1 København, den 17. marts 2009 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Lars Hyldgaard Sallinggade 2 7800 Skive Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udleveret en ikke gyldig tilstandsrapport til klager i forbindelse med klagers køb, og om indklagede derfor er erstatningsansvarlig over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 31. oktober 2005 underskrev klager købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på kr. 675.000,00. Overtagelsesdagen var fastsat til den 1. december 2005. Klager har til sagen oplyst, at han forinden handlens indgåelse havde fået udleveret kopi af tilstandsrapport udarbejdet den 5. maj 2004. Af tilstandsrapporten af 5. maj 2004 fremgik:
2 Det fremgik af købsaftalen, at handlen var omfattet af reglerne i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. kap 1. Det fremgik videre af købsaftalen, at køber i forbindelse med handlen havde fået udleveret kopi af tilstandsrapport udarbejdet den 28. oktober 2005, samt tilbud på ejerskifteforsikring af samme dato. Af tilstandsrapport af 28. oktober 2005 fremgik:
3... Handlen var betinget af klagers advokats godkendelse. Den 2. november 2005 skrev klagers advokat til indklagede: Jeg kan på vegne køberen godkende købsaftalen, idet jeg udtrykkeligt bemærker, at min klient alene overtager ansvaret vedrørende el-installationerne, for så vidt angår de i tilstandsrapporten nævnte steder, nemlig de 2 nævnte K1 og den ulovlige el-installation i fyrrummet i form af løs kontakt og løse kabler. Øvrige el-installationer er omfattet af sælgerens sædvanlige ansvar. Den 23. november 2005 underskrev klager skøde, som var udarbejdet af klagers advokat. Det fremgik heraf: Det bemærkes, at køberen har modtaget den på sælgers foranledning af byggesagkyndig den 28. oktober 2005 udarbejde[de] tilstandsrapport, ligesom køberen har modtaget tilbud om køberforsikring, udarbejdet af Topdanmark den 28. oktober 2005. Den 2. januar 2008 besigtigede skadekonsulent fra det forsikringsselskab, hvor klager
4 havde tegnet ejerskifteforsikring ejendommen. Den 7. januar 2008 skrev forsikringsselskabet til klager: Ejerskifte Skadekonsulentrapport Anmeldte skader 1. Tagisolering mod undertag. Vurdering af de anmeldte skader Der er meldt problem med fugt, pga. isolering berøre undertag på skråvægge på 1 sal. Vi har sammen besigtiget skaden, og derefter gennemgået tilstandsrapporten hvor der er noteret følgende omkring problemet. Der henvises til punkt 8.10 med karakter K3 i tilstandsrapporten. Der er ikke tilstrækkeligt udluftning af tag-/loftrum. Note: Undertag lukker for ventilation af skunk og skråvægge. Isolering er ført helt ud mod undertag/tagflade ved skråvægge/skunk. Hvorfor der ikke er tilstrækkelig ventilation i tag-/loftrum. Note: Forholdet hindre jævnt fordelt ventilation i tag-/loftrum, hvilket kan medfører kondensproblemer. Isolering bør tilrettes, så der opstår tilstrækkeligt luft mellem undertag og isolering. Fugt % målt til 14% i skunk. Som oplyst på mødet, dækker vi desværre ikke den anmeldte skade, da forhold er nævnt i tilstandsrapporten. Den 29. januar 2008 skrev klagers advokat til indklagede: Køberen af ovennævnte ejendom har henvendt sig til mig, idet han desværre er stødt på problemer i forbindelse med ejendomshandlen. Han har anmeldt skade til ejerskifteforsikringsselskabet omkring taget og har nu desværre fra selskabet fået at vide, at der ikke dækkes, idet det er anført i tilstandsrapporten, at der er en K3 skade vedrørende taget. Dette undrede min klient meget, idet han havde fået udleveret en tilstandsrapport fra ejendommen før handlen, som er dateret den 05.05.2004 og hvor taget alene har en anmærkning som en K1 er. Det viser sig så, at der i forbindelse med handlen er udarbejdet en ny tilstandsrapport af det samme firma, som havde udarbejdet den oprindelige og hvor anmærkningen omkring taget nu pludselig er blevet en K3 er.
5 Dette er min klient ikke på noget tidspunkt blevet gjort opmærksom på, hvilket undrer ham. Forinden jeg tager endelig stilling til sagen, skal jeg venligst bede Dem tilsende mig en kopi af den købsaftale, der i sin tid blev oprettet, idet klienten ikke er i besiddelse af en sådan Den 3. marts 2008 sendte indklagede en kopi af købsaftale, energimærke og tilstandsrapport til klagers advokat og afviste samtidig, at klager havde noget krav mod indklagede. Den 9. maj 2008 skrev klagers advokat til indklagede: Jeg har på ny drøftet sagen med min klient, som oplyser, at han indtil underskrift af købsaftalen, kun havde den gamle tilstandsrapport, hvor der ikke var nogen K3 skade vedrørende taget. Den nye tilstandsrapport fik han tilsendt efter købsaftalens underskrift. Det er efter min opfattelse klart forkert, såfremt den nye tilstandsrapport først afleveres efter underskrift af købsaftalen. Jeg mener derfor, at min klient er blevet behandlet på en sådan måde, at De som ejendomsmægler er erstatningsansvarlig, idet den nye tilstandsrapport burde være gennemgået med køberen forinden underskrift af købsaftalen. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Klager fik inden handlen udleveret tilstandsrapport af 5. maj 2004, og på baggrund af denne accepterede klager at købe ejendommen. Efter underskrift af købsaftalen fik klager udleveret ny tilstandsrapport af 28. oktober 2005 og homes sundhedsattest. Klager kiggede ikke nærmere på disse dokumenter, da han jo havde set rapporten fra 2004. Klager fik i 2007-2008 problemer med taget, som følge af utilstrækkelig udluftning. Det vil koste ca. 100.000,00 at udbedre skaden, og klager tog herefter kontakt til ejerskifteforsikringsselskabet. Selskabet afviste at dække skaden, fordi problemerne er nævnt i den ny tilstandsrapport. Indklagede burde have udleveret den ny tilstandsrapport inden handlens indgåelse og have gjort klager opmærksom på, at den gamle rapport ikke længere var gældende.
6 Klager har på grund af indklagedes manglende rådgivning lidt et tab, og indklagede skal derfor betale for udbedring af skaderne på taget. Klager ville, hvis han havde været bekendt med problemerne omkring taget, have krævet nedslag i købesummen eller helt have undladt at købe ejendommen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har udleveret den nye tilstandsrapport samt sundhedsattest til klager, inden han underskrev købsaftalen, hvilket er helt efter reglerne. Det fremgår af købsaftalens punkt 4, at rapporten er udleveret til klager. Klagers advokat har endvidere godkendt handlen, og det fremgår af hans godkendelsesskrivelse, at indholdet af den nye tilstandsrapport har været taget i betragtning. Nævnet udtaler: Det fremgår af købsaftalens pkt. 4, at klager inden afgivelse af købstilbud har fået udleveret tilstandsrapport af 28. oktober 2005. Det fremgår desuden af klagers advokats godkendelsesskrivelse til indklagede af 2. november 2005, at klagers advokat var i besiddelse af rapporten udarbejdet den 28. oktober 2005, idet de i godkendelsesskrivelsen anførte bemærkninger omkring ejendommens el-installationer vedrørte denne tilstandsrapport. Nævnet må herefter lægge til grund, at klager i forbindelse med handlen fik udleveret tilstandsrapport af 28. oktober 2005, og at klager dermed var bekendt med, at der var K3 bemærkninger vedrørende taget, herunder at der var manglende ventilation. Nævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V.
Lone Kerrn-Jespersen formand 7