LOKALPLAN 68 For et villaområde afgrænset af Nybrovej, Bagsværdvej og kommunegrænsen i Ulrikkenborg bydel Lyngby-Taarbæk Kommune
INDHOLDSFORTEGNELSE Baggrunden for lokalplanen 1 Lokalplanens indhold 3 Lokalplanens følhold til anden planlægning 4 Servitutter 5 Lokalplanens retsvirkninger 8 Lokalplanens bestemmelser 9 Hvad er en lokalplan 13 Denne lokalplan er udarbejdet af stadsarkitektens forvaltning, byplanafdelingen Kortudsnit i 1 :25 000 er reproduceret med Geodætisk Instituts tilladelse (A86) Copyright Bearbejdet af Lyngby-Taarbæk kommune Lyngby-Taarbæk kommune, august 1987
BAGGRUNDEN FOR LOKALPLANEN Grundejerforeningen "Trekanten"s område er dækket af byplanvedtægt nr 9 af 30 april 1962 Denne vedtægt indeholder en række bestemmelser, herunder regler for udstykning En del ejendomme i området har - enten enkeltvis eller sammen med naboejendommen - mulighed for at frastykke nye grunde til boligbebyggelse i overensstemmelse med reglerne i byplanvedtægten Imidlertid er der på de samme ejendomme tinglyst private servitutter, der siger, at yderligere udstykning af ejendommene ikke må finde sted Servitutterne er tinglyst i forbindelse med førstegangssalg af grundene i 1920-erne og 1930-erne Påtaleberettiget er Lyngby-Taarbæk kommune samt den oprindelige sælger, hvilket ifølge normal praksis vil sige grundejere og grundejerforeningen i området Lyngby-Taarbæk kommune har for sit vedkommende ikke hidtil benyttet påtaleretten til afvisning af udstykningsansøgninger, men har behandlet ansøgningerne efter reglerne i byplanvedtægt nr 9 I en årrække har grundejerforeningen på samme måde undladt at benytte påtaleretten ved udstykningsansøgninger I den senere tid har det vist sig, at ikke alle grundejere ønsker yderligere udstykning i området Enkelte har benyttet påtaleretten, og udstykningsønsker er derved blevet standset For at sikre ensartet behandling af grundejerne har kommunalbestyrelsen vedtaget at afløse byplanvedtægt nr 9 med en ny lokalplan I marts 1986 udsendte kommunen en redegørelse til grundejerforeningen og grundejerne samt en indbydelse til et orienteringsmøde den 5 maj 1986 Redegørelsen beskrev 3 muligheder for udstykning : 1 mulighed - stop for yderligere udstykning, idet servitutterne optages i lokalplanen 2 og 3 mulighed - alternative udstykningsmuligheder Således enten mulighed for individuel udstykning, som efter den nuværende byplanvedtægt eller udstykningsmulighed efter en fælles plan, der fastlægges i en ny lokalplan I begge tilfælde skal den nye lokalplan aflyse de nuværende servitutter
Da diskussionen på mødet ikke efterlod nogen entydig konklusion, besluttede byplanudvalget at udsende et spørgeskema til hver enkelt grundejer Inden for fristens udløb den 7 juli 1986 var der indkommet 53 svar ud af 85 mulige Resultatet af undersøgelsen blev, at 31 svarede nej på spørgsmålet, om der fremover skal kunne ske udstykning, mens 19 svarede ja og 2 undlod På denne baggrund vedtog kommunalbestyrelsen at fremlægge en lokalplan, som indeholder bestemmelser om, at yderligere udstykning ikke må finde sted Da lokalplanen således er i overensstemmelse med de private servitutter, kan de ikke aflyses
LOKALPLANENS INDHOLD Hensigten med lokalplanen er at bevare områdets nuværende karakter af villabebyggelse Derfor indeholder lokalplanen bestemmelser, som forhindrer yderligere grundudstykninger Endvidere indeholder lokalplanen bestemmelser om bebyggelsens anvendelse Bebyggelsen må således generelt kun anvendes til beboelse og på visse betingelser mindre erhvervsvirksomhed, som udøves i forbindelse med boligen Kommunalbestyrelsen kan tillade, at bebyggelsen langs Bagsværdvej helt eller delvist overgår til følgende erhvervsformål : Foreningsaktivitet, administration og liberale erhverv Det kan dog kun ske under forudsætning af, at aktiviteten ikke er til ulempe for de omkringboende For at undgå, at ny bebyggelse i området får en placering og et udseende, som virker skæmmende i forhold til det eksisterende miljø, indeholder lokalplanen en række bebyggelsesregulerende bestemmelser
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Kommuneplan 1980-1991 for Lyngby-Taarbæk kommune fastlægger dels en hovedstruktur for hele kommunen og dels rammer for de enkelte bydele og områder For "trekantsområdet" (område 2 2 60) gælder følgende rammer, som lokalplanlægningen skal holde sig indenfor : a Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, parcelhuse Lokale arbejdspladser kan indpasses i området i overensstemmelse med de generelle rammer b Ejendomme langs Bagsværdvej kan helt eller delvist indrettes til erhvervsvirksomhed, foreningsaktivitet eller lignende i overensstemmelse med de generelle rammer c Eksisterende butikker i området kan opretholdes i overensstemmelse med de generelle rammer for lokalbutikker d Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25 For ejendomme, der helt eller delvist overgår til erhvervsvirksomhed m v, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40 e Bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager Lokalplanens bestemmelser er i overensstemmelse med disse rammer for området Byplanvedtægt nr 9 fra april 1962 dækker foruden "trekanten" også parcelhusområderne omkring Sophus Schandorps Vej, Hartmannsvej, Chr Winthers Vej, Viggo Stuckenbergs Vej samt et mindre område syd for Bagsværdvej Byplanvedtægt nr 9 Byplanvedtægten indeholder bl a bestemmelser, som åbner mulighed for at udstykke grunde, hvis minimumsgrundstørrelse pr lejlighed på henholdsvis 700 m2 og 900 m2 for koteletgrunde kan overholdes Efter vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen ophæves byplanvedtægt nr 9 for "trekantsområdet" Servitutter Varmeplan Udover bestemmelserne i denne lokalplan er der tinglyst bebyggelsesregulerende servitutter på ejendommene i området, se herom på næste side Lokalplanens område indgår i de af varmeplanen omfattede områder Varmeanlæg skal således godkendes efter bestemmelserne i planen
SERVITUTTERNE Generelt En servitut er en rettighed over fast ejendom Man sondrer mellem privatretlige servitutter og offentligretlige servitutter, hvor sidstnævnte er pålagt af en offentlig myndighed med hjemmel i lovgivningen Servitutter kan også opdeles i tilstandsservitutter, der giver den påtaleberettigede ret til at kræve en bestemt tilstand opretholdt på en ejendom, og rådighedsservitutter, der giver den påtaleberettigede ret til en nærmere bestemt rådighed over en ejendom Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning Privatretlig tilstandsservitut Den privatretlige tilstandsservitut kan have stor betydning, når man vil udstykke eller bebygge sin ejendom Servitutten kan ganske enkelt indeholde en bestemmelse om, at den oprindeligt udstykkede parcel ikke må udstykkes yderligere Det kan også være bestemt, at der på parcellen kun må være en bolig, og dersom parcellen i forvejen er bebygget med et parcelhus, vil en fraskilt parcel formentlig ikke kunne bebygges med et nyt hus Byggemuligheden på en parcel kan indskrænkes eller helt bortfalde ved byggelinier mod vej og naboskel, der er strengere end bygningslovgivningens bestemmelser Det er vigtigt, at parcelejeren eller dennes rådgiver orienterer sig om indholdet af de servitutter der eventuelt hviler på parcellen, da en udstykning eller bebyggelse i strid med servitutternes bestemmelser kan medføre et erstatningsansvar over for de påtaleberettigede (rettighedsindehaverne) i yderste konsekvens nedrivning af en ulovlig opført bygning Påtaleret Efter tinglysningslovens 10 skal et servitutdokument altid angive den eller de påtaleberettigede Den påtaleberettigede kan typisk være sælgeren af en række parceller, der er udstykket fra samme ejendom Denne påtaleret kan senere være overdraget til en anden person eller en grundejerforening
Forholdene vedrørende påtaleberettigede kan være meget komplicerede, idet man grundlæggende anlægger det synspunkt, at man ved køb af en parcel i et servitutbelagt kvarter må have en berettiget forventning om, at den regulering af kvarteret, som de eksisterende servitutters indhold bestemmer, må være gældende fremover Herefter tillægges der i realiteten alle ejerne af de parceller, der bærer den samme servitut, en påtaleret Byggetilladelse/ servitutter Det er i denne forbindelse værd at mærke sig, at en byggetilladelse udstedt af den kommunale bygningsmyndighed ikke sikrer byggeriets lovlighed i relation til de påtaleberettigede for privatretlige tinglyste servitutter Ofte har bygningsmyndigheden kun kendskab til de privatretlige servitutter, der har anført kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget Oplysninger om indholdet af servitutterne fås på tinglysningskontoret (civildommerkontoret) for den retskreds, ejendommen ligger i Dispensation Nye servitutter ved evt ønske om dispensation fra bestemmelser i privatretlige servitutter må man henvende sig til den eller de påtaleberettigede Det tilrådes dog, at ejeren i så tilfælde søger sagkyndig bistand Kommuneplanlovens 36 bestemmer, at en ejer af fast ejendom kun med forudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen gyldigt kan pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan Dermed har man begrænset den fremtidige private servitutstiftelse og fremmet den offentlige kontrol med reguleringen Lokalplan/servitut Men også tidligere tinglyste privatretlige tilstandsservitutter berøres af kommuneplanloven 31 bestemmer således, at der ikke - efter offentlig bekendtgørelse af en lokalplan - retligt eller faktisk må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser Dette indebærer, at en tidligere tinglyst servitut tilsidesættes af lokalplanen i den udstrækning, den er uforenelig med denne Man må dog i den forbindelse være opmærksom på, at en servitut, der f eks fastsætter en mindstegrundstørrelse på 1 000 m2, ikke bortfalder, selv om lokalplanen fastsætter en mindstestørrelse på 800 M2, idet man ved at opfylde det strengeste krav kan overholde både servitut og lokalplan Der foreligger altså ikke uforenelighed, hvis begge betingelser kan opfyldes
Ifølge kommuneplanlovens 18 kan der endvidere i en lokalplan træffes bestemmelse om ophør af gyldigheden af en tilstandsservitut, hvis den vil være i strid med lokalplanens formål og ikke bortfalder efter 31 Servitutter i lokalplanens område Parcellerne inden for lokalplan nr 68's område er pålagt en række servitutter af forskelligt indhold og med forskellige tinglysningsdatoer Den mest udbredte servitut omfatter 54 ejendomme og er pålagt ved skøder i begyndelsen af 20-erne Her gengives et uddrag af bestemmelserne : - Yderligere udstykning af parcellerne må ikke finde sted - Der må på hver parcel kun opføres en beboelsesbygning i villastil til højst 2 familier, bygningen må ikke være højere end 2 etager foruden kælder og kvist - Enhver bygning, der opføres på parcellerne, skal ligge mindst 8 alen (5,02 m) fra vejen, og våningshuset skal ligge mindst 4 alen (2,51 m) fra parcellens grænse mod naboejendom, og intet latrin, møddingssted eller lignende indretning må anbringes nærmere nabogrunde end 4 alen Udhuse må kun benyttes af personer, der hører til de i våningshuset boende familiers husstand - Enhver ejer af parceller er pligtig at være medlem af den for arealet dannede grundejerforening til varetagelse af vejvedligeholdelse og kloakkernes renholdelse, snekastning mv og er pligtig at underkaste sig denne grundejerforenings love - Overtrædelse af disse bestemmelser kan påtales dels af vedkommende kommunalautoritet og dels af sælgeren Da det fra juridisk hold er fremhævet, at det i almindelighed er yderst tvivlsomt, hvem påtaleretten tilkommer for servitutter tinglyst inden tinglysningsloven af 1926, må det tilrådes i hvert enkelt tilfælde at vurdere forholdene for den pågældende ejendom, hvis man vil handle i strid med servitutterne
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan, må kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Der henvises i øvrigt til lov om kommuneplanlægning, kapitel 4 : Lokalplaners retsvirkninger, og kapitel 7 : Administrative bestemmelser m v herunder dispensation og klage
LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLAN NR 68 FOR ET VILLAOMRÅDE AFGRÆNSET AF BAGSVÆRDVEJ, NYBROVEJ OG KOMMUNEGRÆNSEN I ULRIKKENBORG BYDEL I henhold til kommuneplanloven (lovbekendtgørelse nr 391 af 22 juli 1985) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i pkt 2 nævnte område 1 FORMAL Det er lokalplanens formål : - at fastholde områdets karakter af villabebyggelse, - at forhindre yderligere grundudstykninger, - at sikre, at ny bebyggelse placeres og udformes under hensyntagen til den omkringliggende bebyggelse, 2 OMRADE Lokalplanen omfatter det på vedhæftede bilag viste område omfattende følgende matr nr e alle af Kgs Lyngby by, Christians sogn ; samt alle parceller, der efter den 1 december 1986 udstykkes fra de nævnte ejendomme : 30 a, 30 aa, 30 ab, 30 ac, 30 ad, 30 ae, 30 af, 30 ag, 30 ah, 30 ai, 30 ak, 30 al, 30 am, 30 an, 30 ao, 30 ap, 30 aq, 30 ar, 30 as, 30 at, 30 au, 30 av, 30 ax, 30 ay, 30 az, 30 aæ, 30 aø, 30 ba, 30 bb, 30 bc, 30 bd, 30 be, 30 bf, 30 bg, 30 bi, 30 bk, 30 bl, 30 bn, 30 br, 30 cd, 30 cg, 30 ch, 30 ci, 30 ck, 30 cn, 30 cu, 30 cv, 30 cy, 30 cz, 30 cø, 30 da, 30 db, 30 dc, 30 de, 30 df, 30 dh, 30 di, 30 dk, 30 dn, 30 do, 30 dp, 30 f, 30 g, 30 h, 30 i, 30 k, 30 1, 30 m, 30 n, 30 o, 30 p, 30 q, 30 r, 30 s, 30 t, 30 u, 30 v, 30 x, 30 y, 30 z, 30 æ, 30 0 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3 1 Området må kun anvendes til boligformål jvf dog pkt 3 6 Bebyggelsen må kun bestå af åben og lav bebyggelse 3 2 Der må kun opføres en beboelsesbygning på hver ejendom
3 3 På ejendomme med en grundstørrelse på op til 1 400 m 2, må der kun indrettes en bolig 3 4 På ejendomme med en grundstørrelse på 1 400 m2, eller derover, kan der indrettes to boliger 3 5 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på ejendommen drives en sådan virksomhed som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af, - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, - at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom, - at erhvervsarealet højst udgør 25% af det samlede etageareal for den pågældende ejendom 3 6 Kommunalbestyrelsen kan endvidere tillade, at ejendommene langs Bagsværdvej helt eller delvist overgår til foreningsaktivitet, administration eller liberale erhverv under forudsætning af, - at bebyggelsens og friarealernes karakter som en del af boligområdet ikke brydes, - at der ikke sker sammenlægninger af ejendomme, således at områdets parcelhuskarakter ændres, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, oplagring, udstilling og lignende, som vil gå ud over, hvad der med rimelighed kan tilgodeses, når ejendommen skal have karakter af havebolig, jvf pkt 8, - at der ikke etableres nye butiks- og udstillingslokaler for detailhandel og detailhandelslignende virksomhed, - at skiltning, ændret farvesætning og lignende af bygninger ikke foretages uden kommunalbestyrelsens tilladelse, og da i øvrigt sådan, at det ikke vil virke dominerende eller fremmed for omgivelserne, - at virksomheden ikke medfører væsentlige gener for omgivelserne i form af forurening, herunder støj
3 7 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstationer eller lignende installationer til sikring af den nødvendige energiforsyning, når de ikke har mere end 30 m2 bebygget areal og ikke giver en højde af mere end 3 m over terræn, og når de udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse 4 UDSTYKNINGER 4 1 Yderligere udstykning og sammenlægning af ejendomme må ikke finde sted 4 2 Dog skal mindre skelreguleringer og udlæg af arealer til stier samt til regulering af offentlige veje være tilladt 5 VEJ- OG STIFORHOLD Langs Holger Drachmanns Vej og Sophus Bauditz Vej pålægges byggelinier i en afstand af 5 m fra vejskel Arealet mellem byggelinien og vejskel må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse (Fodnote) 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6 1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25 For ejendomme, der helt eller delvist overgår til erhvervsvirksomhed m v ifølge pkt 3 6 kan bebyggelsesprocenten forhøjes til maks 40 6 2 Bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager, og ingen del af en bygnings ydervægge eller tag må være hævet mere end 8,5 m over det omgivende terræn 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7 1 Til udvendige bygningssider samt tagflader må der ikke anvendes materialer eller farver, som efter kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende Fodnote : Ejendomme langs Nybrovej er af Lyngby-Taarbæk kommune pålagt en servitut der fastlægger en byggelinie i en afstand af 15 m fra vejmidte Langs Bagsværdvej gælder den til enhver tid af Københavns Amtsråd fastsatte byggelinie
8 UBEBYGGEDE AREALER 8 1 Ubebyggede arealer, som ikke anvendes til parkering eller gårdsplads, skal anlægges og vedligeholdes som have, således at ejendommen stedse fremtræder i sømmelig stand 8 2 Oplagring uden for bygninger eller uden for dertil indrettede tæt hegnede gårdarealer må ikke finde sted 9 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE Før ny bebyggelse inden for området tages i brug, skal bebyggelsen være tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter kommunalbestyrelsens anvisning 10 OPHÆVELSE AF BYPLANVEDTÆGT Byplanvedtægt nr 9, der er tinglyst den 30 april 1962, ophæves for så vidt angår matr nr ene nævnt i pkt 2 Vedtaget af Lyngby-Taarbæk kommunalbestyrelse, den 24 august 1987 Kai Aage Ørnskov Tarquini Mårtensson