Ny type valuarvurderinger = ansvar for administrator?

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Ny type valuarvurderinger = ansvar for administrator?"

Transkript

1 Ny type valuarvurderinger = ansvar for administrator? forfatter advokat timmy lund witte, ejendomsforeningen danmark Som et vigtigt element i prissætning af andelsboligejendomme indgår valuarvurderinger, som én af tre muligheder for at få prissat en andelsboligejendom med henblik på fastlæggelse af den lovlige andelskrone, som de enkelte andelshavere kan sælge deres andelslejligheder til. Typerne og kvaliteten af de enkelte valuarvurderinger svinger meget, hvilket i visse tilfælde kan bevirke, at administrator ved manglende priskontrol kan ifalde ansvar for en eventuel overpris ved salg af enkelte andelslejligheder, som følge af en for højt sat eller mangelfuld valuarvurdering. Hvad skal administrator være opmærksom på, når valuaren fremkommer med sin vurdering, og hvad skal en valuarvurdering som minimum indeholde for, at risikoen for fejl i denne er begrænset? Endelig er problemstillingen om risiko for administratoransvar ved anvendelse af valuarvurderinger blevet særlig relevant, da Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) er på vej til at vedtage nye normer og retningslinjer for udarbejdelse af valuarvurderinger, som kan øge risikoen for administratoransvar. 1. Generelt om valuarvurderinger Valuarvurderingen er én af tre metoder i Andelsboligforeningslovens 5 (ABL) til at fastsætte en andelsboligforenings (A/B) formue på. A/B s største aktiv er ejendommen, som andelshaverne (AH) gennem A/B i fællesskab ejer, og en stigning i værdien af ejendommen medfører en højere værdi af de enkelte andele, og dermed en højere salgspris og/eller større lånegrundlag for AH ifm. pantsætning. ABL 5 s tre metoder til værdiansættelse af en A/B s ejendom lyder i uddrag: 5. Ved overdragelse af en andel i en A/B, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Disse tre metoder er de eneste man som A/B kan anvende til at værdiansætte foreningens ejendom efter. (Bestemmelsens nuværende formulering, bl.a. med krav om, at det er en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar, som vurderer A/B s ejendom, blev indført ved lov nr. 379 fra Udvalgte elementer fra bestemmelsen omtales nærmere nedenfor under afsnit 4). Bestyrelsen for A/B har en lovbestemt pligt til at angive andelens værdi iht. ABL 6, stk. 5. Dette sker i form af en andelskroneberegning i årsrapporten. Bestemmelsen lyder som følger: Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet oplyse andelens værdi på statusdagen, beregnet i overensstemmelse med 5, samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen. I perioden efteråret 2006 / foråret 2007 var der meget fokus på valuarvurderinger, og hvorledes de skulle udformes, herunder efter hvilke retningslinjer. Nogle valuarer fremkom i forhold til andre valuarer med nogle meget høje værdiansættelser af A/B ejendomme, hvor m2-priserne i helt grelle tilfælde lå på højde med lokalområdets dyrere ejerlejligheder. I anledning heraf fremsendte Ejendomsforeningen Danmark den 22. februar 2007 et brev til landets administratorer om, at selvom valuarens værdiansættelse kunne forekomme høj, så var den trods alt baseret på en subjektiv vurdering fra en statsautoriseret ejendomsmægler med en valuaruddannelse bag sig, og lige som i alle andre køb / salg situationer er prisen dikteret af markedet. Skønnet ville således ikke kunne anfægtes, men de kriterier, der lå til grund for vurderingen, kunne måske være fejlagtige. Havde valuaren glemt / ikke-indhentet visse oplysninger eller mistolket disse, kunne valuarvurderingen måske være fejlagtig. I brevet var foreslået en passus, som administrator kunne anvende i det følgebrev, der blev sendt til de enkelte A/B bilagt valuarvurderingen (se brevets fulde ordlyd på presserum/nyheder/nyhedsarkiv2007). Som følge af markante stigninger i de offentlige ejendomsvurderinger i foråret 2007 mistede diskussionen angående de høje valuarvurderinger for en tid sin relevans. Mange A/B valgte i stedet at anvende den offentlige ejendomsvurdering som værdiansættelsesgrundlag. Alt afhængig af de offentlige ejendomsvurderingers udvikling i fremtiden (måske allerede så tidligt som i foråret 2009 ved evt. fald i Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 4/

2 de offentlige ejendomsvurderinger) vil et stort antal A/B antageligt have behov for, at få deres ejendomme vurderet af en valuar med henblik på blot at bibeholde andelskronen på dens nuværende niveau. Det er i den forbindelse vigtigt for landets administratorer at være opmærksomme på, at der kan ifaldes administratoransvar ved anvendelse af valuarvurderinger, selvom der ikke kan sættes en finger på valuaren! Problemer kan helt overordnet deles op i to kategorier: a) en generel pligt til at kontrollere valuarens prisfastsættelse, herunder at lokalisere faktuelle fejl eller væsentlige oplysninger af betydning for værdiansættelsen (behandles i afsnit 2), og b) en konkret pligt til grundigt at gennemgå valuarvurderingen for, hvilke forbedringer der har dannet grundlag for værdiansættelsen af ejendommen efter DE s kommende nye retningslinjer (behandles i afsnit 3). 2. Pligt til priskontrol af valuarvurdering? Administratoransvar? I juraen og retspraksis er der enighed om, at en administrator (og også revisor) kan ifalde ansvar for fejl / manglende oplysninger i en valuarvurdering. Dette kan naturligvis kun ske i særlige tilfælde, og i de fleste tilfælde vil administrators ansvar være subsidiært i forhold til valuarens. Kriterierne for ansvaret og eksempler herpå omtales i afsnittene 2.2. og 2.3. Indledningsvist gennemgås i afsnit 2.1. DE s retningslinjer for udarbejdelse af valuarvurderinger, der dog alene omtales overordnet Hvilke normer / retningslinjer har DE opstillet for udarbejdelse af valuarvurderinger? Overordnet er følgende 10 punkter foreløbigt angivet af DE, som de normer og retningslinjer en valuar som minimum skal følge ved udarbejdelsen af en valuarvurdering efter ABL 5, stk. 2, litra b (punkterne er angivet i den rækkefølge, som DE har anført disse i Normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme ). Hvor der er fundet anledning dertil, er der knyttet kommentarer til de enkelte punkter: 1. Det er en statsautoriseret ejendomsmægler, der tillige er valuar, og som har kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme, der skal foretage vurderingen. Det sidstnævnte krav om kendskab til boligudlejningsejendomsmarkedet er DE s eget og bevirker, at det som minimum af rapporten bør fremgå, hvad valuarens forudsætninger for afgivelse af denne er. 2. Ejendommen skal vurderes som udlejningsejendom, dvs. som om den aldrig har været andelsboligforening, og altid har været udlejningsejendom. Valuaren må således IKKE værdiansætte A/B s ejendom, som om den skulle sælges som en ejendom tilhørende en A/B, der opløser foreningen og efterfølgende sælger ejendommen som investeringsejendom, eksempelvis fri for lejemål. Det siger sig selv, at værdiansættelsen af ejendommen i dette tilfælde vil være markant højere end prisen for en udlejningsejendom med lejere i, der alle betaler en lovlig / korrekt beregnet leje. Måtte valuaren have foretaget sin vurdering, som om A/B var opløst, og ejendommen blev solgt fri for lejemål, er det således, som DE s retningslinjer er udformet, en ansvarspådragende fejl for valuaren, og administrators ansvar for ikke at have opdaget og påtalt det fejlagtigt anvendte vurderingsprincip vil derfor alene være et subsidiært ansvar i forhold til valuarens. Se om ansvarsforholdene i afsnit 2.2. og Ejendommen skal vurderes med én ledig (gennemsnits)lejlighed, jf. T:BB V. Dette har betydning for vurderingens størrelse, og jo færre enheder en ejendom består af, jo større betydning har det, om værdien af den ledige lejlighed skal tillægges den vurdering, som valuaren kommer frem til. Det er klart, at den værdimæssige betydning af én ledig lejlighed i et kompleks på 336 lejligheder ikke er overvældende. Helt konkret skal lejligheden angives til den værdi, som en investor/køber samlet set vil give mere for ejendommen, såfremt der er en ledig lejlighed man eksempelvis kan flytte ind i eller modernisere med henblik på opnåelse af en højere leje. Visse valuarer har den praksis, at den ledige lejlighed værdiansættes til, hvad en tilsvarende ejerlejlighed koster i lokalområdet, dog fratrukket andelslejlighedens pris. En ejerlejlighed koster til illustration eksempelvis kr , mens en gennemsnitlig andelslejlighed svarende til ejerlejligheden med den nye vurdering kun koster kr , altså en merværdi for ejerlejligheden på kr Denne merværdi tillægges så den værdi valuaren er kommet frem til i sin valuarvurdering af den samlede ejendom, forinden der er taget hensyn til den ledige lejlighed. Umiddelbart synes dette bestemt ikke at være måden, som en vurdering af ejendommen med én ledig lejlighed skal håndteres på, men der er heller ikke noget i retspraksis eller lovgivningen herom, som indikerer, at valuaren ikke må gøre således. DE s retningslinjer angiver ikke, hvorledes den ledige lejlighed skal behandles, andet end at den skal være en del af vurderingen. Metoden kan således ikke på det foreliggende grundlag anfægtes. Måtte der blive tale om en ansvarssag i relation til overpris for en andelslejlighed i dette tilfælde, vil administrators ansvar være subsidiært i forhold til valuarens, såfremt man 12 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 4/2008

3 under en boligretssag (mod forventning) vil komme frem til, at valuarens handlemåde måtte være ansvarspådragende. 4. Som det nye tiltag med de nye retningslinjer fra DE (således som de foreligger i udkast på nuværende tidspunkt) kan valuaren nu vælge at medtage de enkelte AH s individuelle forbedringer (til trods for at de er bekostet af AH), hvad enten de er udført i andelsboligen (fx nyt køkken) eller i tilknytning til boligen (fx en carport eller en udestue). Forbedringsforhøjelserne skal baseres på oplysninger fra A/B og/eller administrator. Tidligere angav DE s retningslinjer, at det alene var forbedringer på hovedejendommen og tilhørende bygninger samt forbedringer i de enkelte lejligheder betalt af A/B eller den tidligere udlejer, som kunne indgå i vurderingen. Det er blandt andet med dette nye tiltag, at risikoen for administratorfejl opstår! Se nedenfor i afsnit Valuaren skal angående forbedringer anføre i vurderingsrapporten, at ejendommen er vurderet inkl. forbedringer, og at det derfor ikke er den vurderede pris, der kan anvendes i regnskabet, idet forbedringer, som den enkelte AH vil kunne kræve betalt ud over andelskronens værdi skal fratrækkes. Se nærmere om denne særlige problemstilling nedenfor i afsnit Når valuaren fastsætter prisen på ejendommen, skal det ske baseret på en nettoleje og en forrentningsprocent. Sidstnævnte kriterium har givet anledning til omend mange diskussioner mellem valuarer og ejendomsadministratorer/revisorer, da forrentningsprocenten jo er af stor betydning, når en A/B ejendom prissættes. Jo lavere forrentningsprocent, jo højere prisfastsættelse af A/B s ejendom. I denne artikel behandles denne særlige problemstilling ikke, da størrelsen af en forrentningsprocent ubetinget afhænger af markedet. Til illustration blev A/B ejendomme i 2006 vurderet med forholdsvis lave forrentningsprocenter i tiltro til, at prisen på ejendommen steg, mens der i 2008 synes at være en tendens til, at forrentningsprocenterne er stigende, da priserne på udlejningsejendommen synes at stagnere/ikke stige med så eksplosiv hast længere. Flere og flere revisorer er dog for alle tilfældes skyld begyndt at indføre forbehold i deres andelskroneberegninger angående valuarvurderinger. Et sådant forbehold kunne lyde: Valuaren har i vurderingsrapporten baseret beregningen på en rente på 1.95%. Vurderingen er særdeles følsom overfor udsving i markedsrenten. [Herefter følger et taleksempel på en rentestigning på 0,30% med dertil følgende stort fald i andelskronen ikke citeret, RED.] Nye AH (købere) skal være særlig opmærksom på denne forudsætning for vurdering af andelskronen. I helt særlige tilfælde kan valuaren værdiansætte A/B ejendomme på baggrund af kvadratmeterpriser (som det fx sker ved ejerboliger). Det vil være det konkrete marked, som angiver, hvad der lægges vægt på, men såfremt værdiansættelsen sker baseret på kvadratmeterpriser, bør administrator betinge sig, at der angives boligudlejningsejendomme som reference (se om referenceejendomme nedenfor i punkt 10), hvor samme prisfastsættelsesprincip anvendes. 7. Som lejeindtægt anvendes den lovlige leje som udlejningsejendom iht. lejelovgivningen, særligt lejeloven og boligreguleringsloven (BRL). Boligafgiften må derfor ikke anvendes som ejendommens indtægtsgrundlag. Begrebet småejendom, jf. BRL 4, stk. 5 og 29c-e anvendes sjældent i relation til fastsættelse af lejeindtægten for en A/B ejendom, da denne i stort set alle tilfælde skal vurderes som en udlejningsejendom, enten omfattet af reglerne for omkostningsbestemt husleje, jf. BRL kap. II IV, eller reglerne om det lejedes værdi, jf. LL kap. VIII (i visse tilfælde kan den lovlige leje fastsættes til markedslejen, jf. BRL 15a eller LL 53). Det vil sige, at det kun er i de tilfælde, hvor ejendommen pr. 1. januar 1995 faktuelt bestod af 6 beboelseslejligheder eller færre, at man anvender småhusreglerne til fastsættelse af ejendommens lejeindtægt. Antallet af lejelejligheder contra andelslejligheder pr. 1. januar 1995 er således valuarvurderingen uvedkommende. Det er det faktiske antal beboelseslejligheder i ejendommen pr. denne dato, der afgør sagen. Sondringen er relevant, da småhuslejen typisk er højere end den omkostningsbestemte leje, og dermed kan genere en højere vurdering af ejendommen, som så kan vise sig at være forkert/for høj. Her kan der bestå en ansvarsrisiko for administrator, såfremt en sådan fejl ikke opdages. Ansvaret vil dog være subsidiært, da valuaren ved en forkert anvendelse af disse lejefastsættelsesregler, vil have handlet ansvarspådragende, jf. også nedenfor i afsnit 2.2. Særligt for så vidt angår erhvervelejemål og andele skal disse lokaler vurderes til markedsleje, jf. erhvervslejelovens 13. Hvis administrator er bekendt med, at et eller flere erhvervslejemål ikke kan reguleres til markedsleje på grund af forhold i de enkelte kontrakter, og valuaren ikke har taget hensyn hertil til trods for, at de enkelte erhvervslejekontrakter er valuaren bekendt, kan såvel valuaren som administrator ifalde ansvar for overpris (se nærmere om dette i afsnit 2.3), da ejendommens indtægter og dermed den vurderede pris for Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 4/

4 ejendommen så fastsættes for højt. Administrators ansvar vil være subsidiært i forhold til valuarens. Omkostningsmæssigt skal ejendommen naturligvis også vurderes som en udlejningsejendom. Det vil sige, at vedligeholdelsesomkostningerne eksempelvis skal ansættes højere end de aktuelle i nogle tilfælde, da en andelsboligejendom pr. definition har lavere vedligeholdelsesomkostninger end en udlejningsejendom. Hertil kommer administrationsomkostninger mv. Da de fleste kommuner efterhånden er omfattet af BRL, skal A/ B s ejendom som udlejningsejendom på både indtægts- og udgiftssiden typisk vurderes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. BRL kap. II IV (se også ovenfor angående lejeindtægter). 8. Der skal tages hensyn til alle de indtægter og indtægtsmuligheder, som ejendommen kan generere, uanset om de oppebæres eller ej (fx gavlreklamer, P-pladser, mobilantenner, kælder- og garageudlejning etc.). Hertil også alle kommende muligheder for generelle forbedringer på ejendommen (fx elevator) og evt. kommende gennemgribende moderniseringer i de enkelte lejligheder, udstykningsmuligheder, fx tagboliger, etablering af ejerlejligheder etc. Generelt anføres disse muligheder for yderligere værditilførsel til ejendommen af valuaren som lejereserver og kommende udstykningsmuligheder m.v., jf. T:BB 1998 side 42 B. Det siger sig selv, at helt urealistiske værdiangivelser af lejereserver og kommende udstykningsmuligheder kan føre til overprissager. Valuaren skønner i hvert enkelt tilfælde, og derfor kan et evt. ansvar for denne kun ifaldes i meget særlige tilfælde. Ser administrator ikke en urealistisk værdiansættelse, kan der bestå en risiko for ansvar, men et sådant ansvar vil være subsidiært i forhold til valuaren. 9. Valuar skal indhente ALLE oplysningerne om ejendommen, som om den skulle sælges som udlejningsejendom, dvs. tjekke tingbog, indhente diverse attester etc. Administrator kan være behjælpelig med disse ting (herunder udfylde vurderingsskemaet fra valuaren angående forbedringer på ejendommen, jf. punkt 4 ovenfor og afsnit 3.2. nedenfor), men det klare udgangspunkt er, at valuaren selv skal indhente ejendommens relevante dokumenter, herunder også gennemgå ejendommens servitutter / byrder. Herudover skal valuaren i videst muligt omfang besigtige et repræsentativt udsnit af ejendommens lejligheder samt ejendommens installationer og fællesarealer. Endelig bør samtlige erhvervslejemål / - andele besigtiges. 10. Valuaren skal i videst muligt omfang søge at henvise til anvendte prisreferencer på andre (tilsvarende) boligudlejningsejendomme. Sker dette ikke i valuarvurderingen, er der ikke angivet nogen konsekvens ved overtrædelse heraf i DE s normer, andet end den generelle passus, om at normerne skal følges. Forekommer en ejendom at være værdiansat særligt højt eller særligt lavt i forhold til administrators generelle kendskab til ejendomsværdierne eller den seneste offentlige ejendomsvurdering, kan det være en anledning for administrator til at bede om prisreferencer. I den henseende kan administrator ved valuarens evt. vægring med fordel henvise til DE s normer Hvordan kan en administrator ifalde ansvar for noget, som en valuar har lavet? Det kan administrator i særlige tilfælde, når der eksempelvis ikke er sket et eftersyn af, hvilke oplysninger valuaren har lagt til grund. Sådanne forhold kan være: en uhyre lav forrentningsprocent som grundlag for værdiansættelsen af ejendommen, eller at valuaren har indarbejdet nogle forhold i vurderingen, der endnu ikke rent regnskabsmæssigt er indarbejdet. Sidstnævnte tilfælde kunne eksempelvis være foretagne forbedringer af tag og vinduer, hvor valuaren i sin rapport angiver det forbehold, at værdien af disse forbedringer er tillagt ejendommens værdi i hans subjektive vurdering af ejendommen, mens vedligeholdelsesandelen af samme endnu ikke er indarbejdet, da endeligt byggeregnskab endnu ikke er færdiggjort. Fanger hverken administrator eller revisor dette forbehold, vil et ansvar ikke være til at komme uden om for disse, mens valuaren i dette tilfælde grundet forbeholdet går fri Hvad er det så for et ansvar administrator evt. kan ifalde? Der er tale om et overprisansvar efter ABL 5, jf. princippet i ABL 16, stk. 3, der lyder: Stk. 3. Er overdragelsen sket i strid med 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg. Helt overordnet set vil et sådant ansvar kunne opstå, hvis en køber af en andelslejlighed betaler for meget for denne grundet en for høj værdiansættelse af A/B s ejendom fra valuarens side, eksempelvis som følge af de tilskrevne forbedringer for tag- og vinduesudskiftningen uden at vedligeholdelsesdelen endnu er indregnet, da byggeregnskab endnu ikke foreligger. I første omgang skal kravet altid rettes mod den, som har opnået den uberettigede gevinst / overprisen: Sælgeren af andelen. 14 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 4/2008

5 Når køber at gøre sit overpriskrav gældende mod sælger i form af stævning inden forældelsesfristens udløb på 6 måneder, jf. ABL 16, stk. 3, vil et ansvar for såvel valuaren som administrator altid være subsidiært. Problemet opstår i de tilfælde, hvor forældelsesfristen overfor sælger er sprunget, hvorefter det ikke er muligt for køber at få overprisen retur ad denne vej. I det følgende lægges det i alle tilfælde til grund, at forældelsesfristen efter nævnte bestemmelse er overskredet, således at et overpriskrav mod sælger er udelukket. I stedet må køber i tilfælde af fejl/ forbehold af værdimæssig betydning i valuarvurderingen rette blikket mod rådgiver (administrator og revisor) og/eller valuaren. Forældelsesfristen i ABL 16, stk. 3 gælder kun sælger, hvorfor et krav mod rådgiver er underlagt de almindelige forældelsesregler. Valuaren går i det konkrete eksempel i afsnit 2.2. fri, da han jo blot har vurderet ejendommen med de forbedringer, som den faktuelt havde på vurderingstidspunktet. Samtidig hermed har han i sin rapport taget det forbehold, at vedligeholdelsesandelen af forbedringerne skal fragå i værdiansættelsen, når tallet herfor foreligger / kan beregnes. I det nævnte tilfælde burde såvel revisor som administrator have været opmærksom på forbeholdet og dermed den for høje værdiansættelse, og som følge heraf den for høje andelsværdi/ pris for andelen. Retspraksis har også i andre tilfælde pålagt såvel revisor som administrator et ansvar for manglende (pris)kontrol ved valuarvurderinger. Det bemærkes som et helt grundlæggende kriterium for, at ansvar kan ifaldes af de nævnte at valuaren ikke kan anses at have pådraget sig et ansvar, som følge af en mangelfuld vurdering eller egentlige fejl i samme, eksempelvis manglende hensyntagen til værdiforringende servitutter og/eller en hjemfaldspligt (typisk en kommunes tinglyste ret til at købe ejendommen tilbage til en meget lav pris/ alternativt en kommunes ret til at få et større beløb fra A/B for at fraskrive sig sine rettigheder iht. hjemfaldspligten). Et af de mere klare eksempler på et ansvar for valuaren er, hvis valuaren som ejendommens indtægter har taget udgangspunkt i ejendommens aktuelle indtægter i form af boligafgiften. Det er alene ejendommens lovlige lejeindtægter, som må indregnes i vurderingen, jf. ovenfor afsnit 2.1., særligt punkt 7. Boligafgiften som ejendommens indtægt vil som udgangspunkt være højere end en korrekt beregnet omkostningsbestemt husleje, og valuarens udgangspunkt for værdiansættelsen af ejendommen vil herefter være fejlagtigt, og resultere i en for høj værdiansættelse. Ser hverken revisor eller administrator denne fejl fra valuarens side, vil deres ansvar i dette tilfælde alene være subsidiært i forhold til valuarens (klare) ansvarspådragende fejl.... administrators priskontrol af valuarvurderinger kan [ikke] undgås ved blot at henvise til at A/B har godkendt valuarens prisfastsættelse I retspraksis har administrators / revisors efterprøvelse af valuarens værdiansættelse af A/B s ejendom været behandlet i et antal retssager. Eksemplerne er taget fra Professor Mette Nevilles kommenterede andelsboliglov, 3. udgave fra 2006 (i det følgende Mette Neville), hvor det på side 201 anføres: På samme måde har en professionel administrator pligt til selvstændigt at kontrollere prisen. Heri må også ligge en pligt til at sikre sig, at valuaren vurderer ejendommen på det rette grundlag, altså som udlejningsejendom med en tom lejlighed. Administrator bør desuden gennemgå vurderingen med henblik på at kontrollere, at f.eks. individuelle forbedringer ikke indgår i vurderingen, at der er udarbejdet et egentligt skyggebudget og at lejeindtægten ikke blot er skønnet (i en række tilfælde har mægler blot anvendt boligafgiften). Der findes umiddelbart af interesse for denne artikel to trykte og to utrykte afgørelser angående administrators manglende priskontrol, dels af revisors regnskab/ andelskroneberegning, og dels en valuars/ ejendomsmæglers prisfastsættelse af fast ejendom. Administrator har iht. disse afgørelser en selvstændig pligt til at kontrollere prisen. En pligt som rent ansvarsmæssigt ikke kan fraskrives. Princippet går igen i andre afgørelser, men det er alene disse fire afgørelser, der refereres: T:BB B: På grund af fejlagtig opgørelse af andelspris i regnskaber for A/B var en række handler sket til ulovlig pris. Krav mod sælgerne var forældet efter ABL 16, stk. 3. Foreningens revisor, der havde udarbejdet regnskabet, og advokat, der var administrator, var som professionelle rådgivere erstatningsansvarlige, uanset at de ikke havde kontraktforhold til sagens parter. De havde på en generalforsamling udtalt sig om det professionelle erstatningsansvar og havde derved medvirket til sagsøgernes opfattelse af, at et sagsanlæg var unødvendigt. Herefter kunne de ikke påberåbe sig, at sagsøgerne ikke havde opfyldt deres tabsbegrænsningspligt. De professionelle rådgivere kunne ikke gøre regres mod sælgerne, da disse ellers ville miste den beskyttelse, som var tilsigtet med forældelsesreglen i ABL 16, stk. 3. T:BB B: I en prisnote i årsregnskabet for A/B havde revisor på grund af en fejl opgjort andelenes værdi væsentligt for højt. Foreningens administrator, der var advokat, havde lagt regnskabets urigtige opgørelse af andelskroneværdien til grund, og derudover foretaget en yderligere urigtig opskrivning af værdien. Begge rådgivere fandtes at have handlet culpøst. Det var uden betydning i forhold til rådgiverne, at krav om tilbagebetaling var forældet, idet køber ikke var opmærksom på den betalte overpris, før køber blev underrettet om dette af administrator. Begge rådgivere Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 4/

6 blev derfor dømt til at erstatte køber tabet, der blev opgjort som overprisen. Indbyrdes fandtes de to rådgivere hver at måtte hæfte for halvdelen. Retten i Aalborg 1. afd. 1991, BS1572/90: Administrator idømt erstatningsansvar som følge af manglende priskontrol af en ejendomsmæglers prisfastsættelse af en andelslejlighed i en nystiftet A/B. Ejendomsmægleren blev frikendt, da han havde taget de nødvendige forbehold, jf. også ovenfor angående forbedringseksemplet i afsnit 2.2. Administrator blev dømt for den manglende priskontrol med denne begrundelse: ( ) Efter indholdet af A/B s vedtægter har det påhvilet [administrator, RED.] at bistå A/B s bestyrelse ifm. overdragelsen af andele i A/B, og efter bevisførelsen finder retten det godtgjort, at administrator har fordret [købers, RED.] købsaftale forelagt. Idet administrator der ikke havde anledning til at antage, at køber var kyndig på området efter sin egen forklaring ganske havde undladt at efterprøve den aftalte pris, og ved en gennemgang af den betingede salgsaftale burde have indset, at denne ikke var i overensstemmelse med ABL s regler, finder retten, at administrator har pådraget sig et ansvar som professionel rådgiver direkte i forhold til køber. Da administrator måtte indse, at bestyrelsen var uden særlige forudsætninger for at bedømme aftalens lovlighed, findes den omstændighed, at bestyrelsens godkendelse er indhentet, ikke at kunne fritage administrator for ansvar, hvilket ansvar som undergivet forældelsesloven af 1908 ikke kan anses forældet. Vestre Landsret, 9. afd. 15. november 1993, ankesag B : I denne sag blev en ejendomsmægler idømt ansvar for manglende priskontrol af prisen på en andelsbolig ifm. et salg af denne. Prisen oversteg det højst tilladelige efter ABL 5, og køber gjorde et overprisansvar gældende overfor ejendomsmægleren, da forældelsesfristen iht. ABL 16, stk. 3 på 6 måneder overfor sælger var sprunget. Ejendomsmægleren blev dømt i byretten og også i landsretten med denne begrundelse: Ved at undlade at kontrollere, om købesummen oversteg det højst tilladte efter ABL 5, og ved ikke at gøre [køber, RED.] bekendt med disse regler, findes [ejendomsmægleren, RED.] som professionel ejendomshandler at have begået en grov fejl. Ejendomsmægleren gjorde gældende, at han havde fraskrevet sig ansvaret for den for høje pris, da A/B s bestyrelse havde godkendt prisen. Dette blev afvist af landsretten, da bestyrelsen blot var amatører. Dommen slår således fast, at rådgivers priskontrol, herunder administrators priskontrol af valuarvurderinger ikke kan undgås ved blot at henvise til at A/B har godkendt valuarens prisfastsættelse. 3. Forbedringer. Generelle og individuelle. ADVARSEL. Ifm. værdiansættelsen af en A/B s ejendom og også de enkelte andelsboliger er det angivet i ABL 5, stk. 3 (forbedringer på ejendommen) og stk. 11 (forbedringer foretaget af de enkelte AH i andelsboligen), hvorledes man skal behandle forbedringer. Bestemmelserne i ABL 5 lyder: Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. (...) Stk. 11. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Efter stk. 3 kan valuaren tillægge værdien af foretagne forbedringer på ejendommen siden seneste vurdering til værdiansættelsen af ejendommen, fx nye vinduer. Det samme gør sig gældende for den offentlige ejendomsvurdering. Når først en forbedring er indregnet, kan den ikke indregnes på ny, men indgår i den generelle vurdering af ejendommen. Efter stk. 11 kan den enkelte AH tillægge værdien af sine egne forbedringer i andelsboligen til den konkret udregnede andelsværdi for denne bolig. Til illustration kan følgende eksempel opstilles (eksemplet danner udgangspunkt for alle nedenstående diskussioner): En A/B s andelsværdi medfører, at den konkrete andelsboligs værdi vil kunne opgøres til maksimalt kr pr. lejlighed. A/B består af 10 lejligheder, alle beboet af andelshavere. Den konkrete AH s forbedringer i andelsboligen, fx nyt køkken og bad eller en af AH finansieret udestue udelukkende til eget brug i stedet for terrassen kan opgøres til kr i anskaffelsesværdi (der er endnu ikke afskrevet på disse forbedringer). Den samlede købspris for den konkrete andelslejlighed vil herefter være maksimalt kr I nogle tilfælde kan der ske det ifm. en vurdering (valuar som offentlig) af en A/B ejendom, at forbedringer udført og betalt af de enkelte AH bliver indregnet i værdiansættelsen af ejendommen. Dette medfører en højere værdi af ejendommen og dermed en højere andelskrone for alle AH erne i A/B. Når AH med det nybyggede badeværelse eller udestue så ønsker at sælge sin andel, vil prisen i det konkrete tilfælde være for høj, da nævnte forbedring(er) så vil være indregnet i værdien to gange. Tages der udgangspunkt i det førnævnte eksempel med 10 lejligheder til hver én million, og lægges værdien af den ene lejligheds udestue (kr ) uden yderligere beregninger og for at simplificere eksemplet til A/B s samlede værdi, svarer denne værdiforøgelsen til kr (kr delt med 10) ekstra for hver lejlighed. 16 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 4/2008

7 Problemet opstår så, når den AH som rent faktisk har bekostet udestuen, sælger sin lejlighed: Prisen for andelen udgør nu kr tillagt forbedringen på kr eller i alt kr , altså en for høj pris på kr Udestuen er i det konkrete eksempel tillagt den konkrete lejlighed to gange, og det vil iht. ABL 5 være overpris. Retspraksis er klar, og ovennævnte eksempel med udestuen er taget direkte fra den såkaldte udestuedom UfR V, hvor A/B blev pålagt at trække værdien af en forbedring ud af selve andelskroneberegningen, så køber ikke kom til at betale overpris, jf. ABL 5, stk. 1, men stadig således, at sælger fik det forbedringstillæg for udestuen, som de var berettiget, jf. ABL 5, stk. 11: Ægteparret A opførte i 1993 en tilbygning (udestue) til deres andelsbolig efter tilladelse fra A/B. Da de i 1999 ønskede at afhænde deres andel, afviste A/B at godkende et tillæg til værdien for forbedringer efter ABL 5, stk. 11. A/B's begrundelse herfor var, at A/B ved opgørelsen af sin formue anvendte den seneste ansatte ejendomsværdi, hvori udestuen indgik, jf. samme lovs 5, stk. 2 c. Under en sag, A anlagde mod A/B med påstand om anerkendelse af, at udestuen var en forbedring, jf. lovens 5, stk. 11, gav såvel by- som landsret A medhold i deres påstand. Landsretten tilføjede bl.a., at i konsekvens af at de lokale vurderingsmyndigheder havde medtaget udestuen ved fastsættelsen af den offentlige ejendomsvurdering, måtte A/B - i det omfang der var behov herfor - ved beregning af værdien af A's andel foretage en nedskrivning af A/B's formue svarende til værdien af udestuen, således at udestuen ikke i strid med lovens 5, stk. 1, medregnes to gange DE s gældende normer og retningslinjer fra 2004 angående AHs egne forbedringer Ifølge de nugældende normer og retningslinjer skal A/B s ejendom vurderes stort set som en ganske almindelig udlejningsejendom fuld af lejere, dog med én ledig lejlighed, jf. punkterne 1 til 10 i afsnit 2.1. Der eksisterer dog den væsentlige undtagelse, der (sammen med én-ledig-lejlighedsprincippet) adskiller en valuarvurdering fra en almindelig ejendomsmæglervurdering af en udlejningsejendom: Individuelle forbedringer i de enkelte lejligheder bekostet af AH kan/må ikke indregnes i værdiansættelsen, jf. også princippet i UfR V (udestue-dommen), om at individuelle forbedringer kun må indgå én gang i købsprisen for andelen. Således kan valuaren p.t. kun i ejendommens værdi indregne forbedringer foretaget af 1. A/B, 2. tidligere udlejer og / eller 3. en tidligere lejer, jf. T:BB B (A/B kunne opkræve engangsbeløb for forbedringer udført af en nu afdød lejer). De nugældende retningslinjer angående forbedringerne i ejendommen lyder: Ifm. vurderingen af ejendommen skal der tages hensyn til forbedringer. Her tænkes alene på forbedringer betalt af A/B eller en tidligere ejer af ejendommen. Det vil med andre ord sige fælles forbedringer på hele ejendommen, samt individuelle forbedringer i den enkelte lejlighed, som A/B eller en tidligere ejer af ejendommen har betalt for, og som der i tilfælde af drift som udlejningsejendom vil kunne beregnes en forbedringsforhøjelse for. Individuelle forbedringer betalt af AH skal ikke medtages i vurderingen [min understregning, RED.]. Det gælder også individuelle forbedringer udenfor lejligheden, fx en carport eller en udestue, betalt af AH. Tilsvarende gælder forbedringer, foretaget af den pågældende AH, medens denne var lejer af lejligheden. Risikoen for administratorfejl for så vidt angår tillagte forbedringer er således efter de nugældende regler ikke overvældende, da det direkte fremgår, at individuelle forbedringer (som udestuen i tal-eksemplet og dommen) ikke kan medtages i vurderingen. Dette klare udgangspunkt ændres nu markant med DE s kommende retningslinjer, og risikoen for direkte administratoransvar forøges betydeligt! 3.2. DE s kommende normer og retningslinjer anno 2008 angående AH s egne forbedringer Som anført i afsnit 1 er DE på trapperne med nye / korrigerede normer og retningslinjer for udarbejdelse af valuarvurderinger. Disse normer og retningslinjer åbner for højere, men dog ikke umiddelbart for høje vurderinger isoleret set efter ABL 5, stk. 1 3, samtidig med at kravene til administrators opmærksomhed ved såvel bestillingen af som modtagelsen af valuarvurderingerne forøges problemet opstår her i relation til ABL 5, stk. 11 (se straks nedenfor). De nye retningslinjer indeholder lettere omskrevet ikke den ovenfor understregede begrænsning med hensyn til de forbedringer på ejendommen, som en AH selv har udført / bekostet. Således skal ALLE ikke-uvæsentlige forbedringer nu indgå i værdiansættelsen af A/B s ejendom. Det vil sige forbedringer udført af: 1. A/B, 2. tidligere udlejer, 3. nuværende eller tidligere AH, og/eller 4. en tidligere lejer. Formålet med dette nye tiltag fra DE s side er, at valuaren skal værdiansætte ejendommen til den pris, som valuaren mener, at ejendommen kan afsættes til i det gældende marked som ren udlejningsejendom. DE anfører i sine nye retningslinjer, at valuaren skal fremsende spørgeskema til administrator / A/B angående forbedringer på såvel ejendommen som forbedringer i de enkelte lejligheder, og i sin vurdering tage hensyn til disse, såfremt de må anses som væsentlige for værdiansættelsen. Det anføres også, at hvis valuaren bliver opmærksom på andre væsentlige forbedringer på ejendommen eller i de enkelte lejligheder, skal forbedringerne medtages i vurderingen, og administrator / A/B skal oplyses herom. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 4/

8 Valuaren skal også i valuarvurderingen angive, hvilke forbedringer der er indregnet i værdiansættelsen. DE angiver herom: Det skal fremgå af vurderingsrapporten, at der er anvendt dette vurderingsprincip [indregning af individuelle forbedringer i værdien, RED.], og at A/B derfor ikke ukritisk kan anvende vurderingsprisen i sit regnskab. Såfremt der er forbedringer, som den enkelte AH kan få betalt udover værdien af andelskronen, skal disse fratrækkes i vurderingsprisen, inden denne anvendes i regnskabet. Der er ingen tvivl om, at de nye tiltag fra DE s side giver en mere retvisende værdiansættelse af A/B s ejendom, og prisfastsættelsen inklusiv de individuelle forbedringer er ikke i strid med overprisprincippet i ABL 5. Der, hvor problemet opstår, er, når de AH, som ejer de individuelle forbedringer, der er medregnet i ejendommens samlede værdiansættelse, ønsker at sælge deres andelsbolig. Her vil der opstå samme situation, som i ovennævnte udestue-dom, jf. UfR V: Den konkrete forbedring vil være indregnet i andelsværdien to gange, og dermed kan der være tale om overpris i ABL 5 s forstand, medmindre administrator i den konkrete handel, har foretaget en nedskrivning af ejendommens samlede værdiansættelse med den værdi, som den konkrete forbedring har af betydning rent andelsretligt, jf. ABL 5, stk. 11, det vil sige anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage altså som udgangspunkt en lavere værdi af de individuelle forbedringer rent andelsretligt end den værdi, som forbedringerne kan ansættes til rent lejeretligt. Forskellen her er, at værdien af forbedringer i lejeretlig forstand gælder stedsevarende, jf. GA2007/07, mens værdien af de samme forbedringer efter ABL 5, stk. 11 vil blive reduceret år for år, eksempelvis som angivet i ABF-Håndbogen 2008, bilag 48, side 403 ff. Det som administrator så skal gøre efter DE s opfattelse, er at finde den rent andelsretligt nedskrevne værdi for de individuelle forbedringer, som valuaren i sin vurdering har oplyst er medtaget i værdiansættelsen. Alt i alt en noget omstændig øvelse, men en øvelse administrator SKAL foretage, for ikke at risikere et direkte administratoransvar, se straks nedenfor. Går der mere end 6 måneder fra aftaleindgåelsen til, at køber bliver bekendt med, at der består et overpriskrav mod sælger som følge af forbedringstilskrivningen to gange, vil kravet mod sælger være forældet, jf. ABL 16, stk. 3 og ovenfor afsnit 2.3. Valuaren har ubetinget ikke lavet nogen fejl, da ejendommen er vurderet i overensstemmelse med DE s normer og retningslinjer, hvilket betyder, at administrator som den eneste vil kunne drages til ansvar for den betalte overpris! 3.3. Hvad kan administrator gøre for at undgå ansvar? Løsningen er, at administrator allerede ved bestillingen af valuarvurderingen skal bede valuaren om at oplyse i sin vurdering, hvorvidt der er indregnet individuelle forbedringer i denne med adresseangivelse af, hvor forbedringerne stammer fra, OG i bekræftende fald kræve, at valuaren angiver, hvilken samlet værdi disse forbedringer rent andelsretligt har. Valuaren vil i de fleste tilfælde have fået oplyst de individuelle forbedringer fra administrator, evt. via det skema, som valuaren udsender til administrator, når han har fået opgaven, men som det anføres i DE s normer og retningslinjer, kan valuaren også medtage andre, ikke-oplyste væsentlige forbedringsforhøjelser i sin vurdering. Således bør valuaren afkræves to prisfastsættelser i sin vurdering: a. en umiddelbar prisfastsættelse efter DE s nye normer og retningslinjer af A/ B s ejendom som udlejningsejendom, OG b. en vurdering / prisangivelse med udgangspunkt i den under a) angivne prisfastsættelse, hvor de individuelle forbedringer, der er indarbejdet i vurderingen, er værdiansat efter ABL 5, stk. 11 og nedskrevet i henhold til denne bestemmelse, jf. ovenfor afsnit 3.2. Sidstnævnte værdiansættelse skal kun bruges ifm. opgørelsen af prisen for de andelsboliger, hvor individuelle forbedringer rent lejeretligt er indregnet i den samlede valuarvurdering. Dette sker for at undgå risiko for overpris, jf. også udestue-dommen UfR V. En helt igennem kompliceret og umiddelbar unødvendig øvelse, men selve DE s ide om, at de individuelle forbedringer skal medregnes rent lejeretligt i valuarvurderingen, og senere rent andelsretligt pilles ud igen, så man i dels en vurdering, og dels A/B s regnskab vil have to prisfastsættelser af A/B s ejendom og to andelskroner(!), er fuldt ud i overensstemmelse med ABL 5 og skaber en mulig værditilvækst i A/B s ejendom til gavn for alle AH. Der vil være en pædagogisk opgave at løse overfor de AH, som har individuelle forbedringer, og som derfor vil få en oplevelse af, at deres andelskrone er lavere end de andre AH i A/B uden individuelle forbedringer. 4. Nogle bemærkninger om valuarvurderinger og 18 måneders reglen Pludselige værdispring i ejendomsværdien ved brug af en valuar? Ved stiftelse af A/B kan der over kort tid opstå værdispring i ejendommens værdi, hvilket kan give anledning til overprissager. Værdispringet sker efter følgende model: Ifm. stiftelsen af A/B bliver der indhentet en vurdering fra en valuar, der overstiger den aftalte købesum / den sum, som A/B overtager ejendommen til. Denne højere prisfastsættelse af ejendommen medfører, at A/B allerede på den stiftende generalforsamling regnskabsteknisk og lovligt kan forhøje andelskronen, og dermed fordoble, tredoble eller firdoble værdien af de netop købte andelslejligheder. Det har været genstand for diskussion, hvorvidt denne fremgangsmåde 18 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 4/2008

9 var lovlig, da værdiansættelsen af den af A/B netop købte ejendom måske kunne forekomme for høj med dertil følgende risiko for overprissager fra personer, der købte en andelsbolig efter stiftelsen af en nu fraflyttende AH / tidligere lejer. DE anførte i den tidligere udgave af retningslinjerne følgende angående fænomenet: Det burde være overflødigt, at anføre, at hvis man som ejendomsmægler bliver bedt om at vurdere en ejendom, som indenfor kortere tid formentlig 1-2 år er blevet handlet fx ifm., at lejerne har overtaget den iht. reglerne om tilbudspligt jf. lejelovens 100 ff. er prisen på ejendommen den pris, den netop er blevet handlet til. Der findes ikke nogen mere nøjagtig prisindikering end netop den pris parterne i en fri og uafhængig handel er blevet enige om. Det må betragtes som dybt useriøst, at fastsætte anden pris på en sådan ejendom, medmindre denne retfærdiggøres med markante og uforudsigelige lejestigninger på markedet, ændrede markedskrav til afkast eller lignende, efter at handlen er indgået. Det skal i den forbindelse bemærkes, at der næppe vil være forsikringsdækning i sådanne situationer, hvor sagsbehandlingen formentlig må vurderes som groft uforsvarlig. Afsnittet / eksemplifikationen er ikke længere en del af retningslinjerne, men princippet heri skal stadig iagttages af valuarerne, og kan også anvendes som rettesnor for landets administratorer i relation til, hvornår en valuar synes at være gået over stregen og afgivet en for høj vurdering. 18 måneders fristen i ABL 5, stk. 2, litra b. Hvordan regnes den? Et af de oftest stillede spørgsmål fra omkostningsbevidste A/B bestyrelser til administratorer er, hvordan man beregner 18 måneders fristen i loven. Formålet med spørgsmålet er naturligvis at få svar på, om man kan nøjes med to valuarvurderinger på 3 år, ud fra tanken om, at to gange 18 måneder jo svarer til 3 år! Der findes ikke noget klart svar på dette spørgsmål, men helt overordnet set har det været lovgivers intention, at der skulle laves en valuarvurdering hvert år, såfremt man ikke skiftede vurderingsprincip til eksempelvis den offentlig ejendomsvurdering, jf. ABL 5, stk. 2, litra c. Dette burde følge af bemærkningerne til lovændringen fra 1992 (lov nr. 379/1992), men disse er desværre ikke formuleret så klart, at der gives et endeligt svar på spørgsmålet: Endvidere foreslås, at vurderingen ikke må være mere end 18 måneder gammel. Tidsfristen er foreslået under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk vil blive foretaget ifm. regnskabsafslutning og danne grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dets vedtagelse. Med den foreslåede tidsfrist på 18 måneder åbnes mulighed for følgende procedure: Ifm. regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foretages vurdering omtrent samtidig med regnskabsårets udløb. Resultatet indarbejdes i regnskabet som færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen typisk 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagelse på generalforsamlingen vil denne pris med en evt. vedtagen prisstigning normalt være gældende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen træffer bestemmelse om prisen. Mette Neville afviser ideen om tre generalforsamlinger for to valuarvurderingers pris (eller to generalforsamlinger på én valuarvurdering), og anfører herom på side 141: Den [18 måneders fristen, RED.] giver derimod ikke hjemmel til, at man ved at presse generalforsamlingerne sammen, så to forskellige års generalforsamlinger kan holdes indenfor 18 måneder, kan lade den samme valuarvurdering danne grundlag for to andelskroneberegninger. Det er dog de færreste, som fortsat søger kreativiteten angående hyppigheden for indhentelse af valuarvurderinger. Der hvor det reelle problem opstår, er i stedet i de tilfælde, hvor en valuarvurdering er udløbet, det vil sige, at den er blevet mere end 18 måneder gammel. Skal de 18 måneder regnes fra statusdagen, altså regnskabsårets udløb eller skal de regnes fra udfærdigelsen af valuarvurderingen? Det må antageligt lægges til grund, at de 18 måneder skal regnes fra udfærdigelsen af valuarvurderingen. I litteraturen har man ganske logisk søgt at besvare spørgsmålet ved at regne baglæns. Det vil sige tælle 18 måneder tilbage fra overdragelsestidspunktet (dato for underskrift af salgsaftale med køber og sælger), og så finde ud af om valuarvurderingen er lavet indenfor dette tidsrum. Mette Neville anfører på side 140: De 18 mdr. skal regnes fra det tidspunkt, hvor der indgås aftale om overdragelse af andelen. Samme udgangspunkt lægger Økonomiog Erhvervsminister Bendt Bendtsen til grund i sin besvarelse af 5. august 2004 på spørgsmål 4641 i Folketinget: Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel på tidspunktet for en handel af en andelsbolig i foreningen. Måtte valuarvurderingen være udløbet på overdragelsestidspunktet, vil der være tale om overpris. Administrator kan ifalde et selvstændigt ansvar, hvis den udløbne valuarvurderingen lægges til grund ved udarbejdelsen af salgsaftalen. I relation til denne problemstilling knytter sig tillige spørgsmålet om, hvilket af ABL 5 s to andre værdiansættelsesprincipper man så anvender, når en gyldig valuarvurdering ikke foreligger, herunder om man blot kan hoppe mellem principperne uden, at der foreligger en gyldig generalforsamlingsbeslutning herom. Spørgsmålet hænger også sammen med den omfattende retspraksis om revisoransvar ved fejl i årsrapporten af betydning for andelskronen. Disse forhold behandles af pladsmæssige hensyn ikke denne artikel. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 4/

UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M

UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M B312500D - HJS UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M Afsagt den 5. december 2011 af Østre Landsrets 2. afdeling (landsdommerne Anne Thalbitzer, Hedegaard Madsen og Anette Voigt Arnsted (kst.)). 2. afd.

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013 Ejendomsforeningen Danmark Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis Den 3. april 2013 Århus Sønder Allé 9 8000 Århus C Tlf: +45 89 31 90 00 Højesteretsdom sag 365/2011

Læs mere

K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor A.

K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor A. Den 13. maj 2008 blev i sag nr. 53/2007-S B og C mod Statsautoriseret revisor A afsagt følgende K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor

Læs mere

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R.

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R. Side 1 af 8 Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 19. november 2007 (sag nr. 72-2006-S) K mod Statsautoriseret revisor R Ved brev af 15. november 2006 har advokat

Læs mere

Købsaftale (Sidst revideret: Juli 2010, version 3.1)

Købsaftale (Sidst revideret: Juli 2010, version 3.1) (Sidst revideret: Juli 2010, version 3.1) Undersevne køber: Navn: Adresse: Postnr./by: Tlf/fax/mail: Ventelistenr.: køber herved af undersevne sælger: Navn: Ny adresse: Postnr./by: Ny Tlf/fax/mail: en

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013 Sag 97/2012 (1. afdeling) Troels Grum-Schwensen (advokat Rasmus Juvik, beskikket) mod Ruth Olesen (advokat Thomas Højlund, beskikket) og CEJ Ejendomsadministration

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup Jagtvej 76 2200 København N Nævnet har modtaget klagen den 21. december 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

TBB2011.730B - B2011.BS.11D.5427.2009

TBB2011.730B - B2011.BS.11D.5427.2009 B2011.BS.11D-5427/2009 TBB2011.730 Aftalt pris for andel i andelsboligforening oversteg trods fald i ejendomsvurderingen ikke det lovlige, da foreningens opsparede midler også skulle indgå ved beregning

Læs mere

Diverse. Indholdsfortegnelse. juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 4 maj 2008

Diverse. Indholdsfortegnelse. juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 4 maj 2008 huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 4 maj 2008 4 Diverse Gratis BBR-meddelelser frem til juni 2008 Erhvervs- og Byggestyrelsen har meddelt, at BBR-registeret skal omlægges til

Læs mere

Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen

Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen Erhvervsudvalget (2. samling) ERU alm. del - Bilag 142 Offentligt Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen Virksomheder omfattet af undersøgelsen

Læs mere

DOM. Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens

DOM. Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens Retten på Frederiksberg Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 11. marts 2014 i sag nr. BS A-1071/2013: Kasper Wünsche Charlotte Muncks Vej 11, 4. 2400 København NV mod Louise Hvidberg Ingstrup Allé 32 2770

Læs mere

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger 12. februar 2010 Sag 09/04071 /EBST Renteswapaftaler i andelsboligforeninger Beskrivelse af den generelle problemstilling Mange andelsboligforeninger har de senere år indgået renteswapaftaler med en kreditforening

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 Sag 356/2012 Ejendomsselskabet X-gade ApS (advokat Carsten Led-Jensen) mod A (advokat Jesper Bang) og B (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser

Læs mere

Aftale om overdragelse af andel

Aftale om overdragelse af andel Aftale om overdragelse af andel Undertegnede (sælger) Udtræder af andelsboligforeningen AB Rørmosen 2. Og overdrager min andel til medunderskrevne (køber) Samtidig opsiger jeg brugsretten til min bolig

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2009-0125 UL/li. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2009-0125 UL/li. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr. 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Søren Bak v/advokat Peter Klitgaard Ganløseparken 58 Ganløse 3660 Stenløse og Home Erhverv Sjælland A/S v/advokat

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012 HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012 Sag 366/2011 Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S (advokat Peer B. Petersen) mod K/S Rødovre 2000 under konkurs (advokat Henrik Steen Jensen)

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2012-0011 UL/bib. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2012-0011 UL/bib. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr. 1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmægler Niels Hald City A/S v/advokat Thomas Dall Jensen Dronningens Tværgade 7 1302 København K Nævnet har modtaget klagen den 24. januar

Læs mere

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget.

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget. Boligudvalget (2. samling) L 173 - Svar på Spørgsmål 45 Offentligt TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Bilag 1 Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene

Læs mere

Klager. København, den 23. december 2009 KENDELSE. ctr. Base 1 Østerbro A/S Nordre Frihavnsgade 77 2100 København Ø

Klager. København, den 23. december 2009 KENDELSE. ctr. Base 1 Østerbro A/S Nordre Frihavnsgade 77 2100 København Ø 1 København, den 23. december 2009 KENDELSE Klager ctr. Base 1 Østerbro A/S Nordre Frihavnsgade 77 2100 København Ø Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at køber ikke gennemførte det

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver J.nr. 137773-fordele og ulemper HQ/CBD 11. april 2014 ALLÉHUSENE Fordele og ulemper ved at blive andelshaver På beboermødet den 23. april 2014 vil arbejdsgruppen nærmere redegøre for vort arbejde indtil

Læs mere

KENDELSE. Klager ejede en ideel anpart, som klager ønskede, at indklagede skulle sælge.

KENDELSE. Klager ejede en ideel anpart, som klager ønskede, at indklagede skulle sælge. 1 København, den 22. december 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler Karl Johannesen og Statsaut. ejendomsmægler MDE Jens Seidenfaden v/jens Seidenfaden Bakkedraget 3 7100 Vejle Nævnet har

Læs mere

Klagerne. København, den 26. november 2009 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler Anne-Marie Eybye Højleddet 52 2840 Holte

Klagerne. København, den 26. november 2009 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler Anne-Marie Eybye Højleddet 52 2840 Holte 1 København, den 26. november 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler Anne-Marie Eybye Højleddet 52 2840 Holte Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet klagerne fejlagtige oplysninger

Læs mere

Andelsboligforeningen Nivå Bypark I

Andelsboligforeningen Nivå Bypark I SALGSPROCEDURE 1. Beboeren indleverer vedlagte skema (ANMODNING OM UDTRÆDEN AF ANDELSBOLIGFORENINGEN) til bestyrelsens salgskoordinator. (Se adresse i beboermappens side 1.1). Hvis man vil gøre brug af

Læs mere

Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322

Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322 - 1 Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322 Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Landsskatteretten tiltrådte ved en kendelse af 6/11

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme

Læs mere

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG I dette faktaark kan du læse meget mere om, hvad en andelsbolig er for noget. Hvis du mangler svar på spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os. Hvad er en andelsbolig?

Læs mere

Andelsboligens kendetegn

Andelsboligens kendetegn Andelsboligens kendetegn I Danmark er der fire 'store' boligformer: Andelsbolig Ejerbolig Almen bolig Privat udlejning Andelsboligen udgør godt 7 % af det samlede boligmarked og findes i hele landet, men

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads.

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads. ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 DK-8000 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Erik

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2011-0188 aq. København, den 15. maj 2012 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2011-0188 aq. København, den 15. maj 2012 KENDELSE. ctr. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Bent Nielsen A/S v/ Chartis Europe SA Kalvebod Brygge 45, 5. 1560 København V Nævnet har modtaget klagen den 7. september 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

FORENINGSGRANSKNING. A/B (beliggende, ) (udarbejdet maj 2011)

FORENINGSGRANSKNING. A/B (beliggende, ) (udarbejdet maj 2011) FORENINGSGRANSKNING A/B (beliggende, ) (udarbejdet maj 2011) 1. GRANSKNING 1.1 Formål Andelsboligforeningens forhold af såvel juridisk som økonomisk karakter gennemgås og kommenteres med særlig vægt på

Læs mere

En beskrivelse af, hvad de to skemaer skal indeholde, følger af bilag 1 og 2 til bekendtgørelsen.

En beskrivelse af, hvad de to skemaer skal indeholde, følger af bilag 1 og 2 til bekendtgørelsen. Nye regler for oplysninger om andelsboligforeningen Kære bestyrelse Som nævnt i vores nyhedsbrev fra december, bebudede ministeren for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen, at der ved fremtidige

Læs mere

- Overslag II af 23/2 2012 med anskaffelsesudgifter, finansiering, budget og oversigt

- Overslag II af 23/2 2012 med anskaffelsesudgifter, finansiering, budget og oversigt 13-03-2012 Referat af Stiftende Generalforsamling A/B Bomhoffs Have År 2012 den 13. marts afholdtes på Frederiksberg Gymnasium, Falkoneer Plads 2, Frede-riksberg, stiftende generalforsamling for en andelsboligforening

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2012-0056 UL/li. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2012-0056 UL/li. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr. 1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler Thomas Gammelgaard v/ HDI-GERLING forsikring Indiakaj 6 2100 København Ø Nævnet har modtaget klagen den 29. marts 2012. Klagen

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

KENDELSE. Klagerne ønskede at sælge deres ejerlejlighed og indgik derfor den 28. april 2008 en formidlingsaftale med de indklagede.

KENDELSE. Klagerne ønskede at sælge deres ejerlejlighed og indgik derfor den 28. april 2008 en formidlingsaftale med de indklagede. 1 København, den 26. november 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Bengtson & Frydendall A/S Strandvejen 132 A 2900 Hellerup Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes de indklagede, at skødets tinglysning blev

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013 Sag 365/2011 (1. afdeling) Anny Olivia Andersen (advokat Henrik Qwist) mod Susanne Skibelund (advokat Torben Winnerskjold) I tidligere instans er afsagt

Læs mere

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af, at indklagede

Læs mere

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

Regnskabsvejledningen

Regnskabsvejledningen Boligexperten Administration A/S og Ejendomsforeningen Danmark Regnskabsvejledningen Preben Løth, adm. direktør i Boligexperten Administration A/S 7. april 2014 www.ejendomsforeningen.dk 1. Revision af

Læs mere

Foredrag. den 24. november 2014

Foredrag. den 24. november 2014 Foredrag den 24. november 2014 Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph.d., Syddansk Universitet jju@sam.sdu.dk Lidt statistik mm. www.domstol.dk antal boligretssager 2013: i DK 2.103 (+ småsager) Odense 81; Svendborg

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har krav på betaling af et vurderingshonorar som krævet.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har krav på betaling af et vurderingshonorar som krævet. 1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Ege Christiansen og Mads Ege Christiansen Hersegade 18 4000 Roskilde Nævnet har modtaget klagen den 26. juni 2012. Klagen

Læs mere

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard BoligPortal.dk Netværksarrangement 9/9 2014 Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2 Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret&Råd Scheibel I/S Slide nr. 1 Tidsplan Før pausen Generelle

Læs mere

Beskatning af genvundne afskrivninger på udbyderhonorar SKM2013.423.VLR

Beskatning af genvundne afskrivninger på udbyderhonorar SKM2013.423.VLR - 1 Beskatning af genvundne afskrivninger på udbyderhonorar SKM2013.423.VLR Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Vestre Landsret fandt ved dom af 13. maj 2013, ref. i SKM2013.423.VLR, at der

Læs mere

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Helårsbeboelse Allerede den oprindelige lejeaftale fra 1948 nævnte helårsbeboere. Kommuneplanen fra 1985 anerkendte, at der i Mozart og Frederikshøj

Læs mere

Klager. J.nr. 2010-0288 UL/aq. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr.

Klager. J.nr. 2010-0288 UL/aq. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr. 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup v/chartis Insurance Kalvebod Brygge 45 1560 København V. Nævnet har modtaget klagen den 24. november 2010.

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 6. november 2014

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 6. november 2014 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 6. november 2014 Sag 131/2013 (2. afdeling) A (advokat Preben Dickow, beskikket) mod B (advokat Finn Sandgaard) I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Glostrup

Læs mere

Boligadministratorerne informerer

Boligadministratorerne informerer Boligadministratorerne informerer Hermed følger Boligadministratorernes nyhedsbrev nr. 3 i 2013. Hvis der er spørgsmål eller kommentarer til nyhedsbrevet, kan man henvende sig til ens sædvanlige kontaktperson

Læs mere

Nedenfor er nærmere begrundet, hvorfor vi advarer mod at hæve tilslutningskravet til 60% af beboelseslejerne.

Nedenfor er nærmere begrundet, hvorfor vi advarer mod at hæve tilslutningskravet til 60% af beboelseslejerne. folketinget@ft.dk Folketinget Att.: By- og Boligudvalget Christiansborg 1240 København K 31. oktober 2014 J.nr. 33416 AT/AJ Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Vi

Læs mere

Referat fra generalforsamling i Andelsboligforeningen Bakkelyparken

Referat fra generalforsamling i Andelsboligforeningen Bakkelyparken Holme den 14. marts 2010 Referat fra generalforsamling i Andelsboligforeningen Bakkelyparken Dato: Den 10. marts 2010 kl. 19.00 Sted: Lokalcenter Holme 1. Valg af dirigent og referent Formand Poul Erik

Læs mere

4.2. Tilvalgte ydelser Indhentelse af tilbud på ejerskifteforsikring 100 125

4.2. Tilvalgte ydelser Indhentelse af tilbud på ejerskifteforsikring 100 125 1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Jesper Hardahl ApS Bredgade 107 9700 Brønderslev Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et mangelfuldt arbejde og derfor skal

Læs mere

Klagerne. København, den 8. juni 2009 KENDELSE. ctr.

Klagerne. København, den 8. juni 2009 KENDELSE. ctr. 1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler Lisa Bentsen v/ advokat Martin Steen Andersen Trianglen 4660 Store Heddinge Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har vurderet

Læs mere

Som dirigent valgtes advokat Birgitte Grubbe, og som referenter valgtes Anne Sofie Pedersen

Som dirigent valgtes advokat Birgitte Grubbe, og som referenter valgtes Anne Sofie Pedersen År 2009 den 29. oktober kl. 19.30 afholdtes ekstraordinær generalforsamling i Andelsboligforeningen Halgreen i Kvarterhuset, Jemtelandsgade 3, lokale 413, 4. sal, 2300 København S. Formanden, Asbjørn Lenbroch

Læs mere

NYHEDER FRA PLESNER JUNI 2008. Er lejer forpligtet til at betale husleje i istandsættelsesperioden?... 1 Offentlig vurdering af erhvervsejendomme...

NYHEDER FRA PLESNER JUNI 2008. Er lejer forpligtet til at betale husleje i istandsættelsesperioden?... 1 Offentlig vurdering af erhvervsejendomme... NYHEDER FRA PLESNER JUNI 2008 ERHVERVSEJENDOMME Er lejer forpligtet til at betale husleje i istandsættelsesperioden?... 1 Offentlig vurdering af erhvervsejendomme... 4 Er lejer forpligtet til at betale

Læs mere

Når du vil sælge din andelsbolig

Når du vil sælge din andelsbolig Når du vil sælge din andelsbolig Her finder du en kronologisk gennemgang af processen for salg af din andelsbolig samt forhåbentlig svar på de mest almindelige spørgsmål i den forbindelse. Du kan bruge

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

K e n d e l s e: Ved skrivelser af 10. marts og 13. november 2009 har Skat klaget over registreret revisor R.

K e n d e l s e: Ved skrivelser af 10. marts og 13. november 2009 har Skat klaget over registreret revisor R. Den 10. maj 2010 blev i sag nr. 61/2009 Skat mod registreret revisor R afsagt følgende K e n d e l s e: Ved skrivelser af 10. marts og 13. november 2009 har Skat klaget over registreret revisor R. Erhvervs-

Læs mere

Handlen er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed, idet købesummen dog er fastsat mellem parterne. [ ]

Handlen er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed, idet købesummen dog er fastsat mellem parterne. [ ] 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klager ctr. Place2live Høegh Bolig A/S v/ Tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 19. september 2012. Klagen angår

Læs mere

Trappe til 1. sal samt dør ud til nyanlagt gårdsplads, dobbelt carport samt anneks m/lille værelse, udhus og loft.

Trappe til 1. sal samt dør ud til nyanlagt gårdsplads, dobbelt carport samt anneks m/lille værelse, udhus og loft. 1 København, den 7. juli 2011 DELKENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Mette Lykken v/ advokat Peter Klitgaard Ganløseparken 58, Ganløse 3660 Stenløse Nævnet har modtaget klagen den 5. november

Læs mere

Klager. København, den 25. september 2009 KENDELSE. ctr.

Klager. København, den 25. september 2009 KENDELSE. ctr. 1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere Merete Lund Brock og Henning Brock v/aig Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V Sagen angår spørgsmålet, om de

Læs mere

Klager. J.nr. 2011-0254 UL/bib. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade 142 2500 Valby

Klager. J.nr. 2011-0254 UL/bib. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade 142 2500 Valby 1 København, den 11. april 2012 KENDELSE Klager ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade 142 2500 Valby Nævnet har modtaget klagen den 28. november 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Sagen afgøres uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens 366.

Sagen afgøres uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens 366. DOM Afsagt den 7. januar 2013 i sag nr. BS 11-676/2012: Holbæk Kommune Kanalstræde 2 4300 Holbæk mod GF Forsikring A/S Jernbanevej 65 5210 Odense NV Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag er anlagt

Læs mere

Klager. J.nr. 2010-0089 aq. København, den 8. marts 2011 KENDELSE. ctr.

Klager. J.nr. 2010-0089 aq. København, den 8. marts 2011 KENDELSE. ctr. 1 København, den 8. marts 2011 KENDELSE Klager ctr. EDC Mæglerne Åløkken ApS v/ advokat Lars Høj Andersson Hunderupvej 71, Boks 1311 5100 Odense C Nævnet har modtaget klagen den 14. april 2010. Klagen

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Efter regning: Der er indgået aftale om betaling efter regning, hvilket betyder, at ved

Efter regning: Der er indgået aftale om betaling efter regning, hvilket betyder, at ved 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klager ctr. Nybolig Jan Milvertz Slagelse A/S Rosengade 11 4200 Slagelse Nævnet har modtaget klagen den 30. januar 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede

Læs mere

Aktstykke nr. 17 Folketinget 2009-10. Afgjort den 5. november 2009. Økonomi- og Erhvervsministeriet. København, den 27. oktober 2009.

Aktstykke nr. 17 Folketinget 2009-10. Afgjort den 5. november 2009. Økonomi- og Erhvervsministeriet. København, den 27. oktober 2009. Aktstykke nr. 17 Folketinget 2009-10 Afgjort den 5. november 2009 17 Økonomi- og Erhvervsministeriet. København, den 27. oktober 2009. a. Økonomi- og Erhvervsministeriet anmoder om Finansudvalgets tilslutning

Læs mere

Anmodning om salg af andel - Vejledning

Anmodning om salg af andel - Vejledning Anmodning om salg af andel - Vejledning (Sidst revideret: jan 2011, version 2.0) Her kan du læse om: - Hvad du skal gøre før, du kan anmode om at din lejlighed kan sættes til salg - Hvad du skriver under

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2011-0075 li. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2011-0075 li. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. 1 København, den 11. april 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Rune Klarskov Amagerbrogade 196 2300 København S Nævnet har modtaget klagen den 27. april 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

Andelsboligforeningen Søndre Strandborg Polensgade 49, Kld. 2300 København S Telefon/Fax : 32 97 36 43 Kontortid Tirsdag i lige uger Kl.

Andelsboligforeningen Søndre Strandborg Polensgade 49, Kld. 2300 København S Telefon/Fax : 32 97 36 43 Kontortid Tirsdag i lige uger Kl. Andelsboligforeningen Søndre Strandborg Polensgade 49, Kld. 2300 København S Telefon/Fax : 32 97 36 43 Kontortid Tirsdag i lige uger Kl. 19 00-20 00 Deklaration På egne og efterfølgende ejeres vegne erklærer

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 13. maj 2015

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 13. maj 2015 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 13. maj 2015 Sag 5/2014 (2. afdeling) Advokat Hans Boserup (selv) mod Kenneth Bøttcher og Maria Todsen (advokat Jesper Baungaard for begge) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. 1 København, den 21. juli 2009 KENDELSE Klager ctr. DanBolig Aalborg ApS v/advokat Kim Østergaard Mølleå 1 9000 Aalborg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om en ejerlejligheds

Læs mere

Erhverv Poul Erik Bech Statsautoriserede ejendomsmæglere, valuarer MDE

Erhverv Poul Erik Bech Statsautoriserede ejendomsmæglere, valuarer MDE Erhverv Poul Erik Bech Statsautoriserede ejendomsmæglere, valuarer MDE Andelsselskabet Kristinegården v/b & T Administrationsaktieselskab H. C. Andersens Boulevard 51, 2. 1553 København V Att.: Advokat

Læs mere

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 17 74 67 OVERDRAGELSESAFTALE

Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 17 74 67 OVERDRAGELSESAFTALE PETER EGEMAR Advokat L CLAUS CLAUSEN Advokat L Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 17 74 67 Bolig nr. 0490-0223-05 OVERDRAGELSESAFTALE Undertegnede Navn: Louise Risager Christensen

Læs mere

Vi anmoder Nykredit om at udlevere sin interne kreditvurdering fra 2007, som var grundlag for koncernes finansiering af AB Duegården.

Vi anmoder Nykredit om at udlevere sin interne kreditvurdering fra 2007, som var grundlag for koncernes finansiering af AB Duegården. AB Duegården under likvidation Den 27. september 2013 J.nr.2011-01-01-03 Til Realkreditankenævnet AB Duegårdens bemærkninger til udtalelse IV fra Nykredit A/S Nykredits rolle ved stiftelsen Det fremgår

Læs mere

Loven indeholder en række ændringer, der skal skabe større incitamenter hos såvel udlejere som lejere til at gennemføre energiforbedringer.

Loven indeholder en række ændringer, der skal skabe større incitamenter hos såvel udlejere som lejere til at gennemføre energiforbedringer. Til lejere, udlejere og huslejenævn m.fl. NOTAT Dato: 1. juli 2014 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2013-3841 Sagsbehandler: NH Dok id: Orientering om mulighederne for anvendelse af de nye bestemmelser

Læs mere

Klager. J.nr. 2011-0143 UL/bib. København, den 19. december 2011 KENDELSE. ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Claus Algren Fjordgade 23 9100 Aalborg

Klager. J.nr. 2011-0143 UL/bib. København, den 19. december 2011 KENDELSE. ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Claus Algren Fjordgade 23 9100 Aalborg 1 København, den 19. december 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Claus Algren Fjordgade 23 9100 Aalborg Nævnet har modtaget klagen den 13. juli 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Høring over bekendtgørelse om rullende vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme

Høring over bekendtgørelse om rullende vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme Til Ministeriet for By-. Bolig og Landdistrikter 8. maj 2015 Ref: TOC/PHU Administrende direktør Torben Christensen Telefon +45 33 12 03 30 phu@ejendomsforeningen.dk Høring over bekendtgørelse om rullende

Læs mere

S A M E J E O V E R E N S K O M S T

S A M E J E O V E R E N S K O M S T S A M E J E O V E R E N S K O M S T Undertegnede Louise Bxxxx-Jensen, cpr.nr. xxxxxx-1800 og medundertegnede Jesper xxxx, cpr. nr. xxxxxx-2455, begge boende Falkevej 1, 8000 Xkøbing, har d.d. indgået følgende

Læs mere

Klager. J.nr. 2010-0244 UL/bib. København, den 30. juni 2011 KENDELSE. ctr. Ejendomsmægler Niels Hald A/S Sundbyvester Plads 2 2300 København S

Klager. J.nr. 2010-0244 UL/bib. København, den 30. juni 2011 KENDELSE. ctr. Ejendomsmægler Niels Hald A/S Sundbyvester Plads 2 2300 København S 1 København, den 30. juni 2011 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægler Niels Hald A/S Sundbyvester Plads 2 2300 København S Nævnet har modtaget klagen den 11. oktober 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en andelsbolig til salg, som klagerne ønskede at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en andelsbolig til salg, som klagerne ønskede at købe. 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klager ctr. Anne Crone A/S Hovedvejen 126 2600 Glostrup Nævnet har modtaget klagen den 12. oktober 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at der ikke var lavet tilstandsrapport.

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at der ikke var lavet tilstandsrapport. 1 København, den 4. januar 2010 KENDELSE Klager ctr. DanBolig statsautoriseret ejendomsmægler Solvejg Ramkær ApS Smedegade 6 4200 Slagelse Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning

Læs mere

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens Andelshavernes retsstilling efter tvangssalg af andelsboligforeningens ejendom Om mig Cand.jur. fra Aarhus Universitet, februar 2012 Speciale: Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens

Læs mere

Underretning om gruppesøgsmålet banktrelleborg

Underretning om gruppesøgsmålet banktrelleborg FORENINGEN AF MINORITETSAKTIONÆRER I BANKTRELLEBORG Herluf Trolles Tværvej 3-4200 Slagelse - www.btaktier.dk Underretning om gruppesøgsmålet banktrelleborg 1. Indledning Den 14. februar 2008 anlagde Foreningen

Læs mere

Klager. København, den 22. december 2010 KENDELSE. ctr. Base1 Danmark A/S Jernbane Allé 49 2720 Vanløse. Nævnet har modtaget klagen den 25. maj 2010.

Klager. København, den 22. december 2010 KENDELSE. ctr. Base1 Danmark A/S Jernbane Allé 49 2720 Vanløse. Nævnet har modtaget klagen den 25. maj 2010. 1 København, den 22. december 2010 KENDELSE Klager ctr. Base1 Danmark A/S Jernbane Allé 49 2720 Vanløse Nævnet har modtaget klagen den 25. maj 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. 1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. Ejendomsmægler Anja Schultz-Rasmussen v/ Pro Erhvervsadvokater Esplanaden 34A, 2. 1263 København K Nævnet har modtaget klagen den 15.

Læs mere

KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin ejendom og rettede derfor henvendelse til indklagede.

KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin ejendom og rettede derfor henvendelse til indklagede. 1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Jørgen Hedegaard Madsen Strandvejen 55, Lønstrup 9800 Hjørring Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig

Læs mere

GRUNDEJERFORENINGEN GODTHAABS MINDE - OPTAGELSE AF LÅN VEDRØRENDE ISTANDSÆTTELSE AF PRIVATE FÆLLESVEJE

GRUNDEJERFORENINGEN GODTHAABS MINDE - OPTAGELSE AF LÅN VEDRØRENDE ISTANDSÆTTELSE AF PRIVATE FÆLLESVEJE GRUNDEJERFORENINGEN GODTHAABS MINDE - OPTAGELSE AF LÅN VEDRØRENDE ISTANDSÆTTELSE AF PRIVATE FÆLLESVEJE INDLEDNING Grundejerforeningen Godthaabs Minde ("foreningen") har rettet henvendelse til Kromann Reumert

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2011-0243 UL/bib. København, den 3. juli 2012 KENDELSE. ctr. Poul Erik Bech A/S Godthåbsvej 117 2000 Frederiksberg

Klagerne. J.nr. 2011-0243 UL/bib. København, den 3. juli 2012 KENDELSE. ctr. Poul Erik Bech A/S Godthåbsvej 117 2000 Frederiksberg 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Poul Erik Bech A/S Godthåbsvej 117 2000 Frederiksberg Nævnet har modtaget klagen den 14. november 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede,

Læs mere

Revisor Robert Krogsgaard

Revisor Robert Krogsgaard Revisor Robert Krogsgaard ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN I. ÅRSRAPPORT 2014. (21. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2015 OG LIKVIDITETSBUDGET 2015 H P Hansensvej 19 * 4500 Nykøbing Sjælland * Tlf.:

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 27. november 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 27. november 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 27. november 2013 Sag 32/2012 (2. afdeling) Skatteministeriet (kammeradvokaten ved advokat Steffen Sværke) mod JBN Invest ApS og A (advokat Søren Aagaard for begge) I

Læs mere

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Indhold 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme 2 Moms på salg af byggegrunde 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Af advokat Jette

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe. 1 København, den 12. marts 2013 KENDELSE Klager ctr. Jacob Schultz Tennisvej 26 3100 Hornbæk Nævnet har modtaget klagen den 22. oktober 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 Sag 9/2009 (2. afdeling) E-Bolig A/S (advokat John Bjerre Andersen) mod Knud Erik Mathiasen (advokat Lars Helms, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

Klager. København, den 18. november 2008 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Ege Christiansen Hersegade 18 4000 Roskilde

Klager. København, den 18. november 2008 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Ege Christiansen Hersegade 18 4000 Roskilde 1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Ege Christiansen Hersegade 18 4000 Roskilde Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at køber ikke

Læs mere

Ønsker ingen andelshaver at erhverve andelen, kan andelshaveren afhænde til andre interesserede erhververe.

Ønsker ingen andelshaver at erhverve andelen, kan andelshaveren afhænde til andre interesserede erhververe. Fremgangsmetoden ved salg af andelslejligheder (boliger) i AB Kornblomsten Under henvisning til vedtægternes 13. udarbejdet 26.5.08 af administrator Bente Naver Ejendomsadministration v/bente Naver Statsaut.

Læs mere

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET 18. NOVEMBER 2014 DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET LEJENIVEAUER I AARHUS præsen TATION 1 OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJEMÅL BRL 5, STK. 1 BRL 5, stk. 1: 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et

Læs mere

iwi^hkrflkm ^A^NJIC^B

iwi^hkrflkm ^A^NJIC^B iwi^hkrflkm ^A^NJIC^B Advokatfirmaet Vilh. Skouenborgs Eftf. Advokat Jens Duus Vejlands Allé 21-23 2300 København S Sendt pr. mail: jd@advoduus.dk Advokataktieselskab GammeltorvG 1457 København K Tel.

Læs mere