1 København, den 23. december 2009 KENDELSE Klager ctr. EDC Danebo A/S Gammel Havn 1 9000 Aalborg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager i forbindelse med dennes indfrielse af et fælleslån i ejerforeningen vedrørende altaner. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede og klager indgik den 25. september 2008 en formidlingsaftale om salg af klagers ejerlejlighed. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.:
2 Klager fik ligeledes udleveret salgsbudget. Det fremgik ikke heraf, at klager skulle indfri gæld til ejerforening. Indklagede rekvirerede ejerlejlighedsskema hos administrator. Den 14. oktober 2008 fremkom ejerlejlighedsskema i udfyldt stand fra administrator, som samtidig oplyste, at dette kostede kr. 2.500,00. Det fremgik af skemaet bl.a.:
3 Den 23. oktober 2008 udarbejdede indklagede salgsprovenuberegning. Udgift til indfrielsen af altanlån var medtaget med et beløb på kr. 18.000,00. Henholdsvis den 23. og 24. oktober 2008 underskrev en køber og klager en købsaftale. Det fremgik af købsaftalen, at køber ikke overtog nogen gæld uden for købesummen. Det fremgik endvidere af købsaftalens punkt 16 bl.a.: Det er en aftale mellem parterne at gæld til altan via ejerforening indfries af sælger. Sælger er pligtig til senest pr. overtagelsesdagen at fremvise gyldig kvittering for indbetaling. Såfremt kvittering ikke forelægger pr. overtagelsesdagen, er berigtigende advokat pligtig at tilbageholde kr. 20.000 af det deponerede beløb til at indfri gælden for sælgers regning. Den 27. oktober 2008 fremsendte administrator et ejerlejlighedsskema med en rettelse for så vidt angik fælleslånet. Det fremgik af det nye skema bl.a.:
4 Samme dag skrev indklagede til klager bl.a.: Vi har netop i dag modtaget et nyt ejerlejlighedsskema fra [administrator]. Som du selv var inde på i fredags, så er beløbet til altan-lån noget større end først antaget. Lånet som skal indfries, er ikke kr. 18.000,- men kr. 45.000,-. Vedlagt finder du et nyt og tilrettet salgsprovenu med det rigtige beløb til indfrielse, samt allonge til købsaftalen som bedes underskrives og returneres snarest. Den gør jeres advokat pligtig at tilbageholde et beløb svarende til lånet. Klager underskrev herefter nyt salgsprovenu dateret den 27. oktober 2008, hvoraf det fremgik, at indfrielse af altanlån var anslået til kr. 45.000,00. Klager underskrev samme dag allonge til købsaftalen, hvoraf det bl.a. fremgik:
5 Den 31. oktober 2008 fremsendte indklagede sin faktura til klager:
6 Den 2. marts 2009 indgav klager klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Den 22. maj 2009 fremsendte indklagede efter klagers indgivelse af klagesagen til nævnet en kreditnota på diverse dokumentationsudgifter til klager:
7 [ ] Indklagede fremsendte endvidere den 28. maj 2009 en kreditnota på markedsføring, kr. 7.500,00 inkl. moms. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager. Det blev ved de indledende møder mellem klager og indklagede aftalt, at køber skulle overtage lånet til ejerlejlighedens altan. Da indklagede overbragte købsaftalen, nævnte han et tilbud om køb af ejerlejligheden på kr. 65.000,00 under udbudsprisen. Indklagede nævnte ikke noget om lånet, hvorfor klager gik ud fra, at køber overtog dette. Den efterfølgende mandag kontaktede indklagede klager og meddelte, at indklagede havde modtaget et nyt ejerlejlighedsskema fra administrator, og at lånet nu var steget fra ca. kr. 18.000,00 til ca. kr. 45.000,00. Først her gik det op for klager, at det var klager, som skulle indfri lånet. Indklagede gav i den forbindelse klager en allonge, som skulle underskrives. Klager havde gjort indklagede opmærksom på, at klager ikke kunne forstå, at lånet var så lavt, men indklagede havde ikke foretaget sig noget i den anledning. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klager først havde givet indklagede oplysningen fredagen før. Indklagede oplyste, at klagers underskrift på allongen var en ren formalitet, og klager underskrev derfor. Klager har senere erfaret, at klager havde haft mulighed for at træde tilbage fra handlen på dette tidspunkt.
8 Indklagede indvilligede på et efterfølgende møde i at betale for fejlen, men har senere nægtet dette. Indklagede har i salgsbudgettet angivet, at ejerlejlighedsskemaet ville koste kr. 2.000,00. Den faktiske udgift hertil udgjorde imidlertid kr. 2.500,00. Indklagede skal refundere klager differencen hertil. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Udgift til altanlån var ikke medtaget i salgsbudgettet, idet det var aftalt med klager, at som udgangspunkt skulle køber overtage dette, men at dette kunne være til forhandling med en køber. Købsaftale og salgsprovenu blev om morgenen den 24. oktober 2008 gennemgået med klager. I den forbindelse blev indklagede gjort bekendt med af klager, at beløbet på kr. 18.000,00 muligvis var for lille. Indklagede kontaktede herefter administrator for at få oplysning herom. Klager underskrev ikke denne morgen købsaftale og salgsprovenu, idet klagers samlever, der arbejdede som advokatsekretær, skulle gennemgå dokumenterne før underskrift. Det advokatfirma, hvor klagers samlever arbejdede, skulle endvidere forestå al eftersagsbehandling, hvorfor også honorar herfor var undtaget i indklagedes salgsbudget/salgsprovenu. Købsaftale og salgsprovenu blev senere på dagen afleveret med klagers underskrift. Indklagede modtog den 27. oktober 2008 et nyt ejerlejlighedsskema. Indklagede udfærdigede herefter allonge og nyt salgsprovenu, hvilket klager tiltrådte, da klager ikke ønskede at hæve handlen. Indklagede mener, at indklagede har handlet korrekt, og at indklagede har givet klager den korrekte rådgivning således, at klager kunne træffe beslutning om salg af ejerlejligheden. Nævnet udtaler: Det fremgår klart af købsaftalen, at køber ikke overtager gæld uden for købesummen, og at klager skal afholde udgift til indfrielse af altanlån. Af købsaftalen fremgik det endvidere, at berigtigende advokat var pligtig at tilbageholde kr. 20.000,00 af det deponerede beløb til at indfri gælden for klagers regning. Dette beløb stemmer overens med det beløb på kr. 18.000,00, som fremgik af det første ejerlejlighedsskema. Beløbet hertil var endvidere medtaget i salgsprovenuberegningen af 23. oktober 2008.
9 Nævnet finder herefter, at klager i forbindelse med købsaftalens underskrivelse var eller burde være klar over, at han skulle indfri altanlånet. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at administrator i det første ejerlejlighedsskema oplyste et indfrielsesbeløb, der var for lavt. Efter at der fremkom korrekte oplysninger fra administrator om udgift til indfrielse af altanlån, udfærdigede indklagede dels allonge til købsaftale dels nyt salgsprovenu, som begge indeholdt det korrekte beløb på kr. 45.000,00. Nævnet finder derfor, indklagede har informeret klager korrekt om lånets størrelse, og at klager har accepteret, at klager skulle afholde udgift til altanlån med kr. 45.000,00. Nævnet kan som følge heraf ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Indklagede har i sin faktura opkrævet udgifter til fotopakke. Denne udgift kan ikke anses for værende dokumentationsmateriale, og der ses ikke at været indgået aftale om betaling herfor under punktet øvrige salgsfremmende foranstaltninger i formidlingsaftalen, jf. 11, stk. 6, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom. Nævnet kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling af denne udgift med kr. 3.975,00 inkl. moms. Da indklagede imidlertid efter klagesagens indgivelse har fremsendt kreditnota for dette beløb, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Indklagede har dokumenteret at have afholdt udgift til ejerlejlighedskort, kr. 175,00, kommunalt oplysningsskema, kr. 400,00. Indklagede har imidlertid opkrævet dokumentationsomkostninger med kr. 2.150,00, men indklagede har i forbindelse med klagesagens indgivelse fremsendt kreditnota på kr. 1.575,00, for det beløb, som indklagede ikke har dokumenteret at have afholdt, hvorfor nævnet ikke finder anledning til yderligere i den forbindelse. Det fremgår af 11, stk. 6, i bekendtgørelse om ejendomsformidling, at såfremt der er truffet aftale om særskilt betaling af nødvendigt dokumentationsmateriale, skal formidlingsaftalen eller salgsbudgettet indeholde en angivelse af den maksimale udgift eller et specificeret skøn over udgiften hertil. Indklagede har i formidlingsaftalen anført en skønnet udgift på kr. 2.000,00 inkl. moms til Ejerlejlighedsskema/ejerforenings administrator. Før købsaftalens indgåelse modtog indklagede faktura fra administrator for ejerlejlighedsskema, hvor indklagede blev opkrævet kr. 2.500,00. Nævnet finder, at en afvigelse i indklagedes skøn over udgift til ejerlejlighedsskema på kr. 500,00 er rimeligt. I salgsprovenuberegningen blev udgiften imidlertid anført med kr. 2.000,00 inkl. moms svarende til det beløb, som var angivet i salgsbudgettet.
10 Indklagede har dermed foretaget en forkert beregning, jf. lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, og skal godtgøre klager forskellen, kr. 500,00. Da indklagede imidlertid efter klagesagens indgivelse har fremsendt kreditnota på dette beløb, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr. 7.500,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Da indklagede imidlertid efter klagesagens indgivelse har fremsendt kreditnota på dette beløb, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Konklusion: Som følge af de kritisable forhold skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand