VALLØ KOMMUNE Lokalplan 2.20 Inkl. kommuneplantillæg nr. 5 Boligområde på det tidligere Vallø Caravan
Vallø Kommune Lokalplan nr. 2.20 Boligområde på det tidligere Vallø Caravan Indledning Lokalplanen skal muliggøre, at der på ejendommen kan opføres boligbyggeri i højst 2 etager. Det samlede lokalplanområde består af ejendommene Stevnsvej 68 og 70. På denne baggrund er lokalplanen desuden ledsaget af et kommuneplantillæg. Forud for lokalplanforslagets udarbejdelse har Vallø Kommune ladet foretage trafikundersøgelser med henblik på, at få analyseret tilkørselsforholdene dels til lokalplanområdet, dels til Strøby Egede Bycenter og dels få tilvejebragt løsningsmuligheder for knudepunktet Stevnsvej/Kystvejen. Kontakt vedrørende lokalplanen kan ske til: Vallø kommune, Rådhuset Hovedgade 46 4652 Haarlev eller til e-mailadressen: valloe@valloe.dk Lokalplanen kan ses på Rådhuset i Haarlev, kommunens biblioteker og på hjemmesiden www.valloe.dk. Lokalplanen er udarbejdet af Plan og Udviklingsafdelingen i Vallø kommune og Rokkedahl Seniorbyg A/S, Haslev. Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 2
Indhold Indledning...2 Lokalplanens redegørelse... 5 Baggrund...5 Eksisterende forhold...5 Fremtidige forhold...5 Bebyggelse... 5 Vejbetjening... 6 Bebyggelsens omfang og karakter... 6 Forhold til anden lovgivning og planlægning... 6 Eksisterende lokalplaner...6 Servitutter...6 Kommuneplan Vallø 2016...6 Regionplan 2005...6 Køge Museum...7 Miljøforhold...7 Naturbeskyttelse...7 Spildevandsplan...7 Varmeplan...7 Tilladelse fra andre myndigheder...8 Miljøvurdering...8 Bestemmelser for lokalplan nr. 2.20... 9 1. Lokalplanens formål...9 2. Områdeafgrænsning og zonestatus...9 3. Områdets anvendelse...9 4. Områdets udstykning...9 5. Bebyggelsens omfang og placering...9 6. Bebyggelsens ydre fremtræden...10 7. Vej-, sti og parkeringsforhold...10 8. Ledningsanlæg og antenner...10 9. Ubebyggede arealer...11 10. Støjforhold...11 11. Grundejerforening...11 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse...11 13. Lokalplanens retsvirkninger...11 Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 3
Vedtagelsespåtegning...12 Tillæg nr. 5 til Kommuneplanen Vallø 2016... 13 Vedtagelsespåtegning...13 Kortbilag 1... 14 Kortbilag 2... 15 Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 4
Lokalplanens redegørelse Baggrund Den del af området, som omfatter Stevnsvej 70, har indtil årsskiftet 2005/06 været anvendt til salg af campingvogne. Denne virksomhed er nu ophørt. En mindre del af området, Stevnsvej 68, har været anvendt til helårsbeboelse. Den ny ejers plan er, at der på området skal opføres boliger i højst 2 etager. Der har været foretaget undersøgelser om mulighederne for at få integreret udvalgsbutikker eller dagligvarebutik i bebyggelsen, primært med henblik på, at styrke funktionerne og udviklingen af Strøby Egede Bycenter. Disse undersøgelser har vist, at det dels ikke har været økonomisk attraktivt og dels ikke bebyggelsesmæssigt hensigtsmæssigt med butiksbyggeri i lokalplanområdet. Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger i den centrale del af Strøby Egede, som er kendetegnet ved en blanding af ældre villabebyggelse og mindre butiksejendomme samt det nye, og endnu ikke fuldt udbyggede, Strøby Egede Bycenter. Lokalplanområdet består af ejendommen Stevnsvej 70, matr. nr. 75b, Strøby By, Strøby, der udgør et areal på 8.729 m² og Stevnsvej 68, matr. nr. 55 c, Strøby By, Strøby, der udgør et areal på 700m². De eksisterende bygninger på ejendommen Stevnsvej 70 udgøres af en værkstedsbygning, en gammel bygning med stråtag samt en nyere tilbygning i gule mursten. Sidst nævnte to bygninger har været anvendt som salgs- og administrationslokaler. På ejendommen Stevnsvej 68 består de eksisterende bygninger af en ældre, ikke bevaringsværdig villa med tilhørende ældre udhusbygninger og carport. Ejendommen anvendes til beboelse. Fremtidige forhold Bebyggelse De eksisterende bygninger inden for lokalplanområdet nedrives, og der opføres boliger på ejendommene. Udarbejdelsen af denne lokalplan skal sikre, at området kan benyttes til dette formål. Endvidere skal den sikre, at der etableres hensigtsmæssige adgangs- og parkeringsforhold samt gode udeopholdsrum for den ny bebyggelse. Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 5
Vejbetjening Området vejbetjenes fra Stevnsvej. Der pågår planlægning af den detaljerede udformning af tilkørselsforholdene til området. Bebyggelsens omfang og karakter Lokalplanen tillader byggeri som rækkehuse i højst 2 etager med en tagudformning enten som fladt tag eller med ensidig taghældning. Byggeriet må ikke overstige en højde på 8,5 m. Lokalplanen fastlægger endvidere omfanget af parkeringsarealer og fastlægger retningslinier for beplantning og friarealernes benyttelse. Forhold til anden lovgivning og planlægning Eksisterende lokalplaner Ejendommen matr.nr. 75b Strøby By, Strøby - Stevnsvej 70 - er tidligere omfattet af Lokalplan nr. 2-15, Strøby Egede Bycenter. (område III) Lokalplan nr. 2-15 foreskriver, at der ved den eksisterende virksomheds ophør skal udarbejdes en ny lokalplan, som skal fastlægge områdets samlede anvendelse. Med vedtagelsen af nærværende lokalplan ophæves lokalplan nr. 2-15 for så vidt gælder ejendommen matr.nr.75b. Servitutter Der er ikke servitutter inden for lokalplanområdet, som er uforenelige med gennemførelsen af nærværende lokalplan. Kommuneplan Vallø 2016 Ejendommen Stevnsvej 70 er beliggende i centerområde 2. C1, hvor rammebestemmelserne for lokalplanlægningen foreskriver, at området må anvendes til centerområde for dagligvarer, udvalgsvarer, service, offentlige formål, samt boliger efter nærmere vurdering af behovet. Ejendommen matr.nr. 55d er omfattet af rammeområde 2B3. Da der der ønskes en helhed i områdets udnyttelse, udlægges lokalplanområdet via vedlagte kommuneplantillæg til et nyt rammeområde der kun kan indeholde boliger, men i øvrigt i statur hænger sammen med 2. C1. Regionplan 2005 Lokalplanområdet er beliggende inden for kystnærhedszonen. Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 6
Inden for kystnærhedszonen skal kystmiljøet beskyttes mod forringelser i form af byggeri, nye arealer til byformål mv. Bebyggelsen i lokalplanområdet ligger i eksisterende byzone, og byggeri kan ikke opføres i mere end 8,5 meters højde. Kommunalbestyrelsen vurderer derfor, at det byggeri der vil kunne opføres i konsekvens af nærværende lokalplan ikke forringer eller i væsentlig grad ændrer på kystområdets nuværende karakter. Køge Museum Museet har ikke foretaget undersøgelser af området. Museumslovens bestemmelser gør, at hvis der ved kommende jordarbejder i forbindelse med byggeri fremkommer arkæologiske levn, kan de kræves udgravet for bygherrens regning. Det kan betyde anlægsstop af påbegyndte jordarbejder indtil en udgravning er gennemført. Det vil derfor være hensigtsmæssigt, at der foretages nærmere undersøgelser på arealet inden selve byggemodningen igangsættes. Miljøforhold Lokalplanen omhandler udlæg af ny, støjfølsom anvendelse i form af ny boligbebyggelse ud til den stærkt befærdede Stevnsvej. Der er derfor indsat de generelle krav om, at den maksimale støjbelastning Indendørs ikke må overstige 30dB(A) og på de primære opholdsarealer ikke må overstige 55db(A). Disse forhold skal vurderes i forbindelse med projektets byggesagsbehandling. Naturbeskyttelse Der er ikke områder inden for lokalplanområdet der er omfattet af naturbeskyttelseslovens byggelinjer eller beskyttede naturtyper. Spildevandsplan Bebyggelsen er omfattet af Vallø Kommunes spildevandsplan og skal udlægges med separatkloakering. Spildevand og regnvand skal derfor føres separat til eksisterende ledningsnet. Varmeplan Området ligger i forsyningsområdet for naturgas i Vallø Kommune. Der er i lokalplanen stillet krav om tilslutning til naturgasforsyningen. Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 7
Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanområdet er beliggende mod Stevnsvej, der er en amtsvej og skal have vejadgang hertil. Amtet skal derfor tillade den fornødne vejadgang til lokalplanområdet. Miljøvurdering Lokalplanområdet er beliggende kystnært. Området er dog fuldt udbygget hvorfor der ikke noget særligt hensyn at tage til kysten, da byggeriet ej heller vil overstige 8,5 m. Lokalplanområdet er beliggende ud til Stevnsvej der er en relativ trafikeret vej med op til 11.000 biler i døgnet. Imidlertid skal støjbekendtgørelsens grænseværdier for støj overholdes hvorfor der i forvejen skal tages behørige hensyn her til. På baggrund af ovenstående er lokalplanen screenet jf. Lov om Miljøvurdering. Det er imidlertid kommunens vurdering, at der ikke er tale om en plan der vil belaste miljøet hvorfor sagen ikke skal miljøvurderes. Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 8
Bestemmelser for lokalplan nr. 2.20 Boliger på det tidligere Vallø Caravan, Stevnsvej 70 i Strøby Egede I henhold til lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004), fastlægges herved følgende bestemmelser for det i pkt. 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: at at muliggøre, at der på arealet kan opføres boliger i højst to etager opføre et boligkvarter af høj arkitektonisk værdi med attraktive grønne områder. 2. Områdeafgrænsning og zonestatus a. Lokalplanen omfatter matr.nr. 55c og 75b, Strøby By, Strøby. Lokalplanområdet er vist på vedlagte kortbilag nr. 1. b. Lokalplanområdet er eksisterende byzone. 3. Områdets anvendelse a. Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål med tilhørende fællesanlæg. Bebyggelsen må opføres i højst 2 etager. 4. Områdets udstykning a. Udstykning af området skal ske efter en samlet plan. b. Mindste grundstørrelse er 250 m² c. Veje, stier, fælles parkeringspladser og fællesarealer udstykkes i én fælles matrikel. 5. Bebyggelsens omfang og placering a. Bebyggelsesprocenten for det samlede lokalplanområde må ikke overstige 40. b. Inden for området må der opføres indtil 30 boliger. c. Ingen del af bebyggelsen må være højere end 8,5 m over terræn. d. Carporte kan opføres som fritliggende eller som integrerede enheder i boligbygningerne. e. Den gennemsnitlige boligstørrelse må ikke være mindre end 100 m² brutto opgjort efter bestemmelserne i bygningsreglementet. Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 9
f. Beboelsesbygninger må ikke opføres tættere end 5 meter fra naboskel jf. kortbilag 2. g. Boliger og byggeri skal placeres således, at der tages hensyn til at der ikke opstår indbliksgener. 6. Bebyggelsens ydre fremtræden a. Facader skal udføres som en kombination af murværk, blank mur eller filtsede overflader. Indgangspartier, mindre facadepartier og lignende kan fremstå med let facadebeklædning. b. Udvendige bygningssider må kun fremtræde ensartet i hvid grå, sort eller jordfarverne (okker, terra di sienna, umbra, engelskrødt, dodenkop) eller disses blanding med sort eller hvid. Til døre, vinduer og andre mindre bygningsdele/detaljer kan andre farver anvendes. c. Udformningen af småbygninger, skærme og halvtage til cykelparkering, carporte og affaldssortering m.v. skal godkendes som et samlet hele, og skal udføres i materialer og med en farveholdning og en taghældning, så der opnås en god helhedsvirkning i forhold til den øvrige bebyggelse. d. Tagbeklædninger skal bestå af tegl, betontagsten, tagpap eller stål. Tagbeklædninger må ikke udføres med lysreflekterende materiale. e. Tagkonstruktion skal udføres som enten fladt tag eller med ensidig taghældning. 7. Vej-, sti og parkeringsforhold a. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Stevnsvej, jf. kortbilag 2/3 b. Alle veje i området udlægges som private fællesveje. c. Der skal anlægges parkeringspladser i et antal svarende 1,5 pr. bolig, og der skal udlægges areal til yderligere 0,5 parkeringsplads pr. bolig. d. Natparkering af køretøjer med over 3500 kg totalvægt og højde på mere end 2,2 m, må ikke finde sted indenfor lokalplanområdet fra kl. 17.00 til 8.00. e. Parkering af uindregistrerede køretøjer samt længerevarende parkering af campingvogne på de enkelte ejendomme må ikke finde sted, ligesom campingvogne og lystbåde ikke må opbevares på lokalplanområdets fællesarealer. f. Der skal etableres belyst offentlig tilgængelig stiadgang til gang- og cykeltrafik gennem lokalplanområdet fra Solvænget til Strøby Egede Centeret. 8. Ledningsanlæg og antenner a. El-ledninger skal fremføres som jordkabler. Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 10
b. Der må ikke opsættes udvendige antenner i området. c. Paraboler skal opsættes på terræn eller på facader således at overkanten ikke er synlig over tagrygningen. 9. Ubebyggede arealer a. Hegnsskel skal udføres som hække, der vedligeholdes i en højde af 1,20 m til 1,80. Hækplantninger kan eventuelt suppleres med et højst 1,4 meter højt trådnet på havesiden af hækken. Hække i skel mod vej må ikke plantes tættere end 30 cm fra skel. Mellem boliger kan anvendes faste hegn. b. Terrænforskelle skal optages som naturlige hældninger på grunde og langs veje. Reguleringer på mere end +/- 0,5 m skal godkendes af bygningsmyndigheden. 10. Støjforhold a. Boligbebyggelsen skal dimensioneres således, at trafikstøjen fra Stevnsvej højst medfører et indendørs støjniveau på 30dB(A) og på primære opholdsarealer højst 55dB(A). 11. Grundejerforening a. Der skal oprettes en grundejerforening for det nye boligkvarter med pligt til medlemskab for samtlige grundejere. b. Grundejerforeningen skal varetage ansvaret for, og vedligeholdelsen af, de i 4 nævnte vej-, sti- og parkeringsanlæg samt fællesarealer. 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse a. De i 4 angivne private fællesveje og parkeringspladser skal være anlagt før ny bebyggelse kan ibrugtages. 13. Lokalplanens retsvirkninger a. Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen kan ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. b. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. c. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. d. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen. Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 11
e. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. f. Med kommunalbestyrelsens offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan nr. 2.20 ophæves lokalplan nr. 2-15 for så vidt angår delområde III (matr.nr. 75 b, Strøby By, Strøby). Vedtagelsespåtegning Lokalplan 2-20 er vedtaget af Vallø Kommunalbestyrelse på mødet den 24. august 2006. Poul Arne Nielsen Borgmester Per Røner Kommunaldirektør Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 12
Tillæg nr. 5 til Kommuneplanen Vallø 2016 Der udlægges et nyt område 2B7 med en placering som vist på nedenstående kort. Lunden 2B3 ej Solvænget 2.B7 Ste vns vej Ky 2.C1 3 Æblehaven 2C2 Elmevej Lindevej Møllevej Egeparken Pop pel vej For området fastlægges følgende bestemmelser: Boligområder 2.B7 Anvendelse Bebyggelseskarakter Bebyggelsesprocent Boliger og offentlige formål Tæt-lavt byggeri 40 for området under ét Bebyggelseshøjde Højst 2 etager og 8½ m. Udstykning Mindste grundstørrelse er 250 m² Zoneforhold Byzone. Lokalplan 2-20 Andet Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr. 5 er vedtaget af Vallø Kommunalbestyrelse på mødet den 24. august 2006. Poul Arne Nielsen Borgmester Per Røner Kommunaldirektør Lokalplan 2-20 for Vallø Kommune Side 13