1 København, den 12. marts 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Mads Østergaard Taastrup Hovedgade 72 2630 Taastrup Nævnet har modtaget klagen den 11. juli 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har handlet ulovligt ved at bestille energimærke og tilstandsrapport på klagernes ejendom, og hvorvidt klagerne har betalt for meget for disse rapporter. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde og derfor skal betale halvdelen af sit vederlag tilbage til klagerne. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes indklagede, at klagerne måtte nedsætte prisen på ejendommen, og at klagerne måtte betale ekstra husleje i 7 måneder, og derfor skal betale erstatning til klagerne. Endelig angår sagen spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har anbefalet klagerne et dyrt og uprofessionelt firma til at lave et el-tjek, og om indklagede derfor skal erstatte udgiften til det udførte el-tjek. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor den 10. januar 2012 en formidlingsaftale med indklagede. Aftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen
2 blev aftalt til 2.495.000 kr. Indklagedes vederlag var aftalt således: Det fremgår videre af formidlingsaftalen, at klagerne gav indklagede fuldmagt til at rekvirere tilstandsrapport og energimærke via forsikringsselskab. Udgiften hertil var medtaget i salgsbudgettet. Det fremgår desuden af formidlingsaftalen bl.a.:
3 Af tingbogsattest dateret den 13. juli 2011 fremgår, at der i ejendommen var tinglyst 2 hæftelser. 1. prioritet var et pantebrev på 500.000 kr., og 2. prioritet var et realkreditpantebrev på 2.085.000 kr. til BRFkredit A/S. Udbudsprisen blev i februar 2012 nedsat til 2.345.000 kr. Det fremgår af sagen, at indklagede i slutningen af marts 2012 skrev til klagerne, at der var en interesseret køber, som dog syntes, at ejendommen var for dyr i forhold til markedet. Indklagede spurgte, om klagerne var villige til at sælge under 2,3 mio. kr. Klagerne afviste at sætte udbudsprisen længere ned end de 2.345.000 kr., den stod til, og påpegede desuden, at klagernes underskud ved et salg var stort i forvejen. Den 28. marts 2012 skrev indklagede til klagerne: Jeg har flere gange forsøgt at få bare et eller andet ud af dem. Men de har hele tiden sagt at de ville tænke over det og tale med familien. Er der ikke nogle af de penge der er gået til jeres hus nr. 2? I købte huset i 2005 for 2.375.000 og siden der er markedet faldet 20% så jeg synes ikke 2,2 mio er et dårligt bud. Det er den eneste fremvisning der har været hos jer i over 1 år. Vi er der hvor jeg ikke kan garantere et bedre bud inden for det næste år. Min opgave er at rådgive jer. Og min anbefaling vil være at acceptere tilbuddet såfremt I gerne vil have solgt i år.
4 Til Info kommer der yderligere omkostninger på salget efter 1. maj 2012. Der er et lovkrav om eltjek kr. 3000 og ejerskifteforsikringen stiger 50%. Klagerne skrev herefter til indklagede, at de læste hans e-mail således, at indklagede ønskede at stoppe salgsarbejdet, og bad ham bekræfte dette. Den 30. marts 2012 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Det er bestemt ikke det jeg skriver? Så det forstår jeg ikke at I kan konkludere? Jeg havde bare håbet på at I havde været en smule mere fleksible når der nu endelig var en køber efter så længe på markedet og inden henvendelser. Jeg har talt med dem flere gange i går. Og det faktisk lykkes med at få dem hævet i pris til kr. 2.270.000 dog med overtagelse 01.11.2012 men med udlevering af nøgle 01.05.2012. Dvs. at alt forbrug og forsikringer overgår til dem 01.05.2012 og I har terminer og ejendomsskat til 01.11.2012. Men hvis I siger nej til dette er der jo stadig en risiko for at jeg ejendom står til salg i største delen af denne periode. Jeg kan desværre ikke få dem presset højere op. De solgte selv deres andelsbolig med et underskud på kr. 380.000. Så de skal låne til alt. Jeg håber at I finder dette bud mere acceptabelt. Den 2. april 2012 skrev indklagede til klagerne: De kommer og underskrive i morgen. Men de har betinget sig af et eltjek på ejendommen. I kan få lavet sådan et overordnet el-tjek for kr. 499. Skal jeg bestille det? Det fremgår af sagen, at aftalen blev, at indklagede skulle bestille eltjek, og skrive klagernes tlf. nr. på, så klagerne selv kunne aftale tidspunkt med elinstallatøren. Den 4. april 2012 underskrev klagerne købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på 2.270.000 kr. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. november 2012, med disposition fra den 1. maj, såfremt betingelserne i købsaftalens pkt. 11 var opfyldt. Det fremgår af købsaftalen bl.a.:
5 Det er en betingelse for køber at der foretages et el-tjek af ejendommen, dette er bestilt. Handlen er derfor fra købers side betinget af, at køber kan godkende indholdet af el-tjekket. Undtaget herfra er dog forhold som allerede er oplyst i nærværende købsaftale. Såfremt nærværende forbehold ønskes gjort gældende, skal det ske skriftligt overfor sælgers ejendomsmægler senest 5 dage efter, at kopi af el-tjekket er kommet frem til køber/købers rådgiver. Den 12. april 2012 skrev klagerne til indklagede bl.a.: I forbindelse med ovenstående boligsalg, har vi forstået på [indklagedes medarbejder], at køber har advokatforbehold til fredag 13. april 2012 altså i morgen Og da køber gerne vil overtage den 1. maj 2012 vil vi gerne i gang med at pakke og finde en ny bolig hvis vores bolig er solgt (hvad vi selvfølgelig håber den er!) Så derfor er det vigtigt, at vi i morgen får en tilbagemelding på salget! Jeg har også talt med Alm Brand Bank i dag, som er panthaver for vores pantebrev i ejendommen og her skal vi aftale en underskudsgaranti Alm. Brand Bank var, ligesom vi selv er, forundret over, at der ikke var sendt salgsprovenu og købsaftale frem til dem, det håber vi efterfølgende er sket. Banken har givet mundtlig accept på underskudsgarantien så det er jo fint! Det fremgår af sagen, at det samme dag blev opdaget, at den prioritetsrækkefølge som fremgik af tingbogen var fejlagtig. BRF-kredit havde 1. prioritet og Alm. Brand Bank 2. prioritet. BRF-kredit gav herefter accept af salget. Den 13. april godkendte købers advokat handlen betinget af blandt andet, at køberne opnåede dispositionsret senest den 1. maj 2012. Samme dag skrev klagerne til indklagede bl.a.: [ ] Med hensyn til el-check har vi ingen indflydelse på hvornår rapporten kommer, den er forsinket bl.a. på grund af påsken og montøren fortalte, at de havde meget travlt så der ville gå op til 2 uger inden vi fik rapporten iht. Købsaftalen har køber så yderligere 5 dage til at gennemgå rapporten
6 På den baggrund kan vi selvfølgelig ikke acceptere overtagelsesdatoen, hvorfor vi ikke har afleveret de underskrevne papirer i jeres forretning. Indklagede skrev herefter til klagerne: I har jo accepteret overtagelsen ved underskrift på købsaftalen og ved flere samtaler med mig. Hvorfor nu forsøge at ødelægge handlen? Herefter skrev klagerne til indklagede: Vi forsøger ikke at ødelægge nogen handel men fakta er vel, at når køber har fået elcheck rapporten så har han ifølge aftalen 5 dage til at gøre indsigelse Hvornår rapporten kommer ved vi ikke men ham der var herude sagde de havde travlt og der ville gå op til 14 dage før vi fik rapporten I værste fald kan køber altså den 29. april sige nej tak vi vil ikke købe huset på grund af el-check rapporten Så hvis du giver os en garanti for at huset er solgt så skriver vi selvfølgelig under på papirerne! Så enkelt er det! Den 17. april 2012 fremkom el-tjek vedrørende ejendommen. Den 20. april skrev købernes advokat til indklagede og godkendte el-tjekket på betingelse af, at klagerne fik udbedret de ulovligheder/fejl, som var blevet konstateret. Køberne var i den forbindelse indstillet på, at overtagelsesdagen om nødvendigt kunne ændres til den 15. maj 2012. Det fremgår af sagen, at klagerne henvendte sig til det firma, der havde udarbejdet eltjekket og aftalte, at udbedring af fejl kunne ske den 24. og 25. april. Ifølge aftaleseddel af den 24. april var overslag over udbedringsomkostningerne inkl. materialer angivet til ca. 4.500 9.000 kr. Klagerne modtog fra elektrikeren en faktura lydende på 12.540 kr. inkl. moms, samt en faktura for ekstra arbejde på 5.853,75. Den 6. maj 2012 skrev klagerne til el-installatøren og klagede over, at de havde modtaget en regning, der var større end forventet. Klagerne anførte videre, at installatøren havde udført arbejde, som ikke var aftalt.
7 Den 18. juni 2012 skrev klagerne til indklagede:
8
9 Den 26. juni 2012 skrev indklagede til klagerne:
10
11 Den 10. juli 2012 skrev klagerne til indklagede og fastholdt deres krav.
12 Klagerne har bl.a. anført: Det er i strid med gældende regler, at energimærke og tilstandsrapport blev bestilt af indklagede. Klagerne fik ikke lejlighed til at vælge. Der blev valgt et firma, som samarbejder med Gensidige Forsikring, og det var dyrere end nødvendigt. Klagerne har måttet betale 9.800 kr. En realistisk pris for ydelsen ville have været 7.000 kr. Indklagede skal derfor betale 2.800 kr. til klagerne. Indklagede har udført et meget mangelfuldt og ligegyldigt salgsarbejde. Klagerne oplevede ikke, at indklagede var klagernes rådgiver, og klagerne oplevede, at indklagede gjorde alt for at tvinge klagerne så langt ned i salgspris, så salæret kunne opnås. Ejendomsmæglerens indsats i salgsperioden havde ingen positiv indvirkning på salgsarbejdet. På Nyboligs hjemmeside står, at man som sælger hos Nybolig får en handlingsplan. En sådan handlingsplan har klagerne ikke fået Ud fra web statistikken ses det, at lokal annoncering er værdiløs. Først da klagerne selv ofrede en annonce på Boligas hjemmeside og nedsatte prisen med 150.000 efterfulgt af endnu en Boliga-annonce var der en stigning i aktiviteten på ejendommen. Efter kun 5 fremvisninger af ejendommen pressede indklagede klagerne til at sælge. Klagerne oplevede, at indklagede ikke varetog klagernes interesser, men alene var købernes mand. Selvom indklagede vidste, at køberne var boligløse pr. 1. maj 2012, brugte indklagede ikke denne viden til at presse køberne. Indklagede skal som følge af det dårlige arbejde betale 34.865,75 kr. tilbage til klagerne. Indklagede anbefalede klagerne at bruge en bestemt elektriker til at udføre el-tjek på ejendommen. Det udarbejdede eltjek var useriøst og uprofessionelt. Klagerne modtog regning på 18.397,64 kr., men har efter at have klaget til firmaet fået en dekort på 4.000 kr. Indklagede skal erstatte klagerne hele beløbet på 14.397,64 kr., som de har betalt. I forbindelse med salget gjorde indklagede ikke noget, da det blev opdaget, at der var fejl i prioritetsrækkefølgen, som var tinglyst på ejendommen. Klagerne måtte betale et gebyr på 2.500 kr. til Alm. Brand for udarbejdelse af et notat vedrørende prioriteringen. Indklagede forholdt sig ikke til, om det var rimeligt eller ej. Gebyret har klagerne efterfølgende fået godtgjort ved at klage til Alm. Brand og BRFkredit. Indklagede pressede klagerne til at acceptere en hurtig overtagelsesdato. De forbehold, der var fra købernes side i handlen, betød at klagerne næsten helt frem til overtagelsesdagen ikke vidste, om handlen ville falde på plads. Det gav et helt umenneskeligt pres på klagerne. Det er klagernes opfattelse, at indklagede i høj grad varetog købernes interesse, og køberne var uden bolig pr. 1. maj 2012. Indklagede skal
13 erstatte klagerne 26.500 kr., fordi klagerne måtte betale ekstra husleje og blev presset til at nedsætte salgsprisen. Klagernes samlede krav mod indklagede udgør 78.536,39 kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede rådgav klagerne om reglerne vedrørende tilstandsrapport, og klagerne valgte derefter at give indklagede fuldmagt til via forsikringsselskab at rekvirere tilstandsrapport og energimærke. Klagerne valgte en højere udbudspris, end det indklagede havde vurderet ejendommen til, og ville så først justere prisen ved en eventuel forhandling. Klagerne fik i forbindelse med opstart af salgsarbejdet en plan for salget. Indklagede har efter de åbne huse, der har været, altid lagt et tak for i dag kort og skrevet, at der ikke havde været besøgende. De senere købere var de eneste, der reelt var interesserede i ejendommen. Det var et handelsvilkår fra købernes side, at der blev udarbejdet et el-tjek. Indklagede anbefalede klagerne at få et sådan udarbejdet, da det alligevel ville være et lovkrav ved et salg efter 1. maj 2012. Klagerne indvilligede heri. Firmaet blev valgt, efter at indklagede havde hjulpet med at google el-tjek og fundet det billigste. Det er ikke et firma, som indklagede kendte til i forvejen. Klagerne indgik selv aftale om besigtigelse med elinstallatøren, og klagerne vidste, at der kunne gå op til 14 dage, før rapport forelå. Da eltjekket fremkom, viste det forskellige fejl og mangler. Klagerne tilbød 10.000 kr. i afslag, men køberne ville have fejlene udbedret for klagernes regning. Klagerne accepterede dette. Indklagede har ingen indflydelse på det arbejde, som el-installatøren har udført og ingen indflydelse på de fakturaer, der blev sendt for arbejdet. Sagsbehandlingen blev vanskeliggjort af, at prioritetsrækkefølgen i tingbogen viste sig at være forkert. Det kan ikke bebrejdes indklagede. Indklagede har hele tiden informeret klagerne og søgt at få rettet op på fejlen, som betød, at indklagede ikke i første omgang havde kontaktet Alm. Brand, idet de efter den forkerte prioritetsrækkefølge ville have fået fuld dækning i handlen. Indklagede er ked af de gener, det har givet, men indklagede kunne ikke forudse dette og kan ikke bebrejdes dette. Indklagede har ikke presset klagerne til at sætte prisen ned eller skrive under på noget. Ejendommen er efter indklagedes opfattelse solgt til en rigtig god pris henset til stand,
14 alder og beliggenhed. Nævnet udtaler: Det fremgår af 9 i bekendtgørelse 695 af 22. juni 2006, at mægleren ikke direkte må rekvirere tilstandsrapport hos den byggesagkyndige, men at mægleren via forsikringsselskab på sælgers vegne kan rekvirere en byggesagkyndig til at udarbejde tilstandsrapport. Af formidlingsaftalen mellem klagerne og indklagede fremgår, at klagerne ønskede at benytte reglerne om tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring. Det fremgår videre, at klagerne var blevet orienteret om huseftersynsordningen og klagernes mulighed for at rekvirere en byggesagkyndig. Klagerne har i formidlingsaftalen givet indklagede fuldmagt til via forsikringsselskabet at rekvirere tilstandsrapport. Indklagede har desuden medregnet udgiften til tilstandsrapport i klagernes salgsbudget. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede skulle have bestilt tilstandsrapporten direkte hos den byggesagkyndige, ligesom nævnet bemærker, at klagerne med deres underskrift på formidlingsaftalen har skrevet under på at være rådgivet om huseftersynsordningen og muligheden for selv at rekvirere tilstandsrapport. Nævnet finder herefter ikke at kunne pålægge mægleren at erstatte klagerne noget beløb. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde eller grundlag for at fastslå, at indklagede ikke skulle have varetaget klagernes interesser i forbindelse med handlen. Nævnet finder det videre ikke godtgjort, at indklagede har presset klagerne til at acceptere et købstilbud. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at tåle en salærreduktion. Nævnet finder videre ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale noget beløb til klagerne for ekstra husleje og nedsættelse af udbudspris. Det fremgår af sagen, at købernes købstilbud var betinget af, at klagerne fik udarbejdet et el-tjek, og at indholdet kunne godkendes af købernes rådgiver. Nævnet finder ikke anledning til at kritisere, at indklagede var klagerne behjælpelig med at finde en elinstallatør, der kunne udføre arbejdet. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at den faktura som klagerne modtog fra el-installatøren var på et væsentligt højere beløb end det overslag, el-installatøren havde givet, eller at det arbejde, el-installatøren har udført eventuelt ikke var i orden. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at erstatte klagernes udgift til el-tjek og el-arbejde. Nævnet udtaler videre, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at der var fejl i tingbogen for så vidt angår prioritetsrækkefølgen. Det fremgår af sagen, at indklagede medvirkede til at få rettet op på fejlen, efter den blev opdaget, og nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af indklagede i den forbindelse.
15 Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand