Aarhus Kommune. Lokalplan nr. 657. Område til erhvervsformål vest for Randersvej

Aarhus Kommune Lokalplan nr. 657 Område til erhvervsformål vest for Randersvej i Skejby. Del ophævet i henhold til lokalplan nr. 879 og 907 (se kortet på næste side) Juli 2012

Skejby NEDERGÅRDSVEJ SKEJBYBAKKEVEJ Del aflyst i h.t. lp nr. 879 24. feb. 2010 RANDERSVEJ Gældende lokalplan nr. 657 Del aflyst i h.t. lp nr. 907 11. juli 2012 den skraverede del er tidlige lp 879 BRENDSTRUPGÅRDSVEJ BRENDSTRUPGÅRDSVEJ OLOF PALMES ALLE

Århus Kommune Lokalplan nr.: Område til erhvervsformål vest for Randersvej i Skejby Indeholder tillæg nr. 191 til kommuneplanen 657 Statistikområde/distrikt nr.: 05.20 Registreringskortblad nr.: 35 + 36 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor December 2001

Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1:10.000 og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelstyrelsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen

ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 657 Område til erhvervsformål vest for Randersvej i Skejby INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 5 2. Område... 5 3. Anvendelse... 5 4. Udstykning... 7 5. Trafikforhold... 7 6. Teknisk forsyning... 7 7. Bebyggelsens omfang og placering... 8 8. Bebyggelsens udseende... 9 9. Ubebyggede arealer... 9 10. Støjforhold... 10 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 11 12. Tilladelser fra andre myndigheder... 11 13. Ophævelse af ældre lokalplan... 11 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 12 TILLÆG NR. 191 TIL KOMMUNEPLANEN Nye rammebestemmelser og rammekort for området... 20 VIRKSOMHEDSLISTE... 22 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 23 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegning... 25

2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område, der ligger vest for Randersvej, syd for Herredsvej og nord for Brendstrupgårdsvej. Sydvest for lokalplanområdet ligger Skejby Sygehus. Ca. 250 m nord for lokalplanområdet ligger landsbyen Skejby. Lokalplanområdet er på ca. 110.000 m 2. Området ligger i byzone og er ved lokalplanens udarbejdelse ejet af Århus Kommune. Lokalplanområdet afgrænses mod øst af Randersvej. Mod syd afgrænses området af en nyanlagt sti langs et eksisterende tjørnehegn samt af den nyanlagte vej Tueager. Mod vest afgrænses området af arealerne omkring beredskabscentret på Kirstinesmindevej. Mod nord afgrænses området af den nyanlagte vej Tangen, daginstitutionen Sommerlyst samt Sommerlystvej. Terrænet falder mod vest. Bortset fra nogle gamle bygninger på den tidligere gartneriejendom Sommerlyst er området ubebygget. Der er flere markante levende hegn omkring den tidligere gartneriejendom. Planens baggrund og mål En elektronikvirksomhed ønsker over en årrække at bygge en produktionsvirksomhed i området ved Skejby. Virksomheden er ikke forurenende og kan karakteriseres som lettere fremstillingsvirksomhed. Lokalplanområdet har hidtil været omfattet af Lokalplan nr. 358, der har udlagt området til offentlige formål og serviceprægede erhvervsformål. Formålet med denne lokalplan er primært at ændre anvendelsesbestemmelserne i den hidtil gældende lokalplan, så det bliver muligt at opføre en fremstillingsvirksomhed i området. Formålene med lokalplanen er herudover, at bygninger placeres og udformes, så der opnås en god helhedsvirkning, at bebyggelsen får en høj standard, og at der opnås facadevirkning mod Randersvej. Desuden er formålet med lokalplanen bl.a. at bevare de karakteristiske hegn langs veje og stier, og at fremtidig beplantning medvirker til at give området et grønt præg. Planens hovedtræk Planen udlægger området til erhvervsformål med mulighed for opførelse af bebyggelse til lettere fremstillingsvirksomhed, kontorer og anden ikke forurenende erhvervsvirksomhed. Området kan også bruges til offentlige formål, institutioner o.l. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50 på den enkelte ejendom. Antallet af etager må ikke overstige 3 og bygningshøjden må ikke overstige 12 m.

3

4 Mod Randersvej skal bebyggelse placeres og udformes, så der opnås en facadevirkning mod Randersvej. Det skal opnås ved at udforme bebyggelsen mod Randersvej med særligt bearbejdede facader med bl.a. åbne glaspartier, så bebyggelsen fremtræder åben og præsentabel. Bebyggelse skal opføres i materialer, der tilsammen danner en harmonisk helhed. Facaderne skal udformes som en kombination af tunge materialer - som tegl og beton - og lette materialer - som aluminium, pladebeklædning og glas. Skiltning og reklamering søges begrænset. Der må kun opsættes skilte m.v. med tilladelse fra Århus Kommune. Der lægges vægt på at den eksisterende hegnsbeplantning bevares, og at de ubebyggede arealer gennem beplantning gives et grønt parkpræg. Specielt mod veje og stier er dette vigtigt. Lokalplanområdet har vejadgang fra Sommerlystvej - som er lukket mod Randersvej - og de nyanlagte veje - Tangen, Hedeager og Dusager. Herfra er der via henholdsvis Herredsvej og Brendstrupgårdsvej adgang til Randersvej og dermed det øvrige overordnede vejnet i Århus. Der udlægges stiforbindelse gennem lokalplanområdet til at forbinde de udlagte stier omkring lokalplanområdet.

5 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til formål at sikre: at områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål med lettere erhverv samt offentlige formål, at anvendelsen af området til erhverv ikke giver anledning til ulempe for nærliggende boliger og udlagte boligområder, at bygninger placeres, så der opnås en god helhedsvirkning i lokalplanområdet, og så der opnås en facadevirkning mod Randersvej, at bygningernes udseende - facader, profiler og materialer - får en høj standard og medvirker til en god helhedsvirkning, at der gennem beplantning og bevarelse af eksisterende beplantning opnås et gennemgående grønt parkpræg i området specielt mod de omkringliggende veje og stier, og at ophæve lokalplan nr. 358 inden for området omfattet af nærværende lokalplan. 2. Område Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: del af matr. nre. 5 o, 6 b, 9 a og 14 i alle Skejby, Århus Jorder samt alle parceller, der efter den 3. maj 2001 udstykkes i området. Se fodnote 1. 3. Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Området er udlagt til erhvervsformål. I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Lettere fremstillingsvirksomhed, liberale erhverv, kontor-, undervisnings-, udstillings- og servicevirksomhed, værksteds- og servicevirksomhed samt lager og engroshandelsvirksomhed og lignende ikke forurenende erhvervsvirksomhed. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.

6 Matrikelkort pr. 3. maj 2001 Virksomheder må kun etablere sig i området, hvis de er medtaget på virksomhedslisten på side 22. I forbindelse med generelle revisioner af virksomhedslisten kan andre virksomheder etablere sig i området. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området. Det forudsætter, at virksomheden efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, samt at virksomheden er forenelig med lokalplanens formål. Stk. 3. Stk. 4. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner og lignende, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området. Magistratens 2. Afdeling kan efter en konkret vurdering tillade, at der i tilknytning til den enkelte virksomhed opføres eller indrettes én bolig til portner eller vagtmand til varetagelse af nødvendige drifts- og sikkerhedsmæssige opgaver.

7 Stk. 5. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 4. Udstykning Udstykning af området må kun ske på baggrund af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt udstykningsplan. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Sommerlystvej, samt de udlagte veje Hedeager, Tangen og Dusager. Placering af vejtilslutning må kun ske efter nærmere godkendelse i Magistratens 2. Afdeling. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: (Se fodnote 2.) Vej A-B (Tueager)...14,5 m bred Vej C-D (Hedeager)... 19,0 m bred Vej E-F (Tangen)... 10,0 m bred Vendeplads i A og E Sti a-b... 5,0 m bred Sti c-d... 5,0 m bred Sti c-d vil kunne passere gennem bebyggelse via en åbning i bebyggelsen, som det fremgår af lokalplankortet. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer i henhold til gældende vejregler. Fra Randersvej må der ikke være direkte adgang til de tilgrænsende grunde. Der skal i lokalplanområdet reserveres arealer til parkeringsformål i overensstemmelse med "Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune". 6. Teknisk forsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. Se fodnote 3. 2 Hedeager, Tangen og Tueager er anlagt, men endnu ikke udlagt i matriklen, hvorfor de udlægges i nærværende lokalplan. 3 I henhold til Varmeforsyningsloven kan der dispenseres fra tilslutningspligten til en kollektiv varmeforsyning, såfremt mindst 50 % af varmebehovet kan dækkes af procesvarme. En eventuel dispensationsansøgning skal indsendes til Århus Kommunale Værker.

8 7. Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Ny bebyggelse skal placeres inden for de byggefelter, der er vist på lokalplankortet. Se dog 7, stk. 10. Langs følgende veje pålægges bebyggelsesregulerende linier i de nævnte afstande fra vejskel: Randersvej... 30 m Hedeager... 15 m. Se fodnote 4. I et område langs Randersvej er der nedgravet en varmetransmissionsledning. Området er omfattet af en deklaration og er vist på lokalplankortet. Der henvises til redegørelsens afsnit om varmeplanlægning på side 18. Der skal placeres bebyggelse ved Randersvej med en facadelinie sammenfaldende med den bebyggelsesregulerende linie 30 m fra Randersvejs vejskel. Det svarer også til byggefeltets afgrænsning. Bebyggelsens højde må ikke overstige 12 m. Højden måles i forhold til eksisterende terræn eller til et i henhold til byggelovgivningen fastlagt niveauplan. En større højde kan tillades på dele af virksomheden, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Dette gælder f.eks. antenner, skorstene, ventilationsanlæg, elevatortårne og lignende. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Bebyggelsens etageantal må ikke overstige 3 etager. Inden for lokalplanområdet kan der ses bort fra Bygningsreglementets kapitel 3 om højder og afstande, dog kun i et sådant omfang, at hensigten med bestemmelserne i rimelig grad tilgodeses. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling. Regulering på indtil 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,5 m kan dog finde sted uden tilladelse. Magistratens 2. Afdeling kan give tilladelse til, at mindre bygninger til områdets tekniske forsyning placeres uden for byggefelterne. Bebyggelsen skal opføres som mindre enheder, som det fremgår af den vejledende illustrationsplan på side 3. 4 På arealer mellem vej og bebyggelsesregulerende linie må der ikke opføres bebyggelse eller andre anlæg af blivende art. Magistratens 2. Afdeling kan dog tillade, at der opsættes skiltning jf. vejledningen "Smukke Veje - Vejledende retningsliner for erhvervsområder langs indfaldsveje og større veje i forstæderne", Magistratens 2. Afdeling, maj 2001. Desuden kræves for arealet mellem Randersvej og den tinglyste vejbyggelinie tilladelse fra Vejdirektoratet, der er vejmyndighed.

9 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Bebyggelse skal opføres i materialer, der tilsammen danner en harmonisk helhed. Facaderne udformes med vægt på en kombination af tunge materialer - som tegl og beton - og lette materialer - som aluminium, pladebeklædning og glas. Bygningers facader mod lokalplanområdets afgrænsning og mod veje og stier skal brydes for mindst 50 m facadelængde, f.eks. gennem bygningsfremspring, ændret facadehøjde og/eller ændring af facadematerialer m.v. Ny bebyggelse skal i princippet udformes som vist på de vejledende illustrationstegninger på side 3. Mod Randersvej skal bebyggelse placeres og udformes, så der opnås en facadevirkning mod Randersvej. Det skal opnås ved at udforme bebyggelsen mod Randersvej med særligt bearbejdede facader med bl.a. åbne glaspartier, så bebyggelsen fremtræder åben og præsentabel. Se desuden fodnote 6. Tagfladerne skal dækkes med materialer, der er tilpasset facadernes arkitektur. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer. Glasoverdækninger, ventilationsanlæg og lignende skal udformes, så de indgår som en del af taget i en arkitektonisk helhed. Tilbygninger eller ombygninger skal udformes med samme materialeholdning, taghældning og farvevalg som den bebyggelse, de tilbygges. Skiltning og reklamering må kun foretages med tilladelse fra Magistatens 2. Afdeling. Se desuden fodnote 6. 9. Ubebyggede arealer Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Bevaringsværdig beplantning vist på lokalplankortet må kun fjernes efter tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling, Naturforvaltningen. Se fodnote 5. Der skal udlægges og anlægges opholdsareal til områdets ansatte svarende til mindst 10 % af bebyggelsens samlede etageareal. Opholdsarealerne skal være på terræn eller på overdækket eller hævet gårdareal eller på tagareal. Ubebyggede dele af ejendommene skal gives et ordentligt udseende. Det kan ske ved befæstelse, ved græssåning eller ved spredt, gruppevis beplantning af danske arter af træer og buske som f.eks. eg, ask, tjørn og hassel. Den vestligste del af lokalplanområdet vest for det nye beplantningsbælte på lokalplankortet må ikke beplantes. De på lokalplankortet angivne arealudlæg til ny beplantning skal beplantes med danske løvfældende buske og træer, som f.eks. eg, ask, tjørn og hassel i den bredde, som er angivet på lokalplankortet. Mellem 5 Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil der normalt blive krævet genplantning. Dette gælder dog ikke, hvor der gives tilladelse til vejadgange o.l.

10 Randersvej og den bebyggelsesregulerende linie 30 m fra vejskel (se 7, stk. 3) skal den nye beplantning etableres som et åbent, grønt sammenhængende område med grupper af træer bestående af f.eks. eg og ask. Se fodnote 6. Planer for beplantningen skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling, Naturforvaltningen. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Oplagring uden for bygninger må ikke finde sted. Ved eventuel udstykning skal de enkelte ejendomme henligge uden synlige ejendomsskel. Hvor særlige forhold gør sig gældende kan der tillades etableret sikkerhedshegn, når et sådant hegn indgår i en beplantning, der skjuler sikkerhedshegnet. 10. Støjforhold Vejtrafikstøj Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Ved opførelse af bebyggelse til kontorformål skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafikstøj på mindst én facade ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis. Det skal endvidere sikres, at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Ved opførelse af bebyggelse til undervisningsformål og støjfølsomme institutioner skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafikstøj på mindst én facade ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Det skal endvidere sikres, at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at udendørs opholdsarealer ikke påføres et konstant udendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafikstøj, der overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Stk. 4. Ved etablering af virksomheder i lokalplanområdet skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Se afsnit om virksomhedsstøj på side 16-17. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 6 Der henvises til vejledningen "Smukke Veje - Vejledende retningsliner for erhvervsområder langs indfaldsveje og større veje i forstæderne", Magistratens 2. Afdeling, maj 2001.

11 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: De i 5 nævnte veje og stier er anlagt. Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers varmeforsyning har fundet sted. De i 9, stk. 3 nævnte beplantninger langs lokalplanområdets afgrænsning og veje er etablerede. Se fodnote 7. 12. Tilladelser fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra: Århus Amt vedrørende ændring af anvendelsen af arealer og bygninger til forureningsfølsomme formål. Ved forureningsfølsomme formål forstås bl.a. boligformål og offentlige formål (institutioner og lignende). Der henvises til redegørelsens afsnit om "Forureningsforhold - jord" side 18. 13. Ophævelse af ældre lokalplan Den under den 13. marts 1991 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 358 ophæves for det område, som er omfattet af nærværende lokalplan. 7 Såfremt anlæg af beplantning ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af ny bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelsen, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid.

12 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes områder 26.01.07 OF (offentlige formål) og 26.01.11 ER (erhvervsformål). Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet kommuneplanen ikke giver mulighed for anvendelse til fremstillingsvirksomhed i rammeområdet 26.01.07 OF. Lokalplanen kan derfor kun vedtages, hvis byrådet samtidig vedtager et tillæg til kommuneplanen, hvori området udlagt til erhvervsformål 26.01.11 ER udvides til at omfatte hele lokalplanområdet. Den nødvendige ændring af kommuneplanen gennemføres ved Tillæg nr. 191 til Kommuneplanen for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på siderne 20-21.

13 Regionplan Det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet er i forslag til Regionplan 2001 omfattet af kirkeindsigtsområde. Lokalplanens byggefelt er ikke berørt af kirkeindsigtsområdet. Der indgår ikke ny beplantning i lokalplanen inden for kirkeindsigtsområdet. Hidtidig lokalplanlægning i området Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 358, som omfatter et større område mellem Herredsvej og Brendstrupgårdsvej. I lokalplan nr. 358 fastlægges anvendelsen til offentlige formål og serviceprægede erhvervsformål. Lokalplan nr. 358 giver ikke mulighed for anvendelse til fremstillingsvirksomhed i det omfang som nu ønskes. Nærværende lokalplan er udarbejdet for at give mulighed for at opføre en større elektronikvirksomhed, som kan karakteriseres som lettere fremstillingsvirksomhed. Inden for nærværende lokalplans område ophæves lokalplan nr. 358. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har i forbindelse med byggemodningen af området foretaget udgravninger i området. Der er i den østlige del af lokalplanområdet - på den tidligere gartneriejendom Sommerlyst - fundet rester af en landsby fra ca. 100 år f.kr. Herudover er der ikke fundet noget af arkæologisk interesse. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. museumslovens 26. Århus Kommuneatlas I kommuneatlasset er der ikke registreret bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet. Overordnede vejforhold Veje og stier Lokalplanområdet har vejadgang fra Sommerlystvej - som er lukket mod Randersvej - og de nyanlagte veje - Tangen, Hedeager og Dusager. Herfra er der via henholdsvis Herredsvej og Brendstrupgårdsvej adgang til Randersvej og dermed det øvrige overordnede vejnet i Århus. Vest for lokalplanområdet er der i lokalplan nr. 358 udlagt en vej til bustracé. Vejen er endnu ikke anlagt. Trafikbelastning I forbindelse med tidligere ønsker om en udbygning af lokalplanområde nr. 358 er de trafikale forhold på det eksisterende vejnet i området vurderet. Den samlede

14 trafikmængde til og fra hele lokalplanområde nr. 358 er her skønnet til ca. 15.000 biler pr. døgn, hvoraf trafikbelastningen fra lokalplanområde nr. 657 forventes at udgøre ca. 2.500 biler pr. døgn. Det forventes at trafikbelastningen til og fra lokalplanområde nr. 358 fordeler sig som følger: i størrelsesordnen 10.000 biler pr. døgn på Brendstrupgårdsvej og i størrelsesordnen 5.000 biler pr. døgn Herredsvej. Betragtes den samlede fremtidige belastning af de 2 veje, vil der desuden skulle påregnes en øget trafik som følge af en udvidelse af Skejby Sygehus og en udbygning af de udlagte byvækstområder nord for Skejby landsby. Den fremtidige belastning af de to veje vil herefter være i størrelsesordnen 18.000 biler pr. døgn på Brendstrupgårdsvej og 14.000 biler pr. døgn på Herredsvej. Det betyder, at kapacitetsgrænsen på de to veje er tæt på at være nået. Vurdering af vejnettet I forbindelse med en udnyttelse af de aktuelle lokalplanlagte og udlagte byvækstarealer må det påregnes, at der skal ske reguleringer / udbygninger af det eksisterende vejnet i området. En udbygning af det samlede areal som lokalplanerne nr. 358 og nr. 657 omfatter vil betyde, at der på Brendstrupgårdsvej skal etableres kanalisering ved adgangsvejenes tilslutninger og eventuelt foretages en udvidelse af vejen. Desuden anbefales det, at der ved Olof Palmes Alles tilslutning til Brendstrupgårdsvej etableres kanalisering evt. signalregulering. En fuld udbygning af området vil desuden kræve, at krydsene Randersvej/Brendstrupgårdsvej/Skejbygårdsvej og Herredsvej/Randersvej skal udbygges/reguleres. Specielt vil det være nødvendigt at udbygge og forlænge opmarchområdet på Brendstrupgårdsvej. Stiforhold Syd for lokalplanområdet er der anlagt en separat sti, som vil få forbindelse gennem nærværende lokalplanområde og gennem et fremtidigt boligområde mod nord til Herredsvej og herfra til Randersvej. Stien får via den nyanlagte sti på Tueager forbindelse til den udlagte (men endnu ikke anlagte) stiforbindelse til Kirstinesmindevej. Smukke veje i Århus Århus Kommune ønsker at gøre sine indfaldsvej smukkere til glæde for byens erhvervsliv, borgere og byens gæster. I den anledning er der udarbejdet en vejledning der giver nogle retningslinier for erhvervsbebyggelser og grunde langs indfaldsvejene, så vejene opleves med større harmonisk helhed og med højere kvalitet ved den arkitektoniske og landskabelige udformning. Vejledningen omhandler retningslinier for bebyggelsens placering og udformning, skiltning, grønne områder, beplantning m.v.

15 Kommende ny bebyggelse af lokalplanområdet og behandling af arealerne mellem bebyggelsen og Randersvej skal tage udgangspunkt i den nævnte vejledning. Miljøforhold Virksomhedsklassificering Anvendelsesbestemmelserne er blandt andet fastlagt med baggrund i en virksomhedsklassificering, hvor de forskellige virksomhedstyper er klassificeret efter deres miljøbelastning af omgivelserne. Anvendelsesbestemmelserne er endvidere konkretiseret i en liste over de virksomhedstyper, der må være i lokalplanområdet. Der henvises til virksomhedslisten på side 22. Virksomhedsklassificeringen bygger på indsamlede erfaringer med virksomheders miljøforhold, hvor klassificeringen (miljøbelastningen) er udtrykt ved forskellige anbefalede beskyttelsesafstande til forureningsfølsomme funktioner og arealanvendelser. Klassificeringen bygger på nuværende og normale forhold med hensyn til udslip fra virksomheder, produktionsmetoder og forureningsbegrænsning. Der kan derfor, for den enkelte virksomhed, være konkrete og specielle forhold, der berettiger til en anden klassificering end den angivne - f.eks. i form af at der anvendes forureningsbegrænsende teknologi ud over det almindelige. En virksomhed kan eventuelt satse bevidst på en anden klassificering ved en vis miljøvenlig indsats. Jf. 3 kan Magistratens 2. Afdeling således, efter en konkret vurdering af en virksomheds produktions- og miljøtekniske forhold, godkende en klassificering af virksomheden, der afviger fra den generelle virksomhedsklassificering. Under hensyntagen til udviklingen i produktionsmetoder, miljøteknologi, m.m. vil der med visse mellemrum blive foretaget generelle revisioner af virksomhedsklassificeringen. Trafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Randersvej og Hedager. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet på døgnbasis beregnet til ca. 71 db(a) 10 m fra midten af Randersvej og til 62 db(a) 10 m fra midten af Hedeager. Lokalplanen giver bl.a. mulighed for at udnytte området til kontor- og undervisningsformål. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at kontorbebyggelse og bebyggelse til undervisningsformål ikke må påføres et udendørs støjniveau der overstiger henholdsvis 60 og 55 db(a) på døgnbasis. Når særlige forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde

16 må det ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a). For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet og på grund af områdets placering er de lempede støjbestemmelser taget i anvendelse, således at det udendørs støjniveau for kontorbebyggelse og bebyggelse til undervisningsformål ikke må overstige henholdsvis 60 og 55 db(a) på mindst 1 facade og det indendørs støjniveau ikke må overstige 30 db(a). Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det desuden at grænseværdien for de tilhørende friarealer ikke må overstige 55 db(a) på døgnbasis. I lokalplanen er der derfor optaget bestemmelse om at denne grænseværdi skal overholdes for de arealer der skal indgå som opholdsarealer for områdets ansatte. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet.

17 Område Hverdage: kl. 07-18 Lørdage: kl. 07-14 Hverdage: kl. 18-22 Lørdage: kl. 14-22 Søn- og helligdage: kl. 07-22 Alle dage: kl. 22-07 Alle dage: Spidsværdier om natten kl. 22-07 Lokalplanområdet 60 60 60 - Lokalplan nr. 538, område 1a 45 40 35 50 Lokalplan nr. 538, område 1b 55 45 40 55 Lokalplan nr. 358, område 1c og område III 60 60 60 - Boligområder mod nord og nordøst (lokalplan nr. 230 og 346) 45 40 35 50 lokal- Sygehusområdet, plan nr. 148 45 40 35 50 Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgn- perioder. Der kan i særlige tilfælde fastsættes højere grænseværdier for virksomhedsstøj end de vejledende grænseværdier, ligesom der kan tillades afvigelser fra den tidsmæssige definition af dag-, aften- og natperioden. De nærmere regler og definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5 /1984 om ekstern støj fra virksomheder.

18 Forureningsforhold - jord Affaldskontoret har kendskab til følgende forureningsforhold på nedenstående matrikler: Matr. nr. 14 i Skejby, Århus Jorder I forbindelse med tidligere drift af gartneri og planteskole er der på matr. nr. 14 i, Skejby, Århus Jorder konstateret forurening med pesticider og tjærestoffer. Århus Amt har tidligere vurderet forureningen og finder ikke, at der er grundlag for en kortlægning efter jordforureningsloven med de oplysninger, der foreligger p.t. Matr. nr. 5 o Skejby, Århus Jorder På matr. nr. 5 o Skejby, Århus Jorder har der tidligere været drevet flyveplads. Matr. nr. 9 a og 6 b Skejby, Århus Jorder Der er på matr. nr. 9 a og 6 b Skejby, Århus Jorder konstateret tidligere losseplads. Lossepladsen er beliggende udenfor lokalplanområdet. Begge matrikler er kortlagt på vidensniveau 2 jf. Lov om forurenet jord. Før bygge- og jordarbejder m.v. kan igangsættes på ovennævnte matrikler, skal projektet/arbejdet godkendes af Affaldskontoret og i visse tilfælde af Århus Amt. Der henvises til 12 i lokalplanens bestemmelser på side 11. I en del af lokalplanområdet er jorden forurenet og kortlagt på vidensniveau 2. Når et areal er kortlagt på vidensniveau 1 (mistanke) eller vidensniveau 2 (konstateret forurening) skal ændring af anvendelsen til forureningsfølsomme formål godkendes af Århus Amt, før ændringen gennemføres. Ved forureningsfølsomme formål forstås bl.a. boligformål og offentlige formål (institutioner og lignende). Ved ændring af anvendelsen af det kortlagte areal, og ved bygge- og anlægsarbejder kan Århus Amt stille krav om, at ansøgeren for egen regning udfører nødvendige forureningsundersøgelser, oprydninger m.v. og dokumenterer, at det ansøgte er miljø- og sundhedsmæssigt forsvarligt. Opgravning og flytning af jord fra kortlagte arealer, skal anmeldes til Århus Kommunale Værker senest 4 uger før arbejdet igangsættes. Hvis jord fra kortlagte arealer ønskes genanvendt, skal der ligeledes sendes en ansøgning til det amt, hvori genanvendelsen skal ske. Der skal endvidere ske anmeldelse til den kommune, hvor jorden ønskes genanvendt. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive indenfor lokalplanområdets grænser. Varmeplanlægning En deklareret varmetransmissionsledning er nedgravet i områdets østlige del langs Randersvej.

19 Oplysning om ledningens nøjagtige placering og om afstandskrav til beplantning samt bygge- og anlægsarbejder skal indhentes hos Århus Kommunale Værker, Transmissionsafdelingen, inden eventuelle arbejder i området iværksættes. Intet arbejde i det deklarerede bælte må igangsættes uden særlig tilladelse hos Århus Kommunale Værker, Transmissionsafdelingen. Kollektiv trafik Lokalplanområdet busbetjenes af linierne 54, 115,117,118 og 918 på Randersvej. Århus Sporveje arbejder med at forbedre busbetjeningen af området. Teknisk forsyning Varme- og vandforsyning sker fra: Elforsyning sker ved: Kloakforsyning sker ved: Århus Kommunale Værker Bautavej 1 8210 Århus V. NRGi Grenåvej 55 8200 Århus N. Miljøkontoret Silkeborgvej 260 8230 Åbyhøj Afløbsforhold: Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune ved Miljøkontoret, Silkeborgvej 260, 8230 Åbyhøj. Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledninger i området til Egå renseanlæg. Regnvand skal afledes via eksisterende regnvandsledninger i området og regnvandsbassin til Koldkær Bæk. Energi: Energicentret i Århus Frederiksgade 26 8000 Århus C. kan være behjælpelig med at gennemgå et bygningsprojekt, og komme med forslag til, hvordan energiforbruget kan reduceres.

20 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 191 til kommuneplanen Som det fremgår af redegørelsen om lokalplanens forhold til kommuneplanen på side 12 ændres grænserne mellem de nuværende områder 26.01.07 OF og 26.01.11 ER. Af praktiske grunde oprettes et nyt område 26.01.01 OF. De nye grænser og områdebetegnelser er vist på kortet på næste side. Angående de generelle rammebestemmelser henvises til kommuneplanen. Delområde 26.01.01 OF og delområde 26.01.07 OF Anvendelse og specielle bestemmelser: Områdets anvendelse er fastlagt til offentlige formål. Etageantal: Max. 3. Bebyggelsens omfang: Maks. bygningshøjde: 12 m. Maks. bebyggelsesprocent: 50 for den enkelte ejendom. Supplerende bestemmelser: Anvendelsen er fastlagt til offentlige formål, erhvervsformål og i begrænset omfang boligformål. Der må kun opføres og indrettes bebyggelse til offentlige og private virksomheder, kontorer og institutioner med formål som administration, forskning, konference, behandlings- og undervisningsvirksomhed samt boliger med særlig tilknytning hertil. Der skal ved udformningen af centralt beliggende trafikanlæg og den omkringliggende bebyggelse, terrænbehandling og beplantning på de enkelte ejendomme sikres et passende helhedspræg, herunder for bebyggelsesmaterialer, tagformer og øvrige konstruktioner. (Øvelsesanlæg til civilforsvarsmæssige formål er undtaget disse bestemmelser). Delområde 26.01.11 ER Anvendelse og specielle bestemmelser: Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål. Der kan i området etableres virksomheder i virksomhedsklasserne 1-3. Etageantal: Max. 3. Bebyggelsens omfang: Maks. bygningshøjde: 12 m. Maks. bebyggelsesprocent: 50.

Supplerende bestemmelser: Ejendomme, der støder op til det overordnede vejnet, kan anvendes til butikker, der forhandler pladskrævende varegrupper. På ejendomme ud mod Randersvej skal bebyggelsen opføres med facadevirkning. Der skal ved udformning af centralt beliggende trafikanlæg og omgivende bebyggelse sikres en samlende bebyggelsesmæssig struktur. Bebyggelse, terrænbehandling og beplantning skal udformes med et passende helhedspræg. 21

22 VIRKSOMHEDSLISTE Forklaring til listen Listenr.: Et bogstav + et tal, f.eks. A8, betyder, at virksomheden er optaget under punkt A8 på listen over godkendelsespligtige virksomheder, d.v.s. virksomheder som forudsætter godkendelse efter kapitel 5 i miljøloven. (Bekendtgørelse nr. 807 af 25. oktober 1999 med senere ændringer). Andet REG betyder, at virksomhedens forurening kan reguleres med hjemmel i miljøbeskyttelseslovens 42. BRA betyder, at virksomheden er omfattet af en branchebekendtgørelse, som fastsætter nærmere bestemmelser om virksomhedens indretning og drift. Et bogstav + et tal, f.eks. A54, betyder, at virksomheden er omfattet af anmeldeordningen (bekendtgørelse nr. 367 af 10. maj 1992 med senere ændringer). Liste Virksomhedsart KVT-grænse Listenr. Andet Klasse 1 Hotel- og restaurationsvirksomhed Kontorvirksomheder Liberale erhverv Servicevirksomheder Undervisnings- og konferencevirksomheder Værksteder med butik REG REG REG REG REG REG Klasse 2 Bogbinderier Elektroniske virksomheder Forarbejdning af jern, stål eller metal Fotografisk industri Fotografisk industri Guld- og sølvsmedjer Lager- og engroshandelsvirksomheder Maskinfabrikker, maskinværksteder eller smedjer Offsettrykkerier og serigrafiske trykkerier Trykte kredsløb, fremstilling af Vaskerier eller renserier, små Anden værksteds- og servicevirksomhed svarende til klasse 2 <100m2 <1.000m2 film <4.000m2 billede <100m2 u/opl.midler A13 REG A54 REG REG REG A51 REG REG E51 E60 REG

23 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 47. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.

24

25 Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 657 i mødet den 28. november 2001. Århus Byråd, den P.b.v. -1 6 $!%%@I /9-- Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den ZOO>