Andelsboligforeningen Degnelodden Degnelodden 1-35, 2-44 9280 Storvorde CVR-nr. 31 65 10 26 ÅRSRAPPORT 2013 Administrator: Spar Nord Bank A/S Spar Nord Bolig Hasserisvej 113 9000 Aalborg
Indholdsfortegnelse Side Indholdsfortegnelse 2 Foreningsoplysninger 3 Administrator- og bestyrelsespåtegning 4 Revisionspåtegning 5 Årsregnskab Anvendt regnskabspraksis 6-7 Resultatopgørelse 8 Balance 9-10 Noter 11-18 Budget Budget 2014 Side 2 af 18
Foreningsoplysninger Andelsboligforeningen Degnelodden Beliggende Degnelodden 1-35, 2-44 9280 Storvorde CVR-nr. 31 65 10 26 Stiftet 25.06.2008 Bestyrelse Kevin Hudlebusch, formand Jan Berggreen Henning Johanning Jørn Kjær Nielsen Ruth Rank Administrator Spar Nord Bank A/S Spar Nord Bolig Hasserisvej 113 9000 Aalborg Ejendomsadministrator : Helle Tang Revision Revisionsfirmaet Peter Kristensen Digtervejen 9 9200 Aalborg SV Øvrige kontakter: Forsikringsselskab : Codan Forsikring A/S Pengeinstitut : Spar Nord Bank A/S, Storvorde Afdeling Varmeingeniørfirma : Palle Mørch A/S Godkendt på foreningens generalforsamling, den 10. april 2014 Vedtaget andelskrone Dirigent: Side 3 af 18
Administrator- og bestyrelsespåtegning Omstående årsrapport er opstillet i henhold til administrationsaftalen. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Aalborg, den 14. marts 2014 Administrator: Spar Nord Bank A/S Spar Nord Bolig Helle Tang Anette Kolditz Christensen Bestyrelsen har aflagt årsrapport for regnskabsåret 1. januar Andelsboligforeningen Degnelodden. - 31. december 2013 for Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Samtlige aktiver, der tilhører foreningen, er indregnet i balancen og forsvarligt værdiansat. Foreningens aktiver er ikke pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold udover de i årsrapporten anførte, og der påhviler ikke foreningen eventualforpligtelser, som ikke fremgår af årsrapporten. Der er ikke indtil underskriftstidspunktet konstateret besvigelser eller formodning om besvigelser mod foreningen. Der er ligeledes ikke i perioden fra regnskabsårets udløb indtil dato indtruffet ekstraordinære forhold eller opstået tab eller tabsrisici af væsentlig betydning for bedømmelsen af foreningens indtjening eller finansielle stilling. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013. Årsrapport indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Budget indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Storvorde, den 14. marts 2014 Bestyrelsen: Kevin Hudlebusch, formand Jan Berggreen Henning Johanning Jørn Kjær Nielsen Ruth Rank Side 4 af 18
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Degnelodden. Jeg har revideret årsregnskabet for Degnelodden for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven og foreningens vedtægter. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor jeg ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Mit ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på baggrund af min revision. Jeg har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at jeg overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er min opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for min konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar -31. december 2013 - i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Årsregnskabet indeholder i overensstemmelse med sædvanlig praksis for andelsboligforeninger det af bestyrelsen godkendte resultatbudget for 31. december 2013. Budgettallene, som fremgår i en særskilt kolonne i tilknytning til resultatopgørelsen, har ikke været underlagt revision. Den 14. marts 2014 Revisionsfirmaet Peter Kristensen Registreret revisor Side 5 af 18
Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Degnelodden er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift og fællesudgifter vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Side 6 af 18
Anvendt regnskabspraksis Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat. Balancen Materielle anlægsaktiver. Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes og værdiansættes til kostpris. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Overført resultat m.v. indeholder akkumuleret resultat, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Prioritetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter Prioritetsgæld måles til den nominelle restgæld på balancedagen. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til kr. 0. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Værdien af renteswappen indgår i beregningen af andelsværdien. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 17 Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 15. Vedtægterne bestemmer desuden i 15, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Side 7 af 18
Resultatopgørelse for 2013 Realiseret Budget Realiseret 2013 2013 2012 (ej revideret) Note kr. kr. kr. Indtægter Boligafgift/fællesudgifter 1 3.352.920 3.352.800 3.298.284 Øvrige indtægter 2 200 0 266 Indtægter i alt 3.353.120 3.352.800 3.298.550 Omkostninger Ejendomsskat og forsikringer 3 116.724 113.600 109.951 Forbrugsafgifter 4 89.831 97.000 90.415 Vedligeholdelse, løbende 5 92.950 102.000 82.737 Administrationsomkostninger 6 68.193 63.700 63.519 Øvrige foreningsomkostninger 7 19.265 13.500 169.337 Omkostninger i alt 386.964 389.800 515.959 Resultat før finansielle poster 2.966.156 2.963.000 2.782.591 Finansielle indtægter 8 5.201 0 1.294 Finansielle omkostninger 9 2.844.859 2.867.000 2.768.782 Finansielle poster, netto 2.839.658 2.867.000 2.767.488 Årets resultat 126.498 96.000 15.103 Forslag til resultatdisponering: Overført restandel af årets resultat 126.498 96.000 15.103 Disponeret i alt 126.498 96.000 15.103 Side 8 af 18
Balance pr. 31. december 2013 2013 2012 Aktiver Note kr. kr. Ejendommen, matr.nr. 21 CB Storvorde 10 65.244.572 65.244.572 Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 udgør kr. 38.500.000 Materielle anlægsaktiver 65.244.572 65.244.572 Anlægsaktiver 65.244.572 65.244.572 Likvide beholdninger 11 504.687 471.347 Omsætningsaktiver 504.687 471.347 Aktiver 65.749.259 65.715.919 Side 9 af 18
Balance pr. 31. december 2013 2013 2012 Note kr. kr. Passiver Andelsindskud 12.822.154 12.822.154 Overført resultat m.v. -25.016.749-34.392.277-12.194.595-21.570.123 Andre reserver 347.212 251.212 Egenkapital 12-11.847.383-21.318.911 Prioritetsgæld inkl. finansielle instrumenter 13 77.584.951 86.929.981 Køb & Salg 375 90.000 Øvrig gæld 14 11.316 14.849 Gældsforpligtelser 77.596.642 87.034.830 Passiver 65.749.259 65.715.919 Eventualforpligtelser 15 Nøgletal 16 Beregning af andelsværdi 17 Side 10 af 18
Noter til resultatopgørelse for 2013 Realiseret Budget Realiseret 2013 2013 2012 (ej revideret) kr. kr. kr. Note 1. Boligafgift/fællesudgifter Boligafgift 2.867.160 2.867.000 2.812.044 Fællesudgifter 485.760 485.800 486.240 3.352.920 3.352.800 3.298.284 Note 2. Øvrige indtægter Rykkergebyr 200 0 266 200 0 266 Note 3. Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter 58.576 58.600 58.560 Forsikringer 58.148 55.000 51.391 116.724 113.600 109.951 Note 4. Forbrugsafgifter Renovation 81.946 85.000 80.710 Elforbrug 7.885 12.000 9.705 89.831 97.000 90.415 Note 5. Vedligeholdelse, løbende Budgetteret vedligeholdelse 0 22.000 0 VVS 19.714 0 0 Elektriker 1.958 0 0 Fællesarealer 29.294 25.000 28.215 Service gaskedler 28.000 28.000 37.287 Snerydning/saltning 13.984 27.000 17.234 92.950 102.000 82.737 Note 6. Administrationsomkostninger Revision 3.625 4.000 3.875 Vandregnskabshonorar 3.733 3.700 3.614 Advokathonorar 7.470 2.500 3.500 Administrationshonorar 53.366 53.500 52.530 68.193 63.700 63.519 Side 11 af 18
Noter til resultatopgørelse for 2013 Realiseret Budget Realiseret 2013 2013 2012 (ej revideret) kr. kr. kr. Note 7. Øvrige foreningsomkostninger Kontorhold, gebyr 1.395 2.000 1.912 Møder, arrangementer 6.774 8.000 7.163 Blomster, gaver 285 1.000 1.000 Internet 135 0 0 Nets-gebyr 2.468 2.500 2.462 Tab på bolig nr. 1 og 32 8.209 0 154.635 Diverse omk. 0 0 2.165 19.265 13.500 169.337 Note 8. Finansielle indtægter Renteindtægter 5.201 0 1.294 5.201 0 1.294 Note 9. Finansielle omkostninger Prioritetsrenter og bidrag 459.758 2.867.000 700.971 Rente swap 2.385.101 0 2.067.811 2.844.859 2.867.000 2.768.782 Side 12 af 18
Noter til Balance pr. 31. december 2013 2013 2012 kr. kr. Note 10. Ejendommen, Matr.nr. 21 CB Storvorde Kostpris pr. 31. december 65.244.572 65.244.572 Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 65.244.572 65.244.572 Note 11. Likvide beholdninger Spar Nord 457-1826653 298.944 269.170 Spar Nord 457-1683445 2.552 1.488 Nykredit 8117-1888638 545 545 Højrentekonto 202.645 200.143 504.687 471.347 Side 13 af 18
Noter til Balance pr. 31. december 2013 2013 2012 kr. kr. Note 12. Egenkapital Andelsindskud pr. 31. december 12.822.154 12.822.154 Overført resultat m.v. pr. 1. januar -34.392.277-31.787.794 Regulering af renteswap til markedsværdi 9.345.030-2.604.483 Rest af årets resultat 30.498 0 Overført resultat m.v. pr. 31. december -25.016.749-34.392.277 Egenkapital pr. 31. december -12.194.595-21.570.123 Henlæggelser 251.212 236.109 Årets bevægelse 96.000 15.103 Henlæggelser 347.212 251.212 Reserver pr. 31. december 347.212 251.212 Egenkapital incl. reserver pr. 31. december -11.847.383-21.318.911 Note 13. Prioritetsgæld Nominel Kursværdi 1 NYK opr. 10.000.000 10.000.000 10.000.000 2 NYK opr. 42.412.000 42.412.000 42.412.000 Prioritetsgæld i alt 52.412.000 52.412.000 3 Markedsværdi, renteswap 25.172.951 25.172.951 Prioritetsgæld incl. finansielle instrumenter 77.584.951 77.584.951 1 NYK opr. 10.000.000 Variabelt obligationslån, kvartalsvis rentefastsættelse, rente pt. 0,3244 %, udløb 2039, afdragsfrit frem til udløb 2 NYK opr. 42.412.000 Variabelt obligationslån, kvartalsvis rentefastsættelse, rente pt. 0,3244 %, udløb 2039, afdragsfrit frem til udløb 3 Markedsværdi, renteswap Af lån hos Nykredit opr. 52.412.000 er kr. 51.650.000 sikret via renteswapaftale med rentetrappe hos Nykredit Bank indtil 2039. Der betales i 2013 en fast rente på 4,92 % excl. administrationsbidrag. Renten trappes op med 0,105 %-point årlig indtil en slutrente på 5,55 %. side 14 af 18
Noter til Balance pr. 31. december 2013 Note 14. Øvrig gæld Skyldige omkostninger 6.625 13.318 Uafsluttet vandregnskab 4.691 1.531 11.316 14.849 Note 15. Eventualforpligtelser Hæftelsesforhold Foreningens medlemmer hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Der er udover ejerpantebrevet stillet pant for en gæld med en hovedstol på 52.412.000 kr. i ejendommen. side 15 af 18
Noter til Balance pr. 31. december 2013 Note 16. Nøgletal Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I Andelsboligforeningen Degnelodden anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBRoplysninger følgende: Boligtype Antal Areal (kvm) Andelsboliger 40 4.153 Beregnede nøgletal for foreningen: Kr. pr. kvm andel Kr. pr. kvm total Offentlig ejendomsvurdering 9.270 9.270 Anskaffelsessum (kostpris) 15.710 15.710 Reserver uden for andelsværdi 84 Andelsværdi 3.125 Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver 18.563 Teknisk Andelsværdi 21.688 Kr./kvm Boligafgift/fællesudgift i gennemsnit pr. andelsbolig-kvm 807 Omkostninger m.v. i pct. (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag): I pct. Vedligeholdelsesomkostninger 3 % Øvrige omkostninger 9 % Finansielle poster, netto 88 % Afdrag 0 % 100 % Boligafg./fællesudg. i pct. af samlede indtægter 100 % Reserver i pct. af ejendomsværdi 1 % Friværdi -19 % side 16 af 18
Noter til Balance pr. 31. december 2013 Udvikling i hovedtal Årstal Udvikling i boligafgift (år 2011 = udvikling i index 100) andelskrone 2011 100 1,01 2012 102 1,01 2013 104 1,01 årets afdrag løbende vedl.- pr. andels m2 holdelse pr. m2 2011 0 20,27 2012 0 19,92 2013 0 22,38 årets overskud pr. andels m2 2011 41 2012 4 2013 30 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? NEJ NEJ NEJ side 17 af 18
Noter til balancen for 2013 Note 17. Beregning af andelsværdi Værdiansættelse jf. andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra a (anskaffelsessum) Kr. Foreningens egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver -12.194.595 Korrektioner i henhold til andelsboligforeningsloven: Renteswap dagsværdi 25.172.951 25.172.951 12.978.356 12.978.356 Værdi pr. indskudt andelskrone 12.822.154 1,012 Fordelingen af andelsværdien på typer af andele: Antal Oprindeligt Anskaffelandele indskud sessum 19 302.245 305.927 21 337.119 341.226 40 12.822.154 12.978.356 side 18 af 18