Lokalplan 1.45 Ådalens Privatskole Ishøj Kommune 2005 & Kommuneplantillæg nr. 9
Indholdsfortegnelse Redegørelse side 1 Baggrund for lokalplan 1.45 side 1 Lokalplanområdet side 1 Terrænforhold, beplantning og bebyggelse side 1 Veje og parkering side 2 Stier side 2 Lokalplanens indhold side 2 Forhold til anden planlægning side 4 Regionplan 2001 side 4 Kommuneplan 1998 2009 side 4 Lokalplaner og byplanvedtægter side 5 Deklarationer side 5 Jordbund og forurening side 5 Byggelinier side 5 Ledningsanlæg side 5 Miljøvurdering side 5 Bestemmelser side 7 1 Lokalplanens formål side 7 2 Lokalplanens område og zonestatus side 7 3 Områdets anvendelse side 7 4 Udstykninger side 7 5 Vej, sti og parkeringsforhold side 7 6 Ledningsanlæg side 8 7 Bebyggelsens omfang og placering side 8 8 Bebyggelsens ydre fremtræden side 8 9 Ubebyggede arealer side 8 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse side 9 11 Ophævelse af lokalplan side 9 12 Retsvirkninger side 9 Vedtagelsespåtegning side 10 Kortbilag 1 side 11 Kortbilag 2 side 13 Kommuneplantillæg nr. 9 side 14 Offentlig fremlæggelse side 18 Ortofoto: DDO, copyright COWI Udarbejdet af Dybbro & Haastrup ApS, byplanlæggere og arkitekter, i samarbejde med Ishøj Kommune, Teknisk Forvaltning og Ådalens Privatskole.
Redegørelse Baggrund for lokalplan 1.45 Ådalens Privatskole blev etableret på en af kommunen lejet grund i 1982. For at kunne indpasse et nyt skolebyggeri mellem parcelhusområdet og de åbne arealer ved Køge Bugt Strandpark, blev lokalplan 1.23 udarbejdet i 1989. Denne nye lokalplan 1.45 er udarbejdet for at åbne mulighed for en udvidelse af Ådalens Privatskole. Udvidelsen omfatter en ny klassefløj, en ny idrætssal og 16 nye parkeringspladser. Lokalplanområdet Lokalplanen omfatter skoleområdet som mod vest har skel mod børneinstitutionen Tranely, mod nord vandrehjemmet og mod vandsiden boldbanerne ved Strandparken. Mod syd grænser området op til Skovvej. Det eksisterende skoleområde er i byzone, mens udvidelsesområdet er landzone. Området er på ca. 1,6 ha. Terrænforhold, beplantning og bebyggelse Terrænet er fladt, men falder svagt mod Køge Bugt. Langs Skovvej er der en 10 m bred blandet beplantning, der bl.a. består af birk, gran og røn. Mod nord er der et levende hegn (Seljerøn) i 5 7 meters højde. Den nuværende bebyggelse består af en række kubisk formede træpavillioner malet i lys grønbrun farve. Tagene er med hældning og består af røde bølgeplader. Orthofoto optaget sommeren 2001 1
REDEGØRELSE Veje og parkering Området har i dag en tilkørsel og en frakørsel fra Skovvej. Parkeringen foregår som ensrettet skråparkering med plads til 11 biler. Stier Parallelt med Skovvej på indersiden af beplantningsbæltet, ligger en godt 2 m bred kombineret gang- og cykelsti. Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder et areal til udvidelse af Ådalens Privatskole. Udvidelsen sker på Skovvej fælledens arealer. Området udlægges til offentlige formål (undervisning, og lignende samt til private institutioner af almennyttig karakter). Med planens vedtagelse overføres den sydøstlige del af lokalplanområdet til byzone, jf. kortbilag 1. Området vejbetjenes fra Skovvej hvor der via separate ind- og udkørelser gives adgang til et parkeringsanlæg med plads til 27 pladser (skråparkering). Ny bebyggelse må kun placeres indenfor de angivne byggefelter, jf. kortbilag 2. I område I må bygninger højst opføres i en etage med udnyttet tagetage og en max. bygningshøjde på 8,5 meter. I område II må bygninger (idrætssal) højst opføres i 14 meters højde. Skitserne på side 3 viser eksempler på hvorledes den nye byggelse kan disponeres på baggrund af planens bestemmelse. Tagfladers hældning skal være mellem 12 og 18 grader. Facader skal beklædes med træ. Der udlægges arealer til friarealer. Hegnsbeplantningen mod nord må ikke fældes uden Byrådets tilladelse. Hegning må kun etableres som levende hegn evt. suppleret med trådhegn. 2
REDEGØRELSE 1 2 Principskitser der viser hvordan området kan bebygges ud fra lokalplanens bestemmelser 3
REDEGØRELSE FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan 2001 I forbindelse med planarbejdet har Ishøj Kommune anmodet Københavns Amt og Hovedstadens Udviklingsråd om en vurdering af skolens udvidelsesplaner. Begge myndigheder finder at der ikke er konflikter i forhold til deres planlægning. Kommuneplan 1998 2009 I kommuneplanens hovedstruktur er planområdets nordvestlige del udlagt til offentligt område (rammeområde 1D14). Den sydøstlige del er udlagt til fritidsområde (rammeområde 1F7). 1D14 har en max. bebyggelsesprocent på 25, et max. etageantal på 1½ og en max. bygningshøjde på 8.5 meter. 1F7 er udlagt til boldfælled mv. Området der ligger i landzone må ikke bebygges. Da rammeområde 1.D14 skal udvides ind i område 1F7, og da bygningshøjden til idrætssalen skal øges fra 8.5 meter til 14 meter og bebyggelsesprocenten fra 25 til 30, skal der udarbejdes et kommuneplantillæg nr 9. Det er placeret bagest i lokalplanen. 1B17 1B12 1F10 1F6 1D14 1F7 1B4 4
REDEGØRELSE Lokalplaner og byplanvedtægter Den nordvestlige del af området er omfattet af lokalplan 1.23 fra 1989. Området udlægges til offentlige formål, undervisning og lignende, samt til sådanne private institutioner af almennyttig karakter som efter Byrådets skøn naturligt finder plads i området. Kortbilag 2 fastlægger et byggeområde, et parkeringsareal, et kloak servitutområde og friarealer. Deklarationer Området er omfattet af en tinglyst deklaration lyst 22. februar 1951. Deklarationen blev tinglyst i forbindelse med udstykningen af ejendomme langs Skovvej og skulle sikre, at arealet nordøst for Skovvej og ud mod Køge bugt kunne friholdes for bebyggelse. Der skal foreligge en tilladelse til bebyggelse fra HUR, som er den påtaleberettigede part. Jordbund og forurening Ishøj Kommune har ikke kendskab til særlige jordbundsforhold i området som gør det nødvendigt med særlig ekstraordinære funderingsforanstaltninger ved nybyggeri. Ishøj Kommune har ikke kendskab til eventuel jordforurening inden for området. Byggelinier Der er ikke fastlagt byggelinier, ud over den 10 meter byggelinie i forhold til Skovvej der er fastlagt i lokalplan 1.23. Ledningsanlæg Der ligger en kloakledning i den nordlige del af planområdet. Den er behæftet med en deklaration som vist på kortbilag 1. I områdets sydøstlige del ligger en vandledning, der forsyner vandrehjemmet. Deklarationsbredden er her 3 meter. Ledningen kan tænkes omlagt i forbindelse med projektets gennemførelse. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal den ansvarlige myndighed for udarbejdelse af planer og programmer udarbejde en miljøvurdering af planerne, hvis det forventes at de vil have væsentlig indvirkning på miljøet. Ishøj Kommune vurderer at lokalplanen ikke vil have væsentlig betydning på miljøet, og der er derfor ikke udarbejdet en miljøvurdering af lokalplanen. I vurderingen af dette er der lagt vægt på følgende forhold: Udvidelsen af skolen omfatter et mindre areal af en eksisterende boldbane hvoraf en del er asfalteret og således ikke omfattet af særlige landskabelige eller biologiske interesser. Området grænser på tre sider op mod bymæssige bebyggelser i form af den eksisterende skole, et parcelhusområde og et vandrerhjem/ campingplads. Der er således ikke tale om en markant ændring af områdets karakter. 5
REDEGØRELSE Muligheden for at opføre en ekstra klasserumsbygning vil kunne muliggøre en mindre forøgelse af trafikbelastningen på Skovvej, men denne belastning imødekommes af etablering af flere p-pladser på ejendommen og en ekstra indkørsel, hvorved til- og frakørsel til skolen reelt forbedres i forhold til den eksisterende situation. Denne afgørelse bekendtgøres med fremlæggelse af dette lokalplanforslag. Afgørelsens kan påklages efter reglerne i planloven, for så vidt angår retlige spørgsmål. Klage over denne afgørelse skal være indgivet skriftligt til Ishøj Kommune inden 4 uger regnet fra datoen for offentliggørelsen af lokalplanforslaget. 6
Bestemmelser I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: at muliggøre en udvidelse af Ådalens Privatskole at tilpasse fremtidig bebyggelse til den eksisterende at overføre den sydøstlige del af området til byzone samt at erstatte lokalplan 1.23. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.0 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Det omfatter matr. nr. 8ø Tranegilde By, Ishøj samt en del af matr. nr. 8c Tranegilde By, Ishøj, samt alle parceller der efter den 15. april 2005 udstykkes fra denne del af ejendommen. 2.1 Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan, overføres det på kortbilag 1 med skråskravering viste areal til byzone. 3 Områdets anvendelse Lokalplanområdet må kun anvendes til offentlige formål, undervisning og lignende samt til private institutioner af almennyttig karakter. 4 Udstykninger 4.1 Matrikulære ændringer må kun foretages i det omfang, de er i overensstemmelse med lokalplanens sigte og kun efter Byrådets tilladelse. 5 Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Området vejbetjenes med separat ind- og udkørsel i princippet som vist på kortbilag 2. 5.2 Ved ud- og indkørsel til Skovvej skal hjørnerne afskæres med en længde på mindst 5.0 meter. 5.3 Stien a b udlægges i en bredde af 3 meter, som vist på kortbilag 2. 5.4 Det med p markerede areal på kortbilag 2 udlægges til parkering. 5.5 Langs Skovvej udlægges byggelinie 10 meter fra vejskel. 7
BESTEMMELSER 6 Ledningsanlæg 6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler. 6.2 Eksisterende ledningsanlæg, som vist på kortbilag 1 (spildevandsledning og vandledning) skal respekteres. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30. 7.2 Bebyggelse må kun opføres indenfor de på kortbilag 2 med skråskravering viste byggeområder I og II. Udenfor byggeområderne kan der dog opføres enkelte mindre bygninger, cykelskure, overdækninger. 7.3 Bygninger må ikke opføres med mere end en etage med udnyttet tagetage. Inden for byggeområde I må bygningshøjden ikke overstige 8.5 meter. Indenfor byggeområde II må bygningshøjden ikke overstige 14 meter. 7.4 Tagfladers hældning skal være mellem 12 og 18 grader. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Til facader må kun anvendes træbeklædning behandlet i lyse jordfarver (umbra og okker). 8.2 Skiltning og reklamering må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 9 Ubebyggede arealer 9.1 De med priksignatur viste arealer på kortbilag 2 må ikke bebygge, men udlægges til friarealer for området. 9.2 Den eksisterende beplantning som vist på kortbilag 1, må ikke uden Byrådets tilladelse fældes eller udsættes for væsentlig beskæring. 9.3 Hegning må kun etableres som levende hegn, evt. suppleret med trådhegn, med en max. højde på 1,80 meter. 8
BESTEMMELSER 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Byrådets anvisning. 11 Ophævelse af lokalplan 11.1 Lokalplan nr. 1.23, som er vedtaget af Ishøj Byråd den 27. september 1988 ophæves i sin helhed med den endelige vedtagelse af Lokalplan 1.45. 12 Retsvirkninger MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil forslaget er endelig vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der evt. efter planlovens 13.2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil, den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort dog højst indtil et år efter forslagets offentliggørelse. RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. 9
BESTEMMELSER Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er i henhold til 27 i lov om planlægning vedtaget af Ishøj Byråd den 7. juni 2005. På Byrådets vegne Ole Bjørstorp borgmester Ole Horskær Madsen teknisk chef 10
a b Skovvej ISHØJ KOMMUNE Lokalplan nr. 1.45 Kortbilag 1: Områdets afgrænsning 1:1000 Areal der overføres til byzone Eksisterende ejendomsskel Vandledning Kloakledning Eksisterende levende hegn 8ø 8c
a P P b Skovvej ISHØJ KOMMUNE Lokalplan nr. 1.45 Kortbilag 2: Områdets anvendelse 1:1000 Byggefelt I og II Eksisterende bygninger P Parkering Beplantningsbælte Friareal I 8ø I II Byggelinie 10 m 8c 8c