KENDELSE. Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

Transkript

1 1 København, den 30. juni 2011 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Annette Rønne Skt. Clemens Torv Århus C Nævnet har modtaget klagen den 28. januar Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at indklagede ikke oplyste om, at der var skæve gulve i den ejerlejlighed, klager købte. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 23. februar 2010 underskrev klager en købsaftale om køb af ejerlejligheden for

2 kr. til overtagelse 1. juli Der blev ikke udarbejdet tilstandsrapport på ejerlejligheden, idet sælger havde fravalgt dette. Det fremgår af sagen, at den ejendom, lejligheden er en del af, er fra Klager har oplyst, at han ved en besigtigelse i maj 2010 konstaterede, at gulvet var skævt i soveværelset og i en af stuerne, og at han ikke havde konstateret det ved fremvisning af ejerlejligheden, idet denne var møbleret, så dette ikke kunne konstateres. Klager kontaktede en ingeniør og bad denne besigtige ejerlejligheden og måle skævhederne. Ingeniøren målte, at der i soveværelset var et fald på gulvet på ca. 2 cm pr. meter og vurderede, at dette skyldtes tidligere sætning af ejendommen. Han anførte videre, at han vurderede, at de konstaterede skævheder ikke var almindelige, heller ikke ejendommens alder taget i betragtning. Han vurderede videre, at hvis der var udarbejdet tilstandsrapport for ejendommen, så ville skævheden være blevet opdaget, og klager dermed gjort opmærksom på manglen ad den vej. Klager betalte kr. i honorar til ingeniøren for hans arbejde. Klager henvendte sig herefter til indklagede, der den 13. august 2010 svarede, at hun ikke havde lagt mærke til noget usædvanligt i lejligheden, idet der var tale om en ejendom fra 1917, hvorfor det ikke kunne forventes, at ejendommen var helt i vatter. Den 16. august 2010 skrev indklagede igen til klager og anførte bl.a.: Jeg var ikke bekendt med gulvets skævhed på 2 cm pr. meter. Jeg var dog bekendt med, at der var hældning på gulvet, hvilket jeg mener er sædvanligt for ejendomme af den alder. Efter at klager havde fremsat krav om erstatning over for indklagede, skrev indklagede den 20. august 2010 til klager og fastholdt, at skævheden i gulvet var synlig, og at skæve gulve ikke er usædvanlige i ejendomme af den pågældende alder. Indklagede afviste derfor at skulle betale erstatning til klager. Klager har indhentet et tilbud af 6. september 2010 fra et byggefirma på opretning af bjælkelag under gulv, ny gulvbelægning, oliering af ny gulvbelægning samt montering af nye fod- og fejelister. Tilbuddet lyder på kr. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klager kr. Beløbet dækker udbedring af gulv i soveværelse, kr., udbedring af gulv i hjørnet af stuen kr. samt klagers udgift til ingeniør for opmåling mv. af skævhederne i gulvene, kr. Ved fremvisningen af ejerlejligheden for klager oplyste indklagede ikke om de skæve gulve, selvom indklagede var bekendt hermed. Klager spurgte indklagede flere gange,

3 3 om der var nogle fejl og mangler ved ejerlejligheden, som klager skulle være opmærksom på, men indklagede nævnte ikke noget om gulvene. Klager blev først opmærksom på skævhederne, efter at sælger havde flyttet alle sine møbler ud af lejligheden. Skævheden kunne ikke konstateres, mens lejligheden var tæt møbleret. Indklagede har anført, at skævheden var synlig ved fodlisten foran terrassedøren. Imidlertid er der tale om en mangel, som ikke er åbenbar for den, der ikke kender til forholdet. Dette understøttes af, at hverken klager eller andre, som besigtigede ejerlejligheden sammen med klager, opdagede skævheden. Det har ingen betydning, at klager er ejendomsmægler. Klager har købt ejerlejligheden til privat brug og skal ikke bedømmes efter andre standarder end enhver anden køber. I modsat fald ville ejendomsmæglere ikke have nogen rådgivningsforpligtelse over for købere, der har ejendomsformidling som erhverv. Klager har arbejdet med salg af sommerhuse i et helt andet område og har derfor ikke kendskab til eller erfaring med ejerlejligheder i den by, hvor ejerlejligheden er beliggende. Klager har fået en ingeniør til at gennemgå gulvene og denne har fastslået, at gulvene er mere skæve, end man kunne forvente, og at der dermed er tale om en mangel. Det er korrekt, som anført af indklagede, at ingeniørerklæringen er indhentet alene på klagers foranledning, men ingeniørens oplysninger må lægges til grund eller i hvert fald tillægges betydelig vægt, idet indklagede ikke selv har indhentet sagkyndig erklæring. Indklagedes påstand om, at det skæve gulv ikke ville blive anført i en tilstandsrapport, kan ikke tiltrædes. Ingeniøren, der besigtigede gulvene, har udtalt, at denne mangel ville blive omtalt i en tilstandsrapport. Det er i øvrigt ikke afgørende for indklagedes oplysningspligt, om forholdene ville have været anført i en tilstandsrapport, idet oplysningspligten over for købere af fast ejendom må vurderes konkret i hvert enkelt tilfælde. Der henvises i den forbindelse til, at klager flere gange spurgte indklagede, om der var mangler, som klager skulle være opmærksom på. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede var bekendt med, at der var en hældning på gulvet, idet det skæve gulv kunne konstateres ved en almindelig simpel gennemgang af ejerlejligheden. Skævheden er sædvanlig for den type ejendom, der er næsten 100 år gammel, hvorfor der ikke er tale om en mangel. Klager er selv ejendomsmægler og burde derfor være vant til at gennemgå ejendomme. Klager burde derfor også have kendskab til, at det er sædvanligt med hældning på gulvet i ældre ejerlejligheder.

4 4 Det er ikke korrekt, som anført af klager, at det ikke var muligt at konstatere det skæve gulv på grund af sælgers møblering. Det skæve gulv er primært synligt ved terrassedøren, hvor der ikke stod nogen møbler. Klager kunne derfor selv ved sin almindelige gennemgang af ejerlejligheden konstatere skævheden. Når klager ikke har kunnet mærke skævheden ved sin grundige gennemgang, kan skævheden ikke have væsentlig betydning for rummets brugbarhed og anvendelighed. Det er indklagedes overbevisning, at de fleste købere af ældre ejerlejligheder sætter pris på, at gulvene fremtræder autentisk, og det er derfor indklagedes overbevisning, at en udskiftning af gulvet vil have en negativ betydning for værdien af ejerlejligheden. Indklagede kan ikke være forpligtet til at oplyse om forhold, som ikke ville være blevet anført i en tilstandsrapport, såfremt en sådan var blevet udarbejdet. Det fremgår således af standardbestemmelserne for tilstandsrapporter, at forhold, som er typiske for huse af den pågældende type og alder, ikke nødvendigvis nævnes i tilstandsrapporten. Den ingeniørrapport, som klager har fremlagt i sagen, er ensidigt indhentet af klager. En sådan ensidig erklæring kan ikke lægges til grund for sagens udfald. En afgørelse af, om gulvets hældning er sædvanlig for en ejendom fra 1917, kræver afholdelse af et teknisk syn og skøn. Det samme gælder i relation til omkostningerne til udskiftning af gulv, hvor der ikke kan lægges vægt på det af klager indhentede tilbud. Nævnet udtaler: Indklagede har oplyst, at hun var bekendt med, at ejerlejligheden havde skæve gulve. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke videregav denne oplysning til klager, og finder, at indklagede som følge af den mangelfulde oplysning skal betale erstatning til klager. Nævnet fastsætter erstatningen til skønsmæssigt kr. Der er herved taget hensyn til, at nye gulve vil udgøre en forbedring af ejerlejligheden. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 28. januar 2011, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn

5 5 anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand