1 København, den 17. marts 2009 KENDELSE (Klagerne) ctr. EDC Niels Kofoed A/S Østergade 14 7400 Herning Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at indklagede ikke har oplyst klager om, at en del af ejendommen blev opvarmet af el. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Af ejendommens beskrivelse i salgsopstillingen fremgik, at der på ejendommen var klinker med gulvvarme fra 93. Den 31. oktober 2007 udarbejdede indklagede en købsaftale, som sælger og klagerne underskrev. Af købsaftalen fremgik:
2 5. Ejendommens fysiske forhold Varmeinstallation.: Fjernvarme Energimærkning : Energimærke/- plan foreligger ikke 8. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. og energimærkning Energimærkning Har køber fået udleveret gyldig energimærkning: Ja _x_ Nej Hvis nej har køber ret til efter påkrav at lade energimærket for sælgers regning, såfremt dette sker inden for en rimelig frist. 16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår ENERGIMÆRKE: Parterne har aftalt, at køber frafalder krav om udarbejdelse af energiattest Det fremgik endvidere af købsaftalen, at klagerne fik udleveret kommunalt oplysningsskema og tilstandsrapport. Af begge disse bilag fremgik ligeledes, at ejendommen blev opvarmet med fjernvarme. Indklagede samt klagerne har til sagen fremsendt 2 forskellige udgaver af købsaftalen for så vidt angår købers rådgiver. Af købers eksemplar fremgår det, at indklagede er køberrådgiver. Af indklagedes eksemplar er rubrikken ikke udfyldt med navn på købers rådgiver. Det fremgik af begge eksemplarer af købsaftalen:
3 Køber er gjort bekendt med at medvirkende ejendomsmægler ikke kan være formidler for begge parter i samme handel. Køber er vejledt om behov og mulighed for at have egen rådgiver og er opfordret til at søge egen rådgiver. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik: Det seneste årsforbrug og udgiften hertil Varme, fjernvarme 32.166 kwh 16.680 kr. Den 15. januar 2008 underskrev klagerne en aftale om berigtigelse med indklagede. Af aftalen fremgik: Køber er specielt informeret om, at ejendomsmægleren som sælgers repræsentant i forbindelse med handlen for køber alene kan påtage sig opgaver af ekspeditionsmæssig karakter. Køber er således nøje informeret om, at køber ikke fra sælgers ejendomsmægler modtager rådgivning, men alene ydelser af ekspeditionsmæssig karakter. Køber er derfor informeret om behovet for at søge egen rådgiver, herunder specielt om behovet for egen rådgiver, såfremt der i forbindelse med berigtigelsen eller handlen i øvrigt opstår situationer, hvor parternes interesse er modstridende. Den 1. februar 2008 skrev klagernes advokat til indklagede i anledning af, at klagerne efter overtagelsen af ejendommen havde konstateret, at gulvvarmen i køkken/alrum samt gangen mellem alrum og bryggers blev opvarmet ved el og ikke som forventet ved fjernvarme. Klagerne har fremsendt tilbud på etablering af gulvvarme og nyt gulv i bryggers, gang, køkken og stue fra et byggefirma. Tilbuddet beløber sig til kr. 149.000,00 ekskl. moms.
4 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af de urigtige oplysninger om gulvvarmen. I salgsopstillingen var alene anført fjernvarme som varmekilde. Det fremgår ligeledes af købsaftalen pkt. 5, at varmeinstallationen er fjernvarme. Der er heller ikke her oplyst noget om, at gulvvarmen i køkken/alrum med videre var el. Der var ikke under anvendelsesudgifterne oplyst om elforbrug til opvarmning af gulv. Klagerne har således ikke modtaget oplysninger, som kunne give klagerne anledning til at forvente en ekstra udgift til el, som følge af gulvvarmen. Man kan ikke på reguleringsknappen til gulvvarmen se, om der er tale om el- eller fjernvarme. Det fremgik af købsaftalens pkt. 15, at indklagede optrådte som klagernes rådgiver, hvilket er i strid med principperne om partsrepræsentation i lov om omsætning af fast ejendom. Som følge af dette må der under alle omstændigheder påhvile indklagede en skærpet undersøgelsespligt, og som følge heraf er det klagernes opfattelse, at indklagede, som medvirkende ejendomsmægler burde have undersøgt nærmere omkring elforbruget på ejendommen. Ifølge oplysninger fra energiselskabet forventes elforbrug på ejendommen for 2008 at udgøre 14.000 kwh. Elselskabet oplyser endvidere, at et almindeligt elforbrug på 4 personer vil ligge mellem 4-6.000 kwh pr. år. Klagerne har således opgjort differencen på ca. 9.000 kwh pr. år. Prisen pr. kwh er af selskabet oplyst til kr. 1,80, hvilket klager har opgjort medfører en udgift til merforbrug på kr. 16.200,00. Ifølge Højesterets praksis er kapitaliseringsfaktoren for dette krav 10, hvorefter et erstatningskrav på kr. 162.000,00 fremkommer. Herudover har klagerne indhentet tilbud på afhjælpning af manglen i form af etablering af ny gulvvarme, nyt gulv i bryggers, gang og køkken. Omkostningerne hertil vil ekskl. moms beløbe sig til kr. 149.000,00, og i dette tilbud er der ikke taget højde for, at køkkenet vil skulle udskiftes i samme forbindelse, da en halvmur i køkkenet skal væltes i samme forbindelse.
5 Oplysning om, at indklagede er rådgiver for klagerne, er tilføjet af indklagede forud for klagernes underskrivelse af købsaftalen. Indklagedes bemærkninger om den ene klagers tidligere ansættelsesforhold som kontorelev hos indklagede er irrelevante, idet denne klager ikke i ansættelsesforholdet beskæftigede sig med nogen form for ejendomsmæglervirksomhed. Ligeledes kan det forhold, at den anden klager er udlært tømrer, ikke tillægges nogen form for betydning. Det var en væsentlig forudsætning for klagerne, dels at der var gulvvarme, og dels at denne opvarmning skete ved fjernvarme. Hverken det forhold, at der var radiatorer i rummet eller det forhold, at der var en reguleringsknap til gulvvarmen kan gøre, at klagerne har haft grund til at undersøge forholdet nærmere. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Der var ikke tale om køberrådgivning. Den ene af klagerne er uddannet i indklagedes forretning, hvor en vigtig del af arbejdet var at oprette sager og skrive købsaftaler. Klager er endvidere ansat i et pengeinstitut, hvor klager fungerer som boligrådgiver for sine kunder. Denne klager var således i særdeleshed klar over, at indklagede som ejendomsmægler udelukkende varetager sælgers interesser, og klagerne blev endvidere opfordret til at søge egen rådgiver, jf. pkt. 6 i berigtigelsesaftalen. Den anden klager var udlært tømrer og ansat i et stort byggefirma. Klagerne var således godt rustet med hensyn til det byggetekniske, hvilket også fremgik klart under den grundige og fagligt kompetente gennemgang af huset og den tilhørende tilstandsrapport. At indklagede, i den af klagerne fremsendte kopi af købsaftalen pkt. 15, står anført som købers rådgiver under berigtigelse, må skyldes en senere tilføjelse fra købers side, idet der intet står herom i originalen. Punkt 15 sidste afsnit understreger i øvrigt, at køber bør finde egen rådgiver. Indklagede var således ikke repræsentant for både sælger og køber. Ejendommen opvarmes ved fjernvarme. I det omhandlede rum er der installeret 3 fjernvarmeradiatorer, der ifølge lovgivningen udgør rummets tilstrækkelige opvarmning.
6 El-gulvvarmen er ifølge sælger en reminiscens fra tiden før køkkenet og gulvet blev udskiftet. Gulvvarmen bliver styret af en diskret termostat på væggen. Indklagede har opfyldt sin undersøgelsespligt. Indklagede kunne ikke vide, at der var supplerende el-gulvvarme fra tidligere, når rummet var udstyret med hele 3 fjernvarmeradiatorer, og når fjernvarme er anført som eneste varmekilde i det kommunale oplysningsskema, i BBR-ejermeddelelse og i tilstandsrapport. Ifølge købsaftalens punkt 8 havde køber ret til efter påkrav at lade energimærket udarbejde for sælgers regning, såfremt dette skete indenfor en rimelig frist. Klagerne var gjort opmærksom på dette, men klagerne udtrykte, at det var spild af penge. Sælger har under hele forløbet beredvilligt tilbudt at lade energimærke udarbejde, men klagerne ønskede at købe gardinerne i stedet for at kræve energimærket, hvilket sælger var villig til at modregne. Klagerne har aldrig omtalt en forudsætning for endsige et ønske - om gulvvarme i alrummet, og klagerne har ikke lidt et tab, idet klagerne var fuldstændig klar over den tidligere ejers energiforbrug, som blev nøje gennemgået ved fremvisning af ejendommen. Efter at indklagede har forespurgt et byggefirma om det af klagerne fremsendte tilbud på udskiftning af el-gulvvarme med fjernvarme i gulv, må indklagede anfægte tilbuddet som værende urealistisk højt. I øvrigt er der tale om en kraftig forbedring af ejendommen. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. Ud fra det i sagen oplyste, var den primære opvarmningskilde fjernvarme. Alrummet har således 3 radiatorer, som har opvarmet rummet i sælgers ejertid. Indklagede modtog kun oplysning om denne varmekilde. Klagerne kan således også blot undlade at bruge gulvvarmen, hvorved der ikke vil være lidt et tab. Der var ingen åbenlyse tegn på, at der var gulvvarme i ejendommen. Det fremgik heller ikke af ejendommens papirer, at der var gulvvarme. Indklagede har således ikke haft viden herom og har således ikke tilbageholdt oplysninger fra klagerne. Nævnet udtaler: Nævnet har fra indklagede modtaget den originale købsaftale til gennemsyn. Indklagede står ikke heri anført som rådgiver for klagerne.
7 Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 15, stk. 1, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Af 15, stk. 4, fremgår imidlertid, at efter indgåelse af bindende købsaftale, som ikke kan fortrydes i henhold til lovgivningen herom, kan formidleren indgå aftale med den anden part om bistand til opgaver af ekspeditionsmæssig karakter i forbindelse med handelens berigtigelse. Af sagen fremgår det, at købsaftale blev udfærdiget den 31. oktober 2007. Aftale om indklagedes berigtigelse af handlen blev underskrevet den 15. januar 2008 af klagerne. På det foreliggende grundlag finder nævnet herefter, at indklagede ikke har overtrådt forbuddet mod dobbeltrepræsentation i lov om omsætning af fast ejendom 15. Nævnet skal bemærke, at nævnet ikke finder, at klagernes professioner har betydning for nærværende sag. Det fremgår af sagens oplysninger, at der var tale om et rum, som ud over gulvvarme var opvarmet af 3 fjernvarmeradiatorer samt, at det af BBR-ejermeddelelse, kommunalt oplysningsskema samt tilstandsrapport fremgik, at ejendommen alene var opvarmet via fjernvarme. Henset hertil finder nævnet ikke grundlag for at fastslå, at indklagede burde have opdaget, at der var el-gulvvarme i stedet for gulvvarme opvarmet via fjernvarme. Nævnet skal endvidere bemærke, at en ejendomsmægler ikke har pligt til at undersøge sælgers udgifter til el-forbrug ud over el, som anvendes til opvarmning, jf. bekendtgørelse om ejendomsformidling 20, stk. 2. Nævnet finder således ikke, at indklagede havde haft anledning til bede sælger om oplysninger om el-forbrug. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Det fremgår af 6, stk. 1, i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at energimærkning skal foreligge i forbindelse med salg, og at det påhviler sælger at sørge for, at køber, inden aftale om salg indgås, har fået udleveret energimærkningen. Bestemmelsen kan ikke ved aftale fraviges til skade for køberen. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke har sørget for, at denne bestemmelse blev overholdt og udleveret et energimærke til klager forinden købsaftalens underskrivelse, og indklagede skal herefter levere et energimærke til klagerne eller erstatte klagerne udgiften til energimærke, kr. 5.500,00 inkl. moms. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne
8 det af disse til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Indklagede skal endvidere inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne levere et energimærke eller betale kr. 5.500,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 30. juni 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand