1 København, den 16. december 2011 KENDELSE Klager ctr. Jacob Agerbo og Kasper Bech Jensen Nørre Voldgade 21 1358 København K Nævnet har modtaget klagen den 27. januar 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes de indklagede, at der efter klagers salg af dennes andelsbolig opstod tvist mellem sælger og køber, hvilket medførte, at klager ikke fik den fulde købesum frigivet som forventet. Klagen angår videre spørgsmålet, om de indklagede har krav på betaling af avisannoncering, som krævet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager, der ejede en andelslejlighed, havde ved en vurderingsrapport af 6. november 2009 fået vurderet lejlighedens forbedringer og løsøre af et arkitektfirma. Det fremgår af arkitektens vurderingsrapport: Klager ønskede at sælge sin andelslejlighed og indgik derfor den 14. februar 2010 en
2 formidlingsaftale med de indklagede. Aftalen var gældende i 6 måneder. Det fremgår af formidlingsaftalen, at lejlighedens andel i foreningens formue i henhold til regnskab udgjorde 2.741.300, kr., og at forbedringerne i lejligheden, jf. sælger udgjorde 193.000 kr., således at maksimalprisen for andelen var 2.934.000 kr. Det fremgår videre, at andelslejligheden blev udbudt til 2.900.000. Formidlingsaftalen var resultatafhængig, og de indklagedes vederlag blev aftalt til: De øvrige salgsfremmende foranstaltninger var i det salgsbudget, der hører til formidlingsaftalen specificeret således:
3 [ ] Den 19. maj 2010 underskrev klager købsaftale om salg af andelsboligen. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. juli 2010, og købsprisen blev aftalt således: Det fremgår af købsaftalen, at køber i forbindelse med handlen havde fået udleveret bl.a. vedtægter for andelsboligforeningen. Det fremgår af 13 i foreningens vedtægter bl.a.: Det fremgår af købsaftalen pkt. 13, Andre vilkår, at de i lejligheden værende hårde hvidevarer medfølger i handlen uden ekstra omkostninger for køber.
4 Den 2. juli 2010 sendte administrator en opstilling over klagers tilgodehavende efter salget. Det fremgår heraf, at administrator havde tilbageholdt 50.000 kr. vedrørende handlen, og at der var tilbageholdt et beløb på 89.500 kr. til ejendomsmægleren. Den 7. juli 2010 udarbejdede køberne af klagers lejlighed en mangelliste med 9 punkter. Køberne anførte blandt andet, at der manglede hvidevarer i lejligheden og satte spørgsmålstegn ved vurderingsrapportens skøn vedrørende øvrige forbedringer herunder istandsættelse af badeværelset. Den 8. juli 2010 skrev køberne i en e-mail til administrator: Jeg fremsender hermed en mangelliste på vores andelslejlighed [lejlighedens adresse], som vi overtog 01.07.2010. Iflg. Overdragelsesaftalen har vi 14 dage fra overdragelsen til at komme med fejl og mangler på forbedringer og løsøre, desværre mangler der en del. Vi har betalt 193.000 kr. for forbedringer og løsøre som vi mener er baseret på fejlagtig skøn, udført af sælger, der findes ingen kvittering på noget af det. Se vedhæftede mangelliste. Vi foreslår at få en ny vurdering fra en 3. part, hurtigst muligt. Den 28. juli 2010 skrev klager til de indklagede bl.a.: Hjemvendt fra ferie blev jeg ubehageligt overrasket over at finde indsigelse af 8. juli vedr. forbedringerne fra køberne det som du talte med [klagers kæreste] om tidligere i dag. Nu har jeg så set købsaftalen igennem igen og finder det egentligt lidt mærkeligt at prisafslaget er givet til køberne er givet udelukkende ift andelskronen og ikke ift forbedringerne. Dette særligt fordi jeg i dialogen med jer fortalte at vi ville fjerne komfur, tørretumbler og vaskemaskine som en lille kompensation for det betydelige prisnedslag dette skete allerede midt i april. Logikken må jo så også være at de ikke optræder på overdragelsesaftalen heller ikke som en del af forbedringerne. At de pågældende maskiner var fjernet har desuden været åbenbart for såvel jer som køberne under fremvisningen. Såfremt køberne skulle få medhold i dette klagepunkt og dermed få reduceret købsprisen yderligere mener jeg at I har et rådgiveransvar i forhold til at I er sælgers (min) rådgiver. De andre punkter forekommer at være petitesser som de næppe kan få medhold i og som jo i princippet er afklaret af syns og skønsmanden en gang for alle. Jeg regner med at du finder en udvej som holder mig skadesløs Den 29. juli 2010 skrev de indklagede til klager bl.a.: Jeg har her til morgen været i dialog med køber. Vi afslår deres krav omkring hårde hvidevarer da det er åbenlyst at de ikke følger med.
5 Endvidere må syn og skøn afgøre de resterende punkter. [ ] Samme dag skrev de indklagede til køber: Jeg har været i dialog med sælger. Vedr. de hårde hvidevarer men sælger at det er åbenlyst at de ikke medfølger i handlen. De nævnte hårde hvidevarer blevet fjernet fra boligen længe før den blev fremvist for første gang til jer. Der er ingen der har sagt at de vil blive opsat igen og det er tydeligt at de ikke medfølger. Jeg har vendt sagen med en uvildig advokat og han mener at det konkrete punkt ikke vil falde ud til jeres fordel. Uagtet at hårde hvidevarer er nævnt i en tidligere vurderingsrapport. De resterende punkter foreslår jeg at vi får løst med syn og skøn hvis parterne kan blive enige om det. Hvis der ikke kan findes et frivilligt forlig er den eneste løsning i henhold til foreningens vedtægter en retssag. Den 29. juli 2010 skrev klager til de indklagede: Jeg er enig med dig angående hårde hvidevare men forstår ikke helt hvad du mener med syn og skøn. Den arkitekt der udførte skønnet er udpeget af foreningen, der har ikke været skjult noget for køberne og siden overtagelsen har de lavet en del arbejder på lejligheden. det giver derfor ingen mening at foretage et nyt syn og skøn. Den 22. august 2010 skrev klager til de indklagede og meddelte, at hun var villig til at betale for manglende lovpligtig måler i badeværelset, idet hun ikke havde været klar over denne mangel. Den 23. august 2010 skrev de indklagede til klager blandt andet: [ ] Endvidere har salget kørt helt efter bogen og de forbedringer der er noteret er fra den vurderingsrapport du har fået lavet hos [ ] Jeg ved ikke hvordan vi skulle have forudsagt at det ville give problemer med hensyn til rapporten. Jeg gør hvad jeg kan for at vi kan få afsluttet denne sag, men hvis både køber og
6 sælger ikke ville rykke sig en cm. Er det svært at undgå at gå rettens vej. Jeg kan sagtens forstå du syntes det er ærgerlig situation, men som nævnt har jeg mere end svært ved at løse den Hvis alle står fast i deres opfattelse. [ ] Den 10. september 2010 skrev klager til de indklagede: Vil du foreslå køber at de beder ejendommens egen vvs mand om at sætte måler op i badeværelset og sende regningen til mig så vi kan få den del af sagen ud af verden. Jeg håber som sagt vi kan få de andre spørgsmål afklaret snart da jeg ikke kan leve med at mine penge fortsat er tilbageholdt. I modsat fald overvejer jeg en klagesag mod Nybolig for dårlig rådgivning. Den 10. september 2010 skrev de indklagede til administrator: Jeg skriver til dig da vi nu i flere uger har forsøgt at få frigivet de sidste deponerede midler i ovenstående bolighandel. Jeg har forgæves forsøgt at få [medarbejder hos administrator] i tale, men får nu at vide at hun er stoppet hos jer. Det kan ikke have sin rigtighed at I fortsat tilbageholder en del af købesummen med baggrund i at køber fandt nogle fejl og mangler i lejligheden. Der er lavet en vurderingsrapport som ligger til grund for de forbedringer der er i boligen. Jeg har flere gange været i dialog med sælger som er meget frustreret over dette hændelsesforløb. Vil sætte stor pris på I overfører pengene til sælger i dag, hvis ikke må jeg tale med hende om at vi skal have sat en advokat på sagen. Den 12. september 2010 skrev klager til køberne af lejligheden og gjorde rede for sit syn på sagen. Den 13. september 2010 skrev administrator til de indklagede og oplyste, at man afventede en tilbagemelding fra køber/klager, før endelig afregning kunne ske. Administrator oplyste videre, at administrator er neutral i sagen, og at der ved uenighed blev henvist til andelsforeningens vedtægter. Den 23. september 2010 skrev administrator til de indklagede:
7 Den 25. september 2010 skrev klager til de indklagede: Ret beset behøver man jo ikke være ejendomsmægleruddannet for at se at den paragraf som [administrator] henviser til ikke er korrekt idet der jo netop efter ønske fra bestyrelsen har været en uvildig skønsmand til at fastsætte værdien af forbedringerne jf 12 stk. d. Vi er derfor i 13. Køber har kontaktet en advokat som har varskoet mig om at han fremover vil varetage deres interesser. Så jeg afventer en stævning. Du vil i givet fald høre nærmere. Jeg vil i øvrigt bede dig om fremover kun at kontakte mig pr. mail eller brev da jeg ikke fremover vil udsættes for en så grov overfusning som du gav mig i telefonen fornylig. Jeg håber ikke at dette er jeres standardbehandling af kunder, der er kommet i klemme. Den 26. september 2010 skrev de indklagede til klager: Jeg videre sender hvad jeres administrator har sendt. Jeg har hele tiden forsøgt at løse sagen bedst muligt for dig og har på ingen måder overfuset dig. Men fortalt dig at jeg var meget uforstående over for din måde at gribe ting an på og at du vende din vrede mod Nybolig I stedet for at vi samarbejdede så vi kunne få sagen afsluttet. Ret beset er det ikke os som stiller spørgsmålstegn ved forbedringerne eller tilbageholder pengene. Som jeg ser sagen er der ikke mere vi kan gøre nu, men vil selvfølgelig være dig el. din
8 advokat behjælpelig senere i sagen Hvis der er noget vi kan gøre. Det fremgår af sagen, at købernes advokat den 15. oktober 2010 oplyste, at køberne krævede tilbagebetaling af et beløb på ikke under 58.445,00 kr. I opgørelsen af dette beløb var medtaget et beløb til tørretumler på 4.000 kr., et beløb til vaskemaskine på 4.200 kr. og et beløb til gaskomfur på 6.500. Klager afviste dette krav og tilbød i stedet køberne at betale 4.000 kr. til endelig afgørelse af sagen, hvilket køberne afviste. Klager har bl.a. anført: De indklagede har ydet mangelfuld rådgivning til klager i forbindelse med hendes salg, og skal som følge af det dårlige arbejde fortabe deres vederlag helt eller delvist. De indklagede har udfyldt købsaftalen fejlagtigt vedrørende forbedringer. De indklagede udfærdigede en købsaftale, hvor hele reduktionen i handelsprisen skete i andelsværdien, hvorimod forbedringerne fremgik med fuldt beløb som en del af salgssummen. De indklagede påførte dermed klager risikoen for, at køber kunne klage over værdien af forbedringerne og eventuelt få værdien af disse nedsat. Klager har fået oplyst, at forbedringer som overdrages til 0 kr. som led i et prisafslag, kan genaktiveres og medregnes ved et senere salg. Klager måtte sagsøge administrator for at få udbetalt det beløb på 50.000 kr., som administrator havde tilbageholdt på grund af købers indsigelser, og beløbet er først udbetalt i maj 2011. Det har indtil videre kostet klager ca. 10.000 kr. samt tabt forrentning af tilbageholdt beløb i ca. et år, at de indklagede ikke rådgav klager til at nedsætte værdien af forbedringerne til 0 og reducere andelsværdien med resten af nedslaget. Hvis klager havde gjort det, havde klager ikke haft problemer nu. De indklagede har i stedet rådgivet til fordel for køber. Klager var under et betydeligt tidspres i forbindelsen med underskrivelsen af købsaftalen. Klager blev ringet op og bedt om at komme og underskrive straks, og klager havde derfor i praksis ikke mulighed for at gennemskue problemerne i den anvendte metode. Da klager aftalte med de indklagede, at udbudsprisen skulle nedsættes, meddelte klager de indklagede, at hun så ville fjerne de hårde hvidevarer, som var på ejendommen og som indgik i vurderingen af forbedringer med i alt 17.200 kr. Klager fjernede hvidevarerne den 19. april 2010, og lejligheden blev derefter fremvist uden hvidevarer til interesserede købere, herunder den senere køber af lejligheden. De indklagede burde derfor have fjernet værdien fra den samlede sum af forbedringer. Denne fejl var medvirkende til, at køberne efterfølgende rejste krav om reduktion i salgsprisen, hvilket har haft konsekvenser for klager i form af indefrosset provenu samt forventeligt sagsanlæg fra køberne.
