Køber har gennemgået ejendommen grundigt og er opfordret til at gennemgå

1 København, den 4. oktober 2010 KENDELSE Klagerne ctr. RealMæglerne Hallberg Bolig A/S Hovedvejen 118 2600 Glostrup Nævnet har modtaget klagen den 3. marts 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne på grund af, det af salgsopstillingen fremgik, at ejendommen havde termoruder. Og dette viste sig ikke at være tilfældet for så vidt angik ejendommens stue- og kælderetage. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den 28. august 2009 underskrev klagerne en købsaftale om køb af en ejendom, som indklagede havde til salg. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: 16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår Køber har gennemgået ejendommen grundigt og er opfordret til at gennemgå

2 ejendommen med egen sagkyndig. Sælger bekræfter samtidig, at der ikke er urigtige oplysninger i beskrivelsen af ejendommen i den medfølgende salgsopstilling og bekendt med retsvirkningen af at have godkendt denne. Det fremgik af salgsopstillingen, der var en del af købsaftalen, bl.a.: Vinduer: Termo Klagerne fik i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen udleveret tilstandsrapport af 25. februar 2009. Det fremgik heraf bl.a.:

3 Klagerne overtog ejendommen den 1. oktober 2009. Den 9. december 2009 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Som vi oplyste dig ved henvendelse i din butik den 30. november har vi konstateret, at der ikke termovinduer, således som det er oplyst i vores salgsopstilling. Det drejer sig om 7 vinduer i stueetagen og 3 vinduer i kælderetagen. Vi har nu rådført os med en anden rådgiver, og skal derfor venligst skriftligt bede dig meddele os om du ønsker, at deltage i en løsning. Indklagede svarede klagerne ved brev af 5. januar 2010, at indklagede var uforstående over for, hvad det var for en løsning, som klagerne ønskede, indklagede skulle deltage i. Klagerne har til sagen fremsendt tilbud fra et tømrer- og snedkerfirma på levering og montering af 10 stk. vinduer på 68.675 kr. excl. moms. Den 2. februar 2010 skrev klagerne på ny til indklagede. Klagerne oplyste indklagede om tilbuddet på udskiftning af vinduerne. Klagerne skrev videre bl.a.: Vi har rådført os, og er naturligvis opmærksom på, at denne løsning også indeholder en forbedring af ejendommen. På baggrund af tilbuddet bedes du meddele os, hvorledes du vil medvirke til en tilfredsstillende løsning heraf. Der blev imidlertid ikke opnået enighed om en løsning mellem indklagede og klagerne. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse med, at indklagede fejlagtigt i salgsopstillingen havde angivet, at der var termovinduer på ejendommen. Det viste sig, at vinduer i stue- og kælderetage ikke var termovinduer. Klagerne kontaktede deres pengeinstitut i forbindelse med optagelse af lån til at sætte nye termoruder i ejendommen. Klagernes bankrådgiver gjorde dem i den forbindelse opmærksom på, at der allerede var termovinduer på ejendommen, idet dette fremgik af salgsopstillingen.

4 Da de eksisterende vindueskarme ikke var tilstrækkelig brede til isætning af termoruder, var det nødvendigt også at skifte disse. Klagerne så ejendommen 3 gange. Ejendommen er af en betydelig størrelse og fremstod nedslidt på flere fronter, hvorfor der var adskillige ting at kigge på og derfor varede en besigtigelse længere tid end en gennemsnitsfremvisning normalt ville gøre. Hverken klagerne eller den person, som klagerne havde med i forbindelse med besigtigelse af ejendommen, er sagkyndige. Klagerne var begge ved indgåelse af købet 20 år, og i lære som henholdsvis bygningsmaler og elektriker. Klagernes sagkyndige er pladesmed. Klagerne fik et nedslag i prisen, men det blev ikke nævnt, at så skulle ejendommen tages, som den var. Klagernes berigtiger har kun medvirket ved papirarbejdet. Hun så først ejendommen ca. en måned efter overtagelsen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig. Klagerne besigtigede ejendommen med egne rådgivere flere gange. Fremvisningerne var af længere varighed. Klagerne har derfor selv kunnet konstatere vinduernes tilstand. Som følge af fremvisningerne blev der i købsaftalen indsat en passus om, at køber havde gennemgået ejendommen grundigt. Klagerne fik en samlet prisreduktion på 300.000 kr., hvor også ejendommens alder og dermed vinduernes alder generelt indgik som et parameter for prisaftalen. Det fremgik endvidere af tilstandsrapporten, at ejendommens vinduer var oprindelige og med en del mangler som følge af alder. Det fremgik også, at 2 almindelige glas var revnede. Klagerne var ikke ukyndige i ejendomme. Den ene klager er elektrikerlærling i det firma, som har givet tilbud på vinduesudskiftningen, og den anden klager er maler. Deres rådgiver, som deltog i besigtigelsen, virkede ligeledes kyndig. Uanset om man er sagkyndig eller ikke, volder det ingen vanskelighed at konstatere, hvorvidt vinduerne på en bestemt etage i en ejendom er termoruder eller er almindelige ruder med forsatsrammer.

5 Indklagede er af den klare opfattelse, at vinduesudskiftningen var planlagt, allerede inden købsaftalen var underskrevet. Klagerne har endvidere isat nye vinduer i ejendommen, inden tvisten om, hvem der skal betale, var afgjort. Klagerne kan allerede derfor ikke gøre krav på erstatning. De termovinduer, som findes på ejendommen, er fra ca. 1970 og er i en væsentligere dårligere stand end de oprindelige vinduer, som klagerne nu har udskiftet. Klagerne har ganske enkelt ikke lidt noget tab. Ejendomshandlen blev berigtiget af en statsaut. ejendomsmægler, som er i familie med en af klagerne. Klagerne havde således rig mulighed for faglig rådgivning. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen anførte, at der var termoruder, når dette ikke var tilfældet for størstedelen af ejendommen. Det fremgår af tilstandsrapporten, at ejendommen generelt var dårligt vedligeholdt herunder også vinduerne. Nævnet finder herefter, at oplysningen om, at vinduerne havde termoruder, ikke kan anses for en tilsikring om vinduernes stand, og allerede af denne grund finder nævnet det ikke godtgjort, at der er lidt et tab, som følge af den fejlagtige beskrivelse af vinduerne. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 400 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand