Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Borgmesterens Afdeling Dato 15. maj 2014 Udvikling af ny ungdomsbydel i Gellerup - nedrivning af blok A9 og A10 og igangsættelse af beboernes tryghedsgaranti 1. Resume I forbindelse med Helhedsplanens konkretisering og videre udvikling har det vist sig mere hensigtsmæssigt at bygge nye ungdomsboliger frem for at omdanne de to eksisterende blokke, A9 og A10, til ungdomsboliger. Samtidig efterspørges en igangsættelse af tryghedsgarantien for beboerne i de to blokke. På den baggrund indstilles det, at de to blokke nedrives med henblik på at bygge nye ungdomsboliger, samt at beboernes tryghedsgaranti igangsættes. Der ansøges om en anlægsbevilling på 6 mio. kr. til indfrielse af kommunens andel af restgælden i de to blokke, der nedrives. 2. Beslutningspunkter At 1) Byrådet godkender en nedrivning af blokkene A9 og A10, med henblik på at bygge nye ungdomsboliger, samt at Tryghedsgarantien for beboerne i de to blokke igangsættes senest 1. juli 2014. At 2) Byrådet godkender en anlægsbevilling på 6 mio. kr. i 2015 til indfrielse af restgælden i de to blokke, der nedrives. At 3) Bevillingen finansieres fra anlægsreserven, hvor Byrådet i forbindelse med B2014-17 afsatte 6 mio. kr. til formålet. 3. Baggrund Dispositionsplanen indeholder en omdannelse af blok A9 og A10, som skitseret på næste side (blå blokke). Der er reserveret kvoter til ungdomsboliger svarende til en omdannelse af de to blokke, i alt 10.000 m2 (Den Politiske Styregruppe for Helhedsplan Gellerup 6/2/2013). Helhedsplan Gellerup-Toveshøj side 1 af 5
Nyt byggeri frem for omdannelse I forbindelse med Helhedsplanens konkretisering og udvikling har det vist sig mere hensigtsmæssigt at bygge nye ungdomsboliger i stedet for at omdanne de eksisterende blokke. Ungdomsbydelen er et centralt element i udviklingen af Gellerupparken og Toveshøj. Der er igangsat en analyse af, hvordan den nye ungdomsbydel bedst udvikles. Analysen er forankret i Den Politiske Styregruppe. Bydelen skal brande det nye Gellerup og være en katalysator for et nyt og aktivt liv i bydelen. Sammenholdt med muligheden for at bygge nye, optimerede ungdomsboliger er etablering af ungdomsboliger i de eksisterende blokke forbundet med en række begrænsninger. Selv en omfattende ombygning af blokkene vurderes kun delvist at kunne opfylde ønskerne til en markant og moderne Ungdomsbydel, hvor bydelens facader udstråler et nyt Gellerup og åbner sig aktivt mod omverdenen og den kommende Bygade. Netop i forhold til Bygaden er blok A10s placering langs Bygadens vestlige kant problematisk. For at Bygaden kan få karakter af et byrum med liv og dynamik, er det afgørende, at der skabes en bymæssig facade ud mod gaden. Blok A10 vil få store udfordringer med at opfylde dette mål - også selvom der foretages en facaderenovering. Ud over blokkens udtryk ligger den dels tilbagetrukket i forhold til Bygaden og dels kotemæssigt betydeligt lavere, så der vil skulle etableres en massiv støttemur. En ombygning vil være teknisk vanskelig, og man vil ikke kunne opnå de samme optimale boliger som ved nybyggeri. Nedrivning Helhedsplan Gellerup-Toveshøj side 2 af 5
af blok A9 og A10 vil skabe friere rammer for etablering af en Ungdomsbydel, der lever op til ønskerne for området. Samtidig vil det give mulighed for at bygge noget nyt, der giver en bymæssig kant til Bygaden og dermed bidrager til dispositionsplanens mål om at skabe byrum og byliv. Brabrand Boligforeningen har fået foretaget en økonomisk vurdering af de forventede omkostninger ved henholdsvis nybyggeri og omdannelse af de eksisterende blokke. Omkostningerne ved at etablere nybyggede ungdomsboliger vurderes at være cirka de samme som omkostningerne ved at etablere tidssvarende ungdomsboliger i de eksisterende rammer. Udgifterne til drift og vedligehold af nybyggede boliger forventes derimod at være lavere end tilsvarende udgifter ved renoverede boliger. De samlede omkostninger vurderes dermed på sigt at være lavere ved nedrivning og nybyggeri end ved omdannelse og renovering. Tryghedsgaranti I forlængelse af arbejdet med Ungdomsbydelen efterspørges der nu en igangsættelse af tryghedsgarantien for beboerne i de to blokke, som sikrer alle genhusning i Gellerupparken eller mulighed for genhusning i andre boligområder i Aarhus Kommune. Tryghedsgarantien bliver gennemført med samme indhold, som den garanti, der er i gang/gennemført for de tre blokke, som skal nedrives, som en del af Helhedsplanen. Godkendt i Den Politiske Styregruppe for Helhedsplanen Aftalen er godkendt i Den Politiske Styregruppe for Helhedsplanen 5. maj 2014. Herunder at aftalen efterfølgende skal endeligt godkendes i henholdsvis Aarhus byråd og boligforeningens beboerdemokrati. Sagen behandles sideløbende i Brabrand Boligforenings beboerdemokrati. Forventeligt ultimo maj/primo juni 2014. 4. Effekt Nedrivningen af de to blokke bidrager til at skabe de bedst mulige rammer for områdets videre udvikling, særligt i forhold til Bygaden og udviklingen af den nye ungdomsbydel. Ydelsen er derfor et vigtigt skridt på vejen til at omdanne Gellerup og Toveshøj fra et udsat boligområde til en attraktiv bydel. Nedrivning af blokke og opbygning af en ny visionær ungdomsbydel bidrager til at realisere de vedtagne effektmål 1, 1 Det er besluttet, at effekten af Helhedsplanen og de fysiske forandringer løbende skal måles ud fra en række effektmål, som kan opdeles på dimensionerne: blandet beboersammensætning, tryghed og trivsel samt en Helhedsplan Gellerup-Toveshøj side 3 af 5
særligt i forhold til målet om, at skabe en fysisk åben og multifunktionel bydel med en åben og levende bygade samt en blandet beboersammensætning, hvor studerende bor og er en integreret del af områdets liv og udvikling. 5. Ydelse På den baggrund er Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening enige om at indgå en samlet aftale, som skitseret nedenfor. Samlet aftale Tryghedsgarantien igangsættes senest 1. juli 2014. Boligforeningen er ansvarlig for garantien, men det sker i en dialog og samarbejde med Aarhus Kommune samt med inddragelse af boligorganisationernes 5. Kreds. At de to blokke ikke omdannes, som beskrevet i dispositionsplanen, men nedrives hurtigst muligt, med henblik på at bygge nye ungdomsboliger. En tidsplan vil blive udarbejdet så hurtigt som muligt. Udgifter til nedrivning af de to blokke, genhusning, tomgangstab mv. dækkes af Brabrand Boligforening / Landsbyggefondsmidler. Dertil kommer indfrielse af restgæld i blokkene, hvoraf kommunen finansierer 1/5, jf. den såkaldte 1/5-delsordning. Spørgsmålet om hvordan arealet bedst udvikles, herunder hvordan de reserverede kvoter/boliger bedst indgår - samt mulighed for evt. yderligere kvoter til ungdomsboliger indgår i den igangværende analyse af det område, som bl.a. skal huse den nye ungdomsbydel. Når analysen er færdig vil der blive taget stilling til evt. yderligere kvoter til ungdomsboliger. 6. Organisering Begge initiativer nedrivning af blokke og tryghedsgaranti - planlægges og udføres af Brabrand Boligforening, i et tæt samarbejde med Aarhus Kommune. Dette sker indenfor rammerne af kommunens normale sagsgange og den fælles programorganisering for Helhedsplanen. attraktiv bydel. Herunder måles konkret på områderne: beskæftigelse, uddannelse, udsatte børn og unge, sundhed, kriminalitet, tryghed og trivsel, medborgerskab, image, kultur og fritid og en fysisk åben og multifunktionel bydel. Udviklingen i effektmålene bliver løbende afrapporteret til Den politiske Styregruppe for Helhedsplanen. Helhedsplan Gellerup-Toveshøj side 4 af 5
7. Ressourcer Aftalen indebærer, at udgifter til nedrivning af de to blokke, genhusning, tomgangstab mv. dækkes af Brabrand Boligforening/Landsbyggefonden. Kommunen har i forbindelse med Budget 2014-2017 afsat 6 mio. kr. til indfrielse af kommunens andel af restgælden i blokkene i forbindelse med nedrivning (1/5-delsordningen). Det præcise beløb afhænger af en kommende salgspris for grunden og kendes derfor ikke på nuværende tidspunkt. Beløbet forventes dog ikke at overstige den afsatte ramme på 6. mio. kr. Jacob Bundsgaard / Niels Højberg Bilag Bilag 1: Bevillingsmæssige konsekvenser. Tidligere beslutninger Dispositionsplan for Gellerupparken og Toveshøj vedtaget i byrådet d. 16. marts 2011 Implementering af Helhedsplanen for Gellerup og Toveshøj, vedtaget i byrådet d. 16. januar 2013 Lokalplan 932: Ny vejstruktur Gellerupparken og Toveshøj i Brabrand, vedtaget i byrådet d. 18. december 2013 Sagsnummer: 14/014362-1 Bydelsudvikling Tlf.: 89 40 20 00 Lix: 42 Sagsbehandler: Mikkel Schiørring/Heidi Frostholm Tlf.: 89 40 21 96 E-post: msc@aarhus.dk Helhedsplan Gellerup-Toveshøj side 5 af 5