1 København, den 12. marts 2013 KENDELSE Klager ctr. Jacob Schultz Tennisvej 26 3100 Hornbæk Nævnet har modtaget klagen den 22. oktober 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger om en ejerlejligheds areal og derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Klagerne har oplyst, at de den 1. juni 2003 underskrev købsaftale om køb af ejerlejligheden. Det fremgår af salgsopstilling af 19. maj 2003, at ejerlejligheden består af 2 ejerlejlighedsnumre (nr. 2 og 3) og tidligere har været 2 butikker. Det fremgår af salgsopstillingen og købsaftalen, at det tinglyste areal er 109 m 2, og at boligarealet også er 109 m 2. Det fremgår videre af salgsopstillingen: Indeholder: Entre med garderobe, gæstetoilet, børneværelse, lyst og pænt køkken med to trin ned til spisestue og opholdsstue. Fra spisestuen er der nedgang til soveværelse med mange skabe, pulterrum og dejligt stort badeværelse med badekar og vaskemaskine samt tumbler. Dejlig stor og rummelig lejlighed.
2 Af salgsopstillingen fremgår videre: Ifølge købsaftalens liste over udleverede bilag blev der ikke udleveret ejerlejlighedskort til klagerne i forbindelse med klagernes køb.
3 Af BBR-meddelelse dateret den 8. maj 2003 fremgår bl.a.: Af tingbogsattest vedrørende ejerlejlighed nr. 2 dateret den 18. maj 2003 fremgår, at lejlighedens areal udgør 48 m 2. Kommunen har den 7. september 2012 rettet BBR-oplysningerne vedrørende de to lejligheder. Det fremgår heraf bl.a., at der i kælderen er bad/wc på 11 m 2, der kan medregnes i boligarealet. Den 25. september 2012 skrev klagerne til home i Holte: Vi har købt vores lejlighed på [ejerlejlighedens adresse] gennem Jer som mægler i 2003. I forbindelse med at vi har sat vores lejlighed til salg er vi af vores ejendomsmægler blevet gjort opmærksom på at BBR registreringen var forkert og de kunne ikke stå inde for salget med mindre vi fik rettet denne. De kunne kun finde badeværelset var godkendt til beboelse og hele resten af kælderen burde fjernes fra BBR arealet og var ikke i tvivl om at det ville være ansvarspådragende for dem ikke at gøre køberen klart opmærksom på dette i salgsmaterialet. Vi har købt lejligheden som 109 kvm. og ville naturligvis gerne have kunnet sælge den som sådan. Efter at have rettet henvendelse til BBR og Boligregulering står boligarealet nu rettet ned til 78 kvm (og prisen sat ned). Vi er af den opfattelse at I i forbindelse med salget i 2003 burde have sørget for at salgsinformationen og købsaftalen afspejlede det korrekte areal. Vi vil gerne høre Jer om I er enige i denne betragtning og er villige til at kompensere os for dette? I modsat fald agter vi at indgive sagen for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Den 26. september 2012 skrev homes kædesekretariat til klagerne og oplyste, at den nuværende franchisetager i butikken ikke var ansvarlig på handelstidspunktet. Kædesekretariatet henviste til indklagede, som var ejer af butikken på handelstidspunktet.
4 Den 5. oktober 2012 skrev klagerne til indklagede på den adresse, som kædesekretariatet havde oplyst. Den 9. oktober 2012 skrev indklagede til klagerne: Jeg har slet ingen erindring om jeres konkrete sag, og må meddele, at jeg ikke kan involvere mig i en næsten 10 år gammel sag. Jeg ønsker jer held og lykke med salget. Klagerne har i forbindelse med klagesagen fremlagt ejerlejlighedskort fra august 1969 vedrørende de to ejerlejlighedsnumre. Det fremgår af disse:
5
6
7 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har givet fejlagtige oplysninger om ejerlejlighedens areal og er derfor erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede burde have sørget for, at salgsmateriale, købsaftale og øvrige dokumenter afspejlede lejlighedens faktiske godkendte areal. Klagerne fik i forbindelse med deres køb oplyst ejerlejlighedens areal til 109 m 2. Da klagerne ønskede at sælge lejligheden igen, blev de opmærksomme på, at ikke hele arealet i underetagen er godkendt til beboelse, og klagerne har derfor måttet rette boligarealet i BBR-registret til 78 m 2. Udbudsprisen har klagerne således også måttet justere ned med foreløbing 120.000 kr. Klagernes tab er, hvis der tages udgangspunkt i en 40% vægtning af de kvadratmeter, som ikke er egnet til beboelse, 226.954 kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har ikke nogen erindring om sagen overhovedet, og indklagede er ikke i besiddelse af dokumenter af nogen art vedrørende handlen. Klagerne og klagernes advokat er under pkt. 14 i købsaftalen gjort bekendt med, at der er tale om 2 ejerlejligheder, og indklagede ved ikke, hvorledes købesummen er fordelt mellem stue og kælder. Det fremgår af BBR-meddelelsen, at arealer kan afvige fra det tinglyste areal. Sagen er en klassiker, lejligheden er prissat alt for højt af mægler, og så skal døden have en årsag. Lejligheden er som den er, og hvis det tinglyste areal er ændret, kan der spares penge i ejendomsværdiskat ved at indklage ejendomsvurderingen. Nævnet udtaler: Nævnet lægger til grund, at klagerne blev bekendt med fejlen vedrørende det oplyste areal, da de i 2012 ønskede at sælge ejerlejligheden. Nævnet finder derfor, at forældelsesfristen først regnes fra dette tidspunkt, og klagernes krav er ikke forældet. Det fremgår af BBR-ejermeddelelse dateret den 8. maj 2003, at der i ejerlejligheden findes 3 værelser, som alle anvendes til beboelse. Indklagede har i sin salgsopstilling gengivet en plantegning, hvoraf det fremgår, at der er 4 værelser, samt beskrevet i salgsopstillingen, at ejendommen indeholdt børneværelse, spisestue og opholdsstue og soveværelse. Det fremgår videre af sagen, at en del af lejlighedens areal findes i
8 kælderen, og nævnet finder, at indklagede burde have undersøgt om kælderens areal var godkendt til beboelse. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede på baggrund af disse uoverensstemmelser ikke undersøgte forholdet nærmere, herunder undersøgte nærmere hos kommunen. Nævnet finder det desuden alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke sørgede for at indhente ejerlejlighedskort og udlevere dette til klagerne i forbindelse med handlen. Indklagede har dermed ikke opfyldt sin undersøgelsespligt, jf. 14 i lov om omsætning af fast ejendom, hvoraf fremgår, at en formidler i fornødent omfang skal foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne. Nævnet finder herefter, at indklagede har handlet erstatningspådragende over for klagerne. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på ejerlejligheden for højt henset til, at en del af underetagen ikke lovligt kunne anvendes til beboelse, skønnes imidlertid uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan derfor ikke tage stilling til, om indklagede skal betale erstatning til klagerne. Konklusion: Nævnet udtaler alvorlig kritik af indklagedes arbejde men må afvise at tage stilling til, om klagerne har krav på erstatning. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand