1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klager ctr. Husbørsen ApS v/advokat Rikke Kampp Adelgade 89 5400 Bogense Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager, som følge af at indklagede ikke oplyste klager om, at den grund, klager erhvervede, var omfattet af naturbeskyttelseslovens 3. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Af indklagedes salgsopstilling fremgik bl.a.: God stor grund beliggende i landlige omgivelser. Grunden ligger på [...]mosen, nær [...]sø [...] Pt. er der på grunden opført mindre fritidshus, der trænger til en meget kærlig hånd. Men for den rette er der mulighed for dejligt afslapningssted hvor man er sig selv og
2 uforstyrret. Den 14. januar 2008 sendte indklagede følgende e-mail til klager: [...] Hermed fremsendes kopi af købsaftale og dokumenter. Originalen du skal underskrive fremsendes med post. Jeg har talt med kommunen og der findes ikke nogen lokalplan for dette område, ændringer på ejendommen skal der søges om individuelt. [...] Klager erhvervede efterfølgende ejendommen til en kontantpris på kr. 95.000,00, og overtagelsesdagen var aftalt til den 1. februar 2008. Det fremgår af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen havde fået et prisafslag på kr. 30.000,00 i forhold til udbudsprisen, og vedrørende ejendommens værdi er anført: Bygningsværdi: Parterne er enige om, at de på grunden værende bygninger ikke repræsenterer nogen selvstændig værdi, og at handelsprisen svarer til grundens værdi. Omkostninger til nedrivning af de på grunden værende bygninger er sælger uvedkommende. Det fremgår videre af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen fik udleveret kopi af følgende dokumenter: Af det kommunale oplysningsskema fremgår, at ejendommen er beliggende i landzone, at ejendommen ikke er omfattet af planer eller offentliggjorte planforslag, samt at der vil blive stillet krav om forbedring af spildevandsforholdene i 2008. Den 25. april 2008 skrev klager en e-mail til kommunen: [...] Jeg har en grund beliggende på adressen [...]. På selve grunden er der et ældre hus på 26 kvm. Dette hus er klar til nedrivning. Grunden er på 2206 kvm. I den forbindelse har jeg et nogle spørgsmål: 1. Jeg formoder, at jeg må bygge et tilsvarende hus på grunden, men må jeg bygge et der er større end det? 2. Må jeg fylde jord (grus, sten m.v.) på grunden? Den ligger nemlig lavt i forhold til selve moseområdet. 3. Må jeg fælde træerne på grunden?
3 4. Hvorledes forholder det sig med el, vand og afløb? Må afløb ledes til septiktank på grunden? Jeg skriver til dig, da jeg er blevet gjort opmærksom på at der måske kunne være nogle restriktioner på grunden. [...] Den 28. april 2008 skrev kommunen en e-mail til klager: [...] Det kan oplyses at grunden er pålagt adskillige forskellige fredninger[...] Der kan som udgangspunkt forventes tilladelse til at opføre en bygning på samme størrelse på samme sted. Det skal dog behandles i Miljø- og Naturafdelingen udover i byggeafdelingen. Der må ikke foretages terrænændringer eller andre ændringer i grundens tilstand uden en tilladelse fra Miljø- og Naturafdelingen. Dette gælder også træfældning og nedgravning af kabler, rør og kloak.[...] Samme dag skrev klager en e-mail til kommunen: [...]Jeg er blevet henvist til dig, da jeg har forespurgt omkring ændringer på ovenstående grund. Jeg er blevet orienteret om at der er pålagt adskillige forskellige fredninger på min grund. Jeg har følgende ønsker for grunden: - jeg ønsker at hæve grunden ca. 20-30 cm, for at gøre overfladen mindre fugtig - Jeg ønsker at fælde en del træer (gerne dem alle), for at få lys ind på grunden, og skabe lidt luft. - Jeg ønsker at bygge et nyt fritidshus med nogenlunde samme fundament, som eksisterende. Gerne lidt større. I den forbindelse vil jeg etabler afløb på grunden, gerne med udledning fra muldtoilet. Kan du hjælpe mig med at besvare ovenstående? Du må også meget gerne oplyse mig om alle de fredninger der er pålagt grunden.[...] Den 29. april 2008 skrev kommunen til klager bl.a.: Din ejendom er beskyttet af Naturbeskyttelseslovens 3. Dette betyder, at enhver ændring af tilstanden forudsætter kommunens dispensation. og ifølge loven kan man kun give dispensation i særlige tilfælde, hvilket stort set kun gives når det er naturforbedrende. Dette betyder, at det sandsynligvis vil være helt udelukket, at få dispensation til de ting, som du har beskrevet.
4 Så vidt jeg kan se, kan du kun reparere det nuværende hus, mens alt andet vil være udelukket. Hvis du vil have en egentlig afgørelse, som du i givet fald kan påklage til naturklagenævnet, er du nødt til at sende en egentlig ansøgning med en nærmere beskrivelse af de forskellige tiltage, herunder som minimum skitser af bygningsændringer og en ny grundplan. Det fremgår af sagen, at klager på baggrund af kommunens oplysninger gik i dialog med indklagede omkring et videresalg, idet klager ikke ønskede at beholde grunden, efter han havde fået oplysningerne fra kommunen. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Forinden klager afgav købstilbud på grunden, spurgte klager indklagede om byggemodningsudgifter. Indklagede oplyste klager om, at det ville koste i omegnen af 150.000,00 at byggemodne grunden. Klager har, efter at have erhvervet grunden, fundet ud af, at denne er beskyttet i henhold til naturbeskyttelsesloven 3, og der er derfor meget snævre rammer for klagers muligheder for at bygge nyt hus på ejendommen, fælde træer m.v. Det fremgår af de oplysninger, klager har fået fra kommunen, at han alene kan forvente at kunne reparere på det eksisterende hus. Indklagede har undladt at oplyse herom i salgsopstilling og købsaftale. Indklagede burde kende reglerne fra andre handler med ejendomme nær sø og mose og burde have givet oplysningen til klager. Hvis klager havde fået oplysningen, ville han ikke have købt grunden, idet klager ønskede at rive det gamle hus ned og opføre et nyt. Indklagede har i forbindelse med salgsarbejdet indhentet oplysninger vedrørende eventuel jordforurening samt undersøgt hos kommunen, om der kunne ske udstykning. Indklagede har desuden oplyst klager om, at han skulle påregne ca. kr. 150.000 til byggemodningsomkostninger. Køber gav et bud på grunden, som lå 30.000 under udbudsprisen på kr. 125.000, 00, og sælger accepterede buddet. Årsagen til buddet var, at klager også skulle afholde byggemodningsomkostninger. Klager bestrider, som af indklagede påstået, at prisen indikerer, at klager vidste, at der var strenge restriktioner for grunden.
5 Klagers krav kan opgøres således: Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager og bestrider klagers krav. Indklagede har udleveret alle relevante dokumenter i forbindelse med handlen til klager. I ejendommens dokumenter er ikke anført noget om begrænsningerne i henhold til naturbeskyttelsesloven 3. Indklagede har søgt på Grundkort Fyn og deraf fremgår ikke specifik fredning på den pågældende ejendom. Indklagede har forud for handlen oplyst klager om, at der skulle søges individuelt om ændringer på ejendommen. Klager har således selv haft mulighed for at rette henvendelse til kommunen inden underskrivelse af købsaftalen. I og med at klager vidste, at ændringer ville kræve godkendelse, må det være klagers risiko. Klager har desuden været repræsenteret af advokat i forbindelse med købet. Klager har ikke over for indklagede gjort opmærksom på, at det var en forudsætning for ham, at der kunne opføres et nyt hus eller fældes træer på grunden. Indklagede har derfor ikke haft skærpet undersøgelsespligt i den forbindelse. Det fremgår af brev fra kommunen af 28. april 2008, at klager ville kunne forvente tilladelse til at opføre en bygning på samme sted og af samme størrelse som den eksisterende. At klager har andre ønsker, der ikke kan godkendes, kan ikke bebrejdes indklagede. Klager vidste, at han købte en grund i en mose med fugt og bevoksning.
6 Der er givet et prisafslag på kr. 30.000, hvilket svarer til over 30 % af ejendommens pris og afslaget har betydning for, hvilke forventninger klager kan stille. Nævnet udtaler: Efter naturbeskyttelseslovens 3, stk. 2, må der ikke foretages ændringer i tilstanden af 1) heder, 2) moser og lignende, 3) strandenge og strandsumpe samt 4) ferske enge og biologiske overdrev, når sådanne naturtyper enkeltvis, tilsammen eller i forbindelse med de søer, der er nævnt i stk. 1., er større end 2.500 m i sammenhængende areal. Efter 3, stk. 3, må der heller ikke foretages ændring i tilstanden af moser og lignende, der er mindre end 2.500 m, når de ligger i forbindelse med en sø eller et vandløb, der er omfattet af beskyttelsen i stk. 1. Der er etableret registreringsordninger af sådanne arealer, jf. herved cirkulære nr. 128 af 13. juli 1993 om beskyttede naturtyper. Efter 8 i bekendtgørelse nr. 1172 af 20. marts 2006 om beskyttede naturtyper giver kommunalbestyrelsen efter anmodning bl.a. berørte ejere, brugere m.v. oplysning om, hvorvidt et bestemt areal er omfattet af beskyttelsesordningen. Henset hertil, sammenholdt med at det må anses for nærliggende for indklagede som ejendomsmægler i det pågældende område at antage, at ejendommen var omfattet af reglerne om beskyttet natur, burde indklagede have oplyst til klager, at det kunne være tilfældet. Nævnet finder, at ordlyden af købsaftalen kunne give klager indtryk af, at der kunne ændres på det på grunden beliggende hus. Nævnet bemærker i den forbindelse, at der i købsaftalen er anført, at nedrivningsomkostninger vedrørende bygninger på grunden er sælger uvedkommende. Det må lægges til grund, at de på ejendommen gældende restriktioner efter naturbeskyttelsesloven har betydning for klagers anvendelse af ejendommen, og oplysning herom burde derfor være givet til klager i forbindelse med handlens indgåelse. Nævnet finder herefter, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Spørgsmålet, om klager henset til restriktionerne har lidt et tab, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en
7 nævnsbehandling. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand