Vedligeholdsgennemgang AB Bangsbo 2720 Vanløse

Transkript

1 Vedligeholdsgennemgang AB Bangsbo 2720 Vanløse Gaihede a/s Trekronergade 126 H, Valby tlf: cvr: Udført af: Bygningskonstruktør Jeppe Blohm Nielsen Direkte tlf: Mail:

2 Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdsgennemgangen Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation mv. for at få registreret omfang af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2014-priser Bemærk, at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Ejendomsdata Navn og adresse: AB Bangsbo, Bangsbovej 75, 2720 Vanløse Ejendommen opført i: 1927 Antal etager: 3-4 samt kælder- og loftsrum Antal opgange: 23 Samlet boligareal: m2 Antal boliger: 159 Opvarmning: Fjernvarme 2

3 Overordnet konklusion Generelt er tilstand af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder. Ejendommen bør gennemføre renoveringsarbejder i de kommende år. På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold /renoveringsarbejder de kommende år: Renoveringsarbejder / udskiftning af tagflader Udbedring af revner i murværksfacader, alternativt efterisolering Udbedringsarbejder på kældertrapper Vedligeholdelsesnedbringende tiltag på pudsede facader Renovering / udskiftning af vinduer Følgearbejder i forbindelse med vinduer Brandtekniske tiltag på døre til lofter og kældre Supplering af efterisolering i etagedæk mod uopvarmet loft Renovering/udskiftning af vand og afløbsinstallationer Montage af bevægelsessensorer i fællesarealer Evt. vandsparende, samt energimæssige tiltag og optimeringer Evt. sikring mod fremtidige skybrudsskader Evt. udarbejdelse af altanprojekt 3

4 01 Tagværk Eksisterende tagbelægning Delvist udskiftet tag i forbindelse med tagbrand Nedfalden og løs understrygning i loftrum Rimelig intakt understrygning i loftrum Utæt tagflade Utæt tagflade 4

5 01 Tagværk Taget har en hældning på ca. 45 grader og synlige hanebåndsspær på loft med loftsrum. Underliggende konstruktion (spær og lægter mv.) er udført i træ. Taget er skiftet i forbindelse med en tagbrand på mellem 300 og 350 m2 over Jyllingevej 23 og 25. Restende tagflade vurderes at være den oprindelige, understrøget og løbende vedligeholdt. Tagets tekniske levetid er overstået og der må påregnes stigende omkostninger i forbindelse med understrygning og sikring af tæthed. Der er budgetteret med løbende etapevise gennemgange hvert 2. år, med udbedring af de værste skader. Der kan i tagrummet flere steder ses tegn på opfugtning og vandindtrængning. Tagfladen er opført med understrygning, og der ses mange steder nedfaldet understrygning, særligt i spidsloftet og loftsrum, hvor det er svært at komme til. Der foreslås eftergang og ommuring af brandkamme, der har løs puds og udfaldne fuger samt defekte teglstensinddækninger med tydelig opfugtning. Tagflader er gennembrudt af tagvinduer, kanter mod brandmure, faldstammeudluftninger og ventilation mv. Alle inddækninger og hætter fremstår rimeligt velvedligeholdte. Alternativt: Taget har udtjent sin levealder og bør udskiftes snarest. Med udgangspunkt i tagbelægningens alder og den registrerede tilstand anbefales det, at taget udskiftes. En hovedrenovering af taget omfatter: Nedrivning af eksisterende tagbelægning Undersøgelse for svampe- og insektangreb i tagkonstruktion Opretning af tag Etablering og udlægning af undertag Nye lægter Nye teglsten Reparation af trækonstruktioner Reparation af kviste Nye inddækninger Istandsættelse af brandkamme Nye tagvinduer Nye tagrender/rendejern/skotrender/hætter/nedløb i zink Stillads med overdækning Anbefalede Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) arbejder Løbende vedligehold af eksisterende tagflade Alternativ Gennemgang af brandkamme Afsat til utætte inddækninger osv Alternativ komplet udskiftning af tagflade

6 02 Kælder/fundering Nedbrudt trappevange Nedbrudt trappevange Sætningsrevne Afskallende puds og rust på værn Afskallende puds Sætning og løs puds 6

7 02 Kælder/fundering Ejendommens udvendige kældertrapper er udført i beton. Der er et stort omfang af revner og afskalninger i betonen samt i samling mod sokkel og i sten. Det anbefales, at disse trapper renoveres, så skaderne ikke udvikles. Pudsreparationer på gulv, vægge og lofter samt tilhørende malervedligehold er delvist et spørgsmål om foreningens ønske til udseende. Der udføres partielle reparationer efter princippet værste steder først, og der tilpasses i omfang, så det fremlagte budget overholdes. Anbefalede arbejder Udbedringsarbejder på kældertrapper 200 Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) Alternativ Kosmetiske reparationer i kælder 75 7

8 03 Facade/sokkel Typisk revnedannelse Typisk revnedannelse Afskallende puds omkring døre Skader på kvaderpuds Eksisterende små altaner Vandret forskydningsrevne 8

9 03 Facade/sokkel Gade-/gårdfacade fremstår generelt rimelig pæn, dog med revner og beskadiget puds i visse områder, som bør udbedres for at sikre sig mod, at det udvikler sig, og dermed giver mulighed for vandindtrængning og opfugtning af konstruktionen. Udbedringen omfatter: Fjernelse af løs og beskadiget puds Forstærkning af revner med rustfri fugearmering Tilfugning og -pudsning af forstærkninger Udbedringer af pudsskader Reparation af beskadigede sålbænke Reparation af beskadigede gesimser og ornamenter Ovenstående partielle arbejder anbefales udført i forbindelse med andre arbejder, hvor der er stillads på ejendommen. Der er derfor ikke medregnet stillads i denne omkostning. I forbindelse med den typiske skade på false omkring hoved- og bitrappedøre anbefales det, at der løbende udføres en betonpudsbaseret løsning, der er mere vejrbestandig end den eksisterende, for at nedbringe vedligeholdelsesomkostningerne på denne del af facaden. Der er et ønske i foreningen om at forbedre den nuværende løsning for altaner, således at disse bliver mere brugbare i størrelse. I budgettal er medregnet stykpris for en ny altan, designet i stil med bygningen. Energimærkningens forslag omkring facadeisolering er ikke taget med i betragtningen for ejendommen grundet bygningens bevaringsværdi (4), hvorfor det forventes, at der ikke vil kunne opnås tilladelse til facadeisolering. Anbefalede Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) arbejder Udbedringer af akutte revner og skader Alternativ Pudsløsning omkring døre (alle døre) 125 Budgettal pr. ny altan 150 Årligt afsat til drift på facader

10 04 Vinduer, 05 Udvendige døre Oprindeligt vindue Nedslidt maling på vinduesramme Hakker på bundkarm Nedslidt maling på altandør Løse fuger med fugtindtrængning Flot rytme i bygningens vinduesplacering 10

11 04 Vinduer, 05 Udvendige døre Vinduerne, med 1-lags glas og forsatsruder, er i forskellig stand, og der renoveres partielt efter princippet de værste skader først. Altan- og kælderdøre trænger ligeledes til udvendigt vedligehold, og det anbefales at male alle udvendige flader samt i kant og fals. Samtidig bør udvendige fuger om vinduer skiftes. Udskiftning af evt. defekte vinduesglas Gennemgang og udbedring af utætte tætningslister Gennemgang og justering af vinduesbeslag Gennemgang af glaslister og bundlister Evt. snedkergennemgang af vinduer med rådskader i træværk Evt. udskiftning af enkelte vinduer, som ikke kan repareres Malervedligehold af alle vinduer og kælderdøre Partiel renovering af eksisterende vinduer samt malerrenovering af altan- og kælderdøre. Alternativt foreslås en komplet udskiftning: Det foreslås at udskifte vinduer og altandøre i lejligheder og opgange mod gård og gade til nye kombi træ/alu termovinduer. Vinduernes opdeling udføres som ejendommens oprindelige vinduer og udføres som dannebrogsvinduer. Altan- og kælderdøre skiftes ligeledes. Pris kan variere ud fra bestykning og faciliteter. Arbejdet omfatter: Demontering og bortkørsel af eksisterende vinduer Montering af nye træ/alu vinduer med nødvendige ventilationsspalter Fugning omkring vinduer Indvendig afslutning med lister Partiel renovering/udskiftning af sålbænke under vinduer Ved at udskifte til nye kombi træ/alu termovinduer opnås følgende fordele: Kombi træ/alu vinduer og døre kræver ingen malervedligehold udvendigt Nye lavenergiruder giver bedre varmeisolering end de eksisterende, hvilket giver et bedre termisk indeklima samt bedre varmeøkonomi Nye energiruder er generelt udført med lidt bedre støjdæmpning end de eksisterende Arbejdet udføres fra stillads på hhv. gade- og gårdside Anbefalede Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) arbejder Renovering af vinduer og delvist af døre Alternativ Udskiftning af fuger 700 Alternativ: Udskiftning af vinduer og delvist af døre

12 06 Trapper Eksisterende velholdte hovedtrapper Eksisterende velholdte hovedtrapper Slidte/skadede belægninger på køkkentrapper Slidte/skadede belægninger på køkkentrapper 12

13 06 Trapper Ejendommen har 23 hovedtrapper samt 23 køkkentrapper. På hovedtrappen er trappeløberne opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Trin og repos er beklædt med linoleum. Hovedtrapperne er løbende vedligeholdt og i god stand generelt. Der foreslås ingen arbejder med disse. Budgettal for fremtidig istandsættelse indskrevet. Køkkentrapperne er i varierende stand og har flere steder svære skader på belægningerne og enkelte mindre skader på lofter og vægge. Alle trapper foreslås istandsat over tid, og arbejdet omfatter generelt: Pudsreparationer, afrensning, pletspartling, filt på vægge, lofter, underside trappeløb og efterfølgende maling i samme antal farver som nu Snedkerreparation og maling/lakering af alt træværk herunder vinduesplader, døre og trappe Ny installation for og nye lamper i de opgange, hvor installationen er ældre. Pris på disse er afhængig af udseende og funktionalitet mv. Valg af malerbehandling skal tilpasses individuelt for de enkelte opgange. Der foreslås etablering af nyt linoleum og forkanter på alle trin. Budgettal for køkkentrapper er indskrevet som en post, men foreslås fordelt i etaper med de mest nedslidte trapper først. Ved gennemgangen af køkkentrapper er det registreret, at der ikke alle steder er branddøre til kældre og loftsrum, hvilket udgør en sikkerhedsmæssig risiko. Derfor anbefales det som minimum, at der monteres et lag konstruktionskrydsfiner på dørbladene, hvilket er en DBI godkendt minimumsløsning med brandhæmmende effekt. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) Alternativ Istandsættelse af køkkentrapper Istandsættelse af hovedtrapper Brandsikring af eksisterende døre

14 07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Eksisterende etageadskillelse med indblæst isolering Uisoleret spidsloft 14

15 07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Der foreslås ingen bygningsarbejder på portgennemgang. Efterisolering af etageadskillelsen mellem ejendommens øverste etage og tagetage vurderes at være økonomisk rentabel og kan give øget komfort for beboere. Arbejdet udføres ved indblæsning af isoleringsgranulat i etageadskillelsens hulrum. Anbefalede arbejder Supplering af isolering i etageadskillelse 500 Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) Alterna tiv 15

16 09 WC og bad, 10 Køkken Rørbøsning i vådzone Blandede rørtyper Synlig faldstamme 16

17 09 WC og bad, 10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med toilet- og baderum i forskellig stand og variation. Det er den enkelte beboers ansvar at vedligeholde fuger i badeområderne samt sørge for, at installationer er tætte og funktionsdygtige. Alle ejendommens lejligheder er forsynet med køkken i forskellig stand og variation. Det er den enkelte lejers ansvar at vedligeholde sit køkken samt sørge for, at installationer er tætte og funktionsdygtige. Der foreslås ingen samlede bygningsarbejder i køkkenerne hos de enkelte andelshavere. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) Alterna tiv 17

18 11 Varmeinstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak, 14 Vandinstallationer Udskiftet forsyning med vand og varme Tæringer på vandrør Eksisterende afløb i badeværelse Tæringer på faldstamme Begyndende tæring på faldstamme Tæringer på faldstamme 18

19 11 Varmeinstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak, 14 vandinstallationer Der er udført partielle udskiftninger med forskellige materialer herunder kobber og rustfri stålrør. Store dele af installationen er skjult i rørkasser, skabe mv., der giver øget risiko for, at utætheder ikke opdages i tide. Det kan konstateres, at der er blandet kobberrør i installationen, hvilket kan forringe levetiden væsentligt. I forbindelse med planlægning af den partielle/løbende model for vedligehold kan man søge at begrænse disse ulemper og følgeomkostninger mest muligt, men at fjerne dem helt er ikke muligt. På ejendomme, der vælger at fortsætte med delvise/partielle udskiftninger, er de almindeligt forekommende ulemper følgende: Øget totalomkostning på hele installationen som følge af gentagne arbejdsgange, udgifter til flere komponenter/overgange mellem ny/gammel del og øgede vedligeholdsudgifter på både ny og gammel del af installationen. Generel utilfredshed med en installation, "der alligevel ikke er ny". Væsentligt forøgede problemer med løs rust i rør, blandingsbatterier, termostatfiltre og perlatorer. Utilfredshed med trykforhold, der kan være kraftigt varierende i bygningen alt efter, hvad der skiftes. Tilstopning af ventiler herunder strengreguleringsventiler og deraf følgende manglende cirkulation. Fremskyndet yderligere tæring på gamle tilbageblevne galvaniserede rør (når der indbygges nye rustfri). Usikkerhed om ansvarsforhold, når ovennævnte problemer viser sig, og man bestiller entreprenøren til at afhjælpe. Risiko for manglende leverandørgarantier. Sprungne vandledninger på blivende installationer i udførelsesfasen ved åbning og lukning af vand. Generelt flere gange, at beboerne skal igennem en byggeproces, der uanset hvor veltilrettelagt den er, vil være en belastning. Risiko for løbende vandskader fra ikke-udskiftede dele. Med udgangspunkt i installationernes alder og de registrerede forhold må dele af vandinstallationen forventes at have en begrænset restlevetid med stigende vedligeholdelsesomkostninger til følge, og umiddelbart bør man overveje en samlet udskiftning af resterende brugsvandsinstallationer i synergi med afløbsinstallationer. Der er flere steder udført partielle udskiftninger på afløbssystemet. Store dele af installationen er skjult i rørkasser, skabe mv., der giver øget risiko for, at utætheder ikke opdages i tide. Der, hvor faldstammer er tilgængelige, ses tydelige og omfattende tæringer i visse områder. Der anbefales en udskiftning af afløbssystemet, eventuelt ved en foring af eksisterende faldstammer. Anbefalede Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) arbejder Udskiftning af komplet afløb og vandinstallation Yderligere undersøgelser af eksisterende vandforsyning Alternativ 19

20 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Overfladetæring på gasrør i kælder Skiltning for belysning Utæt gennemføring ved eksisterende aftræk/skorsten Skiltning for belysning 20

21 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Ejendommen er forsynet med gasinstallation. Det er vigtigt at vedligeholde denne installation samt sørge for, at installationer er tætte, funktionsdygtige og lovlige. Det er vigtigt, at flexslanger ikke er i nærheden af gasblus og ikke bliver klemt bag ved ovnen. I forbindelse med renovering i lejligheder er enkelte gået væk fra at benytte gas. Det er vigtigt, at installationen til stadighed overvåges for rust mv. og ikke bliver glemt i de enkelte lejligheder. Enkelte steder i kælderen ses overfladetæringer på gasinstallation. Disse bør slibes og males. Ejendommen er forsynet med separate naturlige aftrækskanaler i toilet/baderum og køkken. Flere har tilsluttet egen emhætte mv. Man bør kontrollere funktionen af de eksisterende aftrækskanaler og om nødvendigt få renset kanalerne. Dette udføres af et specialistfirma og kan gøres nede fra de enkelte lejligheder. El/svagstrøm fremstår velvedligeholdt og i god stand i fællesarealer. Der anbefales ingen arbejder på dette. Med fordel kan der monteres bevægelsessensorer på belysning i fællesarealer, da det er registreret, at der ikke er timerstyrede afbrydere i alle arealer. I lejligheder ses el-installationer af varierende stand, og dette bør indarbejdes i forbindelse med andelsvurderinger, der løbende opdateres. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) Alterna tiv Montage af bevægelsessensorer 50 21

22 18 Øvrige, 19 Private friarealer Eksisterende gårdareal Eksisterende gårdareal Eksisterende gårdareal Begrænset plads på eksisterende altaner Eksisterende gårdareal Eksisterende gårdareal 22

23 18 Øvrige, 19 Private friarealer; 20 byggeplads Der er i 2010 udført energimærkning. Der er i denne rapport ikke taget stilling til følgende forslag i henhold til Energimærkning, da de enten ikke vurderes tilstrækkeligt økonomisk rentable, teknisk gode eller relevante af andre årsager: Udskiftning af vekslere Opsætning af solfangere Øvrige forslag i Energimærkning vil indgå i en konkret vurdering ved ombygning af de relevante bygningsdele. Bygningsarbejder, der ændrer forhold vedr. installationer og bærende konstruktioner og ventilering, bør udføres efter forudgående projekt af rådgiver og af professionelle håndværkere. Disse arbejder kan kræve myndighedsgodkendelse eller autorisation for udførelse. Det anbefales, at foreningen indfører politik for konstruktion af badeværelsesgulve og gulvafløb ved baderumsmoderniseringer. Energimærke udført pr , med en gyldighed til Det er lovpligtigt at forny denne og derfor indskrevet i vedligeholdsplanen. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i 1000 kr. inkl. moms (2014-priser) Opdatering af energimærkning 25 Alterna tiv 23

24 Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen vil der ofte være ønske om at få gennemført renoveringer eller forbedringer på ejendommen. Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør / arkitekt. Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i at gennemføre projekterne inden for det aftalte budget og til tiden. Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den mindste detalje. I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb lige fra idé og behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber. Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver vi normalt håndterer for ejendommen i et renoveringsprojekt: Udarbejdelse af teknisk og økonomisk budgettal for projekter, delopgaver af forskellige omfang samt evt. supplerende arbejder. Indhold og alternativer aftales med afdelingsbestyrelsen og administrationen og tilpasses herefter. Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og administrator Deltagelse på beboermøder Aftale med bestyrelsen og administrator om arbejdets endelige omfang Beboerinformation Projektmateriale for indhentning af tilbud Myndighedsbehandling Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Opfølgningsmøder med bestyrelsen og administrator efter aftale Iværksættelse af ekstraarbejder indenfor aftalt budget Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab Afholdelse af 1- og 5-års eftersyn Forløbet af byggesager kan altid tilpasses netop jeres ønsker og behov. 24

25 Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme, som f.eks. kan omfatte: Tagudskiftning Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning Facaderenovering Vandinstallationsudskiftning Faldstammeudskiftning Centralvarme / fjernvarme Indeklima / ventilation Gasinstallationer Energistyring Kloakrenovering Fugtsikring Altaner Gårdmiljø Brandalarmering Altanlukninger Badeværelser Køkkener Vaskeri Alarmer Solvarme Elevator Tagboliger Affaldshåndtering Gennemførelse af helhedsplaner Herudover efterspørges ofte vores husrådgiver -funktion med arkitekt- og ingeniørrådgivning og hjælp i forbindelse med: Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen Fugtproblemer (bl.a. opstigende i fundament eller kældergulv) Risikostyring og forsikringsskader Skimmelsvamp Rør og afløb Revner Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse Termografi En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt samt varmerør (utætheder og kuldebroer) Energimærkning (EMO) Myndighedskrav og tilskudsordninger Syns- og skønssager Leverandør- og håndværkerstyring Byggeteknisk hot-line Opfølgning og rutiner for viceværter 25