1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Hans Sylvest Lagonis Minde 9 5600 Faaborg Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at klagerne, der havde købt en ejendom under udstykning, kom til at betale ejendomsskat i et år for hele det oprindelige grundareal, uden at kunne få refusion af beløbet hos de andre grundejere. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Der var tale om en landbrugsejendom med et grundareal på 20.020 m² med beboelsesejendom samt flere længer og lade. En stor del af grunden var imidlertid under udstykning til et antal sommerhusgrunde.
2 Den 29. november 2006 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen med et grundareal på 10.201 m². Købsaftalen var betinget af såvel klagernes som sælgers advokaters godkendelse af handlen. Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.: Udstykning: Køber er gjort bekendt med, at ejendomsværdi, ejendomsværdiskat, skatter og afgifter er anslået, idet ejendommen er under udstykning. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling var det anført, at ejendomsskatten udgjorde kr. 4.822,00. Dette svarede til oplysningerne i ejendomsskattebilletten for 2006. Den 12. december 2006 skrev sælgers advokat til indklagede bl.a.: På vegne sælger skal jeg herved godkende ovennævnte handel, på betingelse af, at udstykningen gennemføres som forudsat samt på betingelse af nedennævnte vilkår tilføjes købsaftalen. Det præciseres, at det solgte udgør del nr. 1 af matr.nr. [...]. Ad købsaftalens pkt. 5 bemærkes, at lokalplan [ ] er tinglyst på ejendommen. Ad købsaftalens pkt. 16 bemærkes, at den købte ejendom ikke er selvstændigt vurderet. Køber skal derfor betale en forholdsmæssig andel af ejendommens skatter og afgifter, således som det er sædvanligt, indtil selvstændig værdiansættelse af den købte ejendom finder sted. Endelig ønskes tilføjet i købsaftalen, at sælger aldrig har beboet den solgte ejendom, idet denne er beboet af den tidligere ejer, der er lejer i ejendommen. Sælger har derfor ikke særligt kendskab til den solgte ejendom, der er erhvervet alene med det formål at udvikle området til sommerhusbebyggelse. Den 13. december 2006 skrev klagernes rådgiver til indklagede og godkendte handlen, bl.a. på betingelse af, at udstykningen blev gennemført som forudsat, og at sælger afholdt samtlige omkostninger til udstykningen. Det fremgik af rådgiverens brev, at han
3 havde modtaget kopi af sælgers advokats brev af 12. december 2006. Det fremgår af sagen, at udstykningen blev gennemført i marts 2007. Da klagerne modtog ejendomsskattebillet 2008 viste det sig, at klagerne blev opkrævet kr. 35.569,06 i ejendomsskat. Årsagen hertil var, at kommunen opkrævede ejendomsskat for hele det oprindelige grundareal, idet sommerhusgrundene på dette tidspunkt endnu ikke var selvstændigt vurderede. Det fremgår af sagen, at klagerne betalte hele beløbet til kommunen. Det viste sig imidlertid umuligt at få sælger til at refundere klagerne en del af beløbet, idet sælger var gået konkurs. Sommerhusgrundene skulle sælges på tvangsauktion, og den 22. oktober 2008 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Jeg har arbejdet lidt videre omkring den del af ejendomsskatten som du skal have refunderet af naboen. Da nabogrundene er ved at gå på tvangsauktion skal du overfor rekvirenten [ ] kræve at du indtræder som panthaver med fortrinsret, da du har betalt alle ejendomsskatterne. Det hedder med et fint ord subrogation. Så vidt jeg er orienteret afholdes der tvangsauktion den 5. november 2008. Hvis jeg skal være behjælpelig med udregning af de enkelte andele, skal du bare sige til. Den 30. oktober 2008 gav klagerne fuldmagt til indklagede til at repræsentere sig i alt vedrørende tilbagesøgning af det omtalte skattebeløb, og indklagede forelagde herefter klagernes krav om refusion af for meget betalt ejendomsskat på tvangsauktionen over de 7 sommerhusgrunde i november 2008. Den 8. december 2008 afsagde fogedretten kendelse vedrørende klagernes krav: Det lægges til grund, at [klagerne] er ejer af [ejendommen], og at de har betalt kr. 37.931,19 i skatter og afgifter m.m. i 2008 for denne ejendom. Heraf udgør kr. 36.569,06 grundskyld, som beregnes som 21,17 promille af 1.727.400. Arealet er vurderet til 20.020 m². De 7 sommerhusgrunde har et samlet areal på 8.617 m². Ud fra en samlet vurdering af de fremlagte bilag, findes det ikke dokumenteret, at de af
4 [klagerne] betalte skatter og afgifter for 2008 på i alt kr. 37.931,19, omfatter skatter og afgifter for sommerhusgrundene svarende til kr. 33.278,00 og for [klagernes ejendom] svarende til kr. 3.291,00. Herefter findes [klagerne] ikke at subrogere i SKAT s krav og de indtræder ikke som fortrinsberettiget. Hvorfor bestemmes [Klagerne] subrogerer ikke i SKAT s krav og beløbet kr. 33.278,00 skal betales forholdsmæssigt til 1. prioriteterne vedr. de enkelte sommerhusgrunde. Indklagede kontaktede herefter det lokale skattecenter vedrørende klagernes situation, og skattecenteret svarede den 23. december 2008 bl.a.: Ejendomsskat i 2008 Vurderingen pr. 1. oktober 2006 var afgørende for betaling af ejendommens ejendomsskat til [kommunen] i kalenderåret 2008 [...] Den del af ejendomsskatten, der kan henføres til sommerhusområdet, som senere er blevet frastykket, kan udregnes som [kommunens] ejendomsskattesats i 2008 på: 21,170 promille af ((1.425.000 med tillæg af 4,7 %) med tillæg af 4,9 %) = (afrundet) 33.100 kr. SKAT har herved ikke taget stilling til en eventuel refusion mellem handlens parter i den anledning. Vurderingen pr. 1. oktober 2007 Ved Kort og Matrikelstyrelsens approbation af 22. marts 2007 blev sommerhusområdet frastykket, sådan at ejendommen nu kun er 10.168 m², heraf vej 254 m². Der er derfor ikke fuldstændig overensstemmelse mellem det areal, der ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 var henført til sommerhusområdet, og det område, som faktisk er frastykket. Det skyldes, at ansættelsen pr. 1. oktober 2006 var baseret på en skønsmæssig opmåling ud fra digitale kort. Ejendommen er herefter pr. 1. oktober 2007 vurderet med dette mindre areal, hvilket
5 udgør grundlaget for ejendomsskatter til kommunen i 2009. Fogedrettens kendelse blev kæret til Østre Landsret, der afsagde kendelse den 19. februar 2009 således: Efter indholdet af brevet af 23. december 2008 fra SKAT lægges det til grund, at de kærende har betalt et ejendomsskattebeløb for 2008 på 33.100 kr. vedrørende de frastykkede og på tvangsauktion den 5. november 2008 solgte sommerhusgrunde. Ejendomsskattebeløbet kunne have været gjort gældende af [kommunen] med fortrinspanteret under auktionen, såfremt beløbet ikke var blevet betalt af de kærende. Da de kærende imidlertid ikke kan indtræde i fortrinspanteretten, tiltræder landsretten, at de kærende ikke er indtrådt i panteretten. Med denne begrundelse stadfæster landsretten fogedrettens afgørelse. Fogedrettens kendelse stadfæstes. Klagerne har bl.a. anført: Thi bestemmes: Indklagede skal erstatte klagerne de af dem betalte ejendomsskatter for det frastykkede sommerhusområde, kr. 33.100,00 med tillæg af renter. Indklagede havde hverken i salgsopstilling eller købsaftale oplyst, at klagerne kunne komme til at udrede ejendomsskatter for de frastykkede sommerhusgrunde. Dette burde have været oplyst, ligesom der burde have været tilbageholdt et beløb svarende hertil, således at skatten kunne betales uden klagernes mellemkomst. Da problemet opstod i 2008 meddelte indklagede, at han var meget overrasket over, at klagerne hæftede for de øvrige parcellers ejendomsskatter. I forbindelse med klagesagen anfører indklagede nu, at det er helt normalt, at sælger og køberrådgiver indbyrdes aftaler, hvor meget der skal tilbageholdes af købesummen til imødegåelse af sælgers andel af det efterfølgende års ejendomsskatter.
6 Hvis det er korrekt, at det er normalt, er indklagedes ansvar yderligere skærpet i forhold til, at indklagede undlod at indføje bestemmelse i købsaftalen om tilbageholdelse af beløb til ejendomsskatter. Det er i øvrigt også kritisabelt, at indklagede aldrig besvarede klagernes første henvendelse om problemet men blot henviste til, at han måske senere ville vende tilbage herom. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har klart og tydeligt i udbudsmaterialet såvel salgsopstilling som købsaftale anført, at ejendommen er under udstykning, og at ejendomsskatter mv. derfor er anslået. Hertil kommer, at både sælger og klagerne var repræsenteret ved hver deres rådgiver i forbindelse med handlen, og begge rådgivere har godkendt handlen. Af samme grund har indklagede ikke været involveret i udarbejdelse af skøde og refusionsopgørelse. Det er korrekt, at indklagede over for klagerne har udtalt at være overrasket over, at klagerne var endt i den pågældende situation, idet det i udstykningssager er helt normalt, at sælger- og køberrådgiver indbyrdes aftaler, hvor meget der skal tilbageholdes af købesummen, til imødegåelse af sælgers andel af det efterfølgende års ejendomsskatter. Det er ikke korrekt, som af klagerne anført, at indklagede vidste, at klagerne ville blive opkrævet for de udstykkede grundes ejendomsskatter. Indklagede havde ikke forestillet sig, at klagernes og sælgers rådgiver ikke tog højde herfor ved at aftale tilbageholdelse af beløb vedrørende ejendomsskatter/den endelige refusionsopgørelse. Det fremgår da også af købsaftalen, at berigtiger/skødeskriver skal udfærdige endelig refusionsopgørelse over ejendommens indtægter og udgifter, inden købesummen frigives til sælger. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at klagerne som ejere af hovedejendommen over for kommunen hæftede for betaling af ejendomsskat for hele den oprindelige grund, indtil de frastykkede sommerhusgrunde var selvstændigt vurderede. Henset til at der var tale om en forpligtelse, der kun til dels vedrørte den af klager erhvervede ejendom, finder nævnet, at indklagede i købsaftalen burde have oplyst klagerne herom.
7 Det bemærkes hertil, at nævnet ikke finder, at indklagedes oplysning i købsaftalen om, at diverse skatter og afgifter var anslåede, som følge af at ejendommen var under udstykning, kan anses for at være oplysning om, at klagerne hæftede for hele den oprindelige grunds ejendomsskat, indtil de frastykkede grunde var selvstændigt vurderede. Nævnet udtaler herefter kritik af den del af indklagedes arbejde. Det fremgår af sælgers advokats godkendelsesskrivelse, at hun betinger handlen af, at klagerne betaler en forholdsmæssig andel af ejendommens skatter og afgifter, således som det er sædvanligt, indtil selvstændig værdiansættelse af den købte ejendom finder sted. Klagernes rådgiver har fået udleveret kopi af denne skrivelse og er i hvert fald senest på dette tidspunkt blevet bekendt med problemstillingen vedrørende ejendomsskatten. Klagernes rådgiver, der skal varetage klagernes interesser i forbindelse med handlen, har imidlertid ikke taget skridt til at sikre klagerne. På den baggrund finder nævnet ikke, at det kan pålægges indklagede at betale erstatning til klagerne. Klagerne har til sagen oplyst, at indklagede ikke besvarede deres første henvendelse vedrørende ejendomsskatten men i stedet henviste til, at han senere måske ville vende tilbage herom. Indklagede har ikke imødegået dette. Nævnet finder det uheldigt, såfremt klagerne opfordrede til et svar, og indklagede ikke vendte tilbage til klagerne som lovet, men finder også, at indklagede efterfølgende har gjort meget mere, end han har pligt til for at hjælpe klagerne. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand