Bachelorafhandling. Udviklingen på det danske boligmarked

Transkript

1 Nationaløkonomisk Institut HA. Int. 6 Semester Opgaveskrivere: Dennis Bækgaard Christensen Filip Høgh Poulsen Vejleder: Valdemar Smith Bachelorafhandling Udviklingen på det danske boligmarked Handelshøjskolen Aarhus universitet Maj 2010

2 Abstract The Danish housing market has through the past decade been very unstable. From 2003 to 2006, the house prices increased by almost 70 % and caught many economists and experts by surprise. The house prices peaked in 2007 and have until today been decreasing. The burst of the so-called price bubble triggered an economical crisis, leading a great part of the households into huge debts. The thesis examines the general development on the Danish housing market and some of the challenges it will face in the future. The thesis will primarily focus on owner-occupied dwellings, but other types of housing will also be described. Elements like interest rates, taxation and consumer expectations will be taken into consideration, because of their influence on the supply and demand of houses and thereby the house prices. Furthermore, by using the two macroeconomic models ADAM (Annual Danish Aggregate Model) and SMEC (Simulation Model of the Economic Council), the thesis can help to understand the importance of each variable in the models. Finally, a comparison between foreign housing markets and the Danish housing market will briefly be discussed. The thesis is based on information from secondary literature like articles, reports, books and websites. Moreover, a personal interview has been carried out, to get a subjective opinion from an expert and confirm the general opinion among real estate agents. The simulations of the house price equation in ADAM show that serious changes of, particularly, user costs and supply/demand, creates a significant difference in house prices. Included in the user cost equation are interest rates and taxation. The structure behind these two factors is unique and has, compared to previous years, had a relatively greater impact on the house prices. The house price equation is generally a very useful tool for forecasting consequences of changes in variables, however, it was not capable of predicting the actual development in house prices. Therefore, it is worth discussing, whether the different factors in the equation are correctly weighted. Some may even be missing in the equation. In the future, psychological and demographic factors will be more important. The creators of the model constantly have to take these societal changes into account. i

3 In the end, the thesis can conclude, that the Danish housing market still struggles to find a natural level for the house prices. This will probably continue until the market has stabilized and fluctuations in the house prices are few and insignificant. In the short run, an increase in the house prices is expected, however, many households are still tied up in massive debts, and a very conceivable raise in interest rates may prove crucial. The development will depend on whether or not people have learned from the past. ii

4 1 INDLEDNING PROBLEMFORMULERING FREMGANGSMÅDE AFGRÆNSNING METODEVALG BOLIGMARKEDET BOLIGTYPER EJERBOLIGER LEJEBOLIGER ANDELSBOLIGER Ligheder og forskelle på andelsboliger og ejerboliger Prisfastsættelse af en andelsbolig ALMENE BOLIGER DEN GENERELLE UDVIKLING PÅ BOLIGMARKEDET BOLIGMASSEN UDBUDTE BOLIGER UDBUDSPRISER LIGGETIDER OVERTAGNE EJERBOLIGER GENERELT OM FAKTORER DER PÅVIRKER PRISFASTSÆTTELSEN AF BOLIGER BESKATNINGEN I DANMARK EJENDOMSVÆRDIBESKATNING EJENDOMSAVANCEBESKATNING (PARCELHUSREGLEN) DEN KOMMUNALE EJENDOMSSKAT (GRUNDSKYLD) RENTEFRADRAG PERSONLIG SKAT LÅNEMULIGHEDER FASTFORRENTET LÅN RENTETILPASNINGSLÅN LÅN MED VARIABEL RENTE PRIORITETSLÅN MED SDO RENTEN OG KURSER Kursens indvirkning UDVIKLINGEN AF LÅNTYPER ANDRE FAKTORER DER PÅVIRKER KONTANTPRISEN LEDIGHED USER COSTS DEMOGRAFI PSYKOLOGISKE FAKTORER ØKONOMISKE MODELLER...42 iii

5 8.1 SMEC ADAM SIMULATION KONTANTPRISRELATIONEN I MODELLEN ADAM Indkomst/kapitalmængde-relationen User cost-relationen Forbrugsrelationen Udbud/efterspørgsels-relationen DELKONKLUSION SAMMENLIGNING OG KRITIK AF MODELLERNE EJENDOMSMÆGLERMODELLEN BOLIGMARKEDET I UDLANDET DET TYSKE BOLIGMARKED Den demografiske udvikling i Tyskland KONKLUSION BIBLIOGRAFI 13 BILAG iv

6 Indledning 1 Indledning Boligmarkedet i Danmark, og mange andre vestlige lande, har været igennem en turbulent tid i det seneste årti. Mange nye boliger er dukket op i slipstrømmen af den meget høje økonomiske vækst, Danmark oplevede helt frem til sidst i Priserne på boligmarkedet var dengang oppe på et niveau, der afspejlede den store optimisme, der fandtes i den danske økonomi. Efterspørgslen var stor, og flere havde investeret store summer i fast ejendom, for senere at kunne sælge til en favorabel pris. På den måde var der blevet skabt en prisboble, der kun ventede på at eksplodere (Lunde, 2009). Der var flere grunde til at netop dette fænomen opstod, og flere eksperter, heriblandt Jens Lunde, cand.polit., har efterfølgende givet deres bud på, hvordan dette kunne være undgået. Mange havde, allerede inden prisdykket fandt sted, advaret mod den nærmest maniske optimisme, men disse advarsler døde ud blandt ejendomsmæglernes og bankrådgiveres optimistiske bud på fremtiden (Lunde, 2009). Mange vil i dag spørge sig selv, hvordan det kunne gå så galt, som det i nogle tilfælde er gået. Hvordan kunne der på så forholdsvis kort tid være så store udsving på det danske boligmarked? Og hvordan vil boligmarkedet i fremtiden se ud for boligejere og nye købere? Denne afhandling vil komme ind og berøre disse spørgsmål og flere andre væsentlige emner indenfor dagens boligmarked. 1.1 Problemformulering Boligmarkeds historie gennem de sidste 20 år viser mønstre i prisudviklingen, og udbud og efterspørgsel af boliger. Disse tendenser er i dag meget uklare og gør det svært for aktørerne på markedet at danne sig et overordnet overblik af den nye situation. Markedet agerer derfor mere afventende nu, hvilket smitter af på købere og sælgere. Meget få eksperter har mod til at melde klare forventninger til fremtiden ud, og de der tør, har ofte brændt fingrene. Psykologien på markedet toner mere og mere frem, og hele tilstanden har været meget ustabil. Selve psykologien Side 1 af 64

7 Indledning kan naturligt nok være svær at definere og alle faktorer omkring dette, har i det hele taget været diffuse. Desuden har mange andre faktorer været mere vanskelige at beregne end tidligere. Det overordnede formål med denne afhandling er at beskrive boligmarkedets udvikling i Danmark. Mere specifikt vil problemstillingen nedenfor være relevant at besvare for den endelige analyse. - Hvordan har prisudviklingen på boligmarkedet været, og hvordan vil denne være i den nærmeste fremtid? - Hvilke faktorer er de vigtigste for prisfastsættelse af ejerboliger og hvordan påvirker disse prisen? Afhandlingen har til hensigt at belyse prisudviklingen på ejerboligmarkedet og dernæst at se på, hvilke faktorer i omgivelserne der har størst/mindst betydning i forhold til dette. Et andet interessant emne er, hvor anderledes denne udvikling har været i forhold til udlandet. Desuden vil der blive set nærmere på boligmarkedets opbygning og struktur, samt dennes indvirkningen på kontantprisen. Fremtidens udvikling på boligmarkedet er svær at vurdere, men en fornemmelse af, hvor kontantpriserne er på vej hen, kan vise sig særdeles nyttig. Denne afhandling vil ende ud med et realistisk bud på dette ud fra den anvendte analyseramme. 1.2 Fremgangsmåde Først vil det danske boligmarked blive beskrevet, hvor de forskellige boligtyper uddybes. Her vil der blive kigget nærmere på, hvordan de enkelte boligtyper bliver støttet, samt fordele og ulemper boligtyperne imellem. Dernæst vil den generelle udvikling på det danske boligmarked blive behandlet, der delvist kan beskrives ud fra grafer med aktuelle data af blandt andet boligmassen, kvadratmeterpriser og liggetider. Efterfølgende vil vigtige faktorer i prisfastsættelsens proces blive inddraget. Her er der blandt andet tale om boligejernes beskatning og lånemuligheder, samt ledigheden på arbejdsmarkedet og psykologiske faktorer. Da disse faktorer er meget væsentlige i afhandlingen, vil der blive gået i dybden med analyse og diskussion af de enkelte elementer. Herefter vil der være dannet et fundament til at kunne bruge modeller som ADAM (Annual Danish Aggregate Model) og SMEC (Simulation Model of the Economic Council). Disse anvendes til Side 2 af 64

8 Indledning beregning af kontantprisen på enfamiliehuse, og vil derigennem have indflydelse på den endelige vurdering af boligmarkedet. Ved simulation af modellen ADAM bliver der analyseret mere på de enkelte faktorers betydning for netop kontantprisen. Inden en endelig konklusion vil udviklingen på det danske boligmarked blive sammenlignet med udviklingen i udlandet. Her vil der foreligge en kort gennemgang af det tyske boligmarked, med særligt blik på den foranliggende problematiske demografiske udvikling i befolkningen. Sidst rundes afhandlingen af med en endelig vurdering og konklusion, hvor erfaringer fra forløbet tages i betragtning. 1.3 Afgrænsning Der vil blive fokuseret på det danske boligmarked, hvor ejerboligerne vil være kerneområdet. Afhandlingens tidsperspektiv er afgrænset til perioden 1990 og frem til primo Det syntes ikke nødvendig at gå længere tilbage i tiden, da den valgte periode indeholder store økonomiske svingninger, som har betydet meget på boligmarkedet. De anvendte økonomiske modeller SMEC og ADAM bygger på flere tusinde variable og mange hundrede ligninger, derfor vil kun de vigtigste variable og ligninger, blive beskrevet og analyseret. Simulationen af kontantprisrelationen i ADAM er baseret på eksisterende data. En simulation af fremtidige data vil være baseret på historiske data, og vil ikke komme med en holdbar konklusion pga. modellens og virkelighedens forskelligheder. Det skal nævnes, at andre lignende økonomiske modeller kunne være relevante, men disse vil ikke blive gennemgået, da en analyse af flere modeller vil være for omfangsrig og uspecifik. I afhandlingen vil der også blive kigget på investering i og finansiering af ejerboliger, dog kun de mest anvendte typer, da der efterhånden findes et utal af finansieringsmuligheder. Priserne på boligmarkedet vil blive sammenlignet med det udenlandske marked. Kun Tyskland vil blive nærmere beskrevet, dog ikke så dybdegående. Tyskland er valgt, da det tyske boligmarked burde ligne Danmarks, men adskiller sig ved en anderledes struktur. Andre lande kunne også være valgt, men da afhandlingens primære fokusområde er udviklingen på det danske boligmarked, syntes dette overflødigt. Side 3 af 64

9 Indledning I analysen af boligmarkedets udvikling vil der bl.a. ikke blive fokuseret på nedtagningspriserne, da det er en utydelig statistik, der mere præcist måler den gennemsnitlige annoncerede pris på de boliger, som er nedtaget/fjernet fra internettet. Dermed tages der ikke højde for de boliger, som bliver fjernet i tilfælde af, at ejendomsmæglere ikke kunne opnå den ønskede udbudspris. Desuden bliver de boliger, som bliver fjernet og dukker op senere, hvis sælger har skiftet mægler, ikke umiddelbart vægtet højt nok. Afhandlingen vil primært være baseret på sekundære kilder, da der er skrevet utrolig meget om det valgte emne de senere år af forskellige eksperter på området. Derfor er der også kun foretaget ét personligt interview, da der i forvejen foreligger mange nyligt dokumenterede analyser mm.. Det antages, at resultatet af det enkelte interview overordnet afspejler situationen på boligmarkedet, og er den generelle holdning blandt ejendomsmæglere. Flere interviews af fagfolk ville derfor ikke ændre dette billede væsentligt. 1.4 Metodevalg Det personlige interview af Ejendomsmægler Thomas Rasmussen fra Home, er foretaget ud fra bogen An introduction to qualitative research skrevet af Uwe Flick. Spørgsmålene til interviewet er i en sådan rækkefølge, at respondenten først svarer på nogle meget lukkede spørgsmål for at komme godt i gang og respondentens nervøsitet forsvinder. Derefter stilles nogle lidt mere åbne og dybdegående spørgsmål om den nuværende situation og om fremtiden. Interviewet er semistruktureret, så respondenten har mulighed for at komme med information som ligger udover spørgsmålene, og hjælper til at gøre dialogen mere flydende. (Flick, 2006) Det er nødvendig at forholde sig kritisk til denne ene ekspert, da respondenten kunne have interesse i at komme med meget positive holdninger og udsagn for at få boligmarkedet til at se bedre ud, end det reelt er. Dette antages dog ikke at være tilfældet her, da det i en afhandling som denne ikke vil fremme interessen for boliger i Århus og derved ikke egne interesser. Derfor synes metoden meget relevant. Ved at foretage et kvalitativt interview med en ekspert, opnås der en forståelse af emnet, som ikke kunne opnås ved at udarbejde en kvantitativ analyse som eksempelvis et spørgeskema. Side 4 af 64

10 Indledning En kvantitativ analyse er mere brugbar, når der ses på de økonomiske modeller ADAM og SMEC, som begge bygger på empiriske data, der kan bruges til en simulation. Ved indsættelse af ADAMs kontantprisrelation i Excel er den samlede ændring i logaritmen til kontantprisen blevet udregnet. Det er gjort på baggrund af ADAMs databank, hvor de enkelte data er kædeindekseret og i indeks For at kunne se de enkelte variables betydning for den samlede ændring i logaritmen til kontantprisen, er konstanterne i de enkelte dele hver især ændret procentvis. Side 5 af 64

11 Boligmarkedet 2 Boligmarkedet En bolig har generelt til formål at give beboeren tag over hovedet. Boligen har dog været igennem en lang udvikling både praktisk og mentalt. Fra at være et livsnødvendigt ly mod uvejr og kolde vintre, er det i dag blevet et bekvemt opholdssted. Helt tilbage i tiden byggede man sin egen bolig et passende sted, og havde dermed, hvad man kunne kalde en ejerbolig. Gennem tiden er boligen blevet mere og mere moderne, og flere boligtyper er dukket op. Ejerboligen er efterhånden blevet et statussymbol, hvor man ud af til signalerer ens velstand. Tidligere var en ejerbolig et praktisk hjem, hvor signalværdien var ubetydelig. Danskere har i dag et væld af muligheder, når der skal findes en ny bolig. For at kunne vælge den rigtige bolig, er det nødvendigt at tage flere ting ind i overvejelserne. Boligmarkedet er blevet mere uigennemskueligt og derfor vil nedenstående afsnit, hvor boligmarkedet bliver beskrevet, være med til at belyse dette lidt komplicerede marked (Den store danske). 2.1 Boligtyper For at kunne forstå udviklingen på det danske boligmarked, er det vigtigt først at få et indblik i, hvordan boligmarkedet som helhed fungerer. Regeringens boligpolitik er med til at danne grundlag for boligmarkedets udvikling og prisdannelse. Gennem en lang række værktøjer kan regeringen påvirke boligmarkedet direkte og indirekte. Direkte igennem boligstøtte, boligsikring og boligydelser, indirekte igennem skatter og andre subsidier. Det offentlige støttede i 2006 borgernes boligforbrug med ca mia., hvilket må siges at være en stor offentlig udgift (Kjeldgaard, 2006). Det overordnede formål med boligpolitikken er at sørge for, at hele den danske befolkning har tag over hovedet, igennem forskelligheden i udbuddet af boligtyper. Det handler om at sikre kvaliteten i de enkelte boliger. Den danske boligpolitik bliver løbende opdateret, for at opnå størst lighed mellem rig og fattig (Erlandsen, Lundsgaard, & Huefner, 2006). I det efterfølgende afsnit vil de forskellige boligtyper blive gennemgået. Her ses bl.a. på boligpolitikkens betydning for eje- og lejeforhold, samt hvilke boligtyper der er mest afhængig af direkte støtte, og hvilke der har mest nytte af indirekte støtte. Side 6 af 64

12 Boligmarkedet 2.2 Ejerboliger En ejerbolig er defineret som en selvstændigt matrikuleret ejendom, som er beboet af ejeren selv (Den store danske). Ejerboligen er den mest populære boligform i Danmark. Over halvdelen af boligerne på det danske marked er ejerboliger, og husede i 2009 over 3,2 millioner danske indbyggere. Den suverænt største mængde af ejerboliger repræsenteres af parcelhuse, der tager sig af over 70 % af det samlede antal (Statistikbanken). Udover parcelhuse er ejerboliger typisk stuehuse ved landbrugsejendomme, etageboliger, rækkehuse 1 og beboede fritidshuse 2. Ejerboligen er, som før nævnt, en ejendom som er beboet af ejeren. Dette gør også at ejeren selv må beslutte, hvordan denne skal administreres. Ejeren kan derfor personligt tage sig af vedligeholdelse og restaurering af boligen. Ved at bevare boligen i en god stand, kan ejeren opretholde en vis værdi, eller tilmed forøge værdien. I tilfælde af, at der er tale om en ejerlejlighed, vil der naturligvis være nogle foranstaltninger, der skal tages i betragtning inden, ejeren kan tilføje væsentlige ændringer til boligen. Hvis man er ejer af en lejlighed, har man desuden pligt til at være medlem af en ejerlejlighedsforening, der administrerer den fælles bolig (Boligejer.dk, 2009). Købet af en bolig er typisk en af de største investeringer, man kommer ud for gennem hele livet. Derfor kan finansieringen af boligen og selve købet få meget stor betydning for det senere forløb. Ved f.eks. at tage et lån i boligens værdi, kan man spare op i boligen og efterhånden skabe friværdi. Ejerboligen betegnes som et dualt gode, idet den både (for)bruges og er en investering (Kjeldgaard, 2006). Især investeringsdelen har i de seneste år med økonomisk vækst været meget interessant for købere af ejerboliger. Det har dog haft drastiske konsekvenser for nogle af de købere, der valgte at investere før priserne på boliger faldt. Det er ikke gratis af bo i sin egen bolig, hvilket umiddelbart kan synes uretfærdigt, da man undgår at betale husleje til en udlejer. Udgifterne ligger til gengæld gemt hen i renter, afdrag, og andre 1 I betegnelsen rækkehuse er også inkluderet kædehuse og dobbelthuse. 2 Sommerhuse går ikke ind under denne kategori, da de er omfattet af en negativ bopælspligt. Sommerhuse må ikke 2 Sommerhuse går ikke ind under denne kategori, da de er omfattet af en negativ bopælspligt. Sommerhuse må ikke være beboet i perioden 1. oktober 31. marts (Miljøministeriet). Side 7 af 64

13 Boligmarkedet omkostninger ved finansiering af købet, samt ejendomsskat (grundskyld) af grundværdien. Disse udgifter kan betragtes som huslejen, populært sagt, prisen for at bo i sin egen bolig. Ejerboligen er i de fleste tilfælde fordelagtig for familier. Derfor er det også typisk familier med far, mor og et eller flere børn der køber en ejerbolig, da denne ofte bedre kan tilfredsstille kravene for en familiebolig. Der er en klar tendens til, at der bor to eller flere personer i parcelhuse, mens der sædvanligvis er en stor del af ejerlejlighederne, der bebos af enkeltpersoner (Statistikbanken). 2.3 Lejeboliger Lejeboligen er i langt de fleste tilfælde en lejlighed i en etagebygning. Andre muligheder er lejede rækkehuse, dobbelthuse, kædehuse eller lignende. Udlejere kan både være privatpersoner, virksomheder og forskellige organisationer. Udlejerne har en såkaldt råderet over boligen. Dette medfører at udlejeren kan bestemme, hvem der kan bo i boligen og hvilke overordnede ændringer der i tidens løb skal foretages. Lejeboligen er sjældent større end ejerboligen, hvilket underbygger teorien om, at familier ofte vælger at investere i en ejerbolig med mere plads (Kjeldgaard, 2006). Flere danskere vælger at leje i stedet for at købe en bolig. Dette kan skyldes flere årsager, men det er oftest den finansielle del der afskrækker folk. Ved at leje sig ind i en bolig har man en større frihed, da man ikke er sat i gæld i boligen. Dette betyder, at boligen kan skiftes ud med kort varsel, hvis der opstår et behov for dette. Den psykologiske del kan altså spille ind, når man vælger en boligtype (Rasmussen, 2010). Der er mange restriktioner omkring lejeboligen. Når en person lejer sig ind i en bolig, laves der en aftale mellem de to parter, lejekontrakten. Denne er til for at beskytte begge parter mod urimelige forhold, og binder for det meste lejeren til at opsige lejemålet i rimelig tid. I Danmark findes lejeloven, der hovedsagligt er til for at beskytte lejeren. Lejeloven er generelt præceptiv, hvilket betyder, at den ikke kan fraviges i en aftale eller lejekontrakt. På den måde er lejer beskyttet mod at binde sig til helt urimelige krav fra udlejer. Det er derfor forholdsvist sikkert at leje sig ind i en bolig, da der skal foreligge en betydende forsømmelse af lejeaftalen, før udlejer kan hæve denne (Andersen, Clausen, Edlund, Iversen, Michelsen, & Pedersen, 2008). Side 8 af 64

14 Boligmarkedet Som før nævnt er boligen en form for forbrugsgode. I lejeboligens tilfælde er huslejen omkostningen ved at bo i boligen. Når der skal vælges mellem køb eller leje af bolig, kan det derfor være en god idé, at stille de to omkostningsforløb overfor hinanden. Det lyder enkelt, men kan være ganske svært at gennemskue for almindelige førstegangskøbere eller lejere. Huslejen for en almindelig lejebolig følger naturligvis visse retningslinjer, så prisen hverken bliver for høj eller for lav. Der er muligt for mange lejere at få økonomisk hjælp til huslejen via boligstøtte. Boligsikringen er et skattefrit tilskud fra staten. Boligsikringens størrelse afhænger af boligens areal, huslejens størrelse, antal personer i husstanden og husstandens indkomst og formue (Borgerservice). Ved en omkostningsbestemt husleje tages udgifterne ved den løbende drift af boligen, vedligeholdelse, samt det såkaldte kapitalafkast i betragtning (Kjeldgaard, 2006). Kapitalafkastet kan være forskelligt fra tid til anden, da det er bestemt ud fra, hvad ejeren kunne opnå af afkast ved anden investering med samme risiko. Ved andre lejeboliger er huslejen bestemt efter værdien af det lejede. Her fastsættes lejen ud fra både boligens stand, størrelse, omgivelser og hvad der er normalt i området. Hvis ikke beløbet svarer til den reelle værdi kan huslejenævnet og boligretten gribe ind og fastlægge en rimelig leje. Det er blevet bestemt, at huslejen for lejligheder taget i brug efter 1991 kan aftales igennem lejekontrakten. Dette kaldes også for en markedsbestemt husleje (Kjeldgaard, 2006). 2.4 Andelsboliger Boligformen andelsbolig stammer oprindelig fra starten af 1900 tallet, hvor boligforholdene i København var elendige. Denne tankegang fik nyt liv igen i 1976, hvor den blev genindført. Det gjorde den, så lejerne nemmere kunne overtage deres lejlighed, hvis udlejningsejendommen skulle udstykkes til ejerlejligheder. Det har siden givet lejerne forkøbsret, hvis de stiftede en andelsboligforening i deres private lejebolig. Dvs. at lejerne i en ejendom vil få forkøbsret, hvis ejendommen de bor i, bliver sat til salg (Den store danske). Side 9 af 64

15 Boligmarkedet Definitionen på almene og private andelsboliger er; et boligfællesskab, hvor medlemmerne betaler et beskedent indmeldelses gebyr og et indskud (boligandel) ved overtagelsen af en lejlighed. En andelsboligforening er en boligorganisation, der er opbygget som en forening der arbejder med almen boligvirksomhed. En privat andelsboligforening har til formål at skaffe medlemmerne af foreningen en bolig i foreningens ejendom (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). En kommende andelshaver køber en andel af foreningen, som giver ret til en bolig i foreningen. Ved fraflytning kan denne andel så handles efter foreningens regler om prisfastsættelse. Mulighederne for prisfastsættelsen vil blive beskrevet senere, men da markedsprisen ofte overstiger den fastsatte pris på andelen, handler andelshaveren ofte andelen på det sorte marked, så muligheden for en større profit opnås (Statens Byggeforskningsinstitut og Amternes og Kommunernes Forskningsinstitut, 2001). Der er 2 måder en privat andelsboligforening kan anskaffe sig en ejendom. Det kan enten gøres ved at opføre en ejendom eller ved at købe en eksisterende ejendom/ traditionel andelsboligforening. De traditionelle andelsboligforeninger er mest anvendte og ofte ældre ejendomme, hvorfor de derfor også kaldes ældre andelsboligforeninger. Nybyggede andelsboligforeninger kan modtage støtte fra staten i form af garantistillelse og tilskud og kaldes derfor støttede andelsboligforeninger. Der er også nybyggede andelsboliger, der kan få en garanti for realkreditlån og ikke får den direkte offentlige støtte. Disse betegnes som ustøttede andelsboligforeninger. Der skelnes mellem traditionelle, nybyggede og støttede andelsboliger, men det er ofte svært at skelne, da eksempelvis traditionelle andelsboligforeninger kan få støtte ved byfornyelser mm.. Betydningen af de 3 andelsboligformer er ofte meget flydende og bruges i flæng (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009) Ligheder og forskelle på andelsboliger og ejerboliger Andelsboliger minder på mange måder om ejerboliger, men der er dog visse forskelle. Andelshavere afdrager løbende på gælden via boligudgiften, som betales månedligt. Nedbringelsen af andelsboligforeningens gæld vil derfor få de enkelte andeles værdi til at stige. Denne gevinst kan realiseres skattefrit, når en andelshaver vælger at sælge sin andel. Dette er Side 10 af 64

16 Boligmarkedet meget analogt med, hvad der sker med ejerboliger. (Andersen, Linderoth, Smith, & Westergård- Nielsen, 2005). Oftest kan andelshavere bo forholdsvist billigere end, hvis de ejede en ejerbolig, da mange andelsforeninger har krav om en billig husleje. Der er ofte et stærkt fællesskab i en andelsboligforening og mange vedligeholdelsesudgifter er pålagt foreningen. Hvis man ønsker at forbedre sin andelsbolig, skal det oftest godkendes af en bestyrelse, da man ikke ejer sin egen bolig. Det skal det mere sjældent, hvis du har en ejerbolig, hvor det står ejeren frit for at lave (indvendige) forbedringer. En væsentlig forskel er også, at andelshavere har optaget deres lån i form af et banklån, hvilket tit er dyrere i forhold til et realkreditlån. Der skal dog ikke betales ejendomsværdiskat som andelshaver. Som ejer af din egen bolig kan du selv bestemme prisen, som andelshaver er der andre kriterier der bestemmer dette. Dette beskrives nærmere i næste afsnit (Andelsboligforeninger.com) Prisfastsættelse af en andelsbolig Hvis en køber beslutter sig for at købe en andelsbolig, er det vigtigt at vide, hvad den rigtige pris er, og hvad den senere kan sælges for. Der er 3 metoder til at finde den rette værdi eller andelskrone 3, som det også er kaldt. Det kan gøres ud fra en valuarvurdering (Ejendommens kontante handelsværdi), den offentlige ejendomsvurdering (udarbejdes af Told og Skat) eller anskaffelsesprisen (ejendommens pris ved stiftelse af andelsboligforeningen). Andelsboligforeningen har i dennes vedtægter bestemt, hvilken metode der ønskes brugt. Det er en vurderingssag, hvilken metode der er bedst, men den offentlige ejendomsvurdering er ofte den mest anvendte, da den er gratis og dannes automatisk. Nogle andelsboligforeninger ser dog gerne deres lejlighed følge markedsprisen, ligesom ejere af ejerlejligheder, for at opnå en eventuel større profit. Her skal andelsboligforeningen selv betale udgiften for salæret. Andelsboligforeninger der vælger at bruge anskaffelsesprisen, er ofte foreninger der har en ejendom, hvor prisen ved ejendommens stiftelse er højere end den nuværende ejendomsvurdering. Prisudviklingen bliver netop ikke medtaget i denne metode/ beregning, og 3 Andelskronen er lig med: (ejendommens værdi + diverse aktiver andelsboligforeningens gæld) / Samlet oprindeligt indskud for alle andelsboliger Side 11 af 64

17 Boligmarkedet prisen vil derfor ligge meget konstant, hvilket kan vise sig enten gunstigt eller ugunstigt (Andelsboligforeninger.com). 2.5 Almene boliger Almene boliger er sociale boligbyggerier, som indbefatter ungdomsboliger, ældreboliger, kollektivboliger og familieboliger. Det er kommunerne der i praksis fører tilsyn med boligselskaberne, som ejer disse almene boliger. Almene boliger bliver ofte opført for, at de svageste i samfundet, har mulighed for at få deres boligbehov dækket (Socialministeriet, 2010). Finansieringen af disse almene boliger sker via en kombination af beboerindskud, grundkapitalindskud/ boligtilskud og lån, hvor det offentlige yder støtte. Beboerne betaler 2 % af anskaffelsessummen, kommunen betaler 14 % og de resterende 84 % finansieres ved at optage et realkreditlån. Beboernes ydelse af realkreditlånet har siden 1982 ligget fast på 3,4 % af anskaffelsessummen som reguleres med 75 % af løn- og prisudviklingen. Denne lave ydelse skyldes støtte fra staten. For at få gang i boligbyggerierne er der dog lavet en boligpakke i 2009, hvor de kommunale indskud halveres til 7 % og lægges over på realkreditlånet, som så bliver 91 %. Den månedlige husleje vil dermed blive sat ned med op til 1000 kr. og maksimumsbeløbet for et alment byggeri forøges med 6 % i store dele i landet (Socialministeriet, 2010). Side 12 af 64

18 Den generelle udvikling på boligmarkedet 3 Den generelle udvikling på boligmarkedet I det følgende afsnit vil den seneste udvikling på boligmarkedet blive beskrevet. Der er set på indikatorer som boligmassen, antal udbudte boliger, kvadratmeterpriser og liggetider. 3.1 Boligmassen Der er i Danmark igennem de sidste mange årtier blevet bygget mange boliger. Ejerboliger har i alle årene været meget dominerende, men specielt fra var der et boom i antallet af ejerboliger. I denne periode stod byggeriet af andelsboliger næsten helt stille, som ellers har lagt på et stabilt leje omkring de % af det samlede antal boliger (Velfærdsministeriet, 2009). Boligbestanden udgjorde pr. 1. januar boliger, som er beregnet på baggrund af Bygnings- og Boligregisteret, det såkaldte BBR Boligmassen (primo 2008) Ejerboliger Andelsboliger Almene boliger Privat udlejning Andre Figur 3.1; viser boligbestanden/antal boliger efter ejer - og udlejningsforhold primo 2008 (egentlige boliger i alt, målt i 1.000) Kilde: (Realkreditrådet, 2010) Figur 3.1 viser med klar tydelighed, at ejerboligformen er den mest populære boligform. Langt størstedelen af boligbestanden i Danmark er ejerboliger, hvilket også er grunden til, at denne afhandling vil have størst fokus på denne boligtype. Cirka 40 % af boligmassen er udlejede boliger, her indeholdt almene boliger og private udlejningsboliger. Opgørelsen som Side 13 af 64