9 De indklagede har håndteret sagen dårligt og har ikke støttet klager efterfølgende. De indklagede har ikke villet erkende problemet og følge op på det over for ejendommens administrator. De indklagede har endda ved en enkelt lejlighed groft overfuset klager. Klager har ikke, som de indklagede anfører, i forbindelse med salget haft andre rådgivere end indklagede. Først efter salget, da det stod klart, at der var problemer, fik klager hjælp af egen rådgiver. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket sagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt det aftalte vederlag for avisannoncering er tilstrækkeligt specificeret. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at skulle fortabe deres salær og bestrider at skulle tåle en salærreduktion. Nedslag skal gives i andelsværdien og ikke i forbedringerne, som sælger ønsker det. Dette er udstukket fra Dansk Ejendomsmæglerforening, og forbedringerne ville desuden gå tabt for køber, hvis ikke disse blev medtaget som beskrevet i vurderingsrapporten. De indklagede har ikke haft mulighed for at forudse de efterfølgende problemer, som klager har fået. De indklagede lagde vægt på den vurderingsrapport, som klager havde fået udarbejdet og kunne ikke vide, at køberne ikke mente, at forbedringerne var korrekte. Klager har haft en meget kompetent rådgiver i forbindelse med salget ud over de indklagedes bistand. De indklagede har ikke bedt klager om at komme straks og underskrive købsaftale. Klager og køber har underskrevet købsaftalen med en dags mellemrum. Klager har ikke meddelt indklagede, at hun ville fjerne hvidevarerne fra lejligheden i forbindelse med prisnedsættelsen. Det var åbenlyst for køber, at de ikke medfulgte, og dette skrev de indklagede også til køber. Køber kan derfor på ingen måde have troet, at hvidevarer medfulgte i handlen. De indklagede har været i dialog med både administrator, klager og køber i forsøg på at løse konflikten. Ingen af parterne ville rykke sig, og administrator ville ikke frigive pengene, og det er derfor svært for de indklagede at gøre meget mere. De indklagede erkender, at de ikke i salgsbudget og formidlingsaftale har specificeret udgiften til avisannoncering på tilstrækkelig vis, og de indklagede har i forbindelse med klagesagen returneret det opkrævede beløb til avisannoncering til klager.
10 Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærker nævnet, at nævnet ikke kan tage stilling til den tvist, der er mellem klager og køberne, ligesom nævnet ikke har kompetence til at afgøre, hvorvidt administrator har været berettiget til at tilbageholde en del af klagers købesum. Nævnet finder ikke anledning til kritik af de indklagede som følge af, at prisafslaget blev givet i andelsværdien og ikke i forbedringerne, idet nævnet hertil bemærker, at fradrag så vidt det er muligt skal gives i formueandelen. Nævnet finder det imidlertid kritisabelt, at de indklagede i købsaftalen anførte forbedringerne i andelslejligheden til 193.000 kr., selvom det fremgår af vurderingsrapporten, at værdien af forbedringer er 180.900 kr. Løsøre burde have været anført/medregnet som løsøre, der købes separat og burde desuden være skrevet ind i købsaftalens punkt 6. Fradrag for vedligeholdelsesstand skulle også have været anført for sig selv i købsaftalens pkt. 5. Parterne har samstemmende til nævnet oplyst, at klager fjernede komfur, tørretumbler og vaskemaskine fra lejligheden nogen tid inden salget. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at de indklagede i forbindelse med handlen udarbejdede en købsaftale, hvori det blev aftalt, at hvidevarer medfulgte, og hvor forbedringerne inklusiv værdien af de ovenfor nævnte hvidevarer indgik som en del af værdien. Som følge af det kritisable mæglerarbejde finder nævnet, at de indklagede skal tåle en salærreduktion på 10.000 kr. Nævnet finder ikke grundlag for at kritisere de indklagede for ikke at have forsøgt at hjælpe klager, efter at tvisten opstod. Nævnet bemærker, at der i sagen er en del korrespondance, som viser, at de indklagede har forsøgt at få tvisten mellem køberne og klager løst og sagen afsluttet. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at de indklagede i formidlingsaftalen og salgsbudgettet ikke har specificeret den aftalte avisannoncering på tilstrækkelig vis, idet det ikke fremgår, hvor mange annoncer klager får for det aftalte beløb. Da de indklagede
11 imidlertid har tilbagebetalt beløbet til klager, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Konklusion: De indklagede skal herefter in solidum betale 10.000 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 27. januar 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal de indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand