Investeringsejendom Sag 25685 TIL SALG Odense SV - Faaborgvej 29 1 butik og 2 boliger Centralt beliggende på en af indfaldsvejene til Odense C Billigt lejeniveau i butikken Nem at genudleje Kontantpris kr. 3.250.000 1. års nettoafkast % 5,77 Etageareal m 2 381
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse På Faaborgvej 29, tæt på krydset til Dalumvej, udbydes nu lille fin investeringsejendom. Ejendommen er indrettet med butik (frisørsalon) i stueplan på 122 m², som er udlejet til en billig husleje (der er ældre vinduer i en del af dette lejemål), fin bolig på ca. 114 m² på 1. sal med nyere hvidt køkken og nyt flisebadeværelse samt nydelig lille bolig på 42 m² på 2. sal (etagen er nyindrettet for få år siden og fremstår i god stand). Herudover skal det bemærkes, at der er ledigt erhvervslejemål på 103 m² i kælderen til kontor/lager. El og vand er incl. i den estimerede leje. Endvidere er der en muret dobbelt garage, som ligeledes er ledig. Vand opkræves aconto uden vandmåler jf. lejekontrakterne. Varme betales efter m² lejet areal. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1 vm Kristiansdal Hgd., Dalum Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1920-1967 Ombygningsår 1994 Arealer Grundareal 600 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 196 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 122 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 103 m 2 Boligareal 156 m 2 Etageareal i alt 381 m 2 Sekundære arealer 85 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1920/1994 Bebygget areal 122 m 2 Sekundære arealer 11 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Faaborgvej 29, st. 122 m 2 Erhvervsareal Ja Faaborgvej 29, kld. 103 m 2 Erhvervsareal Nej Faaborgvej 29, 1. 114 m 2 Boligareal Nej Faaborgvej 29, 2. 42 m 2 Boligareal Nej Faaborgvej 29, kld. 11 m 2 Sekundært areal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 8 m² af det bebyggede areal er ikke registreret på BBR (tidl. indgangsparti som er opmuret). 2
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1967 Bebygget areal 74 m 2 Sekundære arealer 74 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Garage 74 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.600.000 heraf grundværdi kr. 406.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 03.10.2016 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Ejendommen er beliggende i kommuneplanens område 7. B2. Området er udlagt til boligområde. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager. Max bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er 30 for åben/lav og 40 for tæt/lav. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 03.10.2016 Nr. 1 lyst d. 20.08.1914 Dok om bebyggelse, benyttelse mv Nr. 2 lyst d. 30.01.1933 Dok om byggelinier mv Nr. 3 lyst d. 09.02.1972 Dok om byggelinier mv Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandværk. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 3
5. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ejendommen er ikke registreret som forurenet eller muligt forurenet (V1 eller V2) jf. Region Syddanmark. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.250.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 127.200 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 76.385 Refunderede driftsudgifter bolig (vand) kr. 3.800 I alt kr. 207.385 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål (kælder) kr. 23.400 Lejeindtægt andre lejemål (garage) kr. 14.400 I alt kr. 37.800 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 8.237 Dækningsafgift kr. 4.622 Renovation Renovation kr. 2.054 Vand / Vandafledning El Vandafgift kr. 2.548 Vandafledning / grønne afgifter kr. 4.372 Fælles el, incl. kælderlejemål kr. 5.000 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 4.500 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 16.400 Administration Administration kr. 8.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 4.400 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 60.133 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 10.580 Advokatsalær - skøde kr. 18.500 Moms kr. 4.625 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 33.705 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.250.000 Handelsomkostninger anslået kr. 33.705 -Refusion depositum kr. 68.088 -Refusion forudbetalt leje kr. 7.284 Anslået kapitalbehov kr. 3.208.334 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 241.385 Refunderede driftsudgifter kr. 3.800 - Driftsudgifter iht. budget kr. 60.133 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 185.051 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 185.051 x 100 3.208.334 = 5,77% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.250.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.250.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 10.580 Advokatsalær skøde kr. 18.500 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.625 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.283.705 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 878.000 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.678.000 Særlige installationer kr. 186.500 Grundens værdi kr. 507.500 Kontantomregnet købesum kr. 3.250.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 887.106 = kr. 35.484 Særlige installationer 4% x kr. 188.434 = kr. 7.537 Afskrivninger 1. år kr. 43.022 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 60.133 kr. 60.133 Udgifter i alt kr. 60.133 kr. 60.133 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 203.585 kr. 203.585 Lejeindtægter, anslåede kr. 37.800 kr. 37.800 Refunderede driftsudgifter kr. 3.800 kr. 3.800 1. år før afskrivning / skat kr. 185.051 kr. 185.051 Afskrivning 1. år, anslået kr. 43.022 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 142.030 Likviditet 1. år før skat kr. 185.051 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 31.247 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 153.805 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 6
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk 7
8
9
10
Frisør Frisør 11
Frisør 1. sal - køkken 12
1. sal - køkken 1. sal - badeværelse 13
2. sal 2. sal - køkken 14
2. sal - køkken 2. sal - hems 15
2. sal - badeværelse 2. sal - badeværelse 16
Trappeopgang 17
18
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Lisbeth Riisager Faaborgvej 29, st. Erhverv Frisør 114 76.385 670 36.000 Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 2 Rune Nielsen Faaborgvej 29, 1. Bolig Bolig 114 79.776 700 19.488 7.284 2.000 3 Laura Faludan Faaborgvej 29, 2. Bolig Bolig 42 47.424 1.129 12.600 1.800 4 Ledig Faaborgvej 29, kld. Erhverv Kontor/lager/depot 103 23.400 227 5 Ledig Faaborgvej 29 Andet Garage 74 14.400 195 I ALT 447 241.385 68.088 7.284 3.800 Erhvervsdelens andel 217 99.785 36.000 0 0 Boligdelens andel 156 127.200 32.088 7.284 3.800 Øvrige arealer 74 14.400 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 241.385 68.088 7.284 heraf faktisk 203.585 68.088 7.284 heraf anslået 37.800 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Lisbeth Riisager Nej Faktisk Nettoprisindeks, dog min. 3% 01.06.2016 01.06.2017 Nej 2 Rune Nielsen Nej Faktisk 76 kr./md. hvert år den 01.01., sidste gang den 01.01.2035. 3 Laura Faludan Nej Faktisk 76 kr./md. hvert år den 01.01., sidste gang den 01.01.2034. 01.01.2016 01.01.2017 Nej 01.01.2016 01.01.2017 Nej 4 Ledig Nej Anslået Nej 5 Ledig Nej Anslået Nej Lejen påklaget 19
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Lisbeth Riisager 0 01.06.2014 6 måneder 01.06.2020 Lejer Udlejer Ja Nej 2 Rune Nielsen 0 15.07.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Laura Faludan 0 01.12.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 20