Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Sundhed og Omsorg Den 22. marts 2006 Århus Kommune Bygningsafdelingen Sundhed og Omsorg Modernisering og ombygning af 62 beskyttede boliger til 62 moderne ældreboliger 1. Resume Byrådet vedtog i sit møde den 2. februar 2005 at Magistratens 3. Afdeling igangsatte en projektering og licitation i forbindelse med modernisering og ombygning af 208 beskyttede boliger efter reglerne i Lov om almene boliger. Indstillingen her omhandler 62 af de 208 boliger: 10 boliger på Samuel Morses vej, Århus N (ved Caritas) 10 boliger på Bøgevangen i Solbjerg (ved Elmevang) 18 boliger på Sandkåsvej, Århus V (ved Toftegården) 24 boliger på Mosealléen, Tilst (ved Havkær) Den 20 februar 2006 blev der afholdt licitation på de 4 projekter, og den samlede anskaffelsessum kan herefter opgøres til kr. 61.487.000, svarende til de i budgettet afsatte rådighedsbeløb. Af anskaffelsessummen udgør ejendomskøbet kr. 28.192.481. Anlægsgruppen Søren Frichs Vej 36M 8230 Åbyhøj Sagsnummer M3/2005/00520 Journalnummer 82.06.00P00 Sagsbehandler Søren Absalonsen Telefon 8940 2000 Direkte telefon 8940 6664 Fax 8940 6695 www.aarhuskommune.dk Efter modernisering og ombygning vil boligerne være indrettet som moderne og tidssvarende ældreboliger. I forbindelse med moderniseringen vil der også ske en række bygningsmæssige forbedringer i form af stabilitetsforbedringer, tag-udskiftninger, udskiftninger af vinduer og døre efter behov m.m. Det vil være nødvendigt for beboerne at fraflytte deres bolig i op til ca. 2 måneder. De vil i den periode få tilbudt midlertidig genhusning i en anden bolig i samme bebyggelse. Alternativt kan beboeren ønske at flytte et helt andet sted hen.
Der vil blive tilbudt både økonomisk og praktisk hjælp i forbindelse med flytningen hvad enten man vælger den midlertidige genhusning, eller der vælges en permanent flytning til anden bebyggelse i kommunen. 2. Tidligere beslutninger Byrådet vedtog i sit møde den 26. maj 2004, at Magistratens 3. Afdeling ikke skulle omdanne plejehjem og beskyttede boliger til ustøttede almene boliger, og at der i stedet skulle planlægges en egentlig modernisering af 210 beskyttede boliger efter reglerne i Lov om almene boliger. I sit møde den 2. februar 2005 besluttede Byrådet, at Magistraten 3. Afdeling igangsatte den konkrete projektering og prisindhentning af en modernisering af 208 beskyttede boliger efter reglerne i Lov om almene boliger. Samtidig blev der afsat de nødvendige rådighedsbeløb til gennemførelse af byggerierne og der blev meddelt anlægsbevilling til projektering. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Omfattede boliger Denne indstilling er en opfølgning på beslutningen af 2. februar 2005 og omfatter 62 boliger fordelt på 4 projekter/bebyggelser: Lokalcenter Beliggenhed Antal boliger Caritas Samuel Morses Vej, Århus N 10 Elmevang Bøgevangen, Solbjerg 10 Toftegården Sandkåsvej, Århus V 18 Havkær Mosealléen, Tilst 24 Antal boliger i alt 62 3.2 Baggrund De 62 boligers nuværende indretning er ikke tidssvarende i forhold til definitionerne fra Den Sociale Ankestyrelse om bl.a. adgangsforhold, indretning og et forsvarligt arbejdsmiljø for personalet. Side 2 af 8
3.3 Eksisterende beskyttede boliger, moderniseringsomfang Alle boligerne indeholder entré, stue, soveværelse, køkken og badeværelse. Boligernes bruttoareal fremgår af følgende: Projekt Areal m² - gennemsnit pr. bolig Caritas 67,8 Elmevang 67,7 Toftegården 77,0 Havkær 67,7 Hver enkelt bolig moderniseres efter Magistratens 3. Afdelings Retningslinier for opførelse af plejeboliger. Badeværelser og køkkener ombygges, og de tekniske installationer udskiftes i nødvendigt omfang. Lofter, vægge og træværk malerbehandles. Gulve udskiftes/afslibes/lakeres efter behov. Alle boliger vil blive forsynet med kabel-tv. De enkelte boliger kommer til at fremstå som moderne nyindrettede ældreboliger. De enkelte bebyggelser istandsættes udvendigt efter behov. Der foretages bl.a. udskiftning/reparation af døre og vinduer, udskiftning/ udbedring af tage og udbedring af konstruktioners stabilitet og udbedring af revnedannelser. I de 10 boliger på Bøgevangen isættes desuden tagvindue af hensyn til lysindtag i stuer. 3.5 Tidsplan Moderniseringen forventes gennemført efter følgende tidsplan. Lokalcenter Antal boliger Byggestart Byggeslut Caritas 10 17. april 2006 22. november 2006 Elmevang 10 17. april 2006 22. maj 2007 Toftegården 18 17. april 2006 20. april 2007 Havkær 24 17. april 2006 9. februar 2007 3.6 Genhusning og flytning Moderniseringen af hver enkelt bolig forventes at vare ca. 2 måneder. I den periode er det ikke muligt at bebo den pågældende lejlighed, bl.a. på grund af afbrudte installationer, støv og støj. Beboerne må Side 3 af 8
derfor nødvendigvis fraflytte deres boliger i den periode. Beboerne vil blive genhuset i samme bebyggelse, hvis man ikke ønsker at flytte til et andet sted. Genhusningen og flytningen vil ske i tæt samarbejde med beboerne, deres pårørende og det pågældende lokalcenter. 4. Økonomiske konsekvenser Alle priser er angivet i 2006 niveau. 4.1 Anskaffelsessum Anskaffelsessummen er beregnet ud fra licitationsresultaterne til følgende: Tabel 4.1 Projekt Antal Boliger Boliger inkl. moms i 1.000 kr. Heraf ejendomskøb i 1.000 kr. Caritas 10 9.915 4.444 Elmevang 10 9.914 3.767 Toftegården 18 17.854 8.418 Havkær 24 23.804 11.563 I alt 62 61.487 28.192 I den samlede anskaffelsessum indgår byggelånsrenter med ca. kr. 985.000, byggesagshonorar med ca. kr. 1.045.000, bidrag til Byggeskadefond med ca. kr. 621.000 og statsligt promillegebyr med ca. 124.000. Ombygningerne kan gennemføres inden for de rammebeløb, der er afsat i investeringsplanen, i gennemsnit ca. kr. 992.000 pr. bolig. Ved den endelige fastsættelse af ombygningsudgifterne har det for de fire projekter vist sig muligt at boligerne kan betale en højere ejendomskøbesum end oprindeligt budgetlagt. Det foreslås, at det samlede merprovenue fra ejendomssalget på ca. kr. 1,6 mio. hensættes til imødegåelse af eventuelle merudgifter ved de øvrige moderniseringsprojekter for de 208 boliger. Når moderniseringen af de 208 boliger er gennemført, overføres et eventuelt tilbageværende merprovenue til kommunekassen. 4.2 Finansiering Boligernes anskaffelsessum finansieres med: Side 4 af 8
Tabel 4.2 62 boliger 1.000 kr. Realkreditlån 91% 55.953 Beboerindskud 2% 1.229 Kommunal grundkapital 7% 4.305 I alt 61.487 4.3 Anlægsbevilling Behov for anlægsbevilling (i kr. 1000): Tabel 4.3 Projekt Caritas Elmevang Toftegården Havkær 02. Projektering 172 223 330 441 10. Ejendomskøb 4.444 3.767 8.418 11.563 20. Grundudgifter 35 49 0 0 30. Håndværkerudgifter 3.630 4.700 6.950 9.313 60. Omkostninger 1.634 1.175 2.156 2.487 I alt i 1000 kr. 9.915 9.914 17.854 23.804 Tidligere meddelt 775 775 950 1.275 anlægsbevilling Behov for Anlægsbevilling 9.140 9.139 16.904 22.529 4.4 Rådighedsbeløb Bruttoinvestering (i kr. 1000) forventes anvendt således: Tabel 4.4 Caritas Før 2006 2006 2007 I alt Nuværende 375 9.540 0 9.915 behov Tidligere afsat 375 9.540 0 9.915 Overføres i alt 0 0 0 0 Tabel 4.5 Elmevang Før 2006 2006 2007 I alt Nuværende 375 7.550 1.989 9.914 Side 5 af 8
behov Tidligere afsat 375 9.539 0 9.914 Overføres i alt 0-1.989 1.989 0 Tabel 4.6 Toftegården Før 2006 2006 2007 I alt Nuværende 450 14.708 2.696 17.854 behov Tidligere afsat 450 14.950 2.454 17.854 Overføres i alt 0-242 242 0 Tabel 4.7 Havkær Før 2006 2006 2007 I alt Nuværende 625 21.355 1.824 23.804 behov Tidligere afsat 625 18.100 5.079 23.804 Overføres i alt 0 3.255-3.255 0 Drift Husleje: På baggrund af den beregnede anskaffelsessum er den gennemsnitlige månedlige husleje ekskl. forbrug beregnet til følgende: Tabel 4.8 Projekt Bruttohusleje Boligydelse Nettohusleje Caritas 5.184 4.167 1.017 Elmevang 5.066 4.053 1.013 Toftegården 5.118 3.458 1.660 Havkær 5.089 4.075 1.014 Den anførte boligydelse er beregnet for en enlig pensionist uden anden indkomst end folkepension og ældrecheck på i alt ca. 123.000. Såfremt en enlig pensionist har mindre end kr. 4.846 (2005-priser) til rådighed efter betalt husleje, el, vand og varme kan der søges om et personligt tillæg. 5. Konsekvenser i forhold til mål Side 6 af 8
Denne indstilling er et led i at opfylde målsætningen om at sikre et udbud af boliger, der imødekommer borgernes særlige behov. Delmålene er: 1. Borgerne skal have mulighed for at blive boende i nærområdet. 2 Der skal tilbydes et passende antal moderne pleje- og ældreboliger. 6. Beslutningspunkter Det indstilles: At 1) der meddeles anlægsbevilling på kr. 57.712.000 inkl. moms til modernisering af 62 beskyttede boliger ved Caritas, Elmevang, Toftegården og Havkær. At 2) anskaffelsessummen for moderniseringen af 62 beskyttede boliger ved Caritas, Elmevang, Toftegården og Havkær godkendes med kr. 61.487.000 inkl. moms med kommunal grundkapital på kr. 4.305.000. At 3) merprovenuet fra ejendomssalget vedrørende de 4 projekter hensættes til imødegåelse af eventuelle merudgifter ved de øvrige moderniseringsprojekter for de 208 boliger. At 4) der optages lån i Kommunekredit på 91% af den endelige anskaffelsessum for de i alt 62 boliger. At 5) der overføres de nødvendige rådighedsbeløb som anført i tabellerne 4.5, 4.6 og 4.7. At 6) der meddeles tilsagn til projekterne på statens vegne i henhold til Lov om almene boliger. Niels Erik Eskildsen Sundhedsrådmand / Hosea Dutschke Sekretariatschef Side 7 af 8
Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Ældrerådets udtalelse (vedlagt til alle/+elektronisk) Bilag 2: Tegninger (vedlagt originalindstillingen) Bilag 3: Oversigtskort (vedlagt til alle/+elektronisk) Bilag 4: Bevillingsskemaer Side 8 af 8