1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Povl Tams-Pedersen ApS Dr. Sellsvej 16 4293 Dianalund Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at indklagede ikke i forbindelse med handlen oplyste klagerne om, at tagetagen var ulovligt indrettet til beboelse. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at erhverve. Klagerne fik udleveret en salgsopstilling for ejendommen, hvoraf det vedrørende arealer fremgik: Opført/ombygget år..: 1877 Hovedbygn. bebyg. areal m 2 : 80 udnyttet tagetage m 2 : 40 Boligareal i alt m 2 : 120 Antal fulde etager..: 1 Andre bygninger m 2 : 15
2 Af salgsopstillingen fremgik videre: Fra køkkenet fører en trappe op til den lille hyggelige 1. sal, der indeholder soveværelse med trægulv og fyrretræs-skråvægge samt børneværelse med trægulv og fyrretræsskråvægge. Den 7. juli 2005 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen. Af købsaftalen fremgik det bl.a., at klagerne samtidig med underskrivelse af købsaftalen fik udleveret BBR-ejermeddelelse af 14. april 2003, tilstandsrapport af 15. juni 2005 samt energimærke af 10. september 2005. Af købsaftalens punkt 14 vedrørende individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger fremgik endvidere: Sælger oplyser, at BBR-ejermeddelelsen er ukorrekt, bl.a. fordi husets 1. sal ikke er registreret i BBR-registeret samt fordi udhuset er større end registreret i BBR-registeret. Evt. fremtidigt krav om korrekt registrering er sælger uvedkommende. De i salgsopstillingen anførte bygnings- og boligarealer hidrører fra tilstandsrapporten. Ifølge den til klagerne udleverede BBR-ejermeddelelse fremgik følgende arealer: Bebygget areal for bygningen.. 80 kvm Antal etager: 1 (excl. tagetage og kælder) Der er ikke tagetage Der er ikke kælder Samlet boligareal i bygningen. 80 kvm Antal værelser: 2 (alle anvendes til beboelse)
3 Udhus Bebygget areal for bygningen.. 3 kvm Af den til klagerne udleverede tilstandsrapport af 8. juni 2005 fremgik følgende: Anvendelse Etager ud over Bebygget areal Udnyttet Bruttoetagekælder og m 2 tagetage areal tagetage Total kælder m 2 m 2 Bolig Erhverv Beboelse 1 80 0 40 120 0 Udhus 1 15 0 0 0 0 Ja Nej Bygning Er der afvigelser i forhold til BBR? X B (Den bygningssagkyndiges markering af, hvorvidt der er åbenlyse afvigelser i forhold til BBR. Oplysningerne er ikke baseret på faktisk opmåling) Af det ligeledes ved købsaftalens underskrivelse udleverede energimærke fremgik følgende vedrørende arealer: Ejendommens størrelse: Det samlede areal udgør 120 m 2 og består af følgende arealer: Etageareal: 80 m 2
4 Tagetage 40 m 2 Kælder: 0 m 2 Heraf 120 m 2 Bolig og 0 m 2 Delanvendelse Desuden har ejendommen 0 m 2 uopvarmede arealer I forbindelse med belåning af ejendommen kontaktede klagerne et realkreditinstitut, som den 1. december 2005 bad om en ny BBR-ejermeddelse. Klagerne henvendte sig i forbindelse hermed til kommunen for at undersøge, om der forelå dokumenter om ejendommen. Kommunen oplyste, at dette ikke var tilfældet, hvorefter klagerne fik et ingeniørfirma til at opmåle ejendommen. Den 15. februar 2006 fremsendte ingeniørfirmaet følgende brev samt skitse på ejendommen: Hermed skitse på din ejendom. Som du kan se, er der arealmæssigt ikke den store forskel i forhold til BBR. Den store forskel ligger i, at tagetagen ikke er registreret. Arealet i en tagetage beregnes som bruttomålet beliggende 1,5 over gulv. Egentlig ville tagetagen ikke kunne regnes med som beboelsesareal i dag grundet den lille lofthøjde, men nu er der jo tale om en gammel bolig. Ligeledes er tagetagen af ældre dato. Vedrørende udhuse er der en stor forskel fra BBR og det har der været i mange år, idet udhuse er gamle. Prøv at forelægge skitsen i teknisk forvaltning således at arealerne kan blive godkendt. Husk at medbringe størrelsen på grunden. Ingeniørfirmaets skitse var vedhæftet brevet af 15. februar 2006:
5
6 Den 23. februar 2006 skrev klagernes advokat til sælger af ejendommen: Efter mine klienters overtagelse af ovennævnte ejendom kan det oplyses, at (ingeniørfirmaet) har besigtiget ejendommen med henblik på at få lovliggjort ejendommens 1. etage til beboelse. Jeg vedlægger i den forbindelse kopi af opmåling foretaget af (ingeniørfirmaet) den 2. februar 2006, der viser, at det samlede boligareal udgør 86 m 2 og således ikke 120 m 2, som det er anført i salgsopstillingen, hvoraf det fremgår, at det samlede boligareal udgør 120 m 2. Disse 120 m 2 sammensætter sig således i salgsopstillingen med et areal svarende til 80 m 2 vedrørende hovedbygningen og 40 m 2 vedrørende udnyttet tagetage, hvilket mine klienter har lagt til grund i forbindelse med handlen. Det bemærkes i den forbindelse, at det af købsaftalens 14 fremgår, at sælger oplyser, at BBR-ejermeddelelsen er ukorrekt, bl.a. fordi husets 1. sal ikke er registreret i BBRregistret. Mine klienter har således med føje lagt angivelserne af boligens areal i salgsopstillingen til grund, men må nu konstatere, at der i alt mangler 34 m 2 boligareal. Det er min opfattelse, at både De som sælger som mægleren over for mine klienter er ansvarlig for det manglende areal, hvorfor jeg skal foreslå, at der foretages udenretligt syn og skøn med henblik på at få afklaret, hvilken økonomisk betydning de manglende arealer har for ejendommens værdi på salgstidspunktet. Jeg skal derfor snarest og senest inden 10 dage fra dato - anmode om Deres stillingtagen til, hvorvidt De er indforstået med, at der foretages udenretligt syn og skøn, idet det bemærkes, at jeg har fremsendt kopi af nærværende skrivelse til EDC-Mægler Povl Tams-Pedersen, som jeg ligeledes har anmodet om at tage stilling hertil. Såfremt der mellem parterne kan opnås enighed om udenretligt syn og skøn foreslår jeg, at spørgsmålet om økonomisk kompensation og fordelingen heraf mellem Dem som sælger og mægler afventer til resultatet af skønsforretningen foreligger. Såfremt parterne ikke er indstillet på at medvirke til udenretligt syn og skøn, vil jeg tage skridt til at udtage stævning mod Dem som sælger og Povl Tams-Pedersen som mægler og under retssagen foranstalte syn og skøn gennemført. Såvel indklagede som sælger bestred at være erstatningsansvarlige over for klagerne.
7 Den 6. marts 2006 skrev kommunens tekniske afdeling til klagerne vedrørende klagernes ønske om at registrere ejendommens tagetage som boligareal. Af kommunens brev fremgik bl.a. følgende: Teknisk afdeling har modtaget en opmålingsskitse for beboelsen og udhuset. Der er nu foretaget rettelser i arealerne på de to bygninger i bygnings- og boligregistret efter målene på opmålingsskitsen. Samtidig ønsker De tagetagen registreret som boligareal. Ifølge bygningsreglementet skal der være en rumhøjde på mindst 2,30 m over mindst 3,5 m 2 af gulvarealet i beboelsesrum. Dette var også gældende i 1977 jfr. bygningsreglement 1977. På den viste skitse er der kun en rumhøjde på 2,08 m i tagetagen med en bredde af ca. 75 cm. Dette er således ikke i overensstemmelse med reglerne for beboelsesrum. De to rum kan dog lovligt efter gældende regler benyttes som depotrum. Dette skal ikke registreres i bygnings- og boligregistret. Hvis De ønsker at søge om dispensation for rumhøjden, ønskes fremsendt følgende oplysninger: Hvornår er indretning af tagetagen foretaget? Er der udført redningsåbninger fra rummet? Er etageadskillelsen en BD-30 konstruktion? Klagerne anlagde herefter retssag mod sælger. I forbindelse med retssagen blev der afholdt syns- og skønsforretning. Af syns- og skønstemaet fremgik det, at syns- og skønsmanden skulle vurdere, hvilken betydning de konstaterede arealmangler udgjorde på handelstidspunktet den 7. juli 2005. Syns- og skønsmanden besvarede spørgsmålet således: Ejendommens boligareal er bl.a. i salgsopstilling og tilstandsrapport sat til 120 m 2, heraf 80 m 2 i stueplan og 40 m 2 på ejendommens første sal. Ifølge BBRejermeddelelsen af 14/4-2003 udgør ejendommens boligareal alene 80 m 2 i stueplan. I forbindelse med besigtigelsen blev der ikke foretaget en opmåling af ejendommen, idet
8 begge parters advokater erklærede sig enig i den opmåling, som ingeniørfirmaet dateret 9/2-2006. Det fremgår bl.a. heraf, at ejendommens stueplan i alt er på 60,2 m 2 og ejendommens første sal er opmålt til 25,9 m 2. I alt 86,1 m 2 Når Ingeniørfirmaet s opmåling lægges til grund, er der en arealmangel i stueplan i forhold til bl.a. salgsopstilling, BBR-ejermeddelelse og tilstandsrapport på 19,8 m 2 (80 m 2 60,2 m 2 ). Vedr. ejendommens første sal så er denne opmålt til 25,9 m 2, mens salgsopstilling og tilstandsrapport anfører 40 m 2. Arealmanglen på første sal ifølge salgsopstilling og tilstandsrapport er således på 14,1 m 2 og 40 m 2 i forhold til BBRejermeddelelsen, idet ejendommens første sal ikke er registreret hos de offentlige myndigheder, men den har utvivlsomt nytte for enhver ejer af ejendommen. Samlet arealmangel i forhold til salgsopstilling og tilstandsrapport udgør 33,9 m 2 og 59,8 m 2 i forhold til BBR-ejermeddelelsen. I forlængelse heraf, er det min overbevisning, at udbudsprisen og handelsprisen må anses for at være overvurderet, idet medvirkende ejendomsmægler i sin prissætning har taget udgangspunkt i et fejlagtigt areal. I selve prissætningen af en ejendom indgår en række faktorer, herunder størrelsen på ejendommen. Efter mit bedste skøn kan arealmanglen prisfastsættes til kr. 150.000,-. Den 13. marts 2007 afsagde byretten dom i sagen. Af udskrift af dombogen fremgik bl.a., at kreditforeningen efter klagernes indflytning ønskede en ny BBR-ejermeddelelse. Kreditforeningen godkendte på trods af ingeniørfirmaets opmåling finansieringen. Af domsudskriften fremgik ligeledes: Retten skal udtale: Under hensyn til det af sagsøgte (sælger) i købsaftalen punkt 14 tagne forbehold sammenholdt med den gennemførte belåning af sagsøgerens køb af ejendommen selv efter en konstateret reduktion af arealet ved opmåling findes det ikke af sagsøgerne bevist, at disse har lidt et tab som opgjort af disse i forbindelse med erhvervelse af ejendommen. Herefter frifindes sagsøgte Den 30. juli 2007 fremsendte klagerne en ansøgning om dispensation for rumhøjden for husets tagetage til kommunens afdeling for Teknik og Miljø. Klagerne oplyste i brevet,
9 at indretningen af tagetagen var sket et sted i 1980 erne, hvilket klagerne havde fået oplyst af en ven til daværende ejere. Den 21. september 2007 skrev kommunens afdeling for Teknik og Miljø:
10 Klagerne kontaktede herefter igen ingeniørfirmaet, som den 1. februar 2008 skrev til klagerne: Med henvisning til (kommunens) skrivelse af 21.09.07 angående materiale til byggesagsbehandling kan jeg oplyse at eksisterende etageadskillelse ikke kan opnå godkendelse uden en større forstærkning. Tagetagens gulv skal tages op og der skal placeres ekstra gulvbjælker i hvert mellemrum/fag. Desuden skal indbygges en stålbjælke i bjælkelaget midt hen over stuen. Desuden skal I have dispensation for den lave rumhøjde. Isoleringsforholdene tror jeg kan accepteres. Inden der gøres mere ved tegninger og beregninger, er det måske rart at vide om forvaltningen vil være velvilligt stillet over for dispensation for højderne ellers er det spildt projekt. Den 3. februar 2008 fremsendte klagerne kopi af ingeniørfirmaets brev af 1. februar 2008 til Teknik og Miljø og anmodede om dispensation for tagetagens lave rumhøjde. Den 5. marts 2008 besvarede Teknik og Miljø klagernes anmodning om dispensation:
11 Klagerne har den 21. maj 2008 til sagen fremsendt tilbud fra en tømrer på, hvad det vil koste at opfylde kommunens krav, således at der kan etableres bolig på 1. etage. Det fremgik af tilbuddet:
12 Indklagede har anmodet en bygningssagkyndig om at foretage en opmåling af ejendommen. Klagerne har indvilliget heri. Den bygningssagkyndige har den 28. august 2008 foretaget opmåling, men har imidlertid ikke fremsendt denne til indklagede. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede oplyste i salgsopstillingen, at ejendommen i grundplanet var 80 m 2, og at den udnyttede loftsetage var 40 m 2. Det fremgik ikke, at det var ulovligt at benytte
13 loftsetagen til beboelse. Klagerne måtte som købere kunne antage, at indklagede som professionel havde udfærdiget en korrekt salgsopstilling, og at klagerne kunne stole på dette salgsmateriale. Klagerne var således i god tro om udnyttelsen af loftsetagen som beboelse. Klagerne sagsøgte sælger vedrørende arealmanglen og tabte sagen. Klagerne ønsker, at indklagede skal erstatte klagerne tabet for, at indklagede i sin prissætning af ejendommen har taget udgangspunkt i et fejlagtigt areal. Syn- og skønsmanden har skønnet arealmanglen til kr. 150.000,00. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Det var i købsaftalen anført, at BBR-ejermeddelelsen var ukorrekt, bl.a. fordi husets 1. sal ikke var registreret i BBR-registret, og at et fremtidigt krav om korrekt registrering var sælger uvedkommende. Klagerne har således allerede før underskrift af købsaftalen været opmærksom på, at husets 1. sal ikke var registreret i BBR-registret og har fraskrevet sig retten til at fremsætte krav i den anledning. Det fremgår endvidere af købsaftalens afsnit 14 individuelle vilkår, at handlen fra købers side var betinget af, at købers advokat skulle godkende handelen i sin helhed, samt at denne betingelse bortfaldt, medmindre sælgers ejendomsmægler modtog klagernes advokats skriftlige begrundede indsigelse. Indklagede modtog ikke en sådan indsigelse. Det kan endvidere konstateres, at hverken indklagede eller klagernes advokat fandt begrundet mistanke til at bestride eller blot mistro til de i tilstandsrapporten eller energimærket anførte bygnings- og boligarealer. Tilstandsrapporten var udarbejdet på grundlag af den byggesagkyndiges besigtigelse den 8. juni 2005 altså umiddelbart før handlens indgåelse og af bemærkningsrubrikken fremgik, at der var arealafvigelse i forhold til BBR vedrørende bygning B (udhus/skur), hvorimod det ikke fremgik af tilstandsrapporten, at der var arealafvigelser vedrørende bygning A (beboelsen). Indklagede havde naturligvis tillid til den byggesagkyndiges oplysninger desangående og var i god tro med hensyn til anvendelsen af den byggesagkyndiges arealoplysninger samt oplysning som ovenfor nævnt.
14 Indklagede har endvidere set på det på handelstidspunktet foreliggende energimærke, hvoraf arealoplysninger fremgik i nøje overensstemmelse med tilstandsrapportens arealoplysninger. Da energikonsulenten har pligt til at foretage opmåling af ejendommen, havde indklagede på intet tidspunkt kunnet have nogen som helst form for begrundet tvivl eller mistanke om de oplyste arealer. Der forelå derfor ingen form for tvivl hos indklagede om muligheden for registrering af husets 1. sal, specielt også under hensyntagen til, at det ikke var muligt visuelt at konstatere en 2 cm for lav loftshøjde, når loftet var ført til kip. Indklagede bestrider, at indretningen af loftetagen var sket i 1980 erne. Kommunens oplysning herom stammer fra klagerne. Det er helt sikkert og uden nogen form for tvivl sket på et langt tidligere tidspunkt måske allerede i forbindelse med opførelse af huset i 1877, hvor de regler, der var i 1980 erne, absolut ikke var gældende. Indklagedes begrundelse herfor er bl.a., at huset helt sikkert har rummet et soveværelse og måske et eller flere børneværelser allerede fra opførelsestidspunktet, hvilket der ikke har været plads til i husets stueplan. Klagernes dispensationsansøgning til kommunen har været helt ukorrekt og baseret på klagernes formodninger, som ikke er dokumenteret. Ansøgning om godkendelse bør derfor genoptages på et korrekt grundlag. Det af klagerne ensidigt indhentede tilbud på godkendelse af 1. sal bestrides, idet tilbuddet absolut ikke kan anses for rimeligt, ligesom det bestrides, at en godkendelse af 1. sal kræver en så omfattende bygningsmæssig indgriben og i øvrigt må anses for unødvendigt, når blot det korrekte årstal for indretning af 1. sal lægges til grund for en ansøgning hos kommunen. Det gøres gældende, at klagerne ikke har lidt et økonomisk tab, jf. klagernes tabte retssag mod sælger, men også under hensyntagen til den foretagne realkreditbelåning, der ikke er reduceret på grund af manglende registrering af husets 1. sal. Nævnet udtaler: 1. salen af ejendommen var på handelstidspunktet indrettet som beboelse. Klager blev hverken i salgsopstilling, købsaftale eller af den til klagerne udleverede BBRejermeddelelse oplyst om, at tagetagen ikke lovligt kunne anvendes til beboelse. Af BBR-ejermeddelelsen fremgik ikke noget boligareal i tagetagen.
15 Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede på baggrund af uoverensstemmelsen mellem BBR-ejermeddelelsen og de faktiske forhold på ejendommen ikke nærmere undersøgte, om indretningen af loftsetagen var lovlig. Nævnet finder, at det ikke var tilstrækkelig oplysning til klagerne, at indklagede i købsaftalen anførte, at BBR-ejermeddelelsen var ukorrekt, bl.a. fordi husets 1. sal ikke var registreret i BBR-registret, samt anførte, at fremtidige krav var sælger uvedkommende. Endvidere finder nævnet det utilstrækkeligt, at indklagede blot henviste til, at bygnings- og boligarealerne hidrørte fra tilstandsrapporten. Det faktum, at klagernes advokat har gennemset og godkendt købsaftalen fritager ikke indklagede for hans oplysningspligt over for klagerne. Spørgsmålet, om indklagedes mangelfulde arbejde har påført klagerne et erstatningsberettiget tab, skønnes imidlertid uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger udenfor rammerne af en nævnsbehandling. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af disse til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand