Vederlag i alt incl. moms kr. 74.844

1 København, den 27. maj 2008 KENDELSE Klagerne ctr. Tim Rose A/S Nordstensvej 9 3400 Hillerød Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har forsinket gennemførelsen af handlen og derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne og bør tåle en salærreduktion. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har krav på markedsføringsbidrag samt diverse dokumentationsomkostninger som krævet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejerlejlighed og indgik derfor den 26. juni 2006 en formidlingsaftale med indklagede gældende for 6 måneder. Det fremgik af formidlingsaftalen, at indklagede havde værdiansat ejerlejligheden til en kontantpris på kr. 2.395.000,00. Vedrørende betaling til indklagede var det aftalt: Vederlag i alt incl. moms kr. 74.844

2 Øvrige salgsfremmende foranstaltninger I alt incl. moms max. kr. 12.219 Vederlag i alt kr. 87.063 Udlæg til tredjemand for annoncering, markedsføring mv.: Med hensyn til løbende annoncering af ejendommen henvises til Deres personlige valg, under punkt 11, af annonceringsaftale samt home-prisliste af 03.03.06 I alt incl. moms max kr. 0 Betaling forfalder ved købsaftalens underskrift og skal således ikke betales såfremt ejendommen ikke sælges indenfor aftaleperioden, jfr. pkt. 7. Såfremt der vælges annoncer Efter regning faktureres udgifterne dog løbende, opkræves og betales månedsvis uanset om ejendommen sælges eller ej. Dokumentation Skønnede udgifter til dokumentationsomkostninger incl. moms kr. 2.925 Betaling i alt kr. 89.988 Af formidlingsaftalens punkt 11 fremgik: Markedsføring/annoncerings-aftale: Sælger meddeler home Hørsholm/-Rungsted senest ved formidlingsaftalens underskrift hvilken af nedennævnte markedsførings-/annonceringsaftaler sælger ønsker. Sæt X (nedenfor) ud for den ønskede aftale:

3 Solgt eller Gratis-annoncepakke Pris kr. 25.900,- + moms. _X Efter Regning Her annonceres efter nærmere aftale, og sælger betaler i alle tilfælde forbruget. Når der er anonceret for mere end kr. 8.000,00 + moms udsendes et kontoudtog med á conto opkrævning af forbrugte annonceomkostninger. Vi henviser i øvrigt til vedhæftede prisblad af 03.03.06, som er en integreret del af nærværende Formidlingsaftale. Det nævnte prisblad indeholdt bl.a. priser på forskellige annoncer i landsdækkende og lokale aviser. I det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget havde indklagede ikke medregnet annonceudgifter. I november 2006 betalte klagerne kr. 13.312,50 for annoncering. Den 22. december 2006 blev der mellem parterne indgået en aftale om forlængelse af formidlingsaftalen indtil den 26. marts 2007. Den 1. marts 2007 blev der mellem parterne indgået aftale om nedsættelse af udbudsprisen til kr. 1.995.000,00. Den 25. marts 2007 blev det aftalt, at formidlingsaftalen skulle forlænges med endnu 3 måneder indtil den 26. juni 2007. I april 2007 betalte klagerne kr. 8.151,36 for annoncer. Den 21. maj 2007 fremkom et købstilbud på kr. 1.965.000,00 med overtagelsesdag 1. juli 2007. Det var i købstilbuddet anført, at køber skulle deponere kr. 100.000,00 hos indklagede senest den 23. maj 2007, dog tidligst ved klagernes underskrivelse af købsaftalen, og senest den 25. maj 2007 stille bankgaranti for restkøbesummen kr. 1.865.000,00. Senest den 1. juli 2007 skulle bankgarantien afløses af deponering i klagernes bank. Det var videre i købsaftalen aftalt: Det er mellem køber og sælger aftalt, at køber får dispositionsret til lejligheden, når

4 købsaftalens 11 er opfyldt. Af købsaftalens punkt 11 fremgik: Den 23. maj 2007 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning til klagerne. Indklagede havde heri medregnet annonceudgifter med kr. 18.028,00 med tillæg af moms. Den 24. maj 2007 underskrev klagerne købsaftalen på betingelse af, at køber tiltrådte 2 allonger. Det fremgik af den ene allonge: Bankgaranti på restkøbesum stor kr. 1.865.000,- fremsendes til sælgers bank senest torsdag den 7. juni 2007 dog senest på dispositionsdagen. Af den anden allonge fremgik:

5 Bankgaranti på restkøbesummen stor kr. 1.865.000,- fremsendes til sælgers bank senest torsdag d. 7. juni 2007, dog senest på dispositionsdagen. Sælger oplyser at toilet løber og trænger til VVS eftersyn. Køber accepterer selv at skulle betale reparation/evt. udskiftning. Den 25. maj 2007 sendte indklagede købsaftale og allonger til købers advokat. Den 29. maj 2007 skrev købers advokat til indklagede og meddelte, at ingen af de 2 fremsendte allonger kunne accepteres, og at advokaten i stedet havde skrevet ind i skødet, hvad der var acceptabelt for køber. Advokaten meddelte, at skødet herefter kunne betragtes som et købstilbud. Advokaten oplyste, at køber ikke ønskede at betale for reparation/udskiftning af toilet. Og at der ville blive stillet bankgaranti for restkøbesummen, når lejligheden var ryddet og stillet til disposition for køber, så klagerne bestemte selv tidspunktet for garantien. Af det af købers advokat udarbejdede skøde fremgik: sælgerne oplyser, at toilettet løber og trænger til VVS eftersyn. Sælgerne accepterer at betale reparation eller udskiftning. Overtagelsesdagen er aftalt til 1. juli 2007 Køber kan disponere over ejerlejligheden, når skødet er underskrevet af køber, og når der er stillet bankgaranti for kr. 1.835.000,00. Køber ønsker dispositionsret, så snart lejligheden er ryddeliggjort. Køber indtræder fra overtagelsesdagen/dispositionsdagen i sælgernes rettigheder og forpligtelser over for ejendommens forsyningsselskaber.... Skødet var underskrevet af køber den 28. maj 2007. Den 30. maj 2007 skrev indklagede til købers advokat og meddelte, at skødet skulle rettes, idet der skulle stå, at så snart 11 i købsaftalen var opfyldt, kunne køber få disposition.

6 Den 31. maj 2007 deponerede køber kr. 100.000,00 hos indklagede, og købers pengeinstitut stillede bankgaranti for restkøbesummen. Den 31. maj 2007 fremsendte indklagede sin faktura: Den 3. juni 2007 skrev købers advokat til indklagede og rykkede for klagernes underskrivelse af skødet. Det fremgår af sagen, at køber fik udleveret nøglen til ejerlejligheden den 6. juni 2007. Den 16. juni 2007 rykkede købers advokat på ny indklagede for klagernes underskrivelse af skødet. Den 29. juni 2007 skrev købers advokat endnu engang til indklagede og rykkede for modtagelse af skøde underskrevet af klagerne. Advokaten oplyste, at køber havde deponeret som aftalt og havde fået udleveret nøgle og istandsat ejerlejligheden, men at handlen ville blive hævet, og indklagede/klagerne ville blive holdt erstatningsansvarlig for alle købers omkostninger i den forbindelse, såfremt advokaten ikke snart modtog skødet retur med klagernes underskrift.

7 Den 3. juli 2007 sendte indklagede skødet til klagerne med henblik på klagernes underskrivelse. Den 4. juli 2007 underskrev klagerne skødet. Klagerne havde forinden underskrivelsen rettet i bestemmelsen om, at der skulle stilles bankgaranti for kr. 1.835.000,00, således at der skulle stilles bankgaranti for kr. 1.865.000,00. Den 5. juli 2007 skrev indklagede til købers advokat og oplyste, at indklagede ikke mente, at handlen kunne hæves på det foreliggende grundlag, at skødet var blevet sendt til klagerne til underskrivelse, og at klagerne efter aftale med købers advokat rettede garantiens størrelse i hånden forinden underskrivelse. Skødet blev tinglyst den 20. juli 2007. Den 25. juli 2007 frigav købers advokat den del af købesummen, der var deponeret i banken. Den 2. august 2007 underskrev klagerne refusionsopgørelse. Den 6. august 2007 frigav købers advokat den del af købesummen, der var deponeret hos indklagede. Den 8. august 2007 afregnede indklagede over for klagerne, som anført i fakturaen, kr. 18.653,86. Den 3. september 2007 sendte klagernes advokat sin faktura til klagerne på kr. 2.000,00 inkl. moms. Det fremgik af fakturaen, at honoraret dækkede gennemgang af sagens akter, telefoniske drøftelser og e-mail korrespondance med klagerne i forbindelse med Klage over ejendomsmægler. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har forsinket handlens gennemførelse og skal derfor erstatte klagernes rentetab og advokatsalær samt tåle en salærreduktion. Klagerne afleverede nøglen til ejerlejligheden den 3. juni 2007 til indklagede. Det skete efter aftale med indklagede, der havde meddelt, at de under ingen omstændigheder udleverede nøglerne til køber, før alt var på plads. Køber modtog nøglerne den 7. juni 2007. Klagerne modtog først den 4. juli 2007 skødet fra indklagede.

8 Klagerne har ikke modtaget nogen information fra indklagede om, at købers advokat ikke ville ændre i skødet. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af markedsføringsomkostninger, eftersagsbehandling, debitorgodkendelse, restgældsoplysninger, øvrige dokumentationsomkostninger, kommunalt oplysningsskema og tingbogsattest som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have forsinket handlen og bestrider derfor at være erstatningsansvarlig over for klagerne samt bestrider at skulle tåle en salærreduktion. Købers advokat kunne ikke godkende klagernes allonger og meddelte, at der ikke ville blive stillet bankgaranti for købesummen, før køber havde fået dispositionsret over ejerlejligheden. Dette kunne naturligvis ikke accepteres, da manglende garanti var i modstrid med købsaftalens punkt 11 og dermed i strid med klagernes interesser. Købers advokat udarbejdede skøde, der således ikke var i overensstemmelse med købsaftalen og nægtede at rette dette, da indklagede havde anmodet herom den 30. maj 2007. Køber deponerede og stillede bankgaranti den 31. maj 2007. Indklagede har jævnligt informeret klagerne om udviklingen vedrørende skødet. Den 3. juli 2007 blev det telefonisk mellem indklagede og købers advokat aftalt, at klagerne kunne rette i skødet forinden underskrivelsen og returnere skødet direkte til købers advokat. Klagerne underskrev skødet den 4. juli 2007, og den 25. juli 2007 blev skødet tinglyst med anmærkninger, hvorefter købers advokat frigav den del af købesummen, der var deponeret i banken. Den 1. august 2007 blev skødet tinglyst anmærkningsfrit, og købers advokat frigav deponeringen hos indklagede, hvorefter indklagede afregnede over for klagerne. Da overtagelsesdagen var aftalt til 1. juli 2007, og da købesummen blev frigivet den 25. juli 2007, er der ikke grundlag for at fastslå, at der er sket en forsinkelse af handlen/frigivelse af købesummen.

9 Grunden til, at skødeprocessen blev forsinket, var, at købers advokat ikke ville rette i skødet, således at dette stemte overens med købsaftalens bestemmelser. Indklagede varetog klagernes interesser ved at stille krav om rettelse i skødet, idet der ellers ikke ville blive stillet bankgaranti, før køber havde fået dispositionsret over ejerlejligheden. Købers advokat gjorde i sin korrespondance opmærksom på, at skødet ville være at betragte som ændring til handlen. Denne ændring af vilkårene kunne indklagede ikke rådgive klagerne til at tiltræde. Nævnet udtaler: Da skødets punkt 6 ikke var i overensstemmelse med det i købsaftalen anførte om, at købsaftalens punkt 11 skulle være opfyldt før købers disponering over lejligheden, begik indklagede ikke fejl ved at forsøge at formå købers advokat til at ændre skødet og ved ikke straks at videresende skødet til klagernes underskrivelse. Da køber imidlertid den 31. maj 2007 havde opfyldt købsaftalens punkt 11, havde uoverensstemmelsen mellem skødet og købsaftalen ikke længere betydning, og indklagede udleverede da også herefter nøglen til køber. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke straks efter nøgleudleveringen orienterede klagerne herom samt videresendte skødet til klagernes underskrivelse. Indklagede har dermed forsinket underskrivelsen og tinglysningen af skødet og dermed forsinket frigivelsen af købesummen i ca. 4 uger. Nævnet finder derfor, at indklagede skal erstatte klagernes rentetab i den forbindelse. Nævnet finder, at klagernes rentetab kan opgøres til renten på boligskiftkontoen, ca. kr. 1.000.000 i ca. 4 uger, hvorfra skal trækkes skat, da der skal betales skat af renteindtægterne. Erstatningen fastsættes herefter skønsmæssigt til kr. 3.500,00. Nævnet finder ikke anledning til herudover at pålægge indklagede en salærreduktion eller at erstatte klagernes udgifter til advokat. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt

10 af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagedes formidlingsaftale ikke ses at opfylde lovens krav. Det fremgår således af 10 i lov om omsætning af fast ejendom: 10. Aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig, og det skal tydeligt fremgå, hvornår og hvordan vederlaget skal erlægges. Aftalen skal bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed, specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Hvis der er aftalt resultatafhængigt vederlag, kan de i 17, stk. 1, nævnte ydelser dog angives som et samlet vederlag. Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om aftalens indhold, herunder hvor og hvordan det endelige vederlag skal specificeres. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan herved fravige 11, stk. 4, for så vidt angår betaling til tredjemand for afgivelse af erklæring om forhold, som indgår i beslutningsgrundlaget for en handel. Stk. 3. Formidleren kan ikke gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. De i stk. 2 nævnte regler er fastsat i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom. Det fremgår af bekendtgørelsens 7, stk. 1, at det kan aftales, at der skal ske betaling efter regning af formidlerens nettoudgifter ved nærmere angivne foranstaltninger, der udføres som en del af formidlingsopdraget. Hver enkelt foranstaltnings omfang, principperne for udgiftens beregning og den hertil knyttede maksimale udgift for forbrugeren skal være angivet. Stk. 2: Er der truffet aftale som anført i stk. 1, skal det samlede maksimale vederlag efter stk. 1 være angivet i aftalen. Stk. 3: Er der truffet aftale som anført i stk. 1 vedrørende salgsfremmende foranstaltninger, forudsættes indsatsen i mangel af anden aftale jævnt fordelt over den aftalte opdragsperiode. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke i formidlingsaftalen anførte og medregnede det samlede maksimale vederlag til annoncer/markedsføring i den samlede udgift til indklagede. Det er ligeledes kritisabelt, at indklagede ikke i det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget medregnede den maksimale udgift til annoncer/markedsføring. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af annoncer/markedsføringsomkostninger, kr. 22.535,00 inkl. moms.

11 Nævnet udtaler endvidere, at da der ikke mellem parterne er indgået aftale om betaling af eftersagsbehandling, kr. 3.125,00 inkl. moms samt debitorgodkendelse, kr. 600,00, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på betaling af disse beløb. Indklagede har ikke over for nævnet dokumenteret at have afholdt udgift til restgældsoplysninger, kr. 400,00 inkl. moms, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på det beløb. Indklagede har vedrørende posten i fakturaen Diverse øvrige dokumentationsomkostninger alene dokumenteret at have afholdt kr. 1.500,00 til ejerlejlighedsskema, hvorfor nævnet alene kan godkende dette beløb, og ikke kr. 1.950,00 som krævet. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af disse til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr. 31.310,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 30.610,00 fra 19. september 2007, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand