1 København, den 15. juli 2009 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Assens ApS Østergade 45 5610 Assens Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at klagerne ikke overholdt 6-dages fristen for fortrydelse af handlen, og om indklagede derfor skal erstatte klagernes tab i forbindelse med, at de blev bundet af købsaftalen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 12. november 2008 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen. Det fremgik af købsaftalen bl.a.:
2 Køber er gjort bekendt med at medvirkende ejendomsmægler ikke kan være formidler for begge parter i samme handel. Køber er vejledt om behov og mulighed for at have egen rådgiver og er opfordret til at søge egen rådgiver. Det fremgik videre af købsaftalens individuelle vilkår, bl.a.: EDC Assens forestår på vegne af sælger handlens berigtigelse, herunder udarbejdelse og tinglysning af skøde, evt. sælgerpantebrev og refusions-/reguleringsopgørelse. Udgiften hertil afholdes af sælger, medens køber afholder udgifterne til tinglysningsafgift af skøde. Der udarbejdes minimalskøde. Køber er af EDC Assens blevet opfordret til at lade sig repræsentere af egen rådgiver i forbindelse med handlens gennemførelse. Klagerne underskrev samtidig med købsaftalen dokument om oplysning om fortrydelsesret. Det fremgik af dette dokument, bl.a.: De kan træde tilbage fra (fortryde) en aftale om køb af fast ejendom, hvis De opfylder de betingelser, der fremgår af dette bilag. [...] 1. Generelle betingelser 1.1. Fortrydelsesfristen. Hvis De vil fortryde Deres køb, skal De give sælgeren eller dennes repræsentant, f.eks. en ejendomsformidler, skriftlig underretning herom inden 6 hverdage. 6-dages fristen regnes fra den dag aftalen indgås, uanset om aftalen er betinget af et eller flere forhold. Ved beregning af fristen medregnes ikke lørdage, søndage, helligdage og grundlovsdag. Hvis aftalen indgås ved, at De accepterer et salgstilbud fra sælgeren, regnes fristen dog fra den dag, hvor De er blevet bekendt med sælgerens tilbud. Underretning om, at De vil fortryde købet, skal være kommet frem til sælgeren eller dennes repræsentant, f.eks. en ejendomsformidler, inden fristens udløb. 1.2. Betaling af godtgørelse til sælgeren. Hvis De vil fortryde købet, skal De endvidere betale et beløb (godtgørelse) på 1 procent af den aftalte (nominelle) købesum til sælgeren. Dette beløb skal være betalt inden udløbet af 6-dages fristen. Hvis købsaftalen er indgået eller formidlet for sælgeren af en ejendomsformidler, kan denne modtage beløbet på sælgerens vegne.
3 Den 13. november 2008 underskrev sælger købsaftalen. Den 19. november 2008 skrev klagernes pengeinstitut en e-mail til indklagede og anførte bl.a.: Ifølge aftale med [klagerne] fremsendes hermed fortrydelse af købet [...]. Samme dag svarede indklagede pr. e-mail: Husk de skal betale pengene også for at den skal være gyldig. Den 21. november 2008 skrev klagernes pengeinstitut på ny til indklagede, bl.a.: Jeg skal bruge et kontonummer hvortil jeg kan afregne kr. 7.250,- som [klagerne] skal betale vedr. fortrydelsen af købet [...]. Samme dag oplyste indklagede sit kontonummer og meddelte, at han ville sørge for at afregne beløbet over for sælger. Den 25. november 2008 skrev klagernes pengeinstitut til indklagede, bl.a.: I bedes venligst udskrive en regning til [klagerne] vedr. det beløb på kr. 7.250,- som de skal betale. Jeg troede at de havde fået denne. Den 26. november 2008 udstedte klagernes pengeinstitut en check på kr. 7.250,00 til indklagede til dækning af fortrydelsesbeløbet. Den 1. december 2008 skrev indklagede til klagerne og til klagernes pengeinstitut og meddelte, at betingelserne for klagernes fortrydelse af handlen ikke var opfyldt, idet fortrydelsesbeløbet ikke var blevet indbetalt inden udløbet af 6-dages fristen. Indklagede meddelte videre, at handlen derfor var bindende for klagerne, hvorfor klagerne skulle sørge for erlæggelse af udbetaling og garantistillelse i henhold til købsaftalens bestemmelser. Indklagede returnerede endvidere checken på fortrydelsesbeløbet til klagernes pengeinstitut. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal friholde klagerne for ethvert tab i forbindelse med, at klagerne blev bundet af købsaftalen.
4 Af købsaftalen fremgår, at klagerne er blevet opfordret til at søge egen rådgiver. Da klagerne bad indklagede om rådgivning vedrørende rådgivervalg, meddelte indklagede, at han ikke kunne rådgive køberne, men at en sådan rådgivning i øvrigt var unødvendig. Klagerne havde forud for købsaftalens underskrivelse opnået finansieringstilsagn fra deres pengeinstitut. Den 19. november 2008 holdt klagerne møde med pengeinstituttet, der meddelte, at der forelå en regnefejl, og at finansieringen alligevel ikke kunne imødekommes. Klagerne blev derfor opfordret til at udnytte deres fortrydelsesret. Både dagen efter dette møde og dagen efter igen henvendte klagerne sig til indklagede og til deres pengeinstitut for at få hjælp til fortrydelse af handlen. Den 21. november 2008 bistod pengeinstituttet klagerne med dette. Indklagede oplyste, at betaling af fortrydelsesbeløbet også skulle finde sted. 2 dage senere bad pengeinstituttet om oplysning om kontonummer, hvor beløb kunne overføres til, hvilket indklagede oplyste samt meddelte, at indklagede ville sørge for videresendelse af beløbet til sælger. Indklagede havde med dette svar, der i øvrigt fremkom efter bankens lukketid, accepteret udsættelse af betalingen. 5 dage senere sendte pengeinstituttet en check på fortrydelsesbeløbet til indklagede, hvorefter indklagede meddelte, at betingelserne for fortrydelse ikke var opfyldt. Til støtte for påstanden om, at indklagede skal friholde klagerne for ethvert tab i forbindelse med købsaftalen, gøres det gældende, at indklagede har omsorgspligt over for klagerne som købere, jf. lov om omsætning af fast ejendom 9, og har pligt til at rådgive klagerne om antagelse af egen rådgiver, jf. 15 i samme lov. Omsorgspligten er skærpet, når køberne er blevet frarådet egen rådgiver, og klagerne har ikke modtaget tilstrækkelig vejledning ved deres henvendelser den 18. og 19. maj 2008 om fortrydelse. Omsorgspligten i den konkrete situation indebærer faktisk ekspedition for opfyldelse af fortrydelsesretten. Hertil kommer, at skødeekspedition sædvanligvis foretages på købernes side, og at dette ville have medført klagernes antagelse af egen rådgiver. At det er indklagede, der har berigtiget handlen medfører ligeledes en skærpet omsorgspligt. Indklagedes skødeskrivning på sælgers side har indebåret en økonomisk interesse, jf. lov om omsætning af fast ejendom 16, og bevisbyrden for, at lov om omsætning af fast ejendom er blevet overholdt, påhviler indklagede, jf. 24. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har grundigt gennemgået såvel købsaftale som dokument om oplysning om
5 fortrydelsesret med klagerne, før deres underskrivelse heraf. Det fremgår af købsaftalen, at klagerne er blevet opfordret til at søge egen rådgivning, og dette er også blevet meddelt mundtligt. Det blev endvidere meddelt både i skrift og tale, at indklagede skulle forestå berigtigelsen af handlen for sælger, og oplyst, at indklagede ikke kunne rådgive klagerne i forbindelse med handlen. Det bestrides, at indklagede har frarådet klagerne at søge egen rådgiver. Indklagede har på intet tidspunkt ageret som køberrådgiver i sagen. Den 19. november 2008 modtog indklagede besked fra klagernes pengeinstitut om, at klagerne ønskede at fortryde handlen. Indklagede meddelte straks, at også fortrydelsesbeløbet skulle betales, for at fortrydelsen var gyldig. Den 21. november 2008 kom klagerne ind på indklagedes kontor, for at spørge, om indklagede havde modtaget meddelelsen om fortrydelsen. Dette bekræftede indklagede, men meddelte samtidig, at indklagede også skulle modtage fortrydelsesbeløbet, jf. reglerne om fortrydelsesretten. Senere samme dag anmodede pengeinstituttet om et kontonummer, hvor de kunne sætte pengene ind. Indklagede gav oplysning herom samme dag. Pengeinstituttet har i øvrigt hele tiden været i besiddelse af kontonummeret, idet dette fremgår af købsaftalen. Det bestrides, at indklagede har givet tilsagn om, at betingelserne i fortrydelsesretten baseret på lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kunne tilsidesættes. Den 25. november 2008 bad pengeinstituttet om en faktura på fortrydelsesbeløbet. Indklagede oplyste samme dag, at der ikke var eller ville blive fremsendt faktura. Først den 27. november modtog indklagede check på beløbet. Indklagede har gennem hele forløbet været i dialog med sælger. Sælger valgte at annullere handlen med baggrund i væsentlig misligholdelse fra klagernes side, idet købsaftalens bestemmelser om udbetaling og garantistillelse ikke blev opfyldt af klagerne. Checken på fortrydelsesbeløbet blev returneret til klagernes pengeinstitut. Det er endnu ikke lykkedes for sælger at sælge ejendommen til anden side, hvorfor ejendommen stadig er til salg. Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede på trods af købsaftalens oplysning om, at klagerne opfordres til at lade sig repræsentere af egen rådgiver, har rådgivet klagerne til at undlade dette.
6 Klagerne har samtidig med deres underskrivelse af købsaftalen underskrevet dokument vedrørende oplysning om fortrydelsesret, hvoraf det klart fremgår, at der skal gives skriftlig underretning og betales 1 % af købesummen til sælger inden udløbet af 6- dages fristen, for at klagerne kan benytte sit af fortrydelsesretten. Indklagede har dermed opfyldt sin oplysningspligt over for klagerne. Indklagede har - efter at have modtaget skriftlig underretning om klagernes fortrydelse fra klagernes pengeinstitut meddelt, at også fortrydelsesbeløbet skulle erlægges, for at fortrydelsen havde gyldighed over for sælger. Nævnet finder ikke, at indklagede ved sin handlemåde i forbindelse med pengeinstituttets anmodning om kontonummer, har accepteret, at reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kunne tilsidesættes. Nævnet finder herefter ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at klagerne ikke betalte fortrydelsesbeløbet inden 6-dages fristen, og at klagerne dermed ikke opfyldte betingelserne for at kunne benytte sig af deres fortrydelsesret, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagen tages herefter ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand