1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler Knud Metum v/ Bang & Regnarsen Advokater Karsten Gudmand-Høyer Store Kongensgade 49 Boks 9005 1022 København K Nævnet har modtaget klagen den 24. april 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger om ejendommens varmeforbrug og derfor skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 26. marts 2010 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på 1.750.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. maj 2010. Det fremgår af salgsopstillingen, som hører til købsaftalen bl.a.: Der er i 2009 etableret solvarmeanlæg, som sammen med varmeveksler klare husets opvarmning. Boligens varme og elforbrug ligger på et meget energivenligt stadie med et totalt varme- og eludgift på ca. 13.000,- årligt.
2 Det fremgår af sagen, at klagerne fik udleveret energimærke i forbindelse med handlen. I energimærket har sælger oplyst et varmeforbrug på 5.625 kwh pr. år svarende til en udgift på ca. 9.000 kr. Det beregnede varmeforbrug er opgjort til 7.420 kwh og udgiften til 11.900 kr. Det fremgår videre af energimærket: Karakteren på energimærket (D) er bedre end man kunne vente (E) og skyldes bygningens billige drift via solvarmeanlægget og luf til luft varmepumpen og den gode isolering i boligen. Den 19. september 2011 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Efter et års ejerskab af ejendommen har mine klienter kunnet konstatere, at der er en uforholdsmæssig høj udgift til varme og el, set i forhold til det forbrug der er oplyst i ejendommens salgsopstilling. I salgsopstillingen er det oplyst, at boligens varme- og elforbrug ligger på et meget energivenligt stadie med total varme- og eludgift på ca. 13.000,- årligt. Mine klienter kan dog konstatere, at de i det forløbne år, i perioden fra 1. juli 2010 til 30.juni 2011, har betalt kr. 40.767,80 i varme- og eludgift. Jeg skal bede dig redegøre for, hvorledes oplysningen om den totale varme- og eludgift på kr. 13.000,- i salgsopstillingen er fremkommet. Den 30. september 2011 skrev indklagede til klagernes advokat: Som svar på din henvendelse kan jeg oplyse, at det i salgsopstillingen oplyste elforbrug fra tidligere ejer/sælger beror på de kvartalsvise opgørelser som jeg har modtaget fra sælger (4 x kr. 3.480,68) = 13.922,72. Iflg. sælgers oplysninger er dette forbrug baseret på flittig brug af varmepumpe ligesom sælger i sommeren 2009 fik installeret nyt solvarmeanlæg. Af gode grunde havde vi ikke på handelstidspunktet overblik over et normalt årsforbrug med det nye anlæg. De nuværende ejeres årsforbrug lyder voldsomt, men jeg er dog også bekendt med følgende forhold, som efter min mening ikke gør sælgers forbrug sammenligneligt med købers: - Køber har fjernet varmepumpen - Køber har ombygget huset for flere hundrede tusinder - Køber har etableret gulvvarme i adskillige af husets rum. Endvidere mener jeg det er relevant at få klarlagt, hvor høje rumtemperaturer køber har haft!
3 Den 4. oktober 2011 skrev klagers advokat til indklagede: Du henviser i dit brev til en opgørelse fra Syd Energi fra perioden 1. oktober 2008 til 31. december 2008. Mine klienter overtog ejendommen den 1. maj 2010, hvorfor denne opgørelse ikke kan danne baggrund for en opgørelse af el til brug for en salgsopstilling. Mine klienter nedtog varmepumpen i november 2010 med henblik på at opsætte varmepumpen andetsteds. Forud for at mine klienter nedtog varmepumpen, kontaktede mine klienter Syd Energi og forespurgte i den forbindelse om, hvorvidt de kunne forvente en højere elregning som følge heraf. Syd Energi meddelte, at varmepumpen mindskede elforbruget en smule, men ikke meget. Det er således ikke den manglende varmepumpe, der har medført en varmeregning på over 40.000. Din bemærkning om at mine klienter har ombygget ejendommen for flere hundrede tusinder er korrekt. Mine klienter har dog ikke udvidet antallet af kvadratmeter i huset mine klienter har isat nye vinduer og sørget for ekstra isolering. Dertil har mine klienter udskiftet køleskab og isat ny vaskemaskine, som er af lav energistatus, i stedet for de maskiner der i forvejen var i ejendommen, og som ikke var energivenlige. Tiltagene er lavet i forbindelse med mine klienters indflytning i huset. Disse tiltag højner ikke elforbruget tværtimod mindsker de det årlige elforbrug. Det er ukorrekt, således som du gør gældende i din mail, at mine klienter skulle have etableret gulvvarme i adskillige af husets rum. Da mine klienter overtog huset var der gulvvarme i ejendommens to badeværelser og i forgangen. Gulvvarmen i disse rum er bibeholdt. Det medfører derfor ikke en forøget udgift til varme. På vegne mine klienter skal jeg gøre krav gældende om differencen i varmeforbruget gange med 10 i henhold til praksis på området. Mine klienters krav kan således opgøres som følger: Elforbrug fra 1. juli 2010 til 30. juni 2011 kr. 40.767,80 Oplyst elforbrug i salgsopstillingen kr. 13.000,00 Difference ganget med faktor 10 kr. 27.767,80 Difference ganget med faktor 10 kr. 277.678,00 Jeg afventer, at mine klienter kompenseres for ovenstående beløb. Den 10. november 2011 skrev indklagedes advokat til klagers advokat bl.a.:
4 Jeg skal på vegne af Knud Metum afvise Deres krav, idet det af det i forbindelse med handlen udleverede energimærke fremgår, at det årlige elforbrug i ejendommen er beregnet til kr. 11.900, hvilket som bekendt er lavere end det i salgsopstillingen anførte. Eftersom energimærket således stort set stemmer overens med det af sælger oplyste forbrug, er der ikke indikation af, at det i salgsopstilligen oplyste ikke er korrekt for et almindeligt årsforbrug af el i ejendommen. Det seneste år er således ikke et almindeligt forbrugsår. Min klient har tidligere i sin besvarelse af Deres henvendelse meddelt, at huset efter Deres klienters overtagelse er blevet omfattende ombygget. De antager i Deres svar af 4. oktober 2011, at dette skulle være udtryk for at min klient mener, at huset er blevet større, hvilket ikke er tilfældet. Det, der er meningen med argumentationen, er, at det seneste års elforbrug ikke er et standard el forbrug, idet der er brugt anseelige mængder af byggestrøm til maskiner m.v. i forbindelse med ombygningen. Det seneste års elforbrug kan derfor ikke lægges til grund ved en opgørelse af Deres klienters påståede tab. Jeg skal på den baggrund afvise Deres klienters krav. Den 25. november 2011 skrev klagernes advokat til indklagedes advokat og opfordrede denne til at fremlægge opgørelse over sælgers årsforbrug forud for klagernes overtagelse af ejendommen. Den 2. januar 2012 skrev Syd Energi til indklagede og oplyste følgende årsforbrug for el på ejendommen: 2011 20117 kwh 2010 27559 kwh 2009 17382 kwh 2008 9086 kwh 2007 11412 kwh Den 28. februar 2012 sendte indklagedes advokat opgørelsen til klagernes advokat, og skrev bl.a.: Som det tydeligt fremgår adskiller forbruget i 2010 sig klart fra samtlige øvrige år, hvilket skyldes forbrug til byggestrøm. Dette er tidligere anført overfor Dem, men jeg er ikke ganske klar over, hvorledes De forholder Dem hertil. Jeg skal på den baggrund anmode Dem meddele, om De fastholder kravet mod Knud Metum og med hvilken begrundelse, når det nu er dokumenteret, at 2010 havde et usædvanligt højt strømforbrug, samt at strømforbruget generelt har været højere i Deres klienters ejertid.
5 Den 29. februar skrev klagernes advokat til indklagedes advokat og oplyste, at kravet blev fastholdt, og at klagernes advokat ønskede kvartalsmæssige opgørelser vedrørende forbruget i perioden 2007 2010. Den 2. marts 2012 sendte Syd Energi kvartalsopgørelser til indklagede: Den 6. marts 2012 sendte indklagedes advokat opgørelsen til klagernes advokat. Den 7. marts 2012 skrev klagernes advokat til indklagedes advokat, at hun ønskede de egentlige opgørelser fra Syd Energi. Samme dag skrev indklagedes advokat til klagernes advokat og opfordrede klagernes advokat til selv at indhente de oplysninger, hun efterspurgte. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har givet fejlagtige oplysninger om varmeforbruget på ejendommen og er derfor erstatningsansvarlig over for klagerne. Da klagerne havde boet i ejendommen et stykke tid fandt de ud af, at oplysningerne i salgsopstillingen om elforbrug ikke var retvisende. Indklagede havde oplyst et årligt forbrug på 13.000 kr. Klagerne havde i perioden fra den 1. juli 2010 til 30. juni 2011 et forbrug på 40.767,80 kr. Den årlige difference udgør 27.767,80. Indklagede skal godtgøre klagerne differencen kapitaliseret med 10, det vil sige 277.678 kr. Indklagede har ikke henvist til, at varmeoplysningen stammer fra energimærket. Det påhviler ikke klager at godtgøre, at ejendommens pris var for høj, henset til det konstaterede elforbrug. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne.
6 Oplysningerne i salgsopstillingen er baseret på oplysninger fra energimærket, som blev udarbejdet i 2010. I forhold til det har indklagede endda givet et forsigtigt skøn. Energimærket blev udleveret til klagerne i forbindelse med handlen. Syd Energi har oplyst forbrug fra 1. august 2007 til 30. september 2008 til 22.044 kr. og fra 1. oktober 2008 til 30. september 2009 til 20.059 kr. Disse tal er væsentligt lavere end det forbrug, som klagerne har anført. Desuden viser tallene det samlede el-forbrug, altså også andet end opvarmning. Der har desuden været ændret forbrugsmønster, idet der flyttede en familie ind. Herudover har klagerne gennemført en ombygning, hvilket sædvanligvis medfører øget udgift til el. Ifølge klagenævnets praksis påhviler det klagerne at godtgøre, at den pris, de har betalt for ejendommen, er for høj, henset til det reelle varmeforbrug. Dette må afgøres ved syn og skøn. Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til bl.a. varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Da ejendommen er elopvarmet, og der ikke forefindes separat måler, finder nævnet, at indklagede var berettiget til at skønne, hvor stor en del af forbruget der vedrørte opvarmning. Indklagede har imidlertid ikke foretaget et sådan skøn. Det fremgår af oplysningerne fra Syd Energi, at det samlede forbrug af el for ejendommen i 2009, det seneste år forud for handlen, var 17.382 kwh., svarende til en udgift på ca. 27.800 kr. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen alene gav oplysning om en udgift på ca. 13.000 kr. årligt og desuden anførte, at beløbet var inklusiv forbrugsel. Nævnet finder, at klagerne var berettiget til at forvente, at oplysningerne i salgsopstillingen om udgiften til det samlede elforbrug vedrørende ejendommen var korrekte. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en varmeudgift, der ikke var sælgers seneste årsudgift, har indklagede tilsidesat sine pligter efter lovgivningen.
7 Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) udtaler om spørgsmålet om erstatning: Ved afgørelsen af, om klagerne har lidt et tab som følge af de forkerte oplysninger om anvendelsesudgifter, påhviler det klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Vi stemmer derfor for, at spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling, men udtaler som nævnt kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) udtaler: Vi finder, at indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, skal indklagede betale erstatning til klagerne. I overensstemmelse med tidligere nævnspraksis stemmer vi for at udmåle erstatningen med udgangspunkt i den årlige difference mellem de forkerte og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 6. Efter stemmeflertallet udtales kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, mens spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagede. Spørgsmålet, om klagerne har krav på erstatning, afvises fra nævnsbehandling. Indklagede skal betale klagebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, endvidere betale 12.500 kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V.
8 Lone Kerrn-Jespersen formand