1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Danbolig Jim Riel Greve A/S Solrød Strandvej 118 2680 Solrød Strand Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne, når ejendommen ikke, som anført i købsaftalen, blev opvarmet med fjernvarme/blokvarme, og når indklagede i salgsopstillingen alene havde oplyst anslåede udgifter til varme. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at ejendommen ikke blev afleveret i ryddeliggjort stand, og at der var et utæt rør ved swimmingpoolens pumpe. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 25. februar 2009 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, som klagerne fik udleveret samtidig med købsaftale. Det fremgik af salgsopstillingen bl.a.:
2 Varmeinstallation: Radiatorvarme og el-gulvvarme Anvendelsesudgifter Det seneste årsforbrug og udgiften hertil Elvarme Radiatorsystem overalt, anslået 23.000,00 Køber er gjort opmærksom på, at det ikke er muligt at angive en samlet opgørelse over det seneste årsforbrug for vand og varme, idet årsopgørelser ikke er modtaget. Den 26. februar 2009 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for kr. 2.800.000 med overtagelsesdag den 1. april 2009. Af købsaftalen fremgik bl.a.: 5. Ejendommens fysiske forhold Varmeinstallation...: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer) Energimærkning..: Udarb. den 11. januar 2009 [ ] 11. Overtagelse, aflevering og risikoovergang Sælger afleverer ejendommen i ryddeliggjort stand kl. 12.00 på overtagelsesdagen [ ] Anvendelsesudgifter: Køber er gjort bekendt med, at det i salgsopstillingen oplyste forbrug til vand og varme er anslået, i det sælger endnu ikke har modtaget årsopgørelser fra de respektive forsyningsselskaber. Evt. ændringer i forbruget er sælger og sælgers ejendomsmægler uvedkommende. Det fremgik videre af købsaftalen, at der var tale om en nødlidende ejendom, samt at klagerne havde fået udleveret kopi af bl.a. energimærke, tilstandsrapport og BBRejermeddelelse. Handlen var i sin helhed betinget af klagernes rådgivers godkendelse. Af BBR-ejermeddelelsen fremgik, at varmeinstallationen på ejendommen var
3 fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer eller varmluftanlæg). Af tilstandsrapporten fremgik vedrørende VVS-installationer, at der var elvarmeveksler/varmepumpe samt gulvvarme, der var vandbaseret via el-varmeveksler. I energimærket havde energikonsulenten anført et beregnet varmeforbrug på kr. 15.900 pr. år, og der var anført et oplyst varmeforbrug i 2008 på kr. 19.000 inkl. moms og afgift. Det fremgik videre: Huset opvarmes ved et el-varmeanlæg. Anlægget er udført som et varmepumpeanlæg som anvender udeluft i varmepumpen til opvarmning af vand til centralvermesystemet og indeluft genveksles til opvarmning af varmt vand. I forbindelse med evt. fremtidig udskiftning af varmeanlæg bør der indlægges fjernvarme og monteres fjernvarmeanlæg og ny varmtvandsbeholder. [ ] Klagerne har bl.a. anført: Ejendommen blev ikke afleveret i ryddeliggjort stand, bl.a. var skuret ikke ryddet, og i haven lå en stor bunke haveaffald. Klagerne er nødsaget til at leje en container og betale for fjernelse af affald. Disse omkostninger skal indklagede erstatte. Derudover har klagerne haft udgifter til en poolmand, for at blive sat ind i, hvordan swimmingpool-systemet virker, samt til udbedring af en utæthed i samlingen mellem pool og pumpe. Indklagede skal tillige erstatte klagernes udgifter til installering af fjernvarme. I forbindelse med klagernes besigtigelse af ejendommen blev varmeanlægget drøftet med indklagede, idet energimærket oplyste el-varme, mens der i ejendommen var helt normale radiatorer. Indklagede meddelte, at der var fjernvarme i ejendommen, idet dette fremgik af BBR-ejermeddelelsen. I forbindelse med underskrivelsen af købsaftalen spurgte klagerne på ny til varmen i ejendommen. Indklagede oplyste, at han endnu ikke havde modtaget kopi af varmeregninger fra sælger, men at klagerne ville modtage dem i løbet af et par dage. Klagerne har imidlertid aldrig modtaget disse. Indklagede gennemgik ikke tilstandsrapport og energimærket med klagerne, ligesom indklagede ikke nævnte noget som helst om varmepumpen og radiatorsystemet. Da klagerne overtog ejendommen, var det indklagede, der var til stede, og parterne fandt ud af, at det ikke var muligt at aflæse fjernvarme, idet der slet ikke var fjernvarme installeret.
4 Det er korrekt, som nævnt af indklagede, at klagerne i forbindelse med handlen havde egen rådgiver. Denne henholder sig ligeledes til købsaftalens oplysninger om, at der er fjernvarme/blokvarme. Det er korrekt, som anført af indklagede, at klagerne ved underskrivelsen af købsaftalen blev oplyst om, at der var tale om salg af en nødlidende ejendom, men det var første gang, klagerne hørte om det. Klagerne har heller ikke før i forbindelse med klagesagen hørt om, at sælger er personlig insolvent. Dette medfører, at det er uden mening at gøre krav gældende over for sælger. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Det bestrides, at indklagede ved fremvisningen af ejendommen for klagerne konkluderede, at ejendommen blev opvarmet med fjernvarme. Indklagede nævnte, at han mente, at der var fjernvarme, men at han ikke var sikker, idet hverken han eller klagerne kunne finde nogen fjernvarmeinstallation, men alene se en varmepumpe i bryggerset. På det møde, hvor købsaftalen blev gennemgået og underskrevet af klagerne, forklarede indklagede udtrykkeligt, at der på trods af oplysningerne i BBR-ejermeddelsen - var elvarme i ejendommen, og at dette kunne bekræftes af oplysningerne i energimærket. Indklagede gennemgik tillige tilstandsrapporten med klagerne, og det fremgik også heraf, at der var tale om el-varme. Indklagede har i købsaftalen taget forbehold for årsopgørelse vedrørende el og vand, idet disse endnu ikke var modtaget fra sælger. Efter at klagerne have skrevet til indklagede om den manglende oprydning på ejendommen, kontaktede indklagede sælger herom, og meddelte klagerne, hvad sælger svarede hertil. Indklagede er ikke ansvarlig for sælgers manglende oprydning på ejendommen. Udgiften til gennemgang af swimmingpool-systemet og en bagatelagtig reparation heraf, mener indklagede ikke, at andre end klagerne selv skal betale for. Sælger er i dag personlig insolvent, og klagerne var da også i forbindelse med handlen bekendt med, at der var tale om salg af en nødlidende ejendom. Klagerne vidste således, at deres købstilbud skulle godkendes af sælgers bank, ligesom det fremgår af købsaftalen, at der er tale om en nødlidende ejendom.
5 Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i købsaftalen af 26. februar 2009 oplyste, at der var tale om fjernvarme/blokvarme i ejendommen, idet det klart af tilstandsrapport udarbejdet den 10. januar 2009 og af energimærke udarbejdet den 11. januar 2009 fremgik, at der var tale om et el-varmeanlæg med varmepumpe. Nævnet finder dog ikke, at klagerne kunne være i god tro om, at der var fjernvarme på ejendommen, idet det fremgik af salgsopstillingen, at der var elvarme og idet klagerne før handlen fik udleveret energimærke, hvoraf de korrekte oplysninger om ejendommens opvarmningsform fremgik. Det fremgår af bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom 20, stk. 2, bestemt, at der i salgsopstillingen skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug til bl.a. varme. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke før handlen hos sælgers el-selskab indhentede oplysninger om sælgers el-forbrug og anførte disse i salgsopstillingen. Indklagede har i salgsopstillingen oplyst et anslået el-varmeforbrug på kr. 23.000 og taget et tydeligt forbehold herfor. Dette forbehold er gentaget i købsaftalen. Klagerne og deres rådgiver har ikke betinget handlen af modtagelse af dokumentation for sælgers elvarmeforbrug. På den baggrund finder nævnet ikke, at indklagede kan gøres ansvarlig, såfremt det oplyste anslåede varmeforbrug eventuelt er for lavt. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at det kan bebrejdes indklagede, såfremt sælger ikke har opfyldt sin pligt til at aflevere ejendommen i ryddeliggjort stand, eller at sælger ikke oplyste klagerne om, hvordan swimmingpool-systemet virkede. Det kan heller ikke bebrejdes indklagede, at der var en utæthed ved swimmingpoolens pumpe. At sælger eventuelt ikke har økonomisk formåen til at erstatte klagernes krav om erstatning for udgifter i forbindelse hermed, finder nævnet ligeledes ikke kan lastes indklagede. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V.
Lone Kerrn-Jespersen formand 6