Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut? Værdiansættelsesseminar den 7. november 2013 v/ Peter Winther, Sadolin & Albæk Indhold 1. Sadolin & Albæk 2. Ejendomsmarkedet i de seneste 5 år hvad gik galt? 3. Udlejningsmarkedet netop nu 4. Investeringsmarkedet aktører, priser og transaktioner 5. Prognose for de kommende 2 år og et par langsigtede tendenser 6. Ejendomsmarkedet og den finansielle sektor 7. Q&A - 2 -
1. Sadolin & Albæk - 3 - Sadolin & Albæk Virksomhedsprofil Uafhængig rådgivnings- og erhvervsmæglervirksomhed etableret i 1967 med kontorer i København og Aarhus. Partner med Jones Lang LaSalle, en af verdens førende ejendomsrådgivere med over 30.000 ansatte og kontorer i 60 lande. Medlem af RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors. Siden 2013 tilbyder søsterselskabet Keystone Investment Management A/S tillige asset management. Best in Class : Er igen i 2013 kåret som bedste danske ejendomsrådgiver af finansmagasinet EUROMONEY. Uddelingen af Real Estate Awards startede tilbage i 2005 og Sadolin & Albæk har hvert år på nær det første vundet i flere kategorier. Vurderinger og analyser Capital Markets/ Corporate Finance Corporate Solutions Udlejning Asset management Vurdering af erhvervsejendomme, porteføljer og projekter (feasibility studies) Anerkendte vurderingsstandarder Bred vidensdatabase Internationalt netværk af top-analytikere Absorptionsanalyser Markedsrapporter Due diligence Formidling af erhvervs- og investeringsejendomme samt mindre porteføljer, evt. i form af selskabssalg Struktureret udbud af store erhvervsejendomme, porteføljer og ejendomsselskaber Investeringsstrategisk rådgivning Porteføljerådgivning Rådgivning i forbindelse med etablering af ejendomsfonde Professionel ejendomsrelateret virksomhedsrådgivning Fokus på virksomhedernes driftsomkostninger og arealanvendelse Lejerrådgivning og lejemålssøgning Sale & leaseback transaktioner Genforhandling af lejekontrakter Formidling af erhvervslejemål, primært i Hovedstadsområdet Bredt netværk af udlejere og stor lejerdatabase Professionelle markedsføringsværktøjer og eksponering Lejevurderinger Specialiseret retailteam udlejning, udvikling og rådgivning Proaktiv, værdiskabende ejendomsforvaltning Partner for professionelle danske og udenlandske investorer Optimering af ejendomme og porteføljer Solid erfaring med investeringsejendomme og asset management Implementering af kapitalallokeringsstrategier - 4 -
2. Ejendomsmarkedet i de seneste 5 år hvad gik galt? - 5 - Ejendomsmarkedet i de seneste 5 år hvad gik galt? Prisudviklingen på erhvervsejendomme boblen fra 2005 til 2007 400 350 300 250 200 150 100 50 0 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Nominelle værdier Deflaterede værdier - 6 -
Ejendomsmarkedet i de seneste 5 år hvad gik galt? Bankernes udlån til ikke-finansielle virksomheder i mio. kr. - 7 - Ejendomsmarkedet i de seneste 5 år hvad gik galt? Transaktionsvolumen i mia. kr. 70 60 50 40 30 20 10 0 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Danmark Københavnsområdet - 8 -
3. Udlejningsmarkedet netop nu - 9 - Udlejningsmarkedet netop nu Kontormarkedet netop nu Kontorudlejningsmarkedet drives primært af beskæftigelsesudviklingen. Tomgangen er fortsat høj 1,1 mio. ledige m 2 i hovedstadsregionen. Lejepriserne er stabile. Tendenser: Svagt stigende efterspørgsel efter kontorer. Flyt til nyt. Arealeffektivitet og dermed mindre arealbehov. Større forskel mellem prime og secondary. Stigende nybyggeri. Tomgangen kommer ikke til at falde. - 10 -
Udlejningsmarkedet netop nu Fortsat høj tomgang for kontorer 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12-11 - Udlejningsmarkedet netop nu Butiksmarkedet netop nu Butiksudlejningsmarkedet drives primært af privatforbruget. Tomgangen er stabil 4,5%. Lejepriserne er stigende på bedste beliggenheder, faldende på dårligere beliggenheder. Tendenser: Internethandel på kraftig fremmarch. Showrooms afløser butikker. Strøggader og storcentre vinder som følge af afskaffelsen af lukkeloven. Lokalcentrene og big box segmentet lider. Kraftigt stigende forskel mellem prime og secondary. - 12 -
4. Investeringsmarkedet aktører, priser og transaktioner - 13 - Investeringsmarkedet aktører, priser og transaktioner Segmentfordeling, investeringstransaktioner 2013 Core Core+ Value-added Opportunistisk User - 14 -
Investeringsmarkedet aktører, priser og transaktioner Hvor er vi på kurven? Core Value-added Opportunistisk Core Core Core Value-added - 15 - Investeringsmarkedet aktører, priser og transaktioner Internationale aktører dominerer i 2013 Dansk investor International investor - 16 -
Investeringsmarkedet aktører, priser og transaktioner Internationale aktører dominerer i 2013 Sinai Group - 17 - Investeringsmarkedet aktører, priser og transaktioner Udviklingen i nettostartafkastkrav 2008-2011 2012 2013 2014 Kontor - prime CBD Kontor - secondary CBD Drevet af likviditet Kontor - prime suburban Kontor - secondary suburban Butik - High Street Drevet af fundamentale faktorer Butikscentre Big boxes Industri - prime Industri - secondary - 18 -
5. Prognoser for de kommende 2 år og et par langsigtede tendenser - 19 - Prognoser for de kommende 2 år og et par langsigtede tendenser Udlejningsmarkedet Efterspørgslen retter sig mod førsteklasses lejemål, beliggenheds- og kvalitetsmæssigt. Det betyder et stigende nybyggeri, primært inden for kontor og logistik. Ejendomme af sekundær kvalitet og med sekundær beliggenhed rammes af stigende tomgang og faldende lejepriser. Konsekvenser: Konvertering af kontor til bolig. Forslumning og behov for områdefornyelse. Markedslejeudviklingen vil være svagt positiv for førsteklasses lejemål og negativ for andre typer lejemål. - 20 -
Prognoser for de kommende 2 år og et par langsigtede tendenser Lejeefterspørgsel Bolig: Stabilt høj i storbyer, svag bedring i resten af Danmark. Kontor: Stigende efter moderne ejendomme på gode beliggenheder, fortsat svag efter sekundære ejendomme. Butik: Stabilt høj på strøggader og i velfungerende centre, stigende i gode big box områder, faldende i Udkantsdanmark. Lager/industri: Stigende efter moderne ejendomme på gode beliggenheder, fortsat svag efter sekundære ejendomme. - 21 - Prognoser for de kommende 2 år og et par langsigtede tendenser Investorefterspørgsel og -aktivitet Markedet vil fortsat være domineret af internationale investorer. Stigende transaktionsaktivitet. Fokus ændres fra direkte afkast til værdiudvikling. Fokus ændres fra Core og Core+ mod Value-Added og i et vist omfang Opportunistisk. Stigende ulighed mellem storbyområder i vækst og Udkantsdanmark. - 22 -
Prognoser for de kommende 2 år og et par langsigtede tendenser Konklusioner Den stærkeste vækst på ejendomsmarkedet sker på de markeder, som blev hårdt ramt af finanskrisen, men hvor der er eller er ved at komme styr på økonomien: USA, England, Irland, Danmark, Finland. Svagere udvikling på markeder, som blev hårdt ramt, og hvor der ikke er styr på økonomien: Frankrig, Italien, Spanien mv. og på markeder, som ikke har været hårdt ramt af en finans- og ejendomskrise: Tyskland, Sverige, Norge. - 23 - Prognoser for de kommende 2 år og et par langsigtede tendenser Et par langsigtede tendenser Tomgangen for kontor kommer ikke under 7 8%. Massiv stigning i strukturel tomgang og forslumning i både Udkantsdanmark og sekundære områder i de store byer. Konvertering eller nedrivning og nybyggeri. og så får vi statistisk set en boble igen omkring år 2023 og en krise omkring år 2026! - 24 -
6. Ejendomsmarkedet og den finansielle sektor - 25 - Ejendomsmarkedet og den finansielle sektor Var det ejendomsmarkedet, som skabte finanskrisen? Det er generelt ikke forbundet med større risiko at finansiere erhvervs- og investeringsejendomme end at finansiere alle mulige andre former for kapitalgoder, snarere tværtimod. Men det er generelt forbundet med betydelig risiko at låne penge ud med hovedet under armen. Det var ikke ejendomsmarkedets seriøse og professionelle virksomheder og aktører, som var årsag til finanskrisen. Finanskrisen blev skabt af aktivbobler, forårsaget af: en globalt meget lempelig finans- og pengepolitik overoptimisme og fartblindhed, skabt af mange års stabil vækst manglende forståelse for og fejlagtig vurdering af risici. - 26 -
Ejendomsmarkedet og den finansielle sektor Krisen er ovre Antallet af problematiske ejendomslån og overtagne panter er reduceret med skønsmæssigt 80%, og den væsentligste del af de tilbageværende problemsager ligger i Finansiel Stabilitet. Det vurderes generelt, at banksektoren har hensat tilstrækkeligt på ejendomssektoren som følge af Finanstilsynets risikovurderinger er der formentlig i en række institutter hensat (betydeligt) mere end påkrævet. Der er i det store og hele ryddet op, selv om en række ejendomsselskaber og investorer lever på lånt tid i stand-still -engagementer. - 27-7. Q & A - 28 -
Kontaktinformation - 29 - Kontaktinformation Peter Winther Adm. direktør, partner, MRICS E: pw@sadolin-albaek.dk T: +45 70 11 66 55 M: +45 28 19 66 76 Sadolin & Albæk står til rådighed besøg os på www.sadolin-albaek.dk - 30 -