fx klubhuse, tennisbaner, boldbaner m.v. Bestemmelsen giver naturligvis mulighed for nye anlæg, herunder legepladser, stier, opsætning af borde, bænke og andet, der måtte bidrage til områdets rekreative funktion. Bebyggelsens omfang og placering # Bebyggelsesprocenten for delområde A må ikke overstige 5. # Følgende principper gælder desuden for delområde A: bebyggelse skal overvejende placeres i delområdets randzone, og / eller på stadionområdet, således at der skabes en karakter af bebyggelse i en bypark, med et eller flere sammenkædede, indre parkrum. parkeringsanlæg til områdets bebyggelse skal ligeledes placeres i områdets randzone eller i kælderkonstruktion, for at fastholde den ønskede karakter af området. placering af eventuel offentlig institution med tilhørende parkering kan dog ske frit i området, således at denne får mulighed for at fremtræde mere solitært i byparken, med de kvaliteter der følger heraf. boligbebyggelse skal opføres som fritstående punkthuse i 3 til 5 etager. Private opholdsarealer til boligerne skal sikres i form af altaner eller integreret hævet terrasse, og ikke som egentlige private anlæg på terræn**. Note**: Herved skabes en præcis overgang mellem bebyggelse og park, og parkens karakter trækkes helt op til bygningskroppene. øvrig ny bebyggelse i området må ikke overstige 1 etage. bebyggelse må opføres i etaper. Vej, sti og parkering # Delområde A skal vejbetjenes primært ad Borgmestergårdsvej og sekundært fra Højen. 7
Øvrige ubebyggede områder # Overordnede principper for delområde A: Området skal fremstå som en attraktiv, offentlig tilgængelig bypark med rekreative elementer, såsom stier, sportsfaciliteter, legeplads m.v,, samt boliger og institution. Der skal opnås en virkning af et samlet grønt byområde med et eller flere sammenkædede indre parkrum, og med stier koblet på det eksisterende stinet i nærområdet. Nærmere stillingstagen hertil fastsættes ved yderligere planlægning jf. 1.3. Eksisterende beplantning omkring stadion og i delområdets randzone skal bevares som afgrænsende og landskabeligt styrende elementer i området. Øvrig beplantning kan bevares. Ny stedtypisk beplantning kan tilføjes. 50% af delområdet skal friholdes for bebyggelse. 8
Delområde B LOKPLAN_ID 1484487 Delområdenummer Områdets anvendelse Delområde B # Delområde B udlægges til centerformål. Området kan rumme liberalt erhverv, videns og serviceerhverv, restaurations-/fastfoodvirksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer, - dog kun én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker på mere end.000 m bruttoetageareal, samt parkeringsanlæg og de til lokalplanområdets drift nødvendige faciliteter (varegårde, materielgård m.v.). Delområde B udgør ca. 9 ha. Butiksarealer # I delområde B kan der, foruden liberalt erhverv, videns og serviceerhverv og restaurations /fastfoodvirksomhed, planlægges for butikker til dagligvarer og udvalgsvarer jf. 4. 4.5. # Der må maksimalt etableres én dagligvarebutik på op til 3.500 m bruttoetageareal i delområdet. # Det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål i delområdet, udgør 5.000m. # Den mindste butiksstørrelse til dagligvare og udvalgsvarebutikker fastsættes til.000 m bruttoetageareal. # Det maksimalt tilladte bruttoetageareal for den enkelte butik fastsættes til 5.000m. Note til 4: Planloven giver mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for op til 3 store udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end.000m i Holbæk bymidte. I praksis er det dog vanskeligt at planlægge for store udvalgsvarebutikker i Holbæks historiske bymidte, da det er økonomisk og juridisk vanskeligt at samle de mange små matrikler, som bymidten rummer, til større enheder. Derudover vil sammenlægning af flere matrikler ændre i bebyggelsesstrukturen, være i konflikt med bevaringsinteresser og varelevering til de store butikker vil medføre gener for trafikken, herunder for de bløde trafikanter i bymidten. Som en konsekvens af Byrådets ønske om at benytte denne nye mulighed i planloven udvides bymidten derfor til at omfatte delområde B (se nærmere i bilag X), således at der kan planlægges for netop store butikker i området. Byrådet ønsker at det ny detailhandelsområde skal supplere den eksisterende detailhandelsstruktur i Holbæk, der hidtidig har bestået af en arbejdsdeling mellem MegaCentret og Holbæks historiske bymidte. Bestemmelserne i 4 sikrer, at det ny detailhandelsområde udgør et supplement hertil 9
Bebyggelsens omfang og placering # Bebyggelsesprocenten for delområde B må ikke overstige 50. # Følgende principper gælder desuden for delområde B: ny bebyggelse med tilhørende parkeringsarealer, varegårde m.v. skal placeres og udformes således, at området får en god og sammenhængende funktionalitet, hvor områdets primære aktiviteter sker mod Holbæk Have og ikke mod delområde A. bebyggelse må ikke overstige etager. bebyggelse må opføres i etaper. matr.nr. 11 a, Holbæk Markjorder, må ikke bebygges yderligere. Note til 6.3.: Formuleringen "hvor områdets primære aktiviteter sker mod Holbæk Have og ikke mod delområde A" skal sikre, at parkeringsarealer, indgangspartier, store vinduespartier, reklamering, facadebelysning m.v. placeres ud mod Holbæk Have, således at disse aktiviteter visuelt og funktionelt belaster delområde A mindst muligt. Vej, sti og parkering # Delområde B skal vejbetjenes via ny vejtilslutning fra Holbæk Have, hvor der skal etableres et signalanlæg til betjening af krydset. Note til 8.6.1: Den ny anvendelse af lokalplanområdet forventes at medføre en væsentlig øgning af trafikken i området, og der skal derfor i forbindelse med den nærmere planlægning for området udarbejdes en konsekvensanalyse. Det forventes at der fx som en konsekvens heraf skal etableres et signalanlæg til betjening af delområde B ud for Mellemvang. Øvrige ubebyggede områder # Overordnede principper for delområde B: Den del af områdets ubebyggede arealer, der ikke benyttes til parkering, varegård eller lignende skal anlægges og vedligeholdes som grønt område. Nærmere stillingstagen hertil fastsættes ved yderligere planlægning jf. 1.3. Eksisterende beplantning i delområdets randzone mod vest, nord og øst skal bevares som afgrænsende og landskabeligt styrende element. Ligeledes skal levende hegn i skel mellem matr.nr. 11a og 11m, Holbæk Markjorder, bevares. 10
Beplantning i delområdets randzone mod syd skal i videst muligt omfang bevares. Øvrig beplantning kan bevares. Ny stedtypisk beplantning kan tilføjes 11