19 Den generelle udvikling på boligmarkedet danner grundlag for figuren, har inkluderet alle boliger. Den har under andre derfor også medtaget ubenyttede boliger og uoplyste udlejningsforhold (Velfærdsministeriet, 2009). For at undgå forvirring omkring den eksakte boligbestand har Danmarks statistik lavet en definition på husstande og boliger. Ved en bolig forstås en del af en eller flere bygninger, hvortil der er selvstændig adresse, og som er beregnet til eller bliver benyttet til helårsbeboelse. Fritidshuse, der benyttes til helårsbeboelse, medregnes som boliger og ved en husstand forstås summen af personer tilmeldt samme adresse i CPR. Dvs. at mange tabeller og tal ofte er svære at sammenligne, da antal husstande ikke medtager boliger, som er ubeboede eller står tomme. Der er også forskelle i, hvordan de forskellige variable til boligtyperne bliver defineret, hvilket gør sammenligneligheden dårlig (Danmarks statistik, 2010). Her er der blevet taget udgangspunkt i opgørelsen fra BBR, som velfærdsministeriet har benyttet. Den viser netop de boligtyper denne afhandling har fokus på og er generelt meget overskuelig. 3.2 Udbudte boliger Figur 3.2 viser antal udbudte boliger, dvs. antallet af boliger, der ved månedens udgang er blevet observeret på internettet, opdelt på parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder i hele landet Udbudte boliger jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 Parcel- og rækkehuse Hele landet Ejerlejligheder Hele landet Figur 3.2; Viser antal udbudte boliger fra på det danske marked. Kilde: (Realkreditrådet, 2010). Side 14 af 64

20 Den generelle udvikling på boligmarkedet For parcel- og rækkehuse var udbuddet i år 2004 cirka stk., dette faldt de næste par år, hvorefter antallet steg med 140 % fra Udbuddet af ejerlejligheder har ikke oplevet så store udsving gennem årene, dog med undtagelse af perioden fra 2006 til 2007, hvor antallet steg med 100 %. I 2008 var det nogenlunde samme niveau, hvorefter det har været faldende. Ifølge Thomas Rasmussen, statsaut. ejendomsmægler fra Home Århus, har udbuddet de sidste måneder været faldene i Århus, som kan antages ud fra grafen at være en generel tendens på markedet. Dette skyldes primært, at flere sælgere af boliger har taget deres udbudte bolig af markedet, for senere at kunne sælge den til en højere markedsværdi. Køberne har også haft gode betingelser for at opnå en lav rente og gode muligheder for at købe en bolig til en attraktiv pris, da mange sælgere har accepteret store nedslag (Rasmussen, 2010). 3.3 Udbudspriser Udbudspriserne på de 2 ejerboligformer følger, på hver deres prisniveau, nogenlunde hinanden. Priserne stiger fra 2004 til 2007 for ejerlejligheder og indtil 2008 for parcel- og rækkehuse. Det er en stigning på henholdsvis 73 % for ejerlejligheder på 3 år og 69 % for parcel og rækkehuse på 4 år. Dette må siges at være en voldsom prisstigning, da priserne ifølge Thomas Rasmussen de sidste 100 år gennemsnitligt er steget 3 % årligt, hvor inflationen ikke er medtaget. Side 15 af 64

21 Den generelle udvikling på boligmarkedet Udbudspriser (kroner pr. kvadratmeter) jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 Parcel- og rækkehuse Hele landet Ejerlejligheder Hele landet Figur 3.3; Viser kvadratmeter priserne på henholdsvis parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder på det danske marked fra 2004 til 2010 Kilde: (Realkreditrådet, 2010). Udbudspriserne har siden 2007 og 2008 været faldende og især ejere af lejligheder har været hårdt ramt, da priserne gennemsnitlig er faldet med 18 %. Disse store udsving i priserne gjorde at der opstod et stort boligudbud, en såkaldt boligboble. Flere eksperter mente, at priserne var pustet kunstigt op, og det før eller siden ville få boblen til at briste (Lunde, 2009). Antal udbudte boliger og udbudspriserne har en stor sammenhæng med udbud/efterspørgsel, men også andre faktorer spiller ind. Under fuldkommen konkurrence er udbudspriserne generelt høje, hvis antallet af udbudte boliger er få og omvendt, hvis der er mange boliger til salg (Kjeldgaard, 2006). Under normale forhold er boligmarkedet tilnærmelsesvis under fuldkommen konkurrence, så udbud og efterspørgsel prøver at tilpasse sig hinanden. Tendensen på boligmarkedet har været at købere og sælgere havde en forventning om forsatte prisstigninger. Derved steg antallet af udbudte boliger sammen med udbudspriserne. Flere investerede deres opsparing i mursten i stedet for andre alternativer som obligationer eller aktier. Figur 3.2 og 3.3 viser, at det gik fra at være sælgers marked, hvor sælger kunne vente på den rigtige køber, som ville betale den rette pris. I blev det til købers marked, hvor udbuddet var stort, og køberne nu kunne vente på den rette pris. Nogle sælgere var desperate for at få solgt deres bolig pga. store lån og en idé om, at markedet var vendt. De var derfor villige til at Side 16 af 64

22 Den generelle udvikling på boligmarkedet tage imod store nedslag fra køber (Lunde, 2009). Ifølge beregninger fra Jens Lunde var 20 % af alle boligejere i 2007 teknisk insolvente, dvs. at deres samlede gæld oversteg værdien af boligen (Lunde, 2007). Antallet af hushandler begyndte at falde sidst i 2005 og er med små svingninger gradvist faldet indtil ultimo 2009 (Danmarks statistik, 2010). Det ses tydeligt i Figur 3.2, hvor der hurtigt skete en stigning i antal udbudte boliger. Dette fik dog først en indvirkning på priserne nogle år efter, det tog altså nogle år for markedet at tilpasse sig. 3.4 Liggetider Figur 3.4 viser hvordan liggetiderne har været støt stigende siden 2006, hvilket bekræfter, at det var købers marked liggetider (antal dage) jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 Parcel- og rækkehuse Hele landet Ejerlejligheder Hele landet Figur 3.4; Viser det gennemsnitlige antal dage, de boliger, der er afgået i løbet af måneden, har været udbudt på internettet. Kilde: (Realkreditrådet, 2010). Det ses tydeligt ud fra figuren, at liggetiderne for begge boligformer er steget drastisk fra 2006 og frem. Der er sket mere end en fordobling i antal dage, hvilket kan skyldes at forventningerne til boligmarkedet har været dårlige, og folk nu først køber når de er sat 100 % ind i forløbet. Thomas Rasmussen nævnte, at nogle sælgere lod deres bolig være sat til salg i 1 ½ år eller endnu mere, fordi de ikke ville gå ned i pris eller havde nået deres smertegrænse økonomisk. I mellemtiden Side 17 af 64

23 Den generelle udvikling på boligmarkedet venter de på, at boligmarkedet kommer til at se mere optimistisk ud igen. Dette trækker meget op i statistikken, men omvendt vil der naturligvis være enkelte boliger, der bliver solgt den første uge. I januar 2007 sker der et skift i liggetiderne, hvor ejerlejlighedernes liggetider stiger markant i forhold til parcel- og rækkehusene. Herefter er der gennemsnitligt længere liggetider for ejerlejlighederne. Dette kan skyldes flere faktorer, men måske især det faktum, at mange havde valgt ejerlejligheder som investeringsobjekter. Da boligmarkedet begyndte at vende og priserne på boliger faldt, ville mange af investorerne hurtigt af med ejerlejlighederne, hvilket skabte et for stort udbud for nye investorer. Dermed steg liggetiderne og topper måske lige nu med omkring 250 dage i gennemsnit. Det ses igen at parcel- og rækkehusene i januar 2010 har overhalet ejerlejlighederne, når det kommer til gennemsnitlige liggetider. Grunden til dette kan formodes at have baggrund i den, trods alt, mere positive stemning på markedet for ejerlejligheder især. 3.5 Overtagne ejerboliger Figur 3.5 viser, at efter boligkrisen ( ) har antallet af tvangsauktioner været nede på et meget lavt niveau. Antal overtagne ejerboliger Antal Figur 3.5; Viser opgørelsen over alle private ejerboliger og indeholder dermed både parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse, som er overtaget af realkreditinstitutterne pga. manglende betaling på realkreditlån. Kilde: (Realkreditrådet, 2010). Side 18 af 64

24 Den generelle udvikling på boligmarkedet Som tidligere nævnt var 20 % af boligejerne i Danmark teknisk insolvente i Det gør, at der i fremtiden er stor chance for, at man vil se antallet af tvangsauktioner stige, da der sidenhen er blevet flere boligejere, der er teknisk insolvente. I 2009 har der også været en lille stigning i overtagne boliger, men ikke noget i forhold til tidligere boligkriser. Det skyldes den rekordlave rente, som letter betalingsvanskelighederne for udsatte boligejere. Mange har fået afdragsfrie lån, så trods store lån er deres likviditet ikke så presset som under tidligere boligkriser, hvor renten var meget højere, og der ikke var de samme lånemuligheder. Antallet af restancer og tvangsauktioner vil dog formentligt stige, når centralbanken i fremtiden ikke længere kan fastholde de lave renter (Lunde, 2009). Side 19 af 64

25 Generelt om faktorer der påvirker prisfastsættelsen af boliger 4 Generelt om faktorer der påvirker prisfastsættelsen af boliger Det danske boligmarked har igennem det seneste årti oplevet kraftige prisstigninger og ikke mindst kraftige fald. Boligmarkedet er måske ved at stabilisere sig nu, og finde et mere almindeligt niveau, hvis begrebet almindeligt stadig kan bruges om dette marked. Alligevel er det meget svært at forudsige udviklingen på boligpriserne. Prisfastsættelsen af en bolig er en kompliceret størrelse. Prisen på boliger bliver bestemt på baggrund af mange forskellige faktorer, faktorer der i den seneste tid, ikke alle har været gennemskuelige i samme omfang som tidligere. Disse faktorer vil i det følgende afsnit blive gennemgået og vurderet, for senere at kunne sætte dem ind i en endelig sammenhæng. Hver af disse faktorer bidrager med en større eller mindre del af den endelige prisfastsættelse. For at opstille hele virkeligheden omkring prisfastsættelse af boliger er det muligt at inddrage et utal af faktorer, der spiller ind, bl.a. gennem de økonomiske konjunkturer og økonomien generelt. Derfor vil det også kun være de mest generelle faktorer, der har en forholdsvis direkte indvirkning på prisfastsættelsen, der kommer i betragtning i denne afhandling. Herefter vil renten, lånemuligheder, ledighed, skat og andre væsentlige faktorer blive beskrevet. Side 20 af 64

26 Beskatningen i Danmark 5 Beskatningen i Danmark Beskatningen i Danmark er et ømtåleligt emne, hvor selv små ændringer, kan skabe stor debat i hele landet. Beskatningen påvirker alle samfundslag og det kan være svært at tilgodese alle, når regeringen vælger at pille ved skatterne. Forårspakken 2.0 er trådt i kraft pr. 1. januar 2010 og vil i løbet af de næste år, komme med ændringer i beskatningen (Skatteministeriet, 2010). Beskatningen har stor betydning for boligejerne og kontantprisen. Boligejerne har generelt fordel af den måde, den danske beskatning er bygget op, som i de følgende afsnit vil blive gennemgået. 5.1 Ejendomsværdibeskatning Ejendomsværdibeskatningen er en progressiv skat, som udregnes af SKAT på grundlag af den seneste periodes prisudvikling i fast ejendom. Boligejerne betaler 10 af ejendomsværdien indtil den når den progressive grænse, som ligger på kr.. Herefter betaler boligejerne 30. Denne beskatning har haft stor gavn af skattestoppet i 2002, hvor det blev besluttet at fastfryse grundlaget for ejendomsværdiskatten. Vurderingen som SKAT lavede i 2001, er udgangspunktet for denne fastfrysning, men hvis boligens værdi pr. 1. oktober i indkomståret er lavere end vurderingen i 2001, er dette tal beregningsgrundlaget. Ejendomsværdiskatten kan ikke overstige vurderingen, som er fastsat i Ejendomsværdiskatten kan altså kun stige, til den når loftet, men kan omvendt godt falde, hvis vurderingen af boligens værdi er mindre end vurderingen i 2001 (Skatteministeriet, 2010). Denne fastfrysning har givet mange boligejere en skattemæssig fordel, da boligernes værdi er steget meget kraftigt siden Skatten på ejerboliger har igennem tiderne svinget i takt med ejendomsværdierne. Denne justering i skatten har været med til at dæmpe udsvingene i boligmarkedet og kontantpriserne. Skattestoppet har sat denne form for stabilisator ud af kraft. Fastfrysningen har været en medvirkende årsag til, at kontantpriserne er blevet presset op på et urealistisk niveau i de senere år. Flere eksperter mener at fastfrysningen af ejendomsværdiskatten bør ophæves, så skatten igen følger med prisudviklingen. Det vil på længere sigt gøre, at boligejerne skal betale lidt mere i skat. Den faldende indkomstskat vil dog kompensere en del for Side 21 af 64

27 Beskatningen i Danmark dette, og ejerboliger vil stadig være lempeligt beskattet i forhold til andre former for investeringer, eksempelvis via rentefradraget og ejendomsavancebeskatningen (Det Økonomiske Råd, 2009). 5.2 Ejendomsavancebeskatning (Parcelhusreglen) Ifølge parcelhusreglen er en eventuel gevinst ved at sælge sin bolig fritaget for beskatning. Det betyder så også, at eventuelle tab ikke kan trækkes fra. Ejeren af boligen skal dog have boet i ejendommen fast eller delvist i en periode, før gevinsten kan realiseres. Boligejernes bolig må heller ikke overskride 1400 m 2, hvilket en typisk bolig ikke gør (Skatteministeriet, 2006). Der er ikke en lov som siger, hvor lang tid ejeren skal have boet i ejendommen. Alligevel skal der være tale om reel beboelse, hvilket myndighederne grundigt kontrollerer ved bl.a. at tjekke varmeforbruget og lignende. Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens paragraf 8 er hovedreglen, at fortjeneste ved salg af fast ejendom er skattepligtig, men parcelhusreglen indeholder, som nævnt nogle betingelser, som gør at fortjenesten er fritaget for skat. Parcelhusreglen som er en undtagelse af hovedreglen gør, at ejere har en fordel frem for lejere, og at det kan bruges som et investeringsobjekt (Dansk Ejendomsmæglerforening, 2005). 5.3 Den kommunale ejendomsskat (Grundskyld) Grundskylden er den skat boligejere betaler for at have en grund. Grundskylden bliver beregnet ud fra, hvor meget grunden er værd i ubebygget stand. Det er faktorer som, hvor grunden ligger, og hvad grunden skal bruges til, der har størst indflydelse på den beregnede grundværdi (Skatteministeriet, 2006). Grundskylden er en promilleandel af den beregnede grundværdi, som kommunerne selv fastsætter og derfor varierer meget fra kommune til kommune. Det skal dog være fra 16 til maksimum 36 og denne andel må højest stige med 4,7 % årligt. Det er altså en skat, som boligejerne betaler årligt til kommunen, fordi de har købt en lille del af kommunens samlede boligareal. Denne direkte skat har de senere år haft en kraftig stigning. Den gennemsnitlige grundskyld pr. boligejer er steget kr. fra 2005 til Dette skyldes primært stigningerne på grundværdierne, som i samme periode er steget med 54 %. Side 22 af 64

28 Beskatningen i Danmark Kommunerne har samtidig sat grundskyldssatserne op, men det står kun for 300 kr. ud af de kr. (Realkreditrådet, 2010). Skatten har ikke været en del af skattestoppet. I 2009 betalte boligejerne 13 mia. kr. til kommunekasserne, så det er en vigtig skat for kommunerne. 5.4 Rentefradrag Boligejere kan trække renteudgifterne fra i skat. Dvs. at de renter boligejerne betaler på deres boliglån ved at have optaget et realkreditlån eller banklån, kan trækkes fra. Skatteværdien af rentefradraget i dag lyder på 33,5 %, men vil i fremtiden ifølge skattereformen, forårspakken 2.0, gradvist blive reduceret. Skatteværdien af rentefradraget vil i 2019 være reduceret til maksimum 25,5 %. Før man køber en bolig og optager et boliglån, ligger der ofte store overvejelser til grund. Et boliglån er en stor finansiel udgift, og derfor vil en reducering også foregå gradvist med 1 procentpoint årligt fra 2012 og frem. Det sker gradvist, så boligejerne vænner sig til ændringen i deres rådighedsbeløb, og boligejerne ikke kommer i økonomiske problemer. Muligheden for at trække renteudgifterne fra i skat, er en stor fordel for boligejerne i forhold til lejere, hvilket ofte er til stor diskussion blandt eksperter (Skatteministeriet, 2010). 5.5 Personlig skat Regeringens skattestop har medfulgt en række ændringer i indkomstskatten. Det betyder, at mange mennesker med en indkomst, vil have flere penge mellem hænderne. Dette skattestop vil kunne gøre, at flere vil optage lån til en bolig eller fradrage deres lån hurtigere, hvilket vil hjælpe det hårdt ramte boligmarked. Forårspakken vil ændre følgende i den personlige skattepligtige indkomst. Bundskatten bliver nedsat med 0.09 procentenheder, så den i 2010 vil være 3,67 %, hvilket vil kompensere borgerne for den tidlige nævnte forøgelse af kommuneskatten. Bundskatten og sundhedsbidraget på de nuværende 8 % vil i de efterfølgende år flyde sammen. Det vil foregå med en årlig stigning på 1 procentpoint, så bundskatten i 2019 vil være 11,67 %. Den nuværende mellemskat på 6 % bliver ophævet, mens topskatten på de 15 % vil være uændret. Indkomstgrænsen for, hvornår der skal Side 23 af 64

29 Beskatningen i Danmark betales topskat bliver også forhøjet. I 2009 skulle der betales topskat, når månedslønnen oversteg cirka kr. i 2011 er denne grænse steget til kr., hvilket betyder en væsentlig besparelse, for de folk der har en indkomst på dette leje. Nedsættelsen at bundskatten og ophævelsen af mellemskatten vil få skatteloftet til at falde. Skatteloftet vil fra 2010 være sænket til 51,5 %, hvilket betyder et fald på 7,5 procentpoint i forhold til tidligere. Et skatteloft betyder, at man højest kan komme til at betale 51,5 % af sin indkomst, hvilket har en stor betydning for folk med en høj indkomst. Denne skattereform vil ud fra alt at dømme hjælpe mange boligejere, da mange boligejere ofte betaler topskat og har en månedsløn der overstiger kr. (Skatteministeriet, 2010). Statsministeren har slået fast, at reformen vil blive gennemført, selvom Socialdemokraterne og oppositionen mener, at man skal udsætte skattestoppet indtil økonomien er forbedret. Regeringen håber at en skattelettelse, vil få flere i arbejde og øge privatforbruget. Oppositionen mener, at denne skattelettelse vil gå ud over velfærden, og vil skabe endnu større arbejdsløshed, da regeringen skal spare 24 mia. i den offentlige sektor for, at regnskabet går op. Indkomstskatten er som beskrevet i den politiske duel til stor debat, og den nationale økonomiske krise gør absolut ikke emnet mindre fremtrædende (TV2, 2010). Side 24 af 64

30 Lånemuligheder 6 Lånemuligheder Mulighederne for boliglån er mange, og det kan ofte være svært at gennemskue, hvilken låntype der netop er bedst for boligkøberen i forhold til køberens situation og boligmarkedet. Købere må overveje en række risici, før de tager en endelig beslutning. Ydelsen kan stige ved valg af en variabel rente og det kan måske ikke stå mål med indkomsten. Arbejdsløshed, nedgang i indkomsten osv. kan have store konsekvenser, da man som låntager hæfter personligt. Derfor bør man som boligkøber overveje mange faktorer, inden der optages et lån. Realkreditlån har også en belåningsgrænse på 80 %, så de sidste 20 % skal enten finansieres via et dyrere banklån, lån fra private/bekendte eller af egen opsparing (Jakobsen, 2009). De mest typiske lånemuligheder vil nu kort blive beskrevet og derefter rentens betydning for valget af lån og kontantprisen på boliger. Der er i dag tre hovedtyper af realkreditlån, som realkreditinstitutterne udbyder. Her er der tale om fastforrentet lån, rentetilpasningslån og lån med variabel rente med eller uden renteloft (Realkreditrådet, 2009). Disse 3 hovedtyper af realkreditlån kan optages som kontantlån eller obligationslån. Det typiske for privatpersoner er dog at optage et obligationslån, da en eventuel kursgevinst ved indfrielse af lånet førtidigt er skattepligtigt ved et kontantlån (Nykredit, 2010). De kan alle kombineres med afdragsfrihed i nogle perioder. Indførelsen af afdragsfrie lån skete i 2003 og var en af flere faktorer, der havde indflydelse på den store boligefterspørgsel og stigning i kontantprisen på boliger (Det Økonomiske Råd, 2009). Realkreditlån er ikke individuelt tilpasset og er meget standardiserede for at holde priserne nede. Der er dog stadig mange valgmuligheder, så låntager har god mulighed for at finde et lån der passer den enkeltes risikoprofil og investeringsønsker. 6.1 Fastforrentet lån Et fastforrentet lån har typisk en løbetid på 30 år og er konverterbart. Den typiske låntager af fastforrentede lån har en lav risikoprofil. Låntager kender på forhånd den faste ydelse i hele lånets Side 25 af 64

31 Lånemuligheder løbetid og kan til hver en tid indfri lånets restgæld til kurs pari 4. Hvis låntager kan opkøbe obligationerne på de finansielle markeder, som ligger til grund for lånet, til en kurs på under 100, er det selvfølgelig en billigere metode. Det giver altså låntager en stor sikkerhed at kunne indfri til kurs pari, da man så ikke behøver at tænke på en kursstigning, når renterne falder. Da den lange rente ifølge Figur 6.1 er faldet cirka 2 % på cirka et år, har det for låntagere, som skulle indfri lånet i år, været godt med denne kurs pari mulighed (Realkreditrådet, 2009). 6.2 Rentetilpasningslån Denne form for lån blev introduceret i 1996 og blev hurtig populær pga. den generelle lavere rente. De kendes ofte som F1 og F3 lån, da renten tilpasses efter 1 eller 3 år, men løbetiden kan også være 5 og 10 år. Låntager kan typisk få en lavere rente i forhold til den lange rente, men skal til gengæld tage højde for fremtidige rentestigninger, hvilket vil give låntager en større ydelse. Disse rentetilpasningslån er inkonverterbare og kan kun indfries til kurs pari, når renten tilpasses efter 1, 3, 5 eller 10 år (Realkreditrådet, 2009). EU har for nyligt lavet en høring om nye, skrappe likviditetskrav til den finansielle sektor, som kan medvirke til, at umuliggøre F1 lån i fremtiden. Hvis denne lov træder i kraft, vil realkreditinstitutterne og derved også låntagere af disse lån, stå overfor en alvorlig udfordring (Børsen, 2010). 6.3 Lån med variabel rente Denne lånetype er meget sammenlignelig med rentetilpasningslån. Den største forskel er, at renten ændrer sig efter 3 eller 6 måneder. Renten afhænger heller ikke af den korte rente som rentetilpasningslånet, men afhænger af CIBOR-renten 5, hvis man optager et lån i danske kroner. CIBOR-renten er en referencerente, der er bestemt på et andet marked. CIBOR-renten offentliggøres dagligt fra Danmarks Nationalbank. 4 Kurs CIBOR = Copenhagen Interbank Offered Rate Side 26 af 64

32 Lånemuligheder Generelt når man vælger et lån med variabel rente, kan man sikre sig imod store rentestigninger ved at have et renteloft. Dvs. hvis låntager har et loft på 6 %, kan renten ikke stige til mere end dette niveau, men der betales også ekstra for denne sikkerhed. Lån med variabel rente kan indfries til markedspris, til en kurs der er aftalt på forhånd eller til kurs pari ligesom rentetilpasningslånet (Realkreditrådet, 2009). 6.4 Prioritetslån med SDO D. 1. juli 2007 blev loven for Særligt Dækkede Obligationer (SDO) vedtaget. Loven indebar nye regler for pengeinstitutternes udlån mod pant i fast ejendom. Med loven for SDO kunne bankerne nu udstede realkreditobligationer på samme måde som realkreditinstitutterne. Denne fordel for bankerne skulle øge konkurrencen mellem banker og realkreditinstitutter og give låntagerne et valg mellem bank og realkredit. Renten på SDO følger Nationalbankens indlånsbeviser og ligger normalt højere end renten på realkreditlån. Dvs. at det normalt er dyrere at tage et prioritetslån, men i modsætning til et realkreditlån kan lånet fungere som en kassekredit. Som låntager har man mulighed for at indbetale et større beløb i nogle måneder og hæve dem igen, når man mangler lidt ekstra penge nogle måneder senere. Lånet kan altid indfries til kurs 100 (Jakobsen, 2009). 6.5 Renten og kurser Ud fra den tidligere gennemgang af de forskellige lånetyper ses det tydeligt, at renten har en stor indflydelse på, hvilket lån der er fordelagtig på et givent tidspunkt. Låntager skal dog også tage højde for løbetiden, afdragsfrihed, refinansieringsperiode, konvertering, kuponrenten, renteforventninger osv. (Jakobsen, 2009). Markedsrenten er den mest benyttede rente i daglig tale, og bliver beregnet hver dag på finansmarkedet. Derudover sætter Central- og Nationalbanken en pengemarkedsrente eller som tidligere nævnt en referencerente ligesom CIBOR-renten. Nationalbankens referencerente benyttes ved bankernes indbyrdes betalingsstrømme, men bestemmer tillige den rente som bankkunderne har ved ind- og udlån. Side 27 af 64

33 Lånemuligheder Denne afhandling vil fokusere mest på markedsrenten, da de fleste lån er baseret på denne rente. I Figur 6.1 ses den korte rente, hvor udlånets løbetid normalt er 1 år eller kortere og den lange rente, hvor løbetiderne overstiger 1 år. Markedsrenten er afhængig af udbud og efterspørgsel på det frie marked. Dvs. at den bliver bestemt efter låntager og långiver. Låntagers villighed til at betale for et lån, og långivers villighed til at låne sine penge ud. Derudover præger kreditrisikoen og pengenes bindingsperiode markedsrenten på obligationer (Realkreditrådet, 2009) Obligationsrente Kort rente Lang rente Kort euro rente Figur 6.1; Viser den korte og lange rente fra 1998 til 2010 Kilde (Realkreditrådet, 2010) I Figur 6.1 ses, hvordan de to rentetyper følges ad, oftest med en forskel på 2-3 %. Den korte rente er i øjeblikket rekordlav og helt nede på 1,22 % og den lange rente følger meget godt med og ligger på 4,68 %. Den korte rente er faldet knap 5 % på 1 år, hvilket har lettet mange boligejeres rentebyrde her og nu, og har hjulpet boligmarkedet, som siden prisboblens kollaps har været hårdt ramt. Boligejerne med en variabel rente skal dog være varsomme, da en rentestigning vil gøre dem endnu mere udsatte (JP, 2009) Kursens indvirkning I de ovennævnte afsnit omkring lånetyper, er det flere steder nævnt at lånene kan indfries til kurs 100. Obligationskursen og markedsrenten er modsatrettede effekter. Hvis markedsrenten stiger, Side 28 af 64

34 Lånemuligheder falder kursen og omvendt. Kursen er forholdet mellem obligationens pålydende rente og markedsrenten. Det får den effektive rente til at tilpasse sig markedsrenten. Konvertible obligationer vil typisk ikke overstige kurs 100, da låntager har mulighed for at indfri lånet til kurs 100. Det vil give långiver et kurstab, hvis der eksempelvis er købt til en kurs over 100. Inkonvertible obligationer er anderledes. Her kan kursen komme langt over kurs 100. Det er som nævnt forholdet mellem den pålydende rente og markedsrenten, der bestemmer dette. Det er ikke kun renten, som bestemmer obligations kurs, det gør løbetiden også. En kort og lang obligation med den samme pålydende rente, vil ikke have samme kurs. Typisk vil den korte obligation, som følger den korte rente, have en højere kurs end den lange obligation. Det vil så bevirke, at den effektive rente er lav, da kursen og renten er modsatrettede (Realkreditrådet, 2010). Side 29 af 64

35 Lånemuligheder 6.6 Udviklingen af låntyper Efter gennemgangen af låntyper mm. viser denne graf fra Nationalbanken november 2009 meget godt, hvilke typer lån der har slået igennem de senere år. Figur 6.2; Viser den årlige vækst i realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse samt vækstbidrag fra låntyper. Kilde: (Danmarks Nationalbank, 2009) Da den korte rente er rekordlav, vælger mange danskere et lån som er variabelt forrentet. Fra 2009 og frem er det kun variabelt forrentede lån der bidrager til den årlige vækst, hvorimod de fast forrentede lån bidrager negativt. Det er især de afdragsfrie lån med variabel rente, der har slået kraftig igennem de senere år, specielt F1 lånene har været årsagen hertil. Generelt har afdragsfrie lån været populære, både med fast eller variabel rente, og udgør 50 % af det samlede realkreditudlån. De fastforrentede lån har dog den seneste tid haft flere indfrielser end udstedelser, hvilket er ret usædvanligt. 56 % af realkreditinstitutternes udlån til ejerboliger og fritidshuse er med variabel rente. 75 % af dette udlån er med rentetilpasning inden for 1 år (Danmarks Nationalbank, 2009). Betydningen af de afdragsfrie lån og den lave rente, har haft indvirkning på kontantprisernes kraftige stigning, som endte ud i den såkaldte prisboble. Flere låntagere så en mulighed for at få et Side 30 af 64

36 Lånemuligheder billigt lån, men mange havde ikke gennemtænkt konsekvenserne ved et fald i boligpriserne og en eventuel rentestigning. Den store årlige vækst i de korte afdragsfrie lån gør, at det ser ud til, at mange ikke har lært af fortiden. Korte afdragsfrie lån er ikke et dårligt valg, hvis låntagerne eksempelvis ligger de penge til side, som de skulle have brugt på afdrag. Det vil gøre, at låntagere har råd til eventuelle rentestigninger i fremtiden, og ikke behøver at ende op som teknisk insolvente. Side 31 af 64

37 Andre faktorer der påvirker kontantprisen 7 Andre faktorer der påvirker kontantprisen Der findes naturligvis mange faktorer der spiller mere eller mindre ind på kontantprisen. Nogle af disse er dog vanskelige at gøre op i tal og redegøre for. En faktor som sæsonudsving i antallet af salg af boliger kan have stor indflydelse på kontantprisen på kort sigt, og derigennem være meget svær at forklare overordnet. Inflation er en anden faktor der kan påvirke kontantprisen. Denne er til gengæld mere forudsigelig på længere sigt og er lettere at tage højde for. I det følgende afsnit vil nogle af de væsentligste faktorer blive gennemgået. 7.1 Ledighed Ledighed og arbejdsløshed er to forenelige begreber. Ifølge ILO (1983) 6 er man ledig, eller arbejdsløs, hvis man, ifølge Danmarks statistik, er en del af alle nedenstående tre punkter. - Man er helt uden arbejde - Man er til rådighed for et arbejde - Man er aktivt jobsøgende Ledigheden er ofte brugt som indikator for, hvordan det går det danske arbejdsmarked og industri. Med høj ledighed er markedet presset, da virksomheder har været nødsaget til at afskedige medarbejdere. Ved lav ledighed har markedet været, og er måske stadigt, i en vækstperiode. Her søger virksomhederne arbejdskraft og står i nogle tilfælde uden en tilstrækkelig mængde. Der findes flere typer ledighed. Indimellem hører man eksperter bruge begrebet naturlig ledighed, også kaldt strukturel ledighed. Den strukturelle ledighed er et ligevægtsniveau, på langt sigt, hvis løn - og prisniveauet udvikler sig i det rigtige forhold. Konjunkturmæssig ledighed er baseret på, hvordan konjunkturerne i økonomien udvikler sig. Dette henvender sig mere til det ovennævnte, hvor markedet tilpasser arbejdsstyrken efter, hvor stor efterspørgslen på markedet er (Skatteministeriet, 2008). Ledigheden i Danmark er stadig stigende, og flere analytikere regner med, at ledigheden i udgangen af 2010 vil nå op på næsten (Børsen, 2009). Ved at sætte dette tal i historisk 6 ILO (1983) Den internationale ledighedsdefinition fra 1983 Side 32 af 64

38 Andre faktorer der påvirker kontantprisen sammenhæng er udviklingen lidt foruroligende. I 1993 toppede ledigheden i nyere tid med ca ledige, men gik siden ned helt frem til starten af 2008 (Danmarks statistik, 2010). Hvis ledigheden i 2011 vokser, vil den højst sandsynligt runde og måske mere til. De nyeste tal fra januar og februar 2010 viser dog en faldende tendens i ledigheden. Dette må dog ikke endeligt tolkes som om, at ledigheden er på vej ned endnu. Sammenholdt med ledigheden skal det der kaldes bruttoledigheden nemlig også tages i betragtning. Mens ledigheden har været på vej ned, er bruttoledigheden gået op. Dette skyldes typisk, at flere ledige er nået til et punkt, hvor aktivering kommer ind i billedet. Desuden er arbejdsstyrken blevet mindre, grundet at mange har taget konsekvensen af arbejdsmarkedssituationen og er gået på pension, hvilket altså ligger skjult i tallene over ledigheden (Børsen, 2010) Fuldtidsledige i pct. af arbejdsstyrken 2006 Jan Juni 2007 Jan Juni 2008 Jan Juni 2009 Jan Juni 2010 Jan. Fuldtidsledige Figur 7.1; Viser antal fuldtidsledige i pct. af arbejdsstyrken fra 2006 til 2010 Kilde: (Danmarks statistik, 2010) Indirekte vil ledigheden øges, hvis renten går op, da virksomhederne i erhvervslivet bliver mere pressede og må afskedige ansatte. Ledigheden vil blive en direkte faktor, hvis husejeren mister jobbet eller indkomsten forringes, da privatøkonomien og rådighedsbeløbet dermed køres i sænk. Hvis husejerne ikke længere har råd til at bo i ejerboligen, vil et salg være nært forestående. I nogle tilfælde kan huset ende på tvangsauktion, som man ofte så det i start-halvfemserne (DR, 2009). Dette viser, hvordan ledigheden spiller ind på prisfastsættelsen i mere end et henseende. Side 33 af 64

39 Andre faktorer der påvirker kontantprisen Alt andet lige, vil en højere ledighed medføre et større udbud af boliger, sammenholdt med det mere begrænsede samfundsøkonomiske forbrug, hvilket får kontantprisen på boliger til at falde. I Figur 7.1 ses, hvordan ledigheden har været støt faldende frem til midten af Herefter er andelen af ledige gået mere stejlt opad, og vi har formentligt ikke nået toppen endnu. Udviklingen bærer præg af, at virksomhederne i 2006 og 2007 havde hårdt brug for arbejdskraft, og først begyndte at afskedige ansatte sidst i 2008, selvom konjunkturerne havde vendt i nogen tid forinden. 7.2 User costs User costs, eller boligomkostninger, er populært sagt, de omkostninger der er ved at leve i en bolig. Man bruger begrebet i sammenhæng med idéen om, at ejerboligen anvendes som et forbrugsgode. User costs hænger tæt sammen med andre faktorer som løn, rente og ledighed, samt hvilke lånetyper der er udbudt på markedet. User costs indeholder typisk omkostninger som kapitalomkostninger, drift, vedligehold, administration, ejendomsskatter og afskrivninger på boligen. Dertil mindskes omkostningerne dog ved prisstigningen på boligen (Lunde, 2009). Den største omkostning eller udgift for ejeren af boligen er naturligvis de månedlige afdrag på lånet, der finansierede købet. Derfor har den tidligere beskrevne rente stor indflydelse på de endelige user costs. Kapitalomkostningerne udgør det, man kunne have fået i afkast af en ligeså risikabel investering et andet sted. Altså omkostningerne ved at have kapital til at stå i boligen. Omkostningerne ved driften, administrationen og vedligeholdelsen kan være meget forskellige alt efter boligens stand, men vil typisk udgøre en ikke helt uvæsentlig del af de samlede boligomkostninger. Afskrivningerne er et naturligt fald i boligens værdi efterhånden, som den bliver brugt og slidt. En bolig er dog et meget langtidsholdbart gode, så den årlige afskrivning er sjældent en stor procentdel af boligens værdi. Sidst udgør den årlige prisstigning en form for indkomst, hvis der da foreligger en stigning og ikke et fald. Umiddelbart vil der være en prisstigning på boliger på langt sigt, som svarer til stigningen i forbrugerpriserne. Man skal dog huske, at den årlige prisstigning kan være et fald, som det er set indenfor de seneste år. Side 34 af 64

40 Andre faktorer der påvirker kontantprisen Ligesom huspriserne har været svingende, har også boligomkostningerne været ganske volatile. Renten har som før nævnt stor betydning for boligomkostningerne, men også den nye skattereform har haft meget at sige. Den lave rente sammenholdt med et fald i huspriserne og skattelettelser har gjort det månedlige rådighedsbeløb større for især nye købere, der kan opnå en stor gevinst allerede ved købet af boligen. Da økonomien for nogle år tilbage stadig var på vej til at toppe, lå Danmark i top 2 over lande der brugte flest penge på boligudgifter, heriblandt vedligeholdelse og husleje. I Danmark er kravene til standarden for boliger meget høj, og derfor bruger danskerne en forholdsvis meget stor del af budgettet på boligen. I 2005 brugte danskere gennemsnitligt 27,4 % af budgettet på boligen, hvilket er en rimelig høj sats, holdt op imod gennemsnittet i EU på 21,3 % (Business.dk, 2005). Dengang havde førstegangskøbere omkring kr. til rådighed pr. husstand hver måned efter boligomkostningerne og skat. I dag er dette beløb steget kraftigt, især for førstegangskøbere i København, som i gennemsnit har kr. til rådighed i måneden. Det er en stigning på op imod 70 %. Da rådighedsbeløbet er blevet større, vil flere og flere igen kigge på muligheden for at købe bolig (JP, 2010). Når det gælder kontantprisen på boliger, bliver denne påvirket af de fremtidige user costs. Hvis renten er høj, vil user costs typisk også være høje. Dermed vil rådighedsbeløbet blive lavt, og økonomien stram. Alt dette kan være med til at presse kontantprisen ned. Modsat vil en lav rente opfordre flere til at købe boliger, og efterspørgslen skubber derfor priserne på boliger op. Side 35 af 64

41 Andre faktorer der påvirker kontantprisen Rådighedsbeløb for højtlønnede familier År Indkomst efter skat kr kr kr Bolig Ydelse på realkreditlån (netto) kr kr kr Ejendomsværdiskat og grundskyld kr kr kr El, vand, varme, vedligehold, mv. kr kr kr Rådighedsbeløb i 2010 kroner efter faste udgifter kr kr kr Stigning i procent 8,33 % 23,33 % Tabel 1: Viser det gennemsnitlige rådighedsbeløb pr. måned for højtlønnede familier Kilde: (Børsen, 2009) I ovenstående tabel ses den procentvise stigning i rådighedsbeløbet over årene Denne tabel er baseret på de højtlønnede familier, men også standardfamilien har oplevet stigninger på omkring 11 % (Børsen, 2009). I det endelige rådighedsbeløb er inkluderet omkostninger ved bil og andre faste omkostninger. Det mest opsigtsvækkende er faldet i ydelsen på realkreditlånet, sammen med den større indkomst efter skat. 7.3 Demografi Demografi er groft fortolket en befolkningsbeskrivelse. Heri ligger mange forskellige elementer, der i fællesskab danner grundlag for en endelig beskrivelse af folk i et bestemt område eller land. Disse elementer er bl.a. køn, alder og civilstand, men også ændringer i fordelingen af folk geografisk kan være en del af demografien. En anden del af demografien er befolkningsvæksten på Side 36 af 64

42 Andre faktorer der påvirker kontantprisen basis af dødelighedsudviklingen og fødselsraten. Her er reproduktion, altså hvor gode folk er til at reproducere sig selv, et hovedemne. Når man analyserer på demografien kigges der både på, hvad udviklingen skyldes, samt hvad der fremover vil påvirke udviklingen (Den store danske). Selve demografien kan deles op i flere underkategorier, der hver især skildrer et specifikt område. Der er her tale om teknisk demografi, teoretisk eller formel demografi, deskriptiv demografi, samt social demografi og historisk demografi. I afhandlingen vil der hovedsagligt blive fokuseret på udviklingen i både befolkningstilvæksten og i de enkelte aldersgrupper. Den historiske udvikling i befolkningstallet i Danmark har generelt været støt voksende. Dog har der siden 1970 erne ikke været den store vækst. Omkring årtusindskiftet kunne danskerne ikke reproducere sig selv. På trods af det, er der stadig en forventning om, at befolkningstallet vil stige fremover. Dette skyldes generelt forventningen om en positiv nettoindvandring i fremtiden. I 2040 forventes den danske befolkning at runde 6 mio. indbyggere (Pedersen, 2004). Som det ses i Figur 7.2 vil væksten i befolkningstallet være at finde i den ældre andel af befolkningen. Dette bliver også kaldt den fremtidige ældrebyrde. Figur 7.2; Viser befolkningstilvæksten fra 1769 til 2040 fordelt på aldersgrupper. Kilde: (Pedersen, 2004) Side 37 af 64

43 Andre faktorer der påvirker kontantprisen I efterkrigsårene kan en kraftig stigning blandt 0-14-årige ses. Denne stigning sammen med en forbedret levestandard og en længere gennemsnitlig levetid, vil skabe et boom i antallet af ældre. Disse ældre kræver større offentlige midler end hidtil, og arbejdsstyrken vil blive forholdsvis mindre end den er nu. Dette vil formentligt i fremtiden betyde højere skatter på arbejdsmarkedet, men også opførsel af flere ældrevenlige boliger. Som det ses på Figur 7.2, er det et vedvarende problem, der skal findes en holdbar løsning på. Andelen af ældre i forhold til arbejdsstyrken er utrolig stor, mere end 50 % i år Man skal dog være opmærksom på, at pensionsalderen sandsynligvis også vil blive sat yderligere op. I grafen er ældrebyrden defineret som personer på mere end 60 år, hvor der antageligt vil være mange, der stadig er i arbejde. Gode forhold for ansatte på arbejdsmarkedet kan gøre arbejdsalderen længere, hvor fysisk hårdt arbejde førhen satte en naturlig stopper for aktiviteten. Antallet af ældre på over 80 år vil dog også stige ret kraftigt. Ældrebyrden som fænomen ses ikke blot i Danmark, men også resten af verden, specielt i de lande der oplever vækst og forbedrede levestandarder. Set i forhold til andre industrilande vil Danmark faktisk ikke blive ramt specielt hårdt af ældrebyrden. Lande som Tyskland, Italien, Japan og til dels Frankrig vil støde på en meget større procentdel af ældre i de næste årtier (Pedersen, 2004). Demografi og ældrebyrden i Danmark vil få større og større betydning for den danske økonomi. Udover selve økonomien, vil også boligmarkedet blive påvirket af skift i befolkningens struktur. Der vil, som før nævnt, opstå et større behov for ældrevenlige boliger grundet det større antal ældre. Samtidigt vil der formentligt blive et større udbud af parcelhuse, som de store generationer vil flytte ud af. På den måde vil der komme en skævvridning i boligmassens struktur, hvilket kan vise sig som noget af en udfordring for hele boligmarkedet. Der kan dog også tænkes at ske et skift i den sociale demografi og den generelle adfærd. Man vil måske se flere ældre blive boende ved familien, som man førhen gjorde, for at den nye generation kunne varetage de ældre. Side 38 af 64

44 Andre faktorer der påvirker kontantprisen Figur 7.3; Viser andelen af ældre i forhold til arbejdsstyrken. Kilde: (Pedersen, 2004) Demografiens direkte indvirkning på kontantprisen for ejerboliger vil ikke umiddelbart være til at få øje på, men vil på langt sigt være af væsentlig betydning. Kontantprisen vil i simple træk være bestemt af udbud og efterspørgsel. Hvis der over tid vil være et større udbud af ejerboliger, vil det naturligvis påvirke prisen. Figur 7.4; Viser andelen af personer fordelt på alder og boligform primo Kilde: (Danmarks statistik, 2009) Side 39 af 64

45 Andre faktorer der påvirker kontantprisen Den geografiske del af demografien vil også over tid være en vigtig faktor. I lang tid har tendensen været, at folk flytter til større byer, og dette ser ikke ud til at vende foreløbigt. Derfor vil der komme et større antal boliger i de danske storbyer, og antallet af boliger i provinsen vil på den måde falde. Langt de fleste ældreboliger findes oven i købet i byen, hvilket lægger yderligere pres på byzonerne. I grafen ovenfor ses, hvordan danskere bor efter de forskellige alderstrin. De store udsving findes i 20 års alderen, hvor mange unge flytter fra forældrenes parcel- eller rækkehus til etagebebyggelse af en eller anden form. Her ses også den største stigning i Anden bolig, som i stor grad er udgjort af kollegieboliger. Når alderen overskrider år, sker der igen et skift i fordelingen. Denne gang skyldes det, at de ældre må flytte i mindre boliger, ofte i byen, hvor man er tættere på indkøb og generel ældrehjælp. Efter 85 års-alderen må mange ældre personer se sig nødsaget til at flytte på plejehjem. 7.4 Psykologiske faktorer En ofte undervurderet faktor når det kommer til kontantpriser på boligmarkedet, er de psykologiske faktorer. Dette gælder for så vidt hele økonomiens udvikling, men også boligmarkedets. Forventningen til fremtiden er altafgørende for, hvordan fremtidens økonomi kommer til at se ud. Historien skildrer, hvordan befolkningen reagerer på fornemmelsen af en fremtidig positiv eller negativ vækst. Forbrugets niveau er naturligvis grundet flere forhold som løn - og prisstigninger, mens større investeringer bliver foretaget med baggrund i forventninger om fremtidens udvikling. Boligen i sig selv er et nødvendigt gode, for at man kan have tag over hovedet. Nu bliver boligen dog mere og mere brugt som opsparing, og udgør derfor den privatøkonomiske formue. I den seneste tid er boligejere blevet opfordret til at låne i boligen, da man så kan investere friværdien i alternativer med mulighed for større gevinst. Dette kan dog være meget risikofyldt, som flere private investorer har oplevet det, efter at måtte give afkald på mange, eller alle, større personlige ejendele. Side 40 af 64

46 Andre faktorer der påvirker kontantprisen Hvad der ligger bag den fremtidige forventning til økonomien og boligmarkedet, er meget interessant. Figur 7.5; Viser forbrugerforventningerne fra 1986 til 2010 Kilde: (Statistikbanken) I Figur 7.5 ses forbrugertilliden gennem de seneste 24 år, målt på forskellige indikatorer som familiers økonomiske situation i dag, sammenholdt med forventningen til den økonomiske situation om et år. Forventninger kan være utroligt vanskelige at sætte tal på, da de bliver baseret på bløde værdier. Forventninger bliver ofte bygget på, hvad der førhen er sket, historiske tendenser. Alligevel må det antages, at de færreste forbrugere er eksperter på dette område. Derfor har medierne og økonomiske kommentatorer en meget stor indflydelse på samfundets forventninger til fremtiden. Som Thomas Rasmussen gjorde opmærksom på i interviewet, har ejendomsmæglere stor indflydelse på, hvordan psykologien på boligmarkedet udvikler sig. Ejendomsmæglere kan gennem nogle tiltag vende negative tendenser til positive. Ved bl.a. at være mere kritiske overfor, hvilke boliger der tages ind, falder udbuddet og prisen påvirkes positivt. For at få flere boliger sat til salg, kan ejendomsmæglere prøve at gøre boligmarkedet mere attraktivt ved at hæve udbudspriserne. Derved vil flere boligejere med salg i tankerne tiltrækkes. Hvis ejendomsmæglere kan få sælger til at sætte prisen lidt ned efter en længere periode, øges salget af ejendomme (Rasmussen, 2010). Side 41 af 64

47 Økonomiske modeller 8 Økonomiske modeller Det overordnede formål med gennemgangen af de betydende faktorer har været, at skabe et fundament til forståelse af teorien bag de økonomiske modeller. Herunder vil de økonomiske modeller i forhold til boligmarkedet i højere grad blive beskrevet detaljeret. 8.1 SMEC SMEC (Simulation Model of the Economic Council) er en makroøkonomisk model, der tilnærmelsesvis kan beregne prognoser og konsekvenser i fremtidens økonomi. SMEC bliver løbende videreudviklet og tilpasset ændringer i dansk og udenlandsk økonomi, samt ændringer i det danske og udenlandske samfund. I det daglige bliver modellen brugt af Det Økonomiske Råd, der også står bag udviklingen af SMEC, med henblik på analyser til de halvårlige vismandsrapporter. SMEC tager afsæt i generel økonomisk teori og forbinder de forskellige faktorer og sammenhænge i den danske økonomi. Information og data i SMEC er baseret på de årlige nationalregnskaber, og går omkring 40 år tilbage i tiden. Overordnet kan SMEC beskrives på baggrund af endogene og eksogene variable, hvor de eksogene variable er udefrakommende faktorer, der har indvirkning på de endogene variable. Dette kan f.eks. være udenlandske løn og prisforhold, der påvirker de danske priser (Det økonomiske råd, 1994). Boligmarkedet er styret af kontantprisen på boliger, og kontantprisrelationen i SMEC kan give en indikation om, hvad der har størst betydning for kontantprisen. Kontantprisrelationen består af en række ligninger, som ved første blik virker uoverskuelige. Derfor kan man med fordel opdele kontantprisrelationen i mindre stykker, der hver især beskriver en del af helheden. Nedenfor ses hele kontantprisrelationen. Konstanterne i relationen er bygget på data fra 1975 til Endeligt beskriver kontantprisrelationen kontantprisen på enfamiliehuse med indeks 2000 = 1. De enkelte definitioner der indgår i kontantprisrelationen kan ses i Bilag 3. DLOG(PHK) = *DLOG(1+UCOST-GPCPE) (1.1) Side 42 af 64

48 Økonomiske modeller *LOG(1+UCOST[-1]-GPCPE[-1]) (1.2) *LOG(PHK[-1]/PCP[-1]) (1.3) *LOG(FYDL[-1])-LOG(FKBHO[-2]) *DLOG(Q) (1.4) *DTPHK (1.5) I det følgende vil der blive redegjort for kontantprisrelationen i mindre bidder af gangen. = *DLOG(1+UCOST-GPCPE) (1.1) Den første ligning beskriver, hvad det koster at bruge sin bolig, samt inflationsforventninger til fremtiden. I udtrykket for user costs indgår flere konstante og variable, der hver især vægter forskelligt. Der er tale om bl.a. obligationsrenten, lejeværdien, ejendomsskattesatsen, rentefradraget m.fl.. Den effektive obligationsrente er et årligt gennemsnit og meget ligetil, mens lejeværdikomponenten består af ejendomsværdiskattesatsen, rentefradragssatsen og lejeværdiprocenten. Derudover findes også vurderingsprisen der ligger bag beregningen af lejeværdien, samt kontantprisen på enfamiliehuse i lejeværdikomponenten. Inflationsforventningerne tager udgangspunkt i det seneste års forventninger og privatforbruget i alt både nuværende og sidste år *LOG(1+UCOST[-1]-GPCPE[-1]) (1.2) Den næste del af kontantprisrelationen er hovedsagligt til, for ikke at skabe markante udsving i den endelige relation. Her indgår user cost begrebet og inflationsforventninger fra den seneste periode, hvilket uanset den forrige lignings udfald vil stabilisere den samlede effekt *LOG(PHK[-1]/PCP[-1]) (1.3) Tredje del af den samlede relation fokuserer på forholdet mellem det samlede forbrug og kontantprisen på enfamiliehuse. Begge variable er taget fra den foregående periode. Hvis de to variable minder for meget om hinanden, vil denne del have en meget lille indvirkning på det samlede resultat. Hvis det samlede forbrug ændres relativt mere positivt end kontantprisen på enfamiliehuse, vil det påvirke det samlede resultat negativt og vice versa. Side 43 af 64

49 Økonomiske modeller *LOG(FYDL[-1])-LOG(FKBHO[-2]) *DLOG(Q) (1.4) Denne del indeholder den disponible indkomst på langt sigt, boligkapitalen og det samlede antal beskæftigede. Det ses at den disponible indkomst på langt sigt er baseret på den seneste periode, mens boligkapitalen er data fra forrige periode. Sidst er det samlede antal beskæftigede fra den nuværende periode og i antal af Boligkapitalen er meget konstant, hvorfor man også har valgt at trække data fra 2 år tilbage *DTPHK (1.5) Den sidste del indeholder kun variablen der betegner trenden i relation for kontantpris. Det er meget svært at redegøre for, hvilke af disse relationer der vil betyde mest for den endelige model. Her vil det være nødvendigt at foretage en simulation, hvor de hver især vil blive analyseret gennem konsekvensberegninger. Dette vil blive vist i sammenhæng med modellen ADAM i næste afsnit. Kontantprisrelationen i SMEC er medtaget, for sammenlignelighedens skyld, og da denne er foretrukket af nogle økonomer. 8.2 ADAM Der er flere måder, hvorpå det er muligt at beskrive den danske økonomi på kort, mellem og lang sigt. Med ADAM har Danmarks statistik udarbejdet en makroøkonomisk model, der med over 1400 ligninger giver en dyb indsigt i dansk økonomi. Både finansministeriet, økonomiministeriet, samt andre større institutioner gør brug af ADAM. Modellen er bygget op af mange dele, hvilket gør den forholdsvist kompliceret, og de mange delelementer beskriver hver især et bestemt område af den samlede økonomi. Modellen ADAM bliver jævnligt opdateret med nye udtryk og er senest i april 2008 blevet revideret, hvor der var ændringer på områder som ledighed, lønrelationer og boligmodellen. I boligmodellen var det hovedsagligt kontantprisrelationen der blev reestimeret med få ændringer (Danmarks statistik, 2010). Den danske økonomi har som bekendt været under pres gennem de seneste år og den følgende økonomiske krise har sat fokus på, hvilke faktorer der betyder mest for udviklingen i økonomien. Side 44 af 64

50 Økonomiske modeller Boliginvesteringer og kontantprisen bliver nævnt som de to grundsten i forbindelse med boligmarkedet. Boliginvesteringerne er meget skiftende i omfang, og påvirker igennem efterspørgslen både løn - og prisdannelsen, men også beskæftigelsen. Ved kontantprisen gælder det, at den er meget følsom overfor bl.a. renten og konjunkturerne i økonomien. Selve boligmodellen i ADAM er meget interessant. Her drages de ovennævnte ligninger sammen, for til sidst, at ende ud i en prognose omkring den samlede boligbestand ultimo i Danmark. Relationerne i ligningerne beskriver modellen for boligmarkedet ifølge ADAM, se evt. Bilag 1. ADAM er overordnet meget kompliceret og uigennemskuelig, men boligmodellen i sig selv er ganske forståelig og giver et godt overblik over, hvordan faktorerne indbyrdes påvirker hinanden. Figur 8.1 viser boligmodellen i ADAM, på kort sigt Kilde: ADAM og egne tegninger Side 45 af 64

51 Simulation 9 Simulation Gennem simulation af en model forsøges det at efterligne en hypotetisk virkelighed. Ved en simpel simulation af elementer i en økonomisk model opnås en langt bedre forståelse af de enkelte faktorer, der er indeholdt i modellen. 9.1 Kontantprisrelationen i modellen ADAM Et blik tilbage i tiden giver oftest det bedste bud på, hvad der venter i den kommende tid. Dette er også tilfældet med kontantprisrelationen i ADAM. På baggrund af informationer der vedrører modellens variable, har det været muligt at estimere flere forskellige konstanter, der på hvert sit område har stor betydning for hele kontantprisrelationen. Danmarks statistik har langt hen ad vejen ramt rigtigt, når det kommer til bestemmelse af ændringer i kontantprisen. Alligevel er fremtiden ikke forudsigelig og kontantprisrelationen i ADAM har langt fra kunnet beskrive bølgetoppen i kontantprisen frem til omkring 2006, hvor boligpriserne var på sit højeste. Der er en vis stivhed i modellen og denne gør, at den ofte møder kritik. Andre modeller har over årene dog ikke vist bedre resultater, hvilket gør det svært at argumentere imod brugen af denne. Da kontantprisrelationen i ADAM er en af de bedst mulige måder, hvorved ændringen i kontantprisen kan udregnes, er dette blevet foretrukket i denne afhandling. Udregningerne er baseret på tal fra ADAMs databank, der indeholder mere end 6000 forskellige datarækker. Det er lykkedes at få fingrene i data helt frem til 2009 fra Danmarks statistik. Disse data var ikke umiddelbart tilgængelige, men efter flere forespørgsler og forklaring vedrørende brugen af data, kan disse medtages i beregningerne. Derfor er alle data ikke taget direkte fra ADAMs databank, men fra en fuldmægtig i ADAMs afdeling under Danmarks statistik. I simulationen er der brugt kædeindekserede tal, da disse er foretrukket i mange landes nationalregnskaber. Kædeindekserede tal gør det lettere at flytte basisåret, og samtidig beholde vækstraterne i de forskellige data. Dermed har basisåret i kædeindekserede tal kun betydning for niveauet i datarækken og ikke ændringerne. Ved brug af daværende fastbasetal tog ændringerne kun udgangspunkt i basisåret. Derfor vil vækstraterne ved fastbasetal typisk skifte nedad når basisåret flyttes, da raterne bliver mindre i forhold til det nye basisår (Bender, 2007). Side 46 af 64

52 Relativ ændring Simulation Kontantprisrelationen tager udgangspunkt i seks variable, der dog reelt har baggrund i langt flere, hvilke der af hensyn til afhandlingens omfang ikke vil blive kommenteret yderligere i dybden. Nedenfor i Figur 9.1 ses grafen for ændringen i logaritmen til kontantprisen. Grafen viser udviklingen over årene ,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, Relativ ændring i kontantprisen (2000 = 1) Kilde: Egne udregninger og ADAMs databank Faktisk Udregnet Figur 9.1; Viser henholdsvis den relative ændring i kontantprisen for den faktiske og udregnede udvikling. Når man kigger på Figur 9.1, er det eneste, der umiddelbart springer i øjnene, den markante afvigelse i slutningen af perioden. Her følger den faktiske udvikling ikke den udregnede, og en form for boble ses fra omkring 2003 og helt frem til Denne boble er også blevet kaldt for boligboblen, der beskriver de oppustede priser på boligmarkedet. Modellen følger ikke den faktiske udvikling i dette tidsrum, da priserne voksede kraftigere, end man kunne forestille sig. Desuden er der flere faktorer i kontantprisrelationen, der tager højde for kontantpriserne året før, hvilket gør kraftige stigninger svære at efterkomme i beregningerne. Hvis man ser bort fra den store afvigelse i de sidste år følges de to linjer pænt ad. En mindre overvurdering det ene sted, vejes op af en stigning et andet sted. Linjerne følger typisk den økonomiske vækst i samfundet. Den kendte spiral i væksttider viser sig igen, hvor en højere indkomst vil øge forbruget og derved priserne, her på boliger. Senere bliver der kigget nærmere på, hvad en stigning i forbruget reelt betyder for kontantprisrelationen. Side 47 af 64

53 Simulation Den omtalte Figur 9.1 er, som før nævnt, baseret på kontantprisrelationen i ADAM. Kontantprisrelationen består af fire forskellige led, der hver især beretter om en del af kontantprisen på enfamiliehuse. Nedenfor ses kontantprisrelationen, som den ser ud i ADAM. De fire led ses tydeligt indeholdt i hver sin logaritme. At disse er beregnet i logaritmen til tallet skyldes, at man derved lettere kan registrere en forskel årene imellem. Senere vil de fire led blive gennemgået, hvor procentvise ændringer vil markere, hvor stor betydning det enkelte led har for hele kontantprisrelationen. Cpuxh pcpuxh pche fkbh(-1) Dlog(phk) = *Dlog *Dlog + Dlog pcpuxh *Log fkbh phk fkbhw(-1) Her ses de fire led, der binder kontantprisrelationen sammen. Den første del tager afsæt i det samlede forbrug uden boligforbruget. Desuden bliver der taget hensyn til den samlede kapitalmængde af bygninger. Den anden del beskriver prisen på boligforbruget i forhold til kontantprisen, dette bliver også kaldt user costs. Tredje del udgør prisen på det samlede forbrug, mens den sidste del omhandler reel og ønsket kapitalmængde af bygninger Indkomst/kapitalmængde-relationen 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, phk 10% 100% dlog phk Figur 9.2; Viser kontantprisrelationen ved ændringer af indkomst/ kapitalmængde-relationen. Kilde: Egne Beregninger og ADAMs databank Side 48 af 64

54 Simulation Cpuxh pcpuxh *Dlog fkbh I Figur 9.2 ses, hvordan en procentvis ændring i indkomst/kapitalmængde-relationen på henholdsvis 10 og 100 % har indflydelse på kontantprisrelationen. I dette tilfælde er det ikke let at se nogen forskel. Alligevel er der en lille afvigelse fra den oprindelige beregning, naturligt nok især i linjen der afbilleder den største procentvise ændring. Det samlede private forbrug og kapitalmængden af bygninger udgør ikke nogen væsentlig faktor, og derfor må det konkluderes, at denne del ikke har en betydende indflydelse på den samlede kontantpris User cost-relationen 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, phk 10% 100% dlog phk Figur 9.3; Viser kontantprisrelationen ved ændringer af user cost-relationen. Kilde: Egne beregninger og ADAMs databank *Dlog pche phk Figur 9.3 viser hvordan user cost-relationen, spiller ind på kontantprisrelationen. Som det ses er konstanten til denne user cost-relation negativ. Det betyder, at leddet påvirker kontantprisrelationen negativt, så længe boligforbruget relativt er større end kontantprisen. Side 49 af 64

55 Simulation Omvendt vil et fald i boligforbruget, der er relativt større end kontantprisens fald, have en positiv effekt på kontantprisrelationen, da logaritmen til et tal under 1, giver et negativt resultat. Der ses ikke nogen decideret forskel ved en forandring på 10 % i user cost-relationen. Derimod er der en synlig forskel ved en 100 % ændring, specielt under den seneste periode. Ændringer som eksempelvis en højere rente, vil give højere user costs, som derved i høj grad påvirker denne relation. Her er der dog tale om en procentvis ændring af konstanten, så det ses hvor meget relationen overordnet betyder for kontantprisrelationen Forbrugsrelationen 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, phk 10% 100% dlog phk Figur 9.4; Viser kontantprisrelationen ved ændringer af forbrugsrelationen. Kilde: Egne beregninger og ADAMs databank Dlog pcpuxh Figur 9.4 viser specifikt, hvor meget det samlede private forbrug uden boligydelser har indflydelse på modellen. I forbrugsrelationen indgår, som vist ovenfor, kun det samlede private forbrug uden boligydelser. Ved en 100 % ændring tilpasser udregningen sig den faktiske kontantpris bedre. Derfor kan man diskutere, hvorvidt denne relation er blevet højt nok vægtet, i forhold til nogle af de andre relationer. Det samlede private forbrug uden boligydelser må dog siges at spille noget ind på kontantprisrelationen. Netop forbruget følger måske den økonomiske vækst bedre, end Side 50 af 64

56 Simulation modellen vil antyde. Det er til gengæld svært at gøre op, hvorvidt der forekommer en komplementær- eller substitutionseffekt i det private forbrug uden boligydelser. Hvis befolkningen bruger forholdsvist ligeså mange midler på boligydelserne som på alt andet, vil det samlede forbrug uden boligydelser og det resterende forbrug gå hånd i hånd Udbud/efterspørgsels-relationen 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, phk 10% 100% dlog phk Figur 9.5; Viser kontantprisrelationen ved ændringer af Udbud/ efterspørgsels-relationen. Kilde: Egne beregninger og ADAMs databank fkbh(-1) *Log fkbhw(-1) I dette tilfælde viser Figur 9.5 betydningen af udbud og efterspørgsel på boliger. Konstanten i udbud/efterspørgsels-relationen er negativ. Dette gør relationen negativ, hvis udbuddet af boliger er større end efterspørgslen, og modsat positiv, hvis udbuddet af boliger er mindre end efterspørgslen. Det er værd at lægge mærke til, at variablerne er fra det forgangne år. Dermed tages der baggrund i udbud og efterspørgsel fra det tidligere år. Dette må formodes at øge stabiliteten i kontantprisrelationen, men også mindske fleksibiliteten. Et bud på det kommende års udbud og efterspørgsel, baseret på året før, er dog formentligt det bedste at gøre. Det ses her, at en procentvis ændring på 100 % gør den beregnede ændring tilnærmelsesvis magen til ændringen i den faktiske kontantpris. Dette grunder i relationens negative virkning, så Side 51 af 64

57 Simulation længe der er et større udbud end efterspørgsel. Efter omkring 2000 ændrer dette sig dog, så udbud/efterspørgsels-relationen påvirker kontantprisrelationen positivt. Fra omkring 2000 følges alle de beregnede linjer langt hen af vejen ad. 9.2 Delkonklusion Ud fra simulationen af de fire delelementer i kontantprisrelationen kan det nu vurderes, hvilke af delelementerne der har størst betydning for den samlede relation. Den individuelle vægtning af konstanterne for delelementerne har naturligvis stor betydning for de enkelte resultater, og dermed det samlede resultat. Det må antages at kontantprisrelationen er opbygget på en måde, der kan udjævne de eventuelle forskelle, der kan opstå mellem delelementerne. Derfor kan der også kun konkluderes på baggrund af denne antagelse. I et fremtidsmæssigt perspektiv vil user cost-relationen, jf. Figur 9.3, få stor betydning. Dette bakkes op af den generelle opfattelse blandt købere, der har øget fokus på omkostningerne ved at bo i egen bolig, frem for lejebolig. Udbud/efterspørgsels-relationen vil også i fremtiden betyde meget for kontantprisen for enfamiliehuse. Den velkendte udbud/efterspørgsels kurve vil i ligevægt ikke give store udsving i kontantprisrelationen, men ved ubalance vil en ændring kunne ses. I de seneste år har dette været tilfældet, og den demografiske udvikling tyder ligeledes på en fremtidig ubalance, som det tidligere er blevet beskrevet. De to resterende delelementer er mindre betydende i den store sammenhæng, men det samlede private forbrug har trods alt noget at sige jf. Figur 9.4 i simulationen. Generelt ses det dog, at der skal meget store ændringer i de enkelte delelementer til, for at bemærke tydelige forskelle i kontantprisrelationen. 9.3 Sammenligning og kritik af modellerne ADAM som Danmarks statistik står for, og SMEC, som vismændene i Det Økonomiske Råd udgiver, har mange ligheder, men de fraviger også hinanden ved konsekvensberegninger mm.. Modellerne Side 52 af 64

58 Simulation ender sjældent op med helt samme resultat efter en ændring, fremskrivning eller simulation, da modellerne, som tidligere beskrevet, ikke bruger de samme forklarende variable i relationen. Nogle faktorer vægtes højere i den ene model i forhold til den anden osv.. Denne afhandling har benyttet sig af data fra ADAM, da disse kunne fremskaffes, men også pga. at modellen er den mest benyttede af økonomer i Danmark. Der er flere faktorer i modellerne, der kan sættes spørgsmålstegn ved. Modellerne tager blandt andet ikke højde for kvalitetsforbedringer af boligen, såsom nyt køkken, badeværelse eller nyt anlæg af terrasse. En forbedring af boligen, resulterer som oftest i en højere salgspris, men da statistikkerne ikke korrigerer for dette i salgsprisen, må de store stigninger i boligpriserne være en anelse overvurderet. Grunden til at den faktiske kontantpris er langt over, hvad modellerne tilsiger ud fra økonomiske forhold er mange. Der er nogle forhold, som modellerne ikke vægter særlig meget eller helt undlader, som er vigtige for, at modellerne nærmer sig den faktiske udvikling og for, at der ikke opstår, så store udsving som der har været de seneste år. De økonomiske modeller ligger stor vægt på user cost, men da modellerne opererer overordnet med kontantprisen på det danske marked, er det svært for den enkelte bolighandlende at se den nye kontantpris ved en ændring i skatten eller renten mm. Købere koncentrerer sig hovedsagelig om 1 års ydelsen, hvor Ejendomsmæglermodellen, som senere vil blive beskrevet, er en simpel model, som kommer med et direkte forslag til kontantprisen, hvis user cost ændrer sig. Modellerne opfanger ikke effekten ved de mange låntyper tilfredsstillende, og har svært ved at forklare regionale forskelle i udbuds og efterspørgselssituationen, hvor der de seneste år, netop har været store forskelle. Modellerne har også svært ved at opfange betydningen af demografiske ændringer og vandringer, som tidligere er beskrevet, og som i fremtiden vil være et stort fokusområde. Modellerne tager heller ikke nok højde for formueeffekterne, altså betydningen af at boligejere har en friværdi pga. stigende boligpriser, hvilket øger efterspørgslen, som igen øger boligpriserne (Windelin & Pedersen, 2007). Ifølge Thomas Rasmussen fra Home, har de psykologiske faktorer har haft en stor betydning for prisudviklingen og han spår, at det også vil have en stor indvirkning i fremtiden. Variablen er meget ukonkret, hvilket gør den svær for modellerne at forudsige. Denne spekulation i mursten, som ikke på samme måde tidligere har fundet sted, havde en stor effekt på kontantprisen, som Side 53 af 64

59 Simulation modellerne ikke havde forudset. Simulationen af kontantprisrelationen i ADAM viser meget klart, at det er svært at spå om fremtiden ud fra en lang række historiske data, som sættes ind i en model. Da modellerne er forholdsvis statiske, er det ikke muligt at følge den faktiske udvikling præcist, da det er en dynamisk størrelse. Modellerne er gode til at give et bud på fremtiden og gisne om, hvad ændringer i enkelte variable betyder for modellen. Modellerne kan ikke følge med, hvis der kommer store svingninger/ udfald, som eksempelvis fra 2003 og frem. Selvom modellerne består af mange variable, kan det diskuteres om flere variable/ faktorer burde medindtages, for at give et mere præcist bud på den faktiske kontantpris og dens udvikling. Simulation af modellerne er som udgangspunkt et godt værktøj at læne sig op af, men skal ikke bruges som et endegyldigt resultat, da modeller aldrig vil kunne forudsige fremtiden. 9.4 Ejendomsmæglermodellen Ejendomsmæglermodellen er en lille simpel model, som er god til at vise, hvad den korrekte kontantpris ville være, hvis der sker en ændring i 1 års ydelsen. Kapitalomkostninger i modellerne SMEC og ADAM er et centralt område og en faktor som har stor betydning i kontantprisrelationerne i disse modeller. Ejendomsmæglermodellen er meget forenklet og den inddrager blandt andet ikke kapitalgevinster, som alt andet lige vil mindske omkostningen ved at eje boligen. Modellen inddrager også afdrag på gælden, hvilket ikke er tilfældet i de andre user cost udtryk, da det her ses som en opsparing i boligen i stedet for en omkostning (Skattekommissionen, 2009). Det er som regel ikke beløbets størrelse, der har størst betydning for, om køber er villig til at acceptere tilbuddet. Det er ofte den månedlige ydelse, som er den største bekymring ved købers beslutning. Bankerne er efter krisen også meget interesseret i købers månedlige ydelse, før de kan give et lån. De er netop interesseret i dette, for at se om deres rådighedsbeløb på længere sigt kan bære et sådan lån. Et hus til eksempelvis 2 millioner ville måske være nemt at sælge på et givent tidspunkt. Huset ville lidt senere, selvom den var i samme stand og reelt burde koste det samme, ikke have nogle købere, da der i mellemtiden er sket en stor rentestigning. De tidligere købere har nu ikke råd til huset, da den månedlige ydelse er steget markant (Jensen, 2005). Ejendomsmæglermodellen viser, hvad den nye kontantpris burde være ved en uændret 1. års nettoydelse. I eksemplet er der taget udgangspunkt i reduktionen af rentefradraget, som snarligt Side 54 af 64

60 Simulation bliver en realitet. Modellen beregnes på baggrund af låneomkostningerne efter skat, afdrag på gælden, ejendomsværdiskat, grundskyld og øvrige udgifter til blandt andet renovation, forsikringer, vedligeholdelse og afgifter. I dette eksempel falder kontantprisen til , hvilket er et prisfald på 8,2 % i forhold til den oprindelige kontantpris før den skattemæssige reduktion. Ejendomsmæglermodellen får ikke støtte empirisk, da de faktisk observerede kontantpriser er noget mindre end det modellen forudsiger. Det er dog en model, som i forhold til ADAM og SMEC er meget overskuelig, og hvor man hurtigt kan skabe sig et overblik af, hvad en ændring i ydelsen har af betydning for kontantprisen (Skattekommissionen, 2009). Tabel 2; Viser betydningen for 1 år ydelsen ved en ændring af rentefradragets skatteværdi 7. Kilde: Skattekommissionen 7 I overensstemmelse med gældende regler for udarbejdelse af salgsopstillinger (standardfinansiering) er forudsat en egenfinansiering på 5 pct. af kontantprisen, mens 80 pct. af kontantprisen finansieres gennem et fastforrentet realkreditlån med en rente på 5¾ pct. og løbetid på 30 år. Resten af kontantprisen finansieres gennem pantebrev med en fast rente svarende til renten på realkreditlånet tillagt 1½ pct. -enhed, løbetid på 30 år og afdrag efter annuitetsprincippet. Begge lån optages til kurs pari. Side 55 af 64

61 Boligmarkedet i udlandet 10 Boligmarkedet i udlandet Simulationen af kontantprisrelationen i modellen ADAM giver et udmærket billede af, hvordan virkelighedens faktorer spiller ind på fremtidens udvikling på boligmarkedet. Alligevel oplever man, at modellen ikke kan forudsige fremtiden i tilstrækkelig grad, da man derved kunne have undgået den finansielle krise. Modellerne ADAM og SMEC er bygget på baggrund af danske parametre, og kan derfor ikke bruges til analyse af udenlandske økonomier. De eksogene faktorer i eksempelvis SMEC stammer dog typisk fra netop udlandet, hvilket sætter fokus på de globale tendenser og den tiltagende globalisering. Mange af verdens forskellige økonomier minder mere og mere om hinanden, og vil sandsynligvis gå en endnu tættere fremtid i møde. De udenlandske økonomier har derfor meget indflydelse på hinanden, og i dette tilfælde også Danmark. Den finansielle og økonomiske krise har ikke kun været et dansk fænomen, men et problem for mange nationer, ikke mindst mærkbart i de europæiske lande og mange af OECD 8 landene. De lande der arbejder meget sammen, vil i mange tilfælde følge hinandens økonomiske konjunkturer, både i gode og dårlige tider. De økonomiske konjunkturer har stor indflydelse på boligmarkedet, og danner derigennem korrelation landene imellem. Da boligmarkedet begyndte at vise kraftige stigninger i kontantpriserne, havde mange en fornemmelse af, at priserne ikke kunne falde igen, og man oplevede en såkaldt lemmingeadfærd (Lunde, 2009). 8 OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development) blev stiftet i december 1960, hvor 20 lande, heriblandt Danmark, skrev under på aftalen om et økonomisk samarbejde. Siden er yderligere 10 lande indtrådt i fællesskabet (oecd.org, 2010). Side 56 af 64

62 Boligmarkedet i udlandet 200,0 180,0 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0, Storbritanien Tyskland USA Danmark Norge Australien Figur 10.1; Viser 6 OECD landes udvikling i reale huspriser. Kilde: (OECD, 2010) I Figur 10.1 ses, hvordan de reale huspriser har fulgtes ad igennem de seneste 15 år. Kun Tyskland skiller sig kraftigt ud fra de andre, da tyskerne har oplevet et jævnt prisfald siden 1995 og frem. Dette fald virker umiddelbart besynderligt, da Tyskland minder meget om andre europæiske lande. Denne tidligere stormagt har dog en lidt anden historie, og bærer stadig lidt af fortidens skygger på sine skuldre. Genforeningen af Østtyskland og Vesttyskland i 1989 var, og er stadig en meget kostbar affære. Dette smitter af på det tyske boligmarked, som det vil blive beskrevet nærmere nedenfor. Danmark og Norge har fulgt hinanden meget tæt i hele perioden, og minder en hel del om hinanden på mange økonomiske områder. I USA toppede kontantpriserne omkring 2006, og begyndte nedturen før de resterende lande. Det er værd at lægge mærke til, hvor sammenlignelig udviklingen i priser har været for Australien og Storbritannien. Dette kan skyldes historiske forhold, hvor Australien siden kolonitiden har fulgt Storbritannien. På trods af de markante stigninger i boligpriserne er det dog ikke alle lande, der har oplevet en stigning i boliginvesteringerne tilsvarende prisstigningerne. Her er der hovedsagligt tale om Storbritannien, der tilnærmelsesvis har et uelastisk udbud af boliger. Dette hænger sammen med den allerede store boligmasse, der ikke kan udvides markant i storbyerne. Derfor vil en stigning i boliginvesteringer ikke være relativt høje. Norge og Danmark følges pænt ad igen, og her svarer Side 57 af 64

63 Boligmarkedet i udlandet stigningen i boligpriserne relativt til stigningen i investeringer. I Australien nåede niveauet for boliginvesteringer heller ikke op på niveauet for prisstigninger (André, 2010). Som før nævnt er der ikke den store forskel i udviklingen af kontantpriser på landene i grafen, bortset fra udviklingen i Tyskland. Derfor er netop Tyskland et spændende eksempel, da man umiddelbart skulle tro, at nabolandet i syd vil have meget til fælles med Danmark Det tyske boligmarked Det tyske boligmarked er på vej frem! Det skulle man ikke tro, når man kigger på Figur 10.1, men det mener mange eksperter inden for bolighandel og investering efterhånden, hvilket de måske kan have god grund til. De reale boligpriser har været nedadgående i meget lang tid, så man forventer, at en stigning må være nært forestående. Markedet er allerede attraktivt for især danskere, men det kan blive endnu mere populært i fremtiden spår flere prognoser. Børsen bragte for et år tilbage en artikel, der beskrev vækstmulighederne i Europas større byer. Her lå de to tyske storbyer München og Hamburg henholdsvis 1 og 2, mens Berlin lå på en delt niendeplads (Hertzum, 2009). Berlin har i flere år været meget populær blandt danske investorer, og i 2006 blev halvdelen af de solgte ejerlejligheder afsat til en dansker (BT, 2006). Når andre tyske storbyer nu vinder frem skyldes det blandt andet, at man forventer en vækstmulighed i samme stil, som den der har været i hovedstaden. At danskerne er blevet så glade for at investere i tyske ejendomme, har meget at gøre med den korte afstand Danmark Tyskland imellem. Samtidigt føler man, at man får mere for pengene i Tyskland, for priserne er lave i forhold til de danske. Desuden kan man købe ejendomme i Tyskland uden bopælspligt (Udenrigsministeriet, 2007). Det betyder alt andet lige, at markedet for investering er attraktivt. Den tyske økonomi er dog meget presset, hvilket naturligvis smitter af på investeringslysten. På trods af en stor eksport af varer fra blandt andet bilindustrien og stålindustrien har den tyske økonomi haft svært ved at stabilisere sig gennem årene. Der er fremgang når det gælder niveauet for arbejdsløshed, som er faldet jævnt over en mindre årrække, hvilket har forbedret arbejdsstyrkens samlede ydelse til industrien. Forholdene på det tyske arbejdsmarked er dog, ifølge flere eksperter alt for favorabelt for arbejdstagerne (Nybolig, 2008). Grunden til dette ligger hos de magtfulde fagforeninger, der sætter sig igennem overfor nye reformer, der kan skade deres Side 58 af 64

64 Boligmarkedet i udlandet medlemmer. Det er svært og omkostningstungt for virksomheder at afskedige ansatte, hvilket gør deres konkurrenceevne dårlig, specielt i hårde tider, hvor udskiftning i staben kan være yderst nødvendig. Netop den økonomiske situation er det emne der bekymrer flest investorer. Der har nemlig igennem flere år været tegn på, at den tyske økonomi, og derigennem boligmarkedet, ville rejse sig fra den fastfrosne tilstand, den har befundet sig i. Dette har bare ikke været tilfældet. Man venter stadig på et decideret opsving i hele økonomien, og frygter samtidigt, at der går lang tid inden det kommer. Denne psykologiske faktor har specielt meget at sige, da boligmarkedet varierer i takt med investorernes købelyst. I Tyskland gælder andre samfundsmæssige aspekter i forhold til Danmark. Tyskerne er traditionelt ikke glade for, at sætte sig i større gæld, hvor man i Danmark finder de mest gældsatte indbyggere i hele Europa. Desuden har tyskere, i hvert fald over de seneste årtier, været lejere i stedet for ejere. Dette er modsat i Danmark, hvor ca. 60 % af indbyggerne bor i ejerbolig, mod ca. 40 % i Tyskland (André, 2010). Side 59 af 64

65 Boligmarkedet i udlandet Den demografiske udvikling i Tyskland Den demografiske udvikling er blevet et populært emne i dansk politik, og ældrebyrden er blevet et meget almindeligt fænomen. Danmark kan dog ikke sammenligne landets problemer, med dem Tyskland står overfor nu og i fremtiden. I Figur 10.2 vises to befolkningsberegninger, der skal svare til aldersfordelingen i befolkningen i henholdsvis 2010 og Figur 10.2; Viser aldersfordelingen i henholdsvis 2010 og 2030 i Tyskland. Kilde: (DEStatis, 2010) Den store generation der blev født i slutningen af 30 erne, viser sig nu i aldersgruppen lige over de 70-årige, hvor de begynder at tage hårdt på de samfundsmæssige ressourcer. Desuden skal tyskerne være opmærksomme på den endnu større generation fra starten af 60 erne, som lige nu er på arbejdsmarkedet, men som i pensionsalderen vil kræve ressourcer, der ikke før er set tilsvarende. Den demografiske udvikling er naturligvis interessant, da dette på langt sigt har stor betydning for udviklingen på boligmarkedet. En større ældrebyrde kræver andre boligtyper, og modsat vil der være et stort udbud af fraflyttede boliger. Demografien indeholder også informationer om ændringer i den geografiske befolkningsudbredelse. Indtil nu har der været en tendens til, at folk fra det gamle Østtyskland har flyttet til byer i det gamle Vesttyskland. Dette kan tænkes at fortsætte i den kommende tid, hvilket så vil øge befolkningstallet i disse områder, mens andre områder bliver mere eller mindre affolkede. Side 60 af 64

66 Boligmarkedet i udlandet Den demografiske udvikling vil være toneangivende for efterspørgslen på det tyske boligmarked på langt sigt. Det kan dog være svært at gengive, i hvilken grad dette får betydning, da det som nævnt er bestemmende på langt sigt. Den danske og tyske prisudvikling på boligmarkedet har været vidt forskellige, men flere faktorer har alligevel påvirket hinanden. Generelt har prisboblen kunne spores i kølvandet af de trange økonomiske tider i mange lande. Der var tale om en decideret dominoeffekt på det globale boligmarked efter priserne vendte i USA. Der har været forskellige faktorer fra land til land, der har medvirket til udsving i kontantpriserne på boliger, og initiativer fra regeringerne til forbedring af situationen har været ligeså forskellige. Side 61 af 64

67 Konklusion 11 Konklusion I denne afhandling er boligmarkedets mange spændende elementer blevet belyst. Boligmarkedet berører på et eller andet tidspunkt alle mennesker personligt. Derfor er det blevet et meget populært diskussionsemne blandt mange i befolkningen. Prisudviklingen på det danske boligmarked har fra 1993, hvor det var nede på et lavt niveau, til været støt stigende og rimelig forudsigeligt. Fra 2004 og frem til 2007 havde priserne en himmelflugt opad indtil i 2008, hvor priserne vendte til et direkte fald. Perioden fra 2003 og frem til i dag er mest interessant at analysere, da ingen havde forudset en så drastisk udvikling. Ejerboligens prisudvikling skyldes flere faktorer. De nye finansieringsmuligheder som eksempelvis afdragsfrie lån har gjort det nemmere for boligkøbere at investere i en bolig. Boligejere har haft en skattefordel i forhold til lejemarkedet i form af rentefradrag og ejendomsavancebeskatning mm.. De andre skatter har også stor indflydelse på prisudviklingen og folks disponible indkomst. Faktoren user cost, hvor blandt andet renten og skatten er indeholdt, bestemmer hvor meget det koster at bo i egen bolig. Denne har i en periode været høj, hvor boligpriserne burde være lavere. Dette har ikke været tilfældet, da folk var mere opmærksomme på gevinsten ved at eje en bolig frem for user cost. Ledigheden har også været med til at præge kontantprisen. Igennem de seneste år har ledigheden været lav, hvilket har skabt optimisme på arbejdsmarkedet, som igen smittede af på købelysten og øgede kontantpriserne. Nogle af de andre faktorer, som har indflydelse på kontantprisen, kan være svære at måle, her i blandt den psykologiske faktor. Følelser, forventninger og holdninger til og omkring fremtiden har de senere år været undervurderet og umiddelbart betydet mere for prisudviklingen end tidligere. Gennem en simulation af ADAMs kontantprisrelation var det muligt at udregne prisudviklingen på enfamiliehuse ifølge ADAM. Dette kunne efterfølgende stilles op overfor den reelle prisudvikling. Her så man dog en klar forskel, hvilket igen slår fast, at fremtiden er meget svær at forudsige, selvom der bliver taget højde for mange økonomiske og samfundsmæssige forhold. Her vil den mere konkrete ejendomsmæglermodel, der henvender sig til den enkelte køber eller sælger, være langt mere brugbar. Denne kigger mere direkte på, hvad den reelle kontantpris på en enkelt bolig Side 62 af 64

68 Konklusion burde være, ved ændringer i user costs. De økonomiske modeller kan dog stadigvæk være nyttige til konsekvensberegninger, hvor elementerne i modellerne interagerer. I simulationsdelen sås, hvordan ændringer i relationen kan skabe et helt nyt forløb for kontantprisen. Dog skal der generelt ske kraftigere ændringer før disse skiller sig væsentligt ud. Resultaterne taler dog sit tydelige sprog, i form af vigtigheden af de enkelte delelementer og faktorer. Danmark har ikke været alene om den seneste udvikling i kontantpriserne. Selvom danskere generelt har følt sig hårdt ramt af både den finansielle og økonomiske krise, har det set værre ud andre steder i verden. Efterhånden er alle lande i Europa og dele af hele verden blevet så afhængige af hinanden, at de forskellige markeder reagerer nogenlunde ens på de økonomiske konjunkturer. Derfor er udviklingen på udenlandske boligmarkeder også meget interessante. Ved at følge andre markeder tæt, kan en forventning til det danske boligmarked skabes. Danmark er en lille nation, og har ofte fulgt i kølvandet af større landes aktiviteter. Derfor vil der ofte være en vis forsinkelse på udviklingen af kontantpriserne på boligmarkedet. Noget man naturligvis skal være meget opmærksom på. Med baggrund i afhandlingens resultater kan vi nu vurdere, hvordan udviklingen på det fremtidige danske boligmarked ser ud. Lige for tiden prøver boligmarkedet at stabilisere sig og finde fodfæste efter det frygtelige uvejr, det har været igennem. Markedet er dog stadig nervøst, og selvom der netop er blevet meldt om en mindre fremgang i kontantpriserne, behøver dette ikke være et endeligt tegn på bedre tider. Vi regner med at boligmarkedet på kort sigt vil stabilisere sig, og der vil ikke være store prisstigninger i vente. En positiv forventning til fremtiden kan dog ændre dette billede. Dette ser vi allerede i medierne, hvilket har en tendens til at smitte af på befolkningen. Alligevel vil det kun være mindre prisstigninger på omkring 2-3 % og ikke på niveau med tidligere prisstigninger. Folk vil generelt være mere forsigtige, i hvert fald på kort sigt. På mellemlangt sigt vil der være andre ting gældende. Danskerne vil have større tillid til boligmarkedet, da flere har en bedre og mere sikker jobsituation. Omvendt forventes det, at den korte rente vil stige, og mange danskere igen vil blive presset økonomisk, når flex-lånene skal Side 63 af 64

69 Konklusion fornyes. Det kan tilmed tænkes at disse lånemuligheder slet ikke vil eksistere på dette tidspunkt. Boligomkostningerne forventes ligeledes at stige, hvilket umiddelbart påvirker kontantpriserne negativt. Generelt er der for tiden mange nye tiltag der vedrører boligmarkedet. Det bliver derfor spændende at se, hvordan boligejere reagerer på disse tiltag, og om en højere personlig indkomst efter skat vil kompensere for højere user costs. På langt sigt vil især den demografiske udvikling vise sig interessant. Kontantpriserne på boliger vil stige over årene, men boligmarkedet bliver nødt til at udvikle sig efter befolkningen på de enkelte alderstrin. En større ældrebyrde venter om næste hjørne, hvilket vil betyde en øget efterspørgsel på ældreboliger, og formentligt et større udbud af større ejerboliger. Dette virker måske som et fremtidigt problem, men hvis ikke man kommer denne udvikling i forkøbet, kan det få store konsekvenser for boligmarkedet, og befolkningen i det hele taget. Slutteligt håber vi, at nye købere har taget ved lære af krisen på boligmarkedet, så en lignende situation i fremtiden undgås. Side 64 af 64

70 Bibliografi 12 Bibliografi Andelsboligforeninger.com. (u.d.). Hentede februar 2010 fra Andersen, P. K., Clausen, N. J., Edlund, H. H., Iversen, B., Michelsen, A., & Pedersen, H. V. (2008). Dansk Privat Ret (15. udgave udg.). Jurist- og Økonomiforbundets forlag. Andersen, T., Linderoth, H., Smith, V., & Westergård-Nielsen, N. (2005). Beskrivende dansk økonomi (2. udgave udg.). Randers: Bogforlaget HandelsVidenskab. André, C. (2010). Hentede marts 2010 fra A Bird's Eye View of OECD Housing markets: doi: /5kmlh5qvz1s4-en Bender, A. L. (2007). Kædeindeks i EMMA. Danmarks statistik. Boligejer.dk. (25. november 2009). Hentede februar 2010 fra Erhvervs- og Byggestyrelsen: Borgerservice. (u.d.). Hentede 2010 fra KMD: BT. (8. december 2006). Hentede 1. februar 2010 fra BT.dk: Business.dk. (2. februar 2005). Hentede 2. marts 2010 fra Berlingske tidende: Børsen. (29. oktober 2009). Hentede februar 2010 fra Borsen.dk: Børsen. (9. marts 2009). Hentede 2. marts 2010 fra Borsen.dk: Børsen. (31. marts 2010). Hentede april 2010 fra Borsentv.dk: Børsen. (14. April 2010). Hentede April 2010 fra borsen.dk: Danmarks Nationalbank. (22. december 2009). Hentede marts 2010 fra Nationalbanken.dk: Danmarks statistik. (20. maj 2009). Hentede februar 2010 fra dst.dk: Danmarks statistik. (15. juli 2009). Hentede marts 2010 fra dst.dk: Danmarks statistik. (2010). Hentede februar 2010 fra Danmarks Statistik. (1995). ADAM - En model af dansk økonomi. I P. U. Dam.

71 Bibliografi Danmarks statistik. (2010). ADAMs hjemmeside. Hentede 2010 fra dst.dk: Dansk Ejendomsmæglerforening. (november 2005). Hentede februar 2010 fra Den store danske. (u.d.). Hentede februar 2010 fra DEStatis. (marts 2010). Hentede marts 2010 fra Bevoelkerungspyramide: Det Økonomiske Råd. (2. februar 2009). Hentede februar 2010 fra Det Økonomiske Råd. (19. november 2009). Hentede marts 2010 fra Boligmarkedet og krisen: Det økonomiske råd. (1994). SMEC. DR. (6. juli 2009). Hentede 1. marts 2010 fra DR.DK: Erhvervs- og byggestyrelsen. (5. maj 2009). Hentede februar 2010 fra Erlandsen, E., Lundsgaard, J., & Huefner, F. (2006). The Danish Housing Market: Less subsidy and more flexibility. OECD. Flick, U. (2006). An introduction to qualitative research. Sage publication Ltd. Hertzum, N. H. (30. april 2009). Foråret breder sig i Hamborg. Børsen, s. 2. Jakobsen, S. (2009). Rådgivning om boliglån. Forelæsning ASB, (s. 49). Århus. Jensen, J. B. (2005). Hentede marts 2010 fra Fremforsk: JP. (21. september 2009). Hentede marts 2010 fra epn.dk: JP. (17. februar 2010). Hentede 2. marts 2010 fra epn.dk: Kjeldgaard, M. (2006). Boligmarkedet og boligpolitik i Danmark (1. udgave udg.). Forlaget Columbus. Lunde, J. (august 2007). Hentede februar 2010 fra Lunde, J. (oktober 2009). Hentede februar 2010 fra Miljøministeriet. (u.d.). Hentede 2010 fra By- og landskabsstyrelsen:

72 Bibliografi Nybolig. (2008). Ejendomsinvestering i Tyskland. Nybolig Erhverv København A/S. Nykredit. (2010). Hentede marts 2010 fra Nykredit erhverv: OECD. (2010). Hentede marts 2010 fra Statsportal: Pedersen, E. H. (12. april 2004). Danmarks nationalbank. Hentede marts 2010 fra Nationalbanken.dk: 000_KVO1_demo_77.pdf Rasmussen, T. (9. februar 2010). Boligmarkedets udvikling. (D. Bækgaard, & F. Høgh, Interviewere) Realkreditrådet. (2009). Hentede marts 2010 fra Låntyper: Realkreditrådet. (2010). Hentede februar 2010 fra Realkreditrådet. (11. januar 2010). Hentede marts 2010 fra amp_presse.aspx?m=news&pid=467&newsid=368 Realkreditrådet. (2010). Hentede marts 2010 fra Kursdannelse: Skattekommissionen. (1. februar 2009). Hentede marts 2010 fra Baggrundsnotat kontantpriser: Skatteministeriet. (6. januar 2006). Hentede februar 2010 fra Publikationer: Skatteministeriet. (21. februar 2008). Hentede marts 2010 fra Publikationer: Skatteministeriet. (2010). Hentede februar 2010 fra Talstatistik: Socialministeriet. (2010). Hentede februar 2010 fra BOLIGER/Sider/Start.aspx Statens Byggeforskningsinstitut og Amternes og Kommunernes Forskningsinstitut. (2001). Det danske boligmarked - udvikling i boligforsyning og boligønsker. Statistikbanken. (u.d.). Hentede februar 2010 fra Byggeri og boligforhold: TV2. (2. marts 2010). Politisk duel. Politisk duel mellem Helle Thorning-Schmidt og Lars Løkke Rasmussen. Danmark: TV2.

73 Bibliografi Udenrigsministeriet. (3. januar 2007). Hentede februar 2010 fra Danmarks Ambassade, Berlin: Universitet, A. (14. maj 2009). Hentede februar 2010 fra Danmarkshistorien: Velfærdsministeriet. (2009). Barrierer og incitamenter for energibesparelser i lejeboliger. Windelin, M., & Pedersen, F. I. (februar 2007). Hentede marts 2010 fra Arbejderbevægelsens erhvervsråd:

74