Velholdt boligudlejningsejendom på Frederiksberg Sag JR4338S TIL SALG Frederiksberg - Roskildevej 45B Indeholder 9 lejligheder, hvoraf 6 er moderniseret Evt. mulighed for taglejligheder Ejendommen ligger i et selskab der kan overtages Kontantpris kr. 17.000.000 1. års nettoafkast % 4,24 Etageareal m 2 1.296
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Beliggenhed Ejendommen har en god beliggenhed på ydre Frederiksberg, tæt på Zoologisk Have og Søndermarken. Der er indkøbsmuligheder på Valby Langgade og kun 3-4 kilometer til centrum af København. Ejendommen Bygningen 1 er en boligejendom fra 1955, opført i 5 etager, hvortil kommer fuld kælder. Bygningen fremstår med facader i røde mursten, hvide 2-fags termovinduer fra 1987 og et spidstag belagt med røde tegl. Opgange med dørtelefon samt hovedtrappe i beton/terrazzo. Bygningens centralvarmeanlæg er tilsluttet den kommunale fjernvarmeforsyning. Bygningen er disponeret med 9 boliger, hvoraf 8 stk. er på 93 m² og 1 stk. er på 108 m². Alle boliglejemålene er indrettet med eget køkken og bad og har store altaner mod gården med udsigt. Loftsarealet er ikke udnyttet og delvis udlagt til pulterrum. Såfremt pulterrummene bliver flyttet ned i kælderen er der mulighed for at indrette taglejligheder. Kælderen er disponeret med fyrrum, cykelkælder, barnevognsrum, vaskekælder samt diverse disponible kælderrum. Der er tale om en tør og regulær kælder. Erhvervsbygningen Bygningen 2 er beliggende i gården og er opført i 1 plan med fuld kælder. Bygningen er med ensidigt lysindfald og ydervæggene er malet beton. Vinduerne er moderne storrammende termovinduer og taget er fladt tag belagt med tagpap. I stueplan er der indrettet kontorfaciliteter og i kælderen er der lager, fitnessrum mv. Der er 1 lejer til hele bagbygningen. Endvidere der en mobilantenne på ejendommen der blev etableret i 2007 Ejendommen her et mindre gårdareal udlagt til P-pladser for ejendommens beboer/lejere. Vedligeholdelse Bygningerne er løbende vedligeholdt og fremtræder i en pæn og god vedligeholdelsesstand. Bygning 1 har energimærkning D og bygning 2 har energimærkning E. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Roskildevej 45B, 2000 Frederiksberg 28 n Frederiksberg Frederiksberg OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1955 AREALER: Grundareal 657 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 507 m 2 Erhvervsareal 444 m 2 Boligareal 852 m 2 Etageareal i alt 1.296 m 2 Sekundære arealer 262 m 2 Sagsnr. JR4338S - Side 2 af 13
2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1955 Bebygget areal 176 m 2 Sekundære arealer 149 m 2 Antal etager 5 Energimærkning Energiklasse D Anvendelse: Registreret som: Boliglejemål 852 m 2 Boligareal Kælder 149 m 2 Sekundært areal Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1955 Bebygget areal 113 m 2 Sekundære arealer 113 m 2 Antal etager 2 Energimærkning Energiklasse E Anvendelse: Registreret som: Erhvervslejemål 226 m 2 Erhvervsareal Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1955 Bebygget areal 218 m 2 Antal etager 1 Energimærkning Energiklasse E Anvendelse: Registreret som: Erhvervslejemål 218 m 2 Erhvervsareal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr. 13.100.000 heraf grundværdi kr. 2.890.800 Ejendommen er ikke under omvurdering. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Energimærker foreligger med karakteren D for bygning 1 og E for bygning 2 og 3. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. AFLØBSFORHOLD: Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Sagsnr. JR4338S - Side 3 af 13
OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Frederiksberg Kommunes rammebestemmelser. Der er ingen lokalplan gældende for området. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 31.07.2014 19.12.1953 Dok om overkørsel, fælles ind- og udkørsel mv 24.11.1954 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 08.06.1955 Dok om byggelinier mv 28.07.2008 Lokalitets-lejekontrakt mel. Roskildevej 45b A/S og Hi3G Denmark ApS TILBUDSPLIGT: Ejendommen er ikke omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen. 4. MILJØFORHOLD Ifølge Tingbogsattest af den 31.07.2014 og Region H den 09.09.2014 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 KØBESUM Kontantpris kr. 17.000.000 5.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 839.110 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 100.223 Lejeindtægt andre lejemål kr. 178.490 I alt kr. 1.117.823 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr. 60.769 RENOVATION Renovation kr. 22.488 Affaldsgebyr kr. 6.908 VAND / VANDAFLEDNING EL Vandafgift kr. 29.838 Fast afgift kr. 14.276 Sagsnr. JR4338S - Side 4 af 13
RENHOLDELSE / VICEVÆRT Renholdelse kr. 15.344 Trappevask kr. 36.733 VEDLIGEHOLDELSE (i.h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18 kr. 87.318 Bindingskonto: BRL 18 B kr. 79.772 ADMINISTRATION Administration kr. 29.813 Vandregnskab kr. 7.868 FORSIKRINGER Præmie årligt kr. 18.484 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Rottebekæmpelse kr. 159 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 409.769 5.4 VEDLIGEHOLDELSESKONTI Bindingskonto GI BRL 18 pr. 31.12.2013 kr. 0 Bindingskonto GI BRL 18 B pr. 31.12.2013 kr. -51.126 5.5 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 103.660 Advokatsalær - skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 166.160 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 17.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 166.160 -Refusion depositum kr. 291.521 -Refusion forudbetalt leje kr. 170.610 Anslået kapitalbehov kr. 16.704.029 5.6 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 1.117.823 - Driftsudgifter iht. budget kr. 409.769 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 708.054 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 708.054 x 100 16.704.029 = 4,24% (anslået) Sagsnr. JR4338S - Side 5 af 13
5.7 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 17.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 17.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 103.660 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 17.166.160 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 11.923.290 Særlige installationer kr. 1.324.810 Grundens værdi kr. 3.751.900 Kontantomregnet købesum kr. 17.000.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 1.337.759 = kr. 53.510 Afskrivninger 1. år kr. 53.510 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.8 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 409.769 kr. 409.769 Udgifter i alt kr. 409.769 kr. 409.769 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.117.823 kr. 1.117.823 1. år før afskrivning / skat kr. 708.054 kr. 708.054 Afskrivning 1. år, anslået kr. 53.510 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 654.544 Likviditet 1. år før skat kr. 708.054 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 163.636 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 544.418 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Sagsnr. JR4338S - Side 6 af 13
6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv København A/S Tlf. 33 64 65 00 Sagsnr. JR4338S - Side 7 af 13
7. FOTOS OG KORT Sagsnr. JR4338S - Side 8 af 13
Sagsnr. JR4338S - Side 9 af 13
Sagsnr. JR4338S - Side 10 af 13
Lejemålsoversigt Ejendommen: Roskildevej 45B, 2000 Frederiksberg LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 01.07.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter M. Madsen st.tv. Bolig 108 104.904 971 26.226 26.226 L. Jurlander 1.tv. Bolig 93 52.223 562 13.089 J. Andersen 1.th. Bolig 93 52.223 562 13.089 Soter/Marosfalvi 2.tv. Bolig 93 116.268 1.250 29.067 29.067 Larsen/Lundsteen 2.th. Bolig 93 112.872 1.214 28.218 28.218 U. Bundgaard 3.tv. Bolig 93 116.268 1.250 29.067 29.067 Å. Michelsen 3.th. Bolig 93 52.224 562 B. Nørskov 4.tv. Bolig 93 116.268 1.250 29.067 29.067 L. Sommerlund 4.th. Bolig 93 115.860 1.246 28.965 28.965 KBH Ejendomsservice ApS KBH Ejendomsservice ApS Baghus Erhverv 226 100.223 887 50.112 Garager og kælder Andet 218 129.295 593 32.324 Hi3G Antenne Andet 49.195 12.299 I ALT 1.296 1.117.823 291.521 170.610 0 Erhvervsdelens andel 226 100.223 50.112 0 0 Boligdelens andel 852 839.110 196.787 170.610 0 Øvrige arealer 218 178.490 44.623 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 1.117.823 291.521 170.610 heraf faktisk 1.117.823 291.521 170.610 heraf anslået 0 0 0 Sagsnr. JR4338S - Side 11 af 13
REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget M. Madsen Nej Faktisk Trappeleje L. Jurlander Nej Faktisk OMK J. Andersen Nej Faktisk OMK Soter/Marosfalvi Nej Faktisk Trappeleje Larsen/Lundsteen Nej Faktisk Trappeleje U. Bundgaard Nej Faktisk Trappeleje Å. Michelsen Nej Faktisk OMK B. Nørskov Nej Faktisk Trappeleje L. Sommerlund Nej Faktisk Trappeleje IKBH Ejendomsservice ApS KBH Ejendomsservice ApS Nej Faktisk NPI min 3% p.a. 01.01.2015 Nej Faktisk NPI min. 3% p.a. 01.01.2015 Hi3G Nej Faktisk 3% p.a. 01.01.2015 Sagsnr. JR4338S - Side 12 af 13
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold M. Madsen 0 Lejer Udlejer L. Jurlander 0 Lejer Udlejer J. Andersen 0 Lejer Udlejer Soter/Marosfalvi 0 Lejer Udlejer Larsen/Lundsteen 0 Lejer Udlejer U. Bundgaard 0 Lejer Udlejer Å. Michelsen 0 Lejer Udlejer B. Nørskov 0 Lejer Udlejer L. Sommerlund 0 Lejer Udlejer KBH Ejendomsservice ApS KBH Ejendomsservice ApS Afståel- 0 12 mdr. 01.09.2019 01.09.2016 Lejer Udlejer Nej Ja 0 12 mdr. 01.09.2019 01.09.2016 Lejer Udlejer Nej Ja Hi3G 0 6 mdr. 04.05.2021 04.05.2016 Lejer Udlejer Ja Ja sesret Frem- lejeret Bemærkninger Sagsnr. JR4338S - Side 13 af 